АВЕНЮ

маркированный список Новости
маркированный список Законодательство о недвижимости
маркированный список Образцы перечни документов
маркированный список Справочная информация
маркированный список Электронная библиотека
      
маркированный список Регистрация прав собственности, регистрация сделок
маркированный список Кадастровый учет
маркированный список "Юридическая чистота сделки"
маркированный список "Риэлтерские технологии"
маркированный список Приватизация
маркированный список Наследование недвижимого имущества
маркированный список Сделка купли-продажи недвижимости
маркированный список Дарение недвижимости
маркированный список Ипотека недвижимости
маркированный список Мена недвижимости
маркированный список Аренда недвижимости
маркированный список Исковая давность
маркированный список Задаток в сделках с недвижимостью
маркированный список Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
маркированный список Перепланировка квартиры
маркированный список Самоволка (самовольная постройка)
маркированный список Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
маркированный список Нотариат
маркированный список Кадастровая оценка объектов недвижимости
маркированный список О мошенничестве
маркированный список Судебная практика
маркированный список Дачный вопрос
маркированный список Управление многоквартирным домом

маркированный список Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
маркированный список Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
маркированный список Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
маркированный список О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
маркированный список Налог при продаже недвижимости
маркированный список "Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
маркированный список Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Регистрация права собственности

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

AV- Блог                AV- Tweet                 О проекте....
Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


Налог при сделках с недвижимостью . Жилищное правоавеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> раздел "СамСебеРиэлтор"

Доп.см.   Письмо ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ "По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц
               Книга. "Имущественный налоговый вычет: как вернуть 250 тыс. рублей и больше при строительстве или покупке дома, квартиры или иного жилья" (Зрелов А.П.)
               Налог при сделках с недвижимостью


Налог при сделках с недвижимостью

На основании пп. 5 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения НДФЛ. Сумма дохода, полученного по договору купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из стоимости реализованного объекта имущества (или доли в праве см.Письмо ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ "По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц), определенной в договоре купли-продажи этого имущества.

Физические лица, получившие в налоговом периоде (календарном году) такие доходы, обязаны согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ, а также самостоятельно исчислить с полученных от продажи имущества доходов суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

Если налогоплательщиком продан жилой объект, который принадлежал ему и его несовершеннолетнему ребенку на праве общей долевой собственности, то в связи с получением доходов несовершеннолетний ребенок также признается налогоплательщиком НДФЛ (ст. 19 НК РФ), у которого возникает обязанность представить в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. При этом несовершеннолетние дети участвуют в налоговых правоотношениях через своих законных представителей, в качестве которых могут выступать родители ребенка или опекуны (попечители) (ст. ст. 26 и 27 НК РФ). Поэтому в данном случае налоговая декларация по форме 3-НДФЛ должна быть представлена как в отношении доходов, приходящихся на долю родителя, так и в отношении доходов, приходящихся на долю несовершеннолетнего ребенка налогоплательщика. Налоговая декларация ребенка заполняется и подписывается его законным представителем. Для родителей таким подтверждающим документом является свидетельство о рождении ребенка.

Налоговая ставка в отношении доходов от продажи имущества, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, устанавливается в размере 13%. Поэтому при исчислении суммы налога, подлежащего уплате с таких доходов, сумма налогооблагаемого дохода может быть уменьшена на суммы полагающихся налогоплательщику стандартных, социальных и имущественных налоговых вычетов.

Налоговая ставка в отношении доходов от продажи имущества, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, устанавливается в размере 30%. Поэтому при исчислении суммы налога, подлежащего уплате с таких доходов, сумма налогооблагаемого дохода не может быть уменьшена на суммы налоговых вычетов.

Налоговыми резидентами Российской Федерации признаются физические лица, которые находились на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году. Данное положение распространяется на всех физических лиц независимо от их гражданства и соответствует принципам, провозглашенным в п. 2 ст. 3 НК РФ. Следовательно, если гражданин Российской Федерации, постоянно проживающий в Германии, получил в 2009 г. доход от продажи квартиры в Российской Федерации, то полученный им доход подлежит налогообложению НДФЛ по ставке 30%.

