АВЕНЮ


маркированный список Новости
маркированный список Законодательство о недвижимости
маркированный список Образцы перечни документов
маркированный список Справочная информация
маркированный список Электронная библиотека
      
маркированный список Регистрация прав собственности, регистрация сделок
маркированный список Кадастровый учет
маркированный список "Юридическая чистота сделки"
маркированный список "Риэлтерские технологии"
маркированный список Приватизация
маркированный список Наследование недвижимого имущества
маркированный список Сделка купли-продажи недвижимости
маркированный список Дарение недвижимости
маркированный список Ипотека недвижимости
маркированный список Мена недвижимости
маркированный список Аренда недвижимости
маркированный список Исковая давность
маркированный список Задаток в сделках с недвижимостью
маркированный список Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
маркированный список Перепланировка квартиры
маркированный список Самоволка (самовольная постройка)
маркированный список Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
маркированный список Нотариат
маркированный список Кадастровая оценка объектов недвижимости
маркированный список О мошенничестве
маркированный список Судебная практика
маркированный список Дачный вопрос
маркированный список Управление многоквартирным домом

маркированный список Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
маркированный список Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
маркированный список Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
маркированный список О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
маркированный список Налог при продаже недвижимости
маркированный список "Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
маркированный список Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Регистрация права собственности

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

AV- Блог                AV- Tweet                 О проекте....


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


Договор дарения жилого помещения: анализ правоприменительных аспектов проблемы (Карпухин Д.) . Жилищное правоавеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Дарение недвижимости

Договор дарения жилого помещения: анализ правоприменительных аспектов проблемы (Карпухин Д.)

Карпухин Дмитрий, к.и.н., доцент кафедры международного права и прав человека МГПУ.

Ни для кого не секрет, что договор дарения применяется сторонами для оформления по сути иных правоотношений, например, купля-продажа, пожизненное содержание и др., полагая, что этот вид сделки проще. Кроме того, многие считают, что если нужно будет, то такой договор будет легче признать недействительным и вернуть себе то, что передано по договору. Попробуем разобраться, так ли это на самом деле.
В общей массе гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями договор дарения занимает особое место ввиду обладания рядом специфических черт. С одной стороны, он является безвозмездной сделкой, то есть не имеет цены, а с другой - предусматривает переход права собственности от дарителя к одаряемому. Анализ правоприменительной практики показывает, что очень часто контрагенты договора дарения жилого помещения преследуют цели, не вытекающие из его природы.

Так, одним из наиболее распространенных случаев, встречающихся в практике заключения договора дарения жилого помещения, является оспаривание заключенной сделки по основаниям, предусмотренным статьей 178 ГК РФ, то есть вследствие заключения договора дарения жилого помещения под влиянием заблуждения относительно природы сделки.
Даритель, заключая договор дарения жилого помещения, ошибочно полагает, что одаряемый обязан за безвозмездно переданное ему жилое помещение совершать определенные действия имущественного и личного характера в пользу дарителя. В противном случае, по мнению дарителя, договор дарения может быть признан недействительным.
Указанный случай был рассмотрен в апелляционном Определении Санкт-Петербургского городского суда от 4 апреля 2012 г. N 33-4656 <1>. Решением апелляционной инстанции истцу было отказано в удовлетворении требований об отмене решения суда первой инстанции.
--------------------------------
<1> Апелляционное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 4 апреля 2012 г. N 33-4656 // Правовая система "Консультант".

Истец (даритель) оспаривал действительность заключенной им сделки - договора дарения жилого помещения - по основаниям статьи 178 ГК РФ. Из обстоятельств дела следовало, что заключению договора дарения жилого помещения предшествовала устная договоренность между истцом и ответчицей о том, что ответчица заключит с истцом брак, обязуется оплачивать коммунальные платежи за квартиру, произвести в ней полный ремонт, а также ежемесячно будет помогать ему материально.

В дальнейшем ответчица уклонилась от выполнения данных ему обещаний, в связи с чем истец обратился в суд.

