Отменен    Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 02.04.2015 № 80 "О признании утратившими силу некоторых приказов Министерства юстиции Российской Федерации"

"Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", N 10, 2004

Принятие Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, утвержденной Приказом Минюста России от 25.05.2004 N 107 (далее - Инструкция), было обусловлено изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ в п.3 ст.9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав).

Таким образом, около года понадобилось Минюсту России для того, чтобы установить порядок применения новой нормы Закона о государственной регистрации прав.

В течение всего вышеуказанного срока возникало много трудностей в применении положений, введенных Законом о государственной регистрации прав.

Между тем правообладатели были заинтересованы в быстрейшем установлении механизма получения копий документов, совершенных в простой письменной форме, по следующим причинам.

В соответствии с внесенными Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ изменениями была расширена компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав (далее - учреждения юстиции), что объясняется следующим.

В связи с тем, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) предусматривает обязательную нотариальную форму только для нескольких видов договоров (например, договор ренты, договор об ипотеке), а иные договоры (например, договор дарения, купли-продажи, мены недвижимости) могут заключаться в простой письменной форме, то на практике до недавнего времени оставался нерешенным вопрос об органах, которые могли выдать копию договора, совершенного в простой письменной форме <*>.

<*> Если правообладателю требовалось получение копии документа, совершенного в нотариальной форме, то он мог получить ее в любой момент у нотариуса, совершившего соответствующее нотариальное действие в отношении данного договора (ст.52 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1).

В настоящее время в соответствии с Законом о государственной регистрации прав такими органами стали учреждения юстиции.

Однако фактически реализовывать свои новые полномочия учреждения юстиции смогут только после вступления в силу Инструкции, регулирующей порядок выдачи совершенных в простой письменной форме договоров и односторонних сделок.

Таким образом, учреждения юстиции выдают только копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Копии документов, заверенных нотариально (в том числе завещаний), не подлежат выдаче в соответствии с Инструкцией, так как копии таких документов выдаются нотариусами.

Рассмотрим различия, имеющиеся между договором и односторонней сделкой.

В соответствии со ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух либо трех или более сторон.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Классическим примером односторонней сделки является завещание, поскольку для заключения сделки (написания завещания) требуется воля только одного человека (наследодателя) <**>.

<**> Обращаем внимание читателей журнала на то, что выдача копий завещания Инструкцией не регулируется, поскольку завещание совершается в нотариальной форме (ст.1124 ГК РФ).

Кто же вправе истребовать копии документов?

В соответствии с Инструкцией правом на получение копий вышеуказанных документов обладает правообладатель.

Однако читателям журнала следует обратить внимание на то, что под правообладателями понимаются не только лица, обладающие соответствующими правами на объекты недвижимости, но и иные лица, а именно:

- физические и юридические лица, получившие доверенность от правообладателя;

- лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.

В п.1 Инструкции приведен достаточно широкий (из двенадцати подпунктов) закрытый перечень ситуаций, при которых происходит выдача соответствующих документов.

В настоящей статье автор постарался объединить двенадцать вышеуказанных ситуаций в следующие семь групп.

Выдаче подлежат копии документов, которые на момент подачи соответствующего заявления:

1) подтверждают зарегистрированное право правообладателя.

Иными словами, правообладатель вправе истребовать копии документов, на основании которых его право было зарегистрировано и существует на момент обращения правообладателя в учреждение юстиции;

2) подтверждают соответствующее обременение прав правообладателя, запись о котором как погашена, так и не погашена.

Иными словами, правообладатель вправе истребовать копии документов, на основании которых было установлено обременение его прав (например, сервитутом, залогом и т.д.).

Такие документы правообладатель вправе истребовать независимо от того, существует в настоящее время обременение или уже отсутствует;

3) были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав (а сама государственная регистрация может быть как погашена, так и не погашена), однако государственная регистрация соответствующего права проведена не была (в том числе по причине отказа в государственной регистрации).

К данной группе относится ситуация, при которой истребуемые документы в силу закона были зарегистрированы <***>, однако само право, передача которого должна производиться в соответствии с вышеуказанными договорами, зарегистрировано не было. Например, стороны заключили договор продажи квартиры, в котором установили, что право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной оплаты ее стоимости. Договором также была установлена рассрочка платежа на полгода.