Размеры вычетов при продаже недвижимого имущества

При налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества налогоплательщики вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Указанный вычет предоставляется налогоплательщикам при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода на основании соответствующих документов, подтверждающих срок нахождения этого имущества в собственности налогоплательщика, а также при необходимости - размер фактически произведенных расходов, связанных с его приобретением и реализацией.

Положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлено ограничений в отношении количества объектов имущества, при продаже которых налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет. При этом размер имущественного налогового вычета, предоставляемого в отношении доходов от продажи каждого из объектов недвижимого имущества, реализованного в налоговом периоде, определяется отдельно и зависит от времени нахождения этого имущества в собственности налогоплательщика.

Имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет

В частности, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающих в целом 1 млн руб.

Таким образом, общий размер вычета, который может быть предоставлен налогоплательщику в отношении всех проданных им в налоговом периоде объектов недвижимого имущества, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не может превышать в целом 1 млн руб. независимо от количества отчужденных объектов недвижимости. Возможность переноса остатка имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, до полного его использования на последующие налоговые периоды не предусмотрена.

Перечень видов недвижимого имущества, при продаже которых налогоплательщики вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Пример 1. Физическим лицом в ноябре 2009 г. по договору купли-продажи была продана квартира, находившаяся в его собственности менее трех лет, за 1,2 млн руб. Условиями договора предусмотрено, что покупатель уплачивает продавцу 800 000 руб. в день подписания договора, а оставшуюся сумму - 400 000 руб. - покупатель уплатит продавцу в марте 2010 г. Рассмотрим, в каком размере в данном случае может быть предоставлен имущественный налоговый вычет налогоплательщику - продавцу квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 2 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что исчисление и уплату НДФЛ физические лица производят исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности. На основании п. 1 ст. 223 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.

В данном случае исходя из условий договора купли-продажи квартиры налогоплательщик - продавец квартиры вправе при определении налоговой базы по НДФЛ по доходам, полученным в 2009 г. от продажи квартиры в сумме 800 000 руб., заявить имущественный налоговый вычет в связи с продажей квартиры в размере 800 000 руб. При этом налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в отношении суммы дохода от продажи в 2009 г. квартиры в размере 400 000 руб., которая будет получена бывшим собственником в 2010 г. и подлежит декларированию в 2011 г., поскольку возможность переноса оставшейся недоиспользованной налогоплательщиком по данному объекту недвижимого имущества суммы вычета в размере 200 000 руб. (1 000 000 руб. - 800 000 руб.) на последующие налоговые периоды положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не предусмотрена.

Имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет

До вступления в силу Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ имущественный налоговый вычет при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, предоставлялся в размере, равном сумме дохода, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

В соответствии со ст. 2 Закона N 368-ФЗ ст. 217 НК РФ дополнена новым п. 17.1, согласно которому освобождены от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые налогоплательщиками от реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения нового п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

На основании ст. 5 Закона N 368-ФЗ положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в новой редакции ст. 1 Закона N 368-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г.

Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ внесены дополнения в ст. 228 НК РФ, позволяющие избегать процедуры декларирования доходов, полученных от продажи имущества, принадлежащего физическим лицам на праве собственности три года и более, в случаях, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Из данного положения следует, что доходы, получаемые физическими лицами от реализации любого имущества, принадлежащего им более трех лет, не облагаются НДФЛ, в силу чего у них не возникает обязанности уплачивать НДФЛ в бюджет. При этом налогоплательщики не обязаны, как это было ранее установлено ст. 228 НК РФ, представлять в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании налогового периода.