Кассационная инстанция отметила, что в соответствии с пунктом 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Природа сделки дарения, ее правовые последствия в виде передачи истцом ответчице права собственности на квартиру, вследствие чего право собственности истца прекращается, явно следуют из договора дарения, который не допускает неоднозначного толкования, в связи с чем необоснованными являются доводы истца о том, что он, подписывая договор, заблуждался относительно последствий сделки, не предполагал, что лишается права собственности и права на жилище, в действительности же он не имел намерений лишить себя права собственности на квартиру, не предполагал, что ответчица сможет без его ведома его выселять, препятствовать в проживании, сменить замки в квартире.

Из указанных доводов истца следует, что он не предполагал, что ответчица сможет совершать действия, заключающиеся в осуществлении своих прав собственности, тогда как, передавая квартиру по спорному договору дарения в собственность ответчице, истец не мог не знать, что передает ей право собственности.

Кассационная инстанция указала, что последовательный характер действий истца, выразившийся в том, что он лично заключал договор дарения жилого помещения с ответчицей, принимал участие в регистрационных действиях, оформил доверенность на ответчицу для оформления наследственных прав на спорную квартиру, а также доверенность на третье лицо на право заключения договора дарения принадлежащей ему квартиры, которые были удостоверены в установленном порядке нотариусом, свидетельствует о том, что истец целенаправленно совершал действия с целью передачи ответчице в собственность спорной квартиры по договору дарения.

Суд также указал, что доводы истца о том, что ответчицей не исполнена достигнутая между сторонами договоренность о том, что ответчица будет за ним ухаживать, оказывать материальную помощь и оплачивать коммунальные платежи, произведет в квартире ремонт, правомерно судом первой инстанции признаны несостоятельными, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, не относятся к природе сделки и ее правовым последствиям. Мотивы заключения договора в силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют существенного значения.

Проиллюстрированный пример из судебной практики договора дарения жилого помещения показывает, что имущественные и личные обязательства, данные одаряемым в пользу дарителя во исполнение указанной сделки, не имеют юридической силы, так как заключенной сделкой на одаряемого каких-либо заявленных истцом обязанностей не возложено и, что особенно важно, такие обязанности не вытекают из природы спорной сделки, которая таких обязанностей одаряемого перед дарителем не порождает.

Обстоятельства дела свидетельствуют об ошибочной позиции истца в рассматриваемой ситуации, выразившейся в фактической подмене договора пожизненного содержания с иждивением договором дарения жилого помещения. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (часть 1 статьи 601 ГК РФ). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и нежилое). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. Последняя может выражаться в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть возможность замены одной формы ренты другой, то есть натуральных выплат денежными, периодически вносимыми в течение жизни получателя ренты (статья 603 ГК РФ).

Таким образом, из обстоятельств дела усматривается, что договор дарения в данном случае выступал в качестве притворной сделки, заключенной для прикрытия договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила.

Следовательно, истцу необходимо было оспаривать ничтожность договора дарения жилого помещения вследствие признания указанной сделки притворной, то есть по основаниям части 2 статьи 170 ГК РФ.

Другой проблемой, возникшей в процессе анализа правоприменительной практики и связанной с заключением договора дарения жилого помещения, является требование о признании договора дарения мнимой сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно части 1 статьи 170 ГК РФ, мнимой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимые сделки признаются ничтожными. Как правило, жилые помещения безвозмездно передаются одаряемым с целью избежать обращения взыскания на имущество дарителя по его обязательствам перед кредиторами.
Указанный случай рассмотрен в кассационном Определении Санкт-Петербургского городского суда от N 33-1707/2012 от 7 февраля 2012 г. <2>.
--------------------------------
<2> Кассационное Определение Санкт-Петербургского городского суда от N 33-1707/2012 от 7 февраля 2012 г. // Правовая система "Консультант".

