6.1.
Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав
В
соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:
1)
земля как природный объект и природный ресурс;
2)
земельные участки;
3)
части земельных участков.
Земля
сама по себе не является объектом имущественных прав, она является природным
ресурсом, источником формирования земельных участков - объектов гражданских
прав. Земельный участок как объект земельных отношений и гражданских прав - это
часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке. Земельные участки не создаются трудом
человека, они выделяются, формируются из земли как не создаваемого и не
потребляемого природного ресурса. Формирование земельного участка осуществляется
посредством землеустройства и кадастрового учета в соответствии со ст. 261 ГК
РФ, ст. 68 - 70 ЗК РФ, ФЗ от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном
земельном кадастре" <*> (ред. от 22.08.2004), от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О
землеустройстве" <**> (ред. от 18.07.2005). Принципиальное значение
государственного кадастрового учета для имущественного оборота заключается в
том, что без кадастрового учета нет участка как объекта недвижимости. Земельный
участок как объект гражданских прав таков, каким он описан и учтен в
государственном земельном кадастре.
--------------------------------
<*>
СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
<**>
СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582.
Правовой режим земельных участков определяется:
оборотоспособностью участка;
категорией земли (целевым назначением);
разрешенным использованием участка;
территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).
6.1.1. Целевое назначение (категории) земель. Перевод из одной категории в другую
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной
категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий
и требованиями законодательства (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Земли
в РФ по целевому назначению делятся на следующие категории (см. схему 7):
В
соответствии со ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной
категории в другую осуществляются в отношении (см. схему 8):
Схема 8
земель, находящихся в ----> Правительством
федеральной собственности РФ
земель, находящихся в ----> органами
собственности субъектов РФ, и исполнительной
земель сельскохозяйственного власти
назначения, находящихся в субъектов РФ
муниципальной собственности
земель, находящихся в ----> органами
муниципальной собственности, местного
за исключением земель самоуправления
сельскохозяйственного
назначения
земель сельскохозяйственного ----> органами
назначения, находящихся в исполнительной
частной собственности власти
субъектов РФ
земель иного целевого ----> органами
назначения, находящихся в местного
частной собственности самоуправления
Перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли
поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами
государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ.
Категория земель указывается:
- в
актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной
власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении
земельных участков;
- в
договорах, предметом которых являются земельные участки;
- в
документах государственного земельного кадастра;
- в
документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним;
- в
иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами
субъектов РФ.
Порядок перевода земель из одной категории в другую определен ФЗ от 21 декабря
2004 г. N 172-ФЗ (ред. от 21.07.2005) "О переводе земель или земельных участков
из одной категории в другую" <*>.
--------------------------------
<*>
СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276.
Для
перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории
в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной
категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава
земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти
или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого
ходатайства (ст. 2 вышеупомянутого Закона).
Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав
прилагаемых к нему документов устанавливаются в отношении земель
сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в
собственности РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, а в
отношении иных земель - Правительством РФ.
В
ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую указываются:
1)
кадастровый номер земельного участка;
2)
категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель,
перевод в состав которых предполагается осуществить;
3)
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в
другую;
4)
права на земельный участок.
К
ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую прилагаются:
1)
выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о
земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую
предполагается осуществить;
2)
копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо
выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или
выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
3)
выписка из ЕГРП о правах на земельный участок, перевод которого из состава
земель одной категории в другую предполагается осуществить;
4)
заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение
предусмотрено федеральными законами;
5)
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из
состава земель одной категории в другую;
6)
расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного
хозяйства.
Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления
ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода
земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо
охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их
правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений.
Ходатайство о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из
одной категории в другую направляется заинтересованным лицом в исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные
на рассмотрение этого ходатайства.
По
результатам рассмотрения ходатайства исполнительный орган государственной власти
или орган местного самоуправления принимает акт о переводе земель или земельных
участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в
переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории
в другую в следующие сроки (схема 9):
Схема 9
в течение 3-х месяцев со дня --> Правительством РФ
поступления ходатайства, если
иное не установлено
нормативными правовыми актами
РФ
в течение 2-х месяцев со дня --> исполнительным
поступления ходатайства органом
государственной
власти субъекта
РФ
или органом
местного
самоуправления
Акт о
переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:
1)
основания изменения категории земель;
2)
границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их
площадь и кадастровые номера;
3)
категория земель, перевод из которой осуществляется;
4)
категория земель, перевод в которую осуществляется.
Акт о
переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный
срок. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе
земель или земельных участков может быть обжалован в суд.
В
связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной
категории в другую производится внесение изменений в документы государственного
земельного кадастра и в записи ЕГРП. Орган, принявший акт о переводе земель или
земельных участков, обязан в течение 10 дней со дня его принятия направить копию
акта в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости <*> или его
территориальный орган, а последний в свою очередь в 7-дневный срок вносит
изменения в документы государственного земельного кадастра. О внесенных
изменениях орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного
земельного кадастра, уведомляет заинтересованных правообладателей земельных
участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также
соответствующий территориальный орган Росрегистрации для внесения в течение 7
дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких
земель из одной категории в другую в записи ЕГРП.
--------------------------------
<*>
Постановление Правительства РФ от 19.08.2004 N 418 (ред. от 19.03.2005) "Об
утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" //
СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3554. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории
в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в
записи ЕГРП. Переоформления правоустанавливающих документов на земельные
участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из
состава земель одной категории в другую, не требуется, равно как и не требуется
заявления правообладателя на регистрацию изменений в ЕГРП.