Таким образом, если налогоплательщик в 2009 г. продал свою дачу, которой он владел более пяти лет, а также комнату, принадлежавшую ему более трех лет, то у него не возникает обязанности уплачивать НДФЛ в бюджет, в силу чего такой налогоплательщик освобожден от процедуры декларирования доходов в срок до 30 апреля 2010 г., полученных от реализации дачи и комнаты, поскольку указанное имущество принадлежало физическому лицу на праве собственности три года и более.

Вычет в размере фактических расходов

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах максимально установленного размера вычета в отношении доходов от продажи объектов недвижимого имущества (в целом 1 млн руб.) налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученных доходов на сумму фактически произведенных им ранее и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Следует обратить внимание на то, что расходами, связанными с получением доходов от продажи имущества, могут признаваться расходы налогоплательщика-продавца по приобретению реализованного имущества, затраты на неотделимые улучшения этого имущества, его предпродажную подготовку, а также расходы, понесенные налогоплательщиком-продавцом при его продаже (например, оплата услуг риелтора, агента, нотариуса и т.п. затраты, связанные с проведением и оформлением сделки купли-продажи).

Новый вид имущественного налогового вычета

Статьей 4 Федерального закона от 27.12.2009 N 379-ФЗ п. 1 ст. 220 НК РФ дополнен новым пп. 1.1, которым предусмотрен новый вид имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Здесь следует обратить внимание на то, что в соответствии с п. 4 ст. 10 Закона N 379-ФЗ положения п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции указанного Закона распространяют свое действие на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г. Сказанное означает, что налогоплательщики вправе в 2010 г. обратиться в налоговый орган по месту жительства с налоговой декларацией по форме 3-НДФЛ за получением имущественного налогового вычета в отношении доходов в виде выкупной суммы, предоставленной гражданам взамен изымаемых у них земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения, например, олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, а также для прокладки шоссейных или железных дорог, строительства мостов и т.п. государственных или муниципальных нужд.

Установление срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика

Как было ранее отмечено, размер имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, зависит от времени нахождения реализованного имущества в собственности налогоплательщика. Нередки случаи, когда налогоплательщику сложно определить фактический срок владения имуществом, основываясь непосредственно на имеющихся у него правоустанавливающих документах.

Пример 2. В соответствии со свидетельством о праве собственности квартира являлась объектом индивидуального права собственности мужа с 2002 г. В результате развода общее имущество супругов было разделено между супругами по их соглашению, согласно которому полное право распоряжения этой квартирой в апреле 2009 г. получила бывшая жена. В декабре 2009 г. бывшая супруга продала квартиру за 2,5 млн руб. Исходя из правоустанавливающих документов срок нахождения проданного имущества в собственности налогоплательщика, реализовавшего квартиру, составляет менее трех лет. В связи с этим при декларировании в 2010 г. доходов от продажи квартиры налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, не превышающего 1 млн руб.

Вместе с тем с учетом п. 1 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 02.11.2006 N 444-О при установлении периода, в течение которого отчужденное налогоплательщиком имущество находилось в его собственности, должны приниматься во внимание положения п. 1 ст. 256 ГК РФ, провозглашающие, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Пунктом 4 ст. 256 ГК РФ предусмотрено, что определение долей супругов в общем имуществе производится при его разделе в порядке, установленном семейным законодательством. На основании ст. ст. 38 и 39 Семейного кодекса Российской Федерации общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. При этом доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Таким образом, срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты приобретения этого объекта на имя любого из супругов ранее.

Следовательно, в данном случае бывшая супруга при декларировании в 2010 г. дохода от продажи квартиры вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в полной сумме, полученной ею при продаже указанного имущества, т.е. в размере 2,5 млн руб., как недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Пример 3. Налогоплательщиком в связи со сносом дома в декабре 2008 г. была получена новая квартира, которую он продал в 2009 г. за 3 млн руб. Рассмотрим, как в этом случае будет определяться период нахождения квартиры в собственности налогоплательщика для целей получения имущественного налогового вычета по доходам от продажи объекта недвижимости: как находившегося в его собственности менее трех лет или, учитывая, что квартира получена взамен утраченной им при сносе дома, может быть учтен также и период, когда в собственности налогоплательщика находилась квартира в снесенном доме.