Из обстоятельств дела следовало, что ответчик на основании договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, дополнительного соглашения о перерасчете долевого взноса, акта приема-передачи квартиры являлся собственником однокомнатной квартиры с 2007 г. По договору дарения, заключенному в октябре 2008 г., ответчик передал указанную квартиру в дар своей сестре, за которой было зарегистрировано право собственности на квартиру.
В июне 2010 г. истцы обратились в суд с требованиями о признании указанного договора дарения мнимой сделкой, ссылаясь на то, что он был заключен без намерения создать правовые последствия, с целью уклонения ответчика от обращения взыскания на принадлежащее ему имущество по его долговым обязательствам перед истцами.
Кассационная инстанция оставила без удовлетворения требования истцов и отметила, что суд первой инстанции на основе представленных доказательств сделал правильный вывод о недоказанности обстоятельств, указываемых истцами в качестве оснований для признания договора дарения мнимой сделкой, и в связи с этим правильно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Кассационная инстанция отметила, что из материалов дела следует, что оспариваемая сделка (в части такого ее последствия, как переход права собственности на квартиру) была исполнена в октябре 2010 г., когда на спорную квартиру было зарегистрировано право собственности Г.С., т.е. правовые последствия, соответствующие договору дарения, действительно наступили. Мнимая же сделка в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ создает лишь видимость правовых последствий.
Реализация правомочий собственника сестрой ответчика в отношении спорной квартиры подтверждается фактом уплаты ею налога за данный объект недвижимости за 2009 - 2010 гг., заключенными ею договором найма с третьим лицом и договором энергоснабжения, нарядом-заказом на опломбировку счетчика, оформлением лицевого счета на имя одаряемого.
Доводы истцов о том, что коммунальные платежи вносились разными лицами, в том числе и ответчиком, а также то обстоятельство, что ответчик в 2009 - 2011 гг. продолжал проживать в квартире, подаренной сестре, не являются достаточными для вывода о том, что договор дарения был совершен его сторонами лишь для вида и не был направлен на передачу спорной квартиры в дар сестре, которая зарегистрировала свое право собственности на это имущество и, как следует из приведенных выше доказательств, осуществляла права и обязанности собственника жилого помещения, связанные с его содержанием и уплатой налога, поэтому была вправе разрешить ответчику (брату) пользоваться принадлежащим ей жилым помещением.
Важным представляется также указание суда на то, что вышеприведенные доводы истцов могли бы иметь значение лишь в том случае, если бы законом были предусмотрены самостоятельные основания недействительности сделок, совершенных гражданином при наличии у него признаков неспособности отвечать по имеющимся у него обязательствам перед кредиторами. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующих оснований не предусматривают.

Положения о возможности оспаривания сделок должника, причиняющих вред имущественным правам кредиторов, предусмотрены главой III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (введена Федеральным законом от 28.04.2009 N 73-ФЗ).

Однако по смыслу норм ст. 61.8 и 61.9 этого Закона оспаривание сделок должника осуществляется в рамках дела о банкротстве должника, а соответствующее заявление может быть подано в арбитражный суд внешним или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов.

Вместе с тем положения главы X того же Закона о банкротстве гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, в настоящее время не действуют, поскольку пунктом 2 статьи 231 Закона предусмотрено их вступление в силу со дня вступления в силу Федерального закона о внесении соответствующих изменений и дополнений в федеральные законы.

Таким образом, отметила кассационная инстанция, в настоящее время в отношении граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, законом не предусмотрены основания недействительности сделок, связанные с причинением ущерба имущественным интересам кредиторов, и порядок оспаривания таких сделок, а следовательно, и их оспаривание возможны только на основании общих норм ГК РФ. Основание недействительности сделки, на которое ссылались истцы, в данном случае отсутствует.

Не имеется также оснований и для вывода о ничтожности сделки в силу ее несоответствия требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ), в том числе по признаку ее совершения исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 Кодекса).

