АВЕНЮ

	Новости
	Законодательство о недвижимости
	Образцы перечни документов
	Справочная информация
	Электронная библиотека
	Регистрация прав собственности, регистрация сделок
	Кадастровый учет
	"Юридическая чистота сделки"
	"Риэлтерские технологии"
	Приватизация
	Наследование недвижимого имущества
	Сделка купли-продажи недвижимости
	Дарение недвижимости
	Ипотека недвижимости
	Мена недвижимости
	Аренда недвижимости
	Исковая давность
	Задаток в сделках с недвижимостью
	Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
	Перепланировка квартиры
	Самоволка (самовольная постройка)
	Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
	Нотариат
	Кадастровая оценка объектов недвижимости
	О мошенничестве
	Судебная практика
	Дачный вопрос
	Управление многоквартирным домом

	Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
	Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
	Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
	О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
	Налог при продаже недвижимости
	"Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
	Оформляем гараж в собственность

Регистрация права собственности

Федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

2018-07-11   Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья 2018-03-15   ВС РФ: с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, могут быть взысканы расходы на оплату аренды жилья 2018-03-12   Некачественная квартира: Неустойка и возврат денег 2017-12-26   Верховный суд разъяснил, как собственники могут использовать чердачные помещения 2017-12-26   Как решать балконные споры в многоквартирном доме Все новости

О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте

Главная "Авеню" >> Управление многоквартирным домом
                           >> Долевое участие в строительстве

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

9 июля 2018

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья (Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.

Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое "проектное финансирование" (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.

Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки "оправдательных" документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик "уходит" в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.

Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).

Механизм работы счетов эскроу в "долевке" следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг "выясняется", что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.

Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция "войти" в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ).

А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Что еще?

• Запрещается покупать ДДУ за наличные;
• руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Это означает, что за убытками можно обращаться к этим лицам сразу и напрямую – не дожидаясь банкротства, не устанавливая недостаточность собственных средств застройщика;
• свои собственный сайты застройщикам теперь иметь необязательно – всю информацию они должны раскрывать, прежде всего, в единой информсистеме жилищного строительства (https://наш.дом.рф). Полюбившиеся всем фотографии строящихся домов тоже будут там с ежемесячным обновлением. Для дольщиков это удобно – во-первых, проще нажаловаться, если информация не вся, во-вторых, она никуда не исчезнет, если застройщик станет банкротом или решит сбежать на Кипр с чемоданом денег. Правда, заработает эта норма только с октября;
• как и прежде, руководителя регионального "ДДУ-надзора" будут назначать и увольнять губернаторы, однако, кандидатура и на вход, и "на вылет" должна быть согласована в федеральном Минстрое России;
• как и прежде, региональный "ДДУ-надзор" обязан предупреждать Росреестр о том, что "ущербный" застройщик не вправе продавать ДДУ (в этом случае Росреестр блокирует их регистрацию). Но если по "старым" девелоперам такую информацию передают в Росреестр в течение дня после обнаружения, то по объектам с новыми, после 01.01.2018 г., разрешениями на строительство – в зависимости от степени нарушений – можно отослать не позднее 1 дня или в течение одной-полутора недель;
• частные жилищные сертификаты больше выпускать нельзя (разрешается завершить ранее начатые проекты), а строительство через ЖСК разрешается только в банкротствах и таким ЖСК, которым земля под стройку бесплатно предоставлена государством или муниципалитетом;
• строить можно будет не исключительно по одному разрешению на строительство, а в пределах сразу нескольких разрешений. Таким образом, принцип "один застройщик – одно разрешение в реализации", фактически, так и не заработал. Правда, остается запрет на участие застройщиком в нескольких договорах о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории, и работа по нескольким разрешениям возможна только через эскроу-счета и с обязательным отчислением денег в Фонд защиты дольщиков;
• количество информации, которую застройщик обязан выложить в сеть (с октября – на своем аккаунте на https://наш.дом.рф), увеличилось. В частности, теперь он обязан публиковать расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (ежеквартальный), а также ГПЗУ и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
• увеличился период "отлучения от профессии" – до 1 июля в "долевку" запрещено было пускать людей, запятнавших себя связью с застройщиками-банкротами в течение предшествовавших трех лет, а теперь период "отлучения" увеличен до пяти лет. Для бенефициаров сохранили трехлетний срок, но зато самих бенефициаров застройщика станет больше – раньше обращали внимание только на тех, кто прямо или косвенно владел хотя бы четвертью акций или долей банкрота-застройщика, а теперь станут присматриваться и к тем, у кого было всего 5 % долей или акций. ФИО, ИНН и СНИЛС таких персонажей обязательно раскрываются застройщиком;
• в 6 раз увеличен срок для раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской отчетности (с 5 до 30 календарных дней).