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости, связанные со спецификой предмета купли-продажи, определены параграфом 7 гл. 30 части второй ГК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества (в частности, расположение конкретной квартиры в составе многоквартирного жилого дома). При отсутствии в договоре этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В данном случае предметом договора купли-продажи недвижимости может являться только новая квартира, принадлежащая налогоплательщику менее трех лет, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации этого права.

Таким образом, для целей определения размера имущественного налогового вычета, который может быть предоставлен налогоплательщику в отношении доходов от продажи новой квартиры, срок нахождения реализованного имущества в собственности налогоплательщика исчисляется от даты государственной регистрации права на эту квартиру. Поэтому при декларировании в 2010 г. доходов от продажи этой квартиры как объекта недвижимости, находившегося в его собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, не превышающего 1 млн руб.

Продажа недвижимого имущества, находившегося в общей долевой или в общей совместной собственности

!! см.Письмо ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ "По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц

Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких совладельцев, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве собственности.

В случаях продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности нескольких совладельцев, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между всеми совладельцами на основании их письменного соглашения.

Вместе с тем необходимо учитывать, что положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не исключают возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что именно является объектом договора купли-продажи.

Под долей (долями) в жилых помещениях в данном случае следует понимать часть жилого объекта, выделенную в натуре, а не долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Как указано в п. 4 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П, Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) объектами жилищных прав признает жилые помещения, т.е. изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ), и относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Следовательно, жилищное законодательство рассматривает комнату и долю (доли) в квартире в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

По смыслу положений пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности, и получать при этом право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 млн руб. (при нахождении имущества в собственности менее трех лет).

Кроме того, в п. 4.1 Постановления N 5-П указано, что при реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, применению не подлежит. Поэтому при продаже доли (долей) в квартире, являющейся самостоятельным объектом договора купли-продажи и находившейся в собственности одного налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет по доходам от продажи такой доли (долей) в квартире предоставляется в размере, не превышающем 1 млн руб. Документами, подтверждающими, что доля (доли) в жилом помещении выделена в натуре, могут, в частности, являться свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и иные представленные налогоплательщиком в налоговый орган документы.

При реализации жилого дома, квартиры или комнаты как единого жилого объекта, находящегося в собственности нескольких совладельцев, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве собственности.

Пример 4. Физическое лицо, владеющее на праве собственности 1/2 доли в квартире менее трех лет, в марте 2009 г. продало свою долю в квартире независимо от второго совладельца этой квартиры, с которым они не состоят в родственных отношениях, за 1,2 млн руб. Второй совладелец, владеющий на праве собственности 1/2 доли в квартире более трех лет, продал свою долю в квартире в сентябре 2009 г. за 1,3 млн руб. Определим, в каком размере может быть предоставлен имущественный налоговый вычет каждому из бывших совладельцев в отношении доходов, полученных ими от продажи принадлежащих им долей в квартире при подаче ими в налоговый орган налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ за 2009 г.

В данном случае в обоих случаях предметом договора купли-продажи являлась доля в квартире, выделенная в натуре, а не доля в праве собственности на это имущество. Исходя из этого при продаже выделенной в натуре доли в квартире налогоплательщику, владеющему на праве собственности 1/2 доли в квартире менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен либо в размере полученного дохода, но не более 1 млн руб., либо в размере фактически понесенных расходов по приобретению этой доли в квартире, если налогоплательщик производил расходы по приобретению реализованного им объекта жилья ранее.

У другого налогоплательщика, владевшего на праве собственности 1/2 доли в квартире более трех лет, доходы, полученные им от продажи выделенной в натуре доли в квартире, освобождены от налогообложения НДФЛ.