Судом было отмечено, что на момент заключения договора дарения от 16.10.2008 отсутствовали судебные постановления о взыскании с ответчика в пользу истцов задолженности по договорам займа, во исполнение которых могло бы быть обращено взыскание на принадлежащее ответчику имущество. Материалы дела также не указывают на то, что на момент совершения сделки наступил срок исполнения какого-либо из имевшихся у ответчика обязательств. Исследованные обстоятельства указывают на то, что на момент заключения договора дарения срок исполнения обязательств по возврату основного долга по договорам займа не наступил, при этом действия по отчуждению спорной квартиры были начаты ответчиком до получения претензий заимодавцев.

Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда первой инстанции о признании договора дарения жилого помещения мнимой сделкой.

Таким образом, при рассмотрении вопросов о признании договора дарения жилого помещения мнимой сделкой необходимо учитывать два важных обстоятельства. Во-первых, действующее гражданское законодательство в настоящее время не предусматривает самостоятельных оснований признания недействительности сделок, совершенных гражданином при наличии у него признаков банкротства. Кроме того, не действуют положения главы X Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в отношении граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Во-вторых, следует учитывать момент заключения договора дарения жилого помещения и момент вынесения судебных решений о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договорам займа, во исполнение которых могло бы быть обращено взыскание на принадлежащее ответчику имущество. Если сделка, связанная с дарением жилого помещения, заключена до вынесения соответствующих судебных решений, то это является весомым аргументом для отказа в признании договора дарения жилого помещения мнимым.

Следует отметить, что в качестве контрагентов договора дарения жилого помещения, как правило, выступают близкие родственники - мужья, жены, братья, сестры. Между ними обычно и возникают споры по поводу подаренной квартиры в случаях, когда на жилое помещение претендуют родственники умершего дарителя в порядке наследования. И здесь истцы, оспаривающие правомерность договора дарения жилого помещения, в качестве основного доказательства, обосновывающего исковые претензии, используют заключения посмертной амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы.

Так, Определением Московского городского суда от 2 марта 2012 г. по делу N 33-6919 было оставлено без изменения решение суда первой инстанции <3>. Из обстоятельств дела следовало, что истица обратилась в суд с иском к ответчице о признании ее утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения. Истица указала, что на основании договора дарения к ней перешло от умершего отца право собственности на спорное жилое помещение, которое продолжает занимать ответчица, являвшаяся членом семьи ее отца. Соглашения о предоставлении в пользование ответчице спорной квартиры не заключалось.
--------------------------------
<3> Определение Московского городского суда от 2 марта 2012 г. по делу N 33-6919 // Правовая система "Консультант".

Ответчица обратилась в суд со встречным иском к истице о признании недействительным договора дарения спорной квартиры в связи с тем, что ее муж при жизни страдал психическими заболеваниями, вел себя не вполне адекватно, состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Полагая, что на момент заключения договора он не мог отдавать отчет в своих действиях и руководить ими, ответчица по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, просила признать оспариваемую сделку недействительной.
В Определении кассационной инстанции было отмечено, что с учетом довода истицы по встречному иску о том, что на момент заключения сделки со своей дочерью ее муж не осознавал своих действий и не мог ими руководить, по ее ходатайству была проведена посмертная амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза в отношении дарителя. Согласно заключению комиссии экспертов, умерший супруг, как страдающий хроническим психическим расстройством с бредовым синдромом, не мог понимать значение своих действий и руководить ими в интересующий суд период.
Суд отметил, что экспертиза была проведена квалифицированными специалистами, имеющими необходимые специальные познания и стаж экспертной работы, то есть лицами, не заинтересованными в исходе дела. Экспертной комиссией были исследованы все имеющиеся в распоряжении суда медицинские документы, а также материалы гражданского дела, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Суд первой инстанции правомерно принял за основу данное заключение при решении вопроса о психическом состоянии дарителя в юридически значимый период. При этом суд первой инстанции верно учел, что экспертной комиссией сделан однозначный утвердительный вывод о неспособности дарителя понимать значение своих действий и руководить ими при подписании оспариваемого документа.
Так как из экспертного заключения усматривается, что бывший собственник спорной квартиры на момент заключения договора дарения жилого помещения не мог понимать значения своих действий и руководить ими, то суд пришел к выводу об отсутствии его воли на заключение данной сделки. И с учетом требований ст. 177 ГК РФ данные обстоятельства являются основанием для признания указанной выше сделки недействительной.
С учетом принятия решения об удовлетворении встречных исковых требований о признании сделки недействительной суд правильно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании супруги умершего дарителя утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, так как у истицы (дочери умершего дарителя) по первоначальному иску отсутствуют законные основания для приобретения права собственности на квартиру.
Кассационная инстанция отметила, что так как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то с учетом признания недействительным оспариваемого договора дарения к дочери умершего дарителя не перешло право собственности на вышеуказанное жилое помещение и у нее отсутствовали правовые основания для обращения в суд с заявленными ею требованиями.
Важно отметить, что признание недействительным договора дарения жилого помещения влечет признание недействительными всех последующих сделок с "подаренным" жильем - купли-продажи, мены, наследования и т.д. Как правило, между моментом заключения договора дарения жилого помещения и вынесением решения суда о признании его недействительным проходит определенное время, в течение которого с "подаренным" жильем заключаются новые сделки. Указанное временное разграничение обусловлено объективной причиной, так как посмертная амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза - это постфактум смерти дарителя и между заключением договора дарения до смерти одного из контрагентов (дарителя) может пройти достаточно длительное время.

