АВЕНЮ

Новости
Законодательство о недвижимости
Образцы перечни документов
Справочная информация
Электронная библиотека
      
Регистрация прав собственности, регистрация сделок
Кадастровый учет
"Юридическая чистота сделки"
"Риэлтерские технологии"
Приватизация
Наследование недвижимого имущества
Сделка купли-продажи недвижимости
Дарение недвижимости
Ипотека недвижимости
Мена недвижимости
Аренда недвижимости
Исковая давность
Задаток в сделках с недвижимостью
Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
Перепланировка квартиры
Самоволка (самовольная постройка)
Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
Нотариат
Кадастровая оценка объектов недвижимости
О мошенничестве
Судебная практика
Дачный вопрос
Управление многоквартирным домом

Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
Налог при продаже недвижимости
"Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О государственной регистрации недвижимости

Регистрация права собственности

Федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

AV- Блог                AV- Tweet                 Контакты:

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


Если здание находится в общей долевой собственности, то аренда земельного участка оформляется с условием о множественности лиц Главная "Авеню" >> Аренда недвижимости
                
         >>
Судебная практика

Доп. см.  Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформления прав на землю
               О делимости недвижимых вещей (М. Пискунова)

Если здание находится в общей долевой собственности, то аренда земельного участка оформляется с условием о множественности лиц 

Нашей организации предъявили иск о признании договора аренды земельного участка недействительным. В 2005 г. нам принадлежал земельный участок на праве бессрочного пользования. В 2008 г. на основании постановления главы администрации был заключен договор аренды этого участка на 49 лет. На участке все здания принадлежат нам и только одно помещение в здании (баня) принадлежит истцу (ИП). Между индивидуальным предпринимателем и нашей организацией возник спор о порядке пользования земельным участком. ИП просит признать недействительным договор аренды земельного участка, ссылаясь на то, что в договоре нет условия о множественности лиц на стороне арендатора, что противоречит ст. 36 ЗК РФ.
Помогите разобраться в этом вопросе!
 

Отвечает Макар Терехов:

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит на праве собственности нескольким лицам, то они имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Таким образом, в п. 3 ст. 36 ЗК РФ закреплена особенность приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями (строениями, сооружениями), предусматривающая учет волеизъявления всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве общей долевой собственности.

Как разъяснено в п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступ­ления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Из положений п. 3 ст. 36 ЗК РФ и п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого этим зданием, договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо него самого хотя бы еще один из владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.

Исходя из всего вышесказанного, в вашей ситуации индивидуальный предприниматель, как собственник помещения в здании, вправе потребовать заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Судя по всему, заключенный вашей организацией договор аренды земельного участка с администрацией не содержит соответствующего положения. Другими словами, не дает индивидуальному предпринимателю возможности присоединиться к нему. В связи с этим он и решил оспорить его.

И надо сказать, что у него есть все шансы выиграть процесс.

Суды в случаях возникновения подобных ситуаций квалифицируют как ничтожный договор аренды земельного участка, если он не предусматривает положений о множественности лиц (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 29.07.2010 № А57-23118/2009). При этом они обращают внимание, что ничтожность такого договора не является основанием для отказа в удовлетворении заявления собственников помещений в здании о заключении с ними договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2011 по делу № А21-3225/2010).

судебное решение

Ключевым условием для приобретения земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора является неделимость такого участка. Но если на нем стоит несколько зданий, возникает желание признать участок делимым. Однако для этого нужны веские доказательства. Иногда в подобной ситуации сложно разобраться даже судьям. Пример — дело № А42-6481/2007, которое рассматривал ФАС Северо-Западного округа (см. постановления от 18.06.2009 и от 24.02.2010 по данному делу).

В этом деле городская администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка к одному из арендаторов. Как установил суд, вначале договор аренды был заключен с физическим лицом, затем появился второй арендатор — общество на основании соглашения о присоединении к первоначальному договору. Обязанности по внесению арендной платы общество исполняло ненадлежащим образом, что и послужило причиной иска. Однако суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Судьи пришли к выводу о том, что участок является делимым, а договор аренды и соглашение к нему — как противоречащие ст. 36 Земельного кодекса РФ — ничтожны в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ. Такой вывод базировался на том, что помимо здания главного корпуса, помещения в котором принадлежат разным собственникам, в том числе обществу, на данном участке находятся и другие объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам.

Кассационный суд не согласился с этими аргументами и признал вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды и соглашения необоснованным и недоказанным. Ведь при рассмотрении дела судом первой инстанции общество не представило доказательств того, что на момент заключения договора аренды и соглашения названный участок являлся делимым. Фактически он был разделен по заявлению владельцев только через несколько лет после того, как были заключены спорный договор и соглашение.

Решение суда первой инстанции было отменено, а дело передано на новое рассмотрение. Отметим, что судьба этого дела оказалась непростой, поскольку ФАС пришлось дважды направлять его на новое рассмотрение.

В частности, при рассмотрении пов­торной кассационной жалобы суд сослался на Определение КС РФ от 05.03.2004 № 82-О. В нем сказано, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.

Отметим, что раньше в абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ содержались критерии отнесения земельных участков к делимым или неделимым. Но эта норма отменена Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ.

"Экономика и Жизнь"









Список терминов
определений
и понятий