Пример 5. Из договора купли-продажи квартиры следует, что мать и дочь продали в 2009 г. принадлежавшую им на праве общей равнодолевой собственности квартиру. При этом по 1/3 доли в квартире налогоплательщики владели более трех лет, а еще по 1/6 (всего 1/3) доли они получили по наследству в 2008 г. Рассмотрим вопрос о том, в каком размере может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в отношении доходов от продажи квартиры каждому из бывших совладельцев при подаче им в налоговый орган налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ за 2009 г.

В данном случае совладельцами была продана вся квартира, принадлежавшая им на праве равнодолевой собственности менее трех лет, т.е. жилой объект отчуждался в целом, а не по долям. При этом период владения долями в реализованном имуществе у обоих бывших совладельцев совпадает, но и одновременно он неодинаков применительно к каждой из конкретных долей в реализованном имуществе, которыми они владели, поскольку по 1/3 доли в квартире налогоплательщики владели более трех лет, а еще по 1/6 доли - менее трех лет.

Поэтому применяется более сложный порядок расчета и распределения имущественного налогового вычета, предоставляемого бывшим совладельцам квартиры, чем в предыдущем случае:

доходы от продажи квартиры в части долей, принадлежавших налогоплательщикам более трех лет, в размере 2/3 общей суммы полученного от продажи квартиры дохода не подлежат налогообложению НДФЛ;

в части унаследованных по 1/6 долей применяются положения о распределении размера имущественного налогового вычета, предоставляемого в сумме до 1 млн руб., между совладельцами жилого объекта, находившегося в их общей долевой собственности менее трех лет, пропорционально их долям, т.е. в размере до 500 000 руб. каждому из налогоплательщиков.

Пример 6. Физическое лицо получило в 2009 г. доход от продажи квартиры, которая ранее была приобретена этим физическим лицом по долям. Срок владения 1/2 доли в квартире превышает три года, а период владения другой 1/2 доли в квартире составляет менее трех лет. Определим, в каком размере налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в отношении доходов от продажи квартиры при подаче им в налоговый орган налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за 2009 г.

В ситуации, когда реализованный жилой объект был ранее приобретен одним налогоплательщиком по долям в различные сроки, как и в предыдущем случае, можно говорить об одновременном применении двух видов имущественного налогового вычета.

В данном случае налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в связи с продажей всей квартиры в следующем порядке:

в ч. 1/2 доли в квартире, которой он владел более трех лет, - доход, полученный в размере 1/2 суммы от продажи квартиры, не подлежит налогообложению НДФЛ;

в ч. 1/2 доли в квартире, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, - вычет предоставляется в размере 1/2 суммы установленного максимального размера имущественного налогового вычета (1 000 000 руб. x 1/2 = 500 000 руб.).

Продажа нескольких объектов недвижимого имущества

Нередки случаи, когда граждане совершают в одном налоговом периоде несколько сделок купли-продажи объектов недвижимого имущества. Разберемся на конкретных примерах, в каком порядке налогоплательщикам следует определять в таких случаях размер полагающегося им имущественного налогового вычета.

Пример 7. Налогоплательщик, владевший на праве собственности тремя земельными участками менее трех лет, в 2009 г. продал одновременно все три участка. Определим возможные варианты предоставления налогоплательщику имущественных налоговых вычетов в отношении доходов, полученных им от продажи в одном налоговом периоде трех земельных участков.

Положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлено каких-либо ограничений по количеству объектов недвижимого имущества, при продаже которых налогоплательщиком может быть получен имущественный налоговый вычет. Кроме того, в отношении доходов от реализации каждого объекта имущества вычет может определяться отдельно.