Таким образом, на основе вышеизложенных примеров из судебной практики, связанной с договором дарения жилого помещения, можно сделать следующие выводы.
Во-первых, при всей кажущейся простоте правовой конструкции договор дарения жилого помещения имеет ряд специфических характеристик, обусловленных практикой его заключения и рассмотрения судебными инстанциями. Прежде всего следует обратить внимание на субъектный состав указанного правоотношения. Контрагентами сделки выступают люди, как правило, состоящие в близком родстве, - родители, дети, братья, сестры, дяди, тети, племянники, а также бывшие супруги, знакомые, знающие друг друга много лет. В этом кроется потенциальная конфликтность сделки. Кто-то из родственников получает безвозмездно жилье, а другие остаются ни с чем. И начинаются судебные тяжбы.
Во-вторых, договор дарения жилого помещения может выступать в качестве притворной сделки. Например, безвозмездная передача жилья может иметь место в случае "прикрытия" фактической купли-продажи жилого помещения. Дарители (продавцы) в указанных случаях уходят от уплаты налогов на жилые помещения, а одаряемые (покупатели) скрывают свои доходы. Следует, однако, учитывать, что так называемые "дарители" рискуют остаться без денежных средств в случае криминальных действий со стороны "одаряемых". Нельзя не обратить внимания и на определенную психоментальную составляющую сделки, связанной с договором дарения жилого помещения. Обыватели-дарители, заключающие сделку, часто увязывают безвозмездность с некими встречными позитивными действиями со стороны одаряемых (с уходом, оказанием материальной помощи). Ложное видение правовых последствий договора дарения со стороны одаряемых приводит к обращению в судебные инстанции с исками о признании недействительной соответствующей сделки. Однако правоприменительная практика показывает, что судебные инстанции исходят прежде всего из соблюдения формальных требований к процедуре дарения жилого помещения (оформления договора, регистрации) и принимают решения не в пользу дарителей.
В-третьих, в настоящее время в российском законодательстве отсутствуют правовые нормы, предусматривающие самостоятельные основания недействительности сделок, связанных с причинением ущерба имущественным интересам кредитора, равно как и процедуру оспаривания указанных сделок. Наличие указанного существенного пробела позволяет использовать должникам договор дарения жилого помещения в качестве одного из способов ухода от обращения взыскания на недвижимость по обязательствам перед кредиторами. Довод судебных инстанций о том, что заключение договора дарения жилого помещения произошло до фактического возникновения долговых обязательств перед заимодавцами, выглядит формальным. Как правило, лица, берущие в долг значительные финансовые суммы и не собирающиеся их возвращать, заранее продумывают юридические комбинации, которые бы исключили возможность обращения взыскания на принадлежащую им недвижимость.
В-четвертых, потенциальным счастливчикам-одаряемым, получившим безвозмездно жилое помещение, следует иметь в виду, что их право собственности на дар может быть успешно оспорено в суде после смерти дарителя посредством посмертной амбулаторной или комплексной судебно-психиатрической экспертизы, в соответствии с заключением которой даритель спорной квартиры на момент заключения договора дарения жилого помещения не мог понимать значения своих действий и руководить ими. В указанных случаях суды приходят к выводу об отсутствии его воли на заключение данной сделки и с учетом требований ст. 177 ГК РФ признают договоры дарения жилых помещений недействительными.