<***> Так, в соответствии с действующим законодательством подлежат государственной регистрации следующие договоры: договор продажи жилого дома (ст.558 ГК РФ), договор продажи предприятия (ст.560 ГК РФ), договор дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК РФ), договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК РФ), в ряде случаев договор аренды недвижимого имущества (ст.609 ГК РФ).

В этом случае сам договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Право собственности на квартиру будет зарегистрировано предположительно не раньше чем через полгода (если договор будет исполнен).

В период, пока право собственности на квартиру не перешло, правообладатель вправе истребовать у учреждения юстиции копию такого договора;

4) не были зарегистрированы в связи с соответствующим отказом учреждения юстиции и (или) по которым имеет место отказ в государственной регистрации перехода права либо обременения права.

В рассматриваемом случае правообладатель подавал документы на регистрацию соответствующего права, однако учреждением юстиции было отказано либо в регистрации договора (например, не представлены документы, подтверждающие право стороны на подписание соответствующего договора, - п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации прав), либо, в случае если сами документы государственной регистрации не подлежат, учреждением юстиции отказано в государственной регистрации перехода права либо обременения права (например, отказ в государственной регистрации залога);

5) были зарегистрированы права правообладателя в Едином государственном реестре прав, а само право правообладателя прекращено в связи с ликвидацией объекта недвижимости либо в связи с отчуждением правообладателем вышеуказанного объекта.

К данной группе относится ситуация, при которой правообладатель истребует документы, служащие основанием для подтверждения его права на объект, которое существовало в прошлом и которого правообладатель лишился в силу гибели объекта права либо его отчуждения третьему лицу;

6) послужили основанием для государственной регистрации соответствующего права, перешедшего (вне зависимости от факта регистрации вышеуказанного перехода) в порядке универсального правопреемства к наследнику или юридическому лицу - правопреемнику. Заявление о получении таких документов подается правопреемником.

Правопреемник (например, новое юридическое лицо, приобретшее право в результате реорганизации правообладателя) вправе истребовать копии документов, которые в свое время представлял в учреждение юстиции правообладатель (реорганизованное юридическое лицо) для основания своего права;

7) послужили основанием для государственной регистрации обременения права, которое обременяет право, перешедшее (вне зависимости от факта регистрации вышеуказанного перехода) в порядке универсального правопреемства к наследнику или юридическому лицу - правопреемнику. Заявление о получении таких документов подается правопреемником.

Рассматриваемая ситуация аналогична предыдущей, за исключением того, что правопреемник истребует документы, на основании которых было зарегистрировано не само право, а его обременение.

Обращаем внимание читателей журнала на то, что в вышеуказанном перечне Инструкции формально приведены только договоры, а односторонние сделки не упоминаются.

Однако, по мнению автора, Минюст России все же подразумевал в вышеуказанном перечне все сделки - как двусторонние и многосторонние (договоры), так и односторонние.

Читатели журнала должны иметь в виду, что выдача учреждениями юстиции копий документов, совершенных в простой письменной форме, осуществляется за плату.

В соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 26.02.1998 N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" максимальные размеры платы за выдачу правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, составляют:

- для физических лиц - 100 руб.;

- для юридических лиц - 300 руб.

Максимальный размер платы за выдачу правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий документов, выражающих содержание сделок с предприятием как имущественным комплексом, совершенных в простой письменной форме, составляет 600 руб.

Для получения копий истребуемых документов помимо оплаты действий учреждения юстиции (что должно быть документально удостоверено) правообладателю необходимо подготовить ряд документов.

В п.3 Инструкции содержится закрытый перечень документов, необходимых для получения копии истребуемого документа.

Основными документами являются заявление правообладателя, а также документ, подтверждающий полномочия правообладателя истребовать вышеуказанный документ.

При заполнении заявления правообладатель должен руководствоваться п.4 Инструкции, устанавливающим сведения, которые должны содержаться в тексте заявления.