В частности, в данном случае возможны следующие варианты определения размера имущественных налоговых вычетов:

при наличии у налогоплательщика документально подтвержденных расходов по приобретению указанных земельных участков вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму таких расходов, связанных с получением этих доходов;

если документально подтвержденные расходы по приобретению имеются у налогоплательщика не по каждому земельному участку, то он вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму расходов по приобретению того из участков, по которому у него имеются соответствующие расходные документы, а в отношении других участков налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем в целом 1 млн руб.;

при отсутствии у налогоплательщика документально подтвержденных расходов по приобретению указанных земельных участков налогоплательщик может заявить имущественный налоговый вычет по всем трем участкам в размере, не превышающем в целом 1 млн руб.

Пример 8. Физическим лицом в 2009 г. были получены доходы от продажи жилого дома и земельного участка, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, а также квартиры и доли в квартире, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет. Рассмотрим возможные варианты определения размера имущественных налоговых вычетов.

При продаже в одном налоговом периоде двух объектов недвижимого имущества, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи жилого дома и земельного участка, в размере до 1 млн руб., либо уменьшить сумму полученного дохода от продажи этих объектов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Что касается доходов, полученных налогоплательщиком при продаже квартиры и доли в квартире, находившихся в его собственности более трех лет, указанные доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ.

На основании представленных примеров можно сделать следующие выводы:

по каждому объекту недвижимости, в отношении доходов от продажи которого налогоплательщик заявляет вычет в сумме документально подтвержденных расходов по его приобретению, размер налоговой базы по НДФЛ определяется отдельно независимо от количества объектов недвижимости;

по объектам, в отношении которых такие расходы налогоплательщиком не подтверждаются, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, не превышающей 1 млн руб. в целом за налоговый период;

при продаже в 2009 г. и последующих годах нескольких объектов имущества, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, общая сумма дохода, полученная налогоплательщиком при продаже всех объектов указанного имущества, не подлежит налогообложению НДФЛ.

Продажа и приобретение объектов недвижимого имущества в одном налоговом периоде

Во многих случаях за продажей объектов недвижимого имущества следует приобретение или строительство других объектов недвижимости в этом же налоговом периоде либо покупка одних объектов недвижимого имущества предшествует продаже других объектов.

Пример 9. Налогоплательщик в 2009 г. совершил сделки по продаже квартиры, которой он владел менее трех лет, и по приобретению земельного участка с недостроенным жилым домом на нем, который был им к концу года достроен.

В связи с этим при декларировании в 2010 г. доходов от продажи квартиры налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, не превышающего 1 млн руб., либо на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением и реализацией.

Кроме того, если свидетельство о праве собственности на недостроенный жилой дом было оформлено в 2009 г., то при определении размера налоговой базы по НДФЛ за 2009 г. на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик также вправе заявить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на приобретение (новое строительство) на территории Российской Федерации жилого дома (в том числе незавершенного строительством), в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение не оконченного строительством жилого дома налогоплательщик представляет свидетельство о праве собственности на этот дом, а также платежные документы об уплате денежных средств продавцу. Такими документами являются, например, копии банковских платежных извещений, документы, подтверждающие передачу денежных средств через банковскую ячейку, выданная продавцом жилого объекта и заверенная его личной подписью расписка о получении им денежных средств от покупателя с указанием в ней ФИО продавца, его паспортных и адресных данных, полученной суммы денежных средств, даты получения денежных средств от покупателя.

Таким образом, при декларировании в 2010 г. доходов от продажи квартиры налогоплательщик вправе одновременно заявить в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за 2009 г. как имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. (либо в сумме документально подтвержденных расходов по ее покупке), так и имущественный налоговый вычет по расходам на покупку незавершенного строительством жилого дома, при условии, что налогоплательщик ранее не использовал свое право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в отношении другого жилого объекта.

Предоставление вычета при обмене имущества

Наряду со сделками, осуществляемыми в соответствии с договорами купли-продажи жилых объектов, граждане, желающие съехаться или разъехаться, совершают также сделки на основании договоров мены жилой площади, находящейся у них в собственности. Рассмотрим, какие права и какие обязанности возникают у налогоплательщиков, участвующих в договорах мены.