Комментарий к статье Дмитрия Карпухина "Договор дарения жилого помещения: анализ правоприменительных аспектов проблемы"

Лазарева Светлана, юрист корпоративной практики компании DS Law.

В соответствии со статьей 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Сторонами дарения всегда выступают одаряемый и сам даритель. Форма договора дарения зависит от предмета дарения, договор дарения недвижимого имущества заключается в простой (письменной) форме и подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по месту нахождения недвижимого имущества. По желанию стороны могут оформить договор в нотариальной форме. Гражданский кодекс РФ допускает отмену дарения в случае, когда одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи, близких родственников или умышленно причинил дарителю тяжкие телесные повреждения. Если одаряемый преднамеренно лишил жизни дарителя, право требовать отмены дарения принадлежит наследникам дарителя в судебном порядке.

Гражданским кодексом четко урегулированы случаи, при которых дарение запрещено, а именно:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Гражданский кодекс делает исключение, при котором запрет не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями. Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственными служащими, муниципальными служащими, служащими Банка России и стоимость которых превышает три тысячи рублей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Также необходимо обратить внимание на случаи, при которых дарение недвижимого имущества в том числе возможно только с предварительного согласия: долевых собственников; собственников в случае, если имущество принадлежит юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; кредиторов в случае переуступки прав требования к третьему лицу, перевода долга.
Судебную практику по оспариванию договора дарения можно условно разделить на две группы: расторжение договора дарения и признание договора дарения недействительным. Для признания договора дарения недействительным применяются общие положения статей 168 - 179 ГК РФ.
Судебные иски по расторжению договора дарения или признанию его недействительным довольно распространены. Часто основанием для признания договора дарения квартиры недействительным является как сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, так и сделка, совершенная лицом хотя и дееспособным, но находившимся в момент составления завещания в таком состоянии, когда оно не могло понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Исходя из многочисленной судебной практики, суды нечасто признают договор дарения недействительной сделкой в силу имеющихся в договоре дарения всех существенных условий (ст. 432 ГК РФ), которыми являются: предмет договора, то есть вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Положения о притворности сделки тоже применимы к договору дарения, так как довольно часто договором дарения прикрывается договор купли-продажи недвижимого имущества. Такой метод приобретения недвижимого имущества довольно распространен и является незаконным. Дарение - безвозмездная сделка, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ. При доказательстве притворности сделки судебная практика по вопросам дарения имеет однозначную позицию: договор дарения признается недействительным и применяются последствия недействительности сделки. Такие споры решаются судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, но при этом необходима хорошая доказательственная база для представления весомых аргументов.
Довольно часто стороны, в частности это касается дарителей, квалифицируют договор дарения как договор пожизненного содержания (апелляционное Определение Ростовского областного суда от 30.07.2012 по делу N 33-8719/12).