Правообладатель должен сообщить:

- данные о правообладателе и дополнительно о правопреемнике (если с заявлением обращается правопреемник). Если владелец права (правопреемник) - физическое лицо, то приводятся следующие данные: фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. Если владелец права (правопреемник) - юридическое лицо, то указываются следующие данные: полное наименование юридического лица, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического местонахождения;

- наименование и реквизиты совершенного в простой письменной форме договора (односторонней сделки), копия которого запрашивается. При этом читателям журнала следует иметь в виду, что представление заявителем данной информации не является необходимым условием для выдачи копии истребуемого документа;

- наименование и адрес (местоположение) объекта недвижимого имущества, являющегося предметом совершенного в простой письменной форме договора (односторонней сделки), копия которого запрашивается;

- подпись заявителя;

- дата составления заявления о выдаче копии договора.

Если с заявлением обращается представитель правообладателя, то в заявлении также приводятся:

- сведения о представителе (фамилия, имя, отчество, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес, по которому можно связаться с представителем);

- наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя действовать от имени правообладателя.

В п.п.5 - 8 Инструкции раскрываются обязанности работников учреждения юстиции при получении от заявителя необходимого комплекта документов.

Действия работников учреждения юстиции являются типовыми для подобных процедур, поэтому подробно рассматривать их не будем.

Обратим внимание читателей журнала на два положения.

Так, в Приложениях N N 1 - 5 к Инструкции содержится образец надписи, совершаемой на копии истребуемого документа и свидетельствующей о надлежащем заверении вышеуказанной копии соответствующим государственным регистратором прав.

Главным недостатком приведенного порядка (да и, по мнению автора, всей Инструкции в целом) является отсутствие установленных сроков, в течение которых учреждение юстиции обязано предоставить необходимые документы либо дать аргументированный отказ в их предоставлении.

Как представляется, в рассматриваемом случае применению подлежит десятидневный срок (десять рабочих дней), установленный п.3 ст.7 Закона о государственной регистрации прав, для предоставления сведений о содержании правоустанавливающих документов.

Рассмотрим основания для отказа заявителю в выдаче копий истребуемых документов.

В п.9 Инструкции содержится закрытый перечень, включающий пять оснований, при наступлении любого из которых заявителю отказывается в выдаче копии истребуемого документа:

1) в выдаче копии истребуемого документа отказывается, если отсутствуют раздел Единого государственного реестра прав и (или) дело правоустанавливающих документов, открытые на объект недвижимого имущества, являвшийся предметом совершенного в простой письменной форме договора (односторонней сделки), копия которого запрашивается.

Это возможно, если учреждение юстиции не проводило государственную регистрацию права на данный объект недвижимого имущества, не вводило ограничение (обременение) права сделки с данным объектом, не принимало решений об отказе в государственной регистрации.

Именно в этом случае в Едином государственном реестре прав отсутствует информация об объекте недвижимости;

2) в выдаче копии истребуемого документа может быть отказано, если в деле правоустанавливающих документов отсутствует подлинный экземпляр совершенного в простой письменной форме договора (односторонней сделки), за выдачей копии которого обратился правообладатель.

Такая ситуация может иметь место, например, если подлинник истребуемого документа признан вещественным доказательством и его выемка произведена в установленном федеральным законом порядке;

3) в выдаче копии необходимого документа может быть отказано, если за выдачей копии истребуемого документа обратилось ненадлежащее лицо, например, если из представленных документов следует, что лицо не является правообладателем, либо представитель правообладателя не представил необходимых документов, подтверждающих его право на представительство интересов правообладателя;

4) в выдаче копии истребуемого документа будет отказано при непредставлении заявителем документа, подтверждающего оплату выдаваемой копии документа;

5) в выдаче копии истребуемого документа может быть отказано, если из заявления о выдаче копии истребуемого документа невозможно установить, копия какого именно подлинника совершенного в простой письменной форме договора (односторонней сделки) запрашивается.

Как представляется, такая ситуация может иметь место, например, в случае, если основанием для государственной регистрации прав послужил не один, а несколько документов.

Пунктом 10 Инструкции строго регламентировано содержание сообщения об отказе в предоставлении копии истребуемого документа.

В случае неправомерного отказа в выдаче копии истребуемого документа заявитель, по общему правилу, имеет право защищать свои интересы в суде.

аудиторско-консалтинговой группы "РСМ Топ-Аудит"

Подписано в печать

10.09.2004