АВЕНЮ

РИЭЛТОР:  ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

1. Субъекты гражданских правоотношений       

1.1. Физические лица как субъекты правоотношений. Правоспособность и дееспособность гражданина. Документы, удостоверяющие личность гражданина
1.2. Юридические лица как субъекты гражданских правоотношений
1.3. Государство и другие публично-правовые образования как субъекты гражданского права

2. Объекты гражданских правоотношений

2.1. Понятие и виды объектов гражданских прав
2.2. Недвижимость как объект гражданских прав. Юридическая классификация объектов недвижимости
2.3. Государственный учет объектов недвижимости (кадастровый учет земельных участков и технический учет (техническая инвентаризация) объектов)
2.4. Правовой режим объектов незавершенного строительства

3. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

3.1. Понятие, виды и формы сделок
3.2  Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации
3.3. Недействительность сделок. Основания ничтожности и оспоримости сделок
3.4. Правовые последствия признания недействительности сделок
3.5. Крупные сделки. Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность

4. Право собственности и иные вещные права

4.1. Понятие, признаки и виды вещных прав
4.2. Понятие и содержание права собственности
4.3. Способы приобретения права собственности
4.4. Основания прекращения права собственности
4.5. Понятие "правовая природа" и виды ограниченных вещных прав
4.6. Общая собственность. Понятие, основания возникновения и виды общей собственности
4.7. Право общей совместной собственности супругов. Законный и договорный режим имущества супругов

5. Общие положения об обязательствах и договорах. Виды договоров

5.1. Понятие и виды обязательств. Исполнение обязательств
5.2. Понятие договора. Классификация договоров
5.3. Порядок и условия заключения, изменения и расторжения договоров
5.4. Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования
5.5. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилых помещений
5.6. Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением
5.7. Договор дарения: понятие и основные элементы ограничения и запрещение дарения. Договор пожертвования недвижимого имущества
5.8. Договор аренды недвижимого имущества
5.9. Понятие и основания возникновения ипотеки, ее правовое регулирование
5.10. Понятие, принципы и способы приватизации государственного (муниципального) имущества

6. Правовое регулирование земельных отношений

6.1. Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав
6.2. Часть земельного участка как объект имущественных прав
6.3. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности
6.4. Особенности предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование
6.5. Ограничение прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
6.6  Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
6.7. Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации
6.8. Признание ранее возникших прав на земельные участки
6.9. Особенности правового режима долей в праве общей собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения
СДЕЛКИ. Альбом схем.

7. Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей

8. Оценка недвижимости

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>РИЭЛТОР:  ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
                                                                              >>РЕГИСТРАТОР ПРАВ:  ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ

доп. см. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ  постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса РФ

6.1. Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она является природным ресурсом, источником формирования земельных участков - объектов гражданских прав. Земельный участок как объект земельных отношений и гражданских прав - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельные участки не создаются трудом человека, они выделяются, формируются из земли как не создаваемого и не потребляемого природного ресурса. Формирование земельного участка осуществляется посредством землеустройства и кадастрового учета в соответствии со ст. 261 ГК РФ, ст. 68 - 70 ЗК РФ, ФЗ от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" <*> (ред. от 22.08.2004), от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" <**> (ред. от 18.07.2005). Принципиальное значение государственного кадастрового учета для имущественного оборота заключается в том, что без кадастрового учета нет участка как объекта недвижимости. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он описан и учтен в государственном земельном кадастре.

--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
<**> СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582.

Правовой режим земельных участков определяется:

• оборотоспособностью участка;

• категорией земли (целевым назначением);

• разрешенным использованием участка;

• территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

6.1.1. Целевое назначение (категории) земель. Перевод из одной категории в другую

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Земли в РФ по целевому назначению делятся на следующие категории (см. схему 7):

Схема 7

┌──────────────────────┐

│Земли в РФ по целевому│

│      назначению      │

├──────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли сельскохозяйственного назначения         │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли поселений                                │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли специального назначения - промышленности,│

│ │энергетики, транспорта, связи, радиовещания,   │

│ │телевидения, информатики, земли для обеспечения│

│ │космической деятельности, земли обороны,       │

│ │безопасности и земли иного специального        │

│ │назначения                                     │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли особо охраняемых территорий и объектов   │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли лесного фонда                            │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

├─┬───────────────────────────────────────────────┐

│ │земли водного фонда                            │

│ └───────────────────────────────────────────────┘

│

└─┬───────────────────────────────────────────────┐

  │земли запаса                                   │

  └───────────────────────────────────────────────┘

В соответствии со ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении (см. схему 8):

Схема 8

земель, находящихся в          ----> Правительством

федеральной собственности            РФ

земель, находящихся в          ----> органами

собственности субъектов РФ, и        исполнительной

земель сельскохозяйственного         власти

назначения, находящихся в            субъектов РФ

муниципальной собственности

земель, находящихся в          ----> органами

муниципальной собственности,         местного

за исключением земель                самоуправления

сельскохозяйственного

назначения

земель сельскохозяйственного   ----> органами

назначения, находящихся в            исполнительной

частной собственности                власти

                                     субъектов РФ

земель иного целевого          ----> органами

назначения, находящихся в            местного

частной собственности                самоуправления

Перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ.

Категория земель указывается:

- в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- в договорах, предметом которых являются земельные участки;

- в документах государственного земельного кадастра;

- в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Порядок перевода земель из одной категории в другую определен ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ (ред. от 21.07.2005) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276.

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства (ст. 2 вышеупомянутого Закона).

Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, а в отношении иных земель - Правительством РФ.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из ЕГРП о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений.

Ходатайство о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки (схема 9):

Схема 9

в течение 3-х месяцев со дня  --> Правительством РФ

поступления ходатайства, если

иное не установлено

нормативными правовыми актами

РФ

в течение 2-х месяцев со дня  --> исполнительным

поступления ходатайства           органом

                                  государственной

                                  власти субъекта РФ

                                  или органом

                                  местного

                                  самоуправления

Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;

3) категория земель, перевод из которой осуществляется;

4) категория земель, перевод в которую осуществляется.

Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный срок. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

В связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую производится внесение изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи ЕГРП. Орган, принявший акт о переводе земель или земельных участков, обязан в течение 10 дней со дня его принятия направить копию акта в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости <*> или его территориальный орган, а последний в свою очередь в 7-дневный срок вносит изменения в документы государственного земельного кадастра. О внесенных изменениях орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также соответствующий территориальный орган Росрегистрации для внесения в течение 7 дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи ЕГРП.

--------------------------------

<*> Постановление Правительства РФ от 19.08.2004 N 418 (ред. от 19.03.2005) "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" // СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3554. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП. Переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется, равно как и не требуется заявления правообладателя на регистрацию изменений в ЕГРП.