Также распространены случаи признания договора дарения действительным. Очень часто это происходит либо в силу рокового случая, либо в силу российской безграмотности в области права, либо элементарной человеческой лени. К примеру, рассмотрим Определение Астраханского областного суда от 08.02.2012 по делу N 33-328/2012.
Истица обратилась в суд с иском к ответчикам о признании договора дарения действительным, сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности.
Супруг по договору дарения распорядился принадлежащей ему квартирой, передав ее в дар истцу. В Управлении Росреестра по Астраханской области, куда супруги обратились с заявлением о регистрации договора дарения, в приеме документов для проведения государственной регистрации им было отказано ввиду истечения срока годности технического паспорта на квартиру. Изготовить новый технический паспорт не представилось возможным из-за ухудшения состояния здоровья супруга, который вскоре умер. Истец считает договор дарения состоявшимся, поскольку при его подписании супруг передал ей свой комплект ключей от квартиры и правоустанавливающие документы, истец приняла данный дар.
Кроме того, в квартире произведена самовольная перепланировка, которая согласно имеющимся заключениям не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 13 декабря 2011 года иск удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе представитель ответчика ставит вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения процессуальных норм и неправильного применения норм материального права и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска, указав, что суд не принял во внимание отсутствие на момент составления договора дарения и его регистрации всех необходимых документов, что опровергает действительную волю и намерения супруга относительно дарения квартиры. Отсутствие в течение нескольких лет со стороны собственника квартиры действий, направленных на узаконение произведенной им перепланировки квартиры, также подтверждает тот факт, что супруг не желал отчуждать квартиру. Считает, что суд необоснованно пришел к выводу о действительности рукописной подписи супруга в спорном договоре дарения. Кроме того, истец не вправе обращаться с требованием о сохранении квартиры в перепланированном состоянии, поскольку не является собственником данного помещения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что между супругами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения жилого помещения, договор заключен в надлежащей форме, подписан сторонами и исполнен ими, что прямо следует из положений договора, согласно которым истица как одаряемая приняла дар в виде квартиры при жизни дарителя, передача и принятие сторонами квартиры, ключей, необходимых документов осуществлены.
Доводы ответчика о том, что подпись супруга в договоре дарения не является подлинной, суд правильно отклонил, приняв за основу исследованные доказательства и заключение специалистов Астраханской лаборатории судебной экспертизы, поскольку их выводы основаны на большем количестве свободных образцов почерка и подписей супруга, не представленных на исследование в другие экспертные учреждения. Эксперт, проводивший исследования, имеет стаж экспертной работы более 20 лет, проводил исследования по специальным методикам с использованием оборудования.
Основываясь на положениях статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и оценив все имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суд обоснованно пришел к выводу о том, что договор дарения был заключен сторонами по обоюдному согласию.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал действительным договор дарения квартиры и на основании этого договора признал за истицей право собственности на указанную квартиру.
Поскольку государственная регистрация договора дарения и государственная регистрация перехода права собственности не были произведены по не зависящим от воли сторон причинам в связи со смертью дарителя, последовавшей непосредственно после заключения указанного договора, а именно через 17 дней, при этом законодательством не установлен срок, в течение которого договор должен быть зарегистрирован, суд правомерно удовлетворил исковые требования в части признания спорного договора дарения действительным.

Вместе с тем, учитывая, что договор дарения квартиры между истцом и его супругом заключен по обоюдному согласию, при жизни даритель не оспаривал данный договор, изъявил желание его зарегистрировать в соответствующих органах, довод жалобы об отсутствии действительной воли дарителя на отчуждение квартиры не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований о признании договора дарения квартиры действительным.
Разрешая спор в части требования о сохранении квартиры в перепланированном состоянии и признании права собственности на нее, суд руководствовался положениями статей 8, 218 Гражданского кодекса РФ и статьей 29 Жилищного кодекса РФ, согласно которым на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.
Установив, что произведенная перепланировка соответствует требованиям действующих норм и правил, не привела к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, нарушению в работе инженерных систем, нарушению противопожарных требований, суд пришел к правильному выводу о возможности сохранить квартиру в перепланированном состоянии и признании за истцом права собственности на спорную квартиру.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности. Кассационная жалоба доводов, опровергающих выводы суда, не содержит, а поэтому оснований для ее удовлетворения судебная коллегия не находит.

http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=1284







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