Регистрация права собственности
AV- Блог AV- Tweet Контакты:
Все новости |
О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте
Главная "Авеню" >> Управление
многоквартирным домом
>> Долевое
участие в строительстве
9 июля 2018
Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья (Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.
Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое "проектное финансирование" (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.
Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки "оправдательных" документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик "уходит" в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.
Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.
Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).
Механизм работы счетов эскроу в "долевке" следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг "выясняется", что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.
Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция "войти" в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ).
А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Что еще?
 |
Новости |
|
|
Законодательство о недвижимости |
|
|
Образцы перечни документов |
|
|
Справочная информация |
|
|
Электронная библиотека
|
|
|
Регистрация прав собственности, регистрация сделок |
|
|
Кадастровый учет |
|
|
"Юридическая чистота сделки" |
|
|
"Риэлтерские технологии" |
|
|
Приватизация |
|
|
Наследование недвижимого имущества |
|
|
Сделка купли-продажи недвижимости |
|
|
Дарение недвижимости |
|
|
Ипотека недвижимости |
|
|
Мена недвижимости |
|
|
Аренда недвижимости |
|
|
Исковая давность |
|
|
Задаток в сделках с недвижимостью |
|
|
Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью |
|
|
Перепланировка квартиры |
|
|
Самоволка (самовольная постройка) |
|
|
Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества. |
|
|
Нотариат |
|
|
Кадастровая оценка объектов недвижимости |
|
|
О мошенничестве |
|
|
Судебная практика |
|
|
Дачный вопрос |
|
|
Управление многоквартирным домом |
|
|
Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила) |
|
|
Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам) |
|
|
Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства |
|
|
О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области |
|
|
Налог при продаже недвижимости |
|
|
"Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. |
|
|
Оформляем гараж в собственность |