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. Таким образом, обмен квартиры следует рассматривать как одновременную продажу одного и покупку другого жилого объекта. При этом каждая из сторон сделки признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В связи с этим доходы, получаемые физическими лицами по договорам мены, подлежат налогообложению НДФЛ по ставке 13%. При получении таких доходов у налогоплательщика возникает обязанность по представлению налоговой декларации. В налоговой декларации каждый из налогоплательщиков - участников сделки обязан указать сумму дохода от продажи своего имущества, которая определяется в виде стоимости приобретаемого им по договору мены нового имущества и возможной суммы доплаты.

При совершении любых сделок с недвижимым имуществом в договоре должна быть указана цена этого имущества. В данном случае в договоре мены должна быть указана стоимость (цена) обмениваемых жилых объектов. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже (обмене) считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет такие обязанности.

В случае когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

При декларировании полученных по договору мены доходов налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в зависимости от времени нахождения обмениваемого имущества в собственности налогоплательщика:

в сумме, равной стоимости обмениваемого объекта имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 1 млн руб.;

в случаях обмена имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, сумма, равная стоимости обмениваемого имущества, освобождается от налогообложения НДФЛ.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах 1 млн руб. налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода. К таким расходам относятся расходы по приобретению обмениваемого объекта имущества (если такие расходы налогоплательщиком ранее осуществлялись), а также расходы, связанные с меной этого объекта (например, оплата услуг риелторов, агента, нотариуса и т.п. затраты, связанные с проведением и оформлением сделки).

Вычет при продаже по договору уступки права требования

Участие в долевом строительстве на основании договора инвестирования долевого строительства или другого договора, связанного с долевым строительством, приводит к получению права требования к инвестиционной компании, которое является имущественным правом. В соответствии с положениями п. 2 ст. 38 НК РФ имущественные права для целей налогообложения не относятся к имуществу.

Вместе с тем на основании пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ полученные физическим лицом доходы от реализации прав требования к российской организации, в том числе от уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, признаются объектом налогообложения по НДФЛ. Такие доходы подлежат налогообложению по ставке 13%, а у налогоплательщика при их получении возникает обязанность по подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ по окончании налогового периода. При этом имущественный налоговый вычет в полной сумме полученного налогоплательщиком дохода или в размере 1 млн руб. к доходам от продажи имущественных прав не применяется независимо от срока давности приобретения таких прав.

В связи с этим пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ был дополнен положением, предусматривающим, что по правоотношениям, возникшим с 1 января 2007 г., при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученных им в результате уступки прав требования доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Такими расходами, в частности, признаются расходы, которые ранее были произведены налогоплательщиком в связи с приобретением прав требования по договору участия в долевом строительстве. Поэтому в случае продажи квартиры, которая была приобретена налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве и реализована по договору уступки права требования до ввода построенного жилого дома в эксплуатацию, налогоплательщик вправе при декларировании доходов от уступки права требования и определении налоговой базы по НДФЛ уменьшить сумму полученных доходов на общую сумму расходов, которые ранее были произведены им в связи с приобретением прав требования по договору участия в долевом строительстве в виде единовременных и периодических платежей, которые он осуществлял в соответствии с условиями этого договора до момента прекращения его действия.

Кроме того, необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство: налогоплательщик, приобретающий право требования, одновременно получает и право на обращение за получением имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в части расходов на приобретение и (или) новое строительство жилого объекта на территории Российской Федерации, после получения свидетельства о праве собственности или акта о передаче квартиры. При этом налогоплательщик, уступивший право требования по договору об уступке права требования жилого помещения и получивший от этого доход, права на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в связи с такой сделкой не имеет.

Т.Левадная
Советник государственной
гражданской службы
Российской Федерации
2 класса

Подписано в печать 17.03.2010

 "Финансовая газета", 2010, N N 10, 11, 12)

Жилищное право, .


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