АВЕНЮ


маркированный список Новости
маркированный список Законодательство о недвижимости
маркированный список Образцы перечни документов
маркированный список Справочная информация
маркированный список Электронная библиотека
      
маркированный список Регистрация прав собственности, регистрация сделок
маркированный список Кадастровый учет
маркированный список "Юридическая чистота сделки"
маркированный список "Риэлтерские технологии"
маркированный список Приватизация
маркированный список Наследование недвижимого имущества
маркированный список Сделка купли-продажи недвижимости
маркированный список Дарение недвижимости
маркированный список Ипотека недвижимости
маркированный список Мена недвижимости
маркированный список Аренда недвижимости
маркированный список Исковая давность
маркированный список Задаток в сделках с недвижимостью
маркированный список Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
маркированный список Перепланировка квартиры
маркированный список Самоволка (самовольная постройка)
маркированный список Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
маркированный список Нотариат
маркированный список Кадастровая оценка объектов недвижимости
маркированный список О мошенничестве
маркированный список Судебная практика
маркированный список Дачный вопрос
маркированный список Управление многоквартирным домом

маркированный список Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
маркированный список Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
маркированный список Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
маркированный список О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
маркированный список Налог при продаже недвижимости
маркированный список "Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
маркированный список Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Регистрация права собственности

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

AV- Блог                AV- Tweet                 О проекте....


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


Алгоритм (схема) сделки купли-продажи квартиры . Жилищное правоавеню,av-ue.ru Главная "Авеню" Сделки купли-продажи недвижимости

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Есть много разных способов приобретения жилья (его можно построить, приватизировать, получить в дар, унаследовать). Но, самый популярный, конечно, это покупка квартиры.

Приобрести квартиру можно самостоятельно или прибегнуть к помощи риелторов.  В данной статье мы рассмотрим сложный случай, когда покупатель решил обойтись без посредников. Если же покупатель прибегнет к помощи риэлторов, то и в этом случае статья будет полезна ему, поскольку даст представление о самых важных процедурах сделки купли-продажи. Кроме того вооружившись знаниями, покупатель сможет контролировать действия посредника и компетентно потребовать от него добросовестного исполнения услуг.

Способы покупки квартиры (жилья)

Наибольшее количество сделок купли продажи недвижимости принадлежит «вторичному рынку жилья» (торговля подержанными квартирами)

Если Вы приняли решение приобрести квартиру на рынке вторичного жилья, то первое, на что нужно обратить внимание, это «юридическая чистота» квартиры.

Договор купли-продажи в последнее время чаще всего совершается в простой письменной форме, но может быть оформлен и нотариально. При нотариальном оформлении договора Вам придется заплатить нотариусу сумму примерно равную 1-1,5 % от стоимости квартиры указанной в договоре.

Договор купли-продажи и переход права собственности от продавца к покупателю на отчуждаемую квартиру подлежат обязательной государственной регистрации в территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Здесь приведем некоторые пояснения. Договор купли-продажи  -  это сделка, ограничивающая права продавца. Но право собственности покупателя возникает не в результате регистрации этого договора, а в результате регистрации перехода права – по Атку приема-передачи квартиры.   Именно поэтому часто составляются два документа: Договор и Акт приема-передачи.   Но может составляться один документ, тогда в тексте договора должно быть указано например «настоящий договор купли продажи одновременно является актом приема-передачи»

Результатом указанных регистрационных действий является выдаваемое покупателю Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Свидетельство - это правоподтверждающий документ.  (Отсутствие Свидетельства у продавца ни в коей мере не ограничивает его прав. А его наличие совсем не означает то  "предъявитель сего" является собственником квартиры. Причина тому - возможность получать сей документ в регистрирующем органе на основании простого заявления и оплаты незначительной пошлины). Возможна и следующая ситуация - у продавца отсутствуют по какой-либо причине и Свидетельство и правоустанавливающий документ (договор). Можно ли подать документы на регистрацию сделки? Ответ - да, можно.   Регистрирующий орган (Росрестр) зарегистрирует такую сделку на основании сведений, содержащихся в ЕГРП. 

А о том, как проверить, какие сведения содержит реестр прав, читайте в разделе здесь.

Все с чего-то начинается. Сделка начинается с принятия РЕШЕНИЯ. Решение можно вынашивать, откладывать и даже отменять по самым разным причинам.

Максимально укрупнено схема сделки купли-продажи квартиры изображена на рис. 1.

Сделка купли-продажи

рис.1

 

 

Для построения алгоритма сделки купли-продажи квартиры“моделирование бизнес-процессов”         (Для решения подобных задач моделирования сложных систем существуют хорошо обкатанные методологии и стандарты. К таким стандартам относятся методологии семейства IDEF.)  Суть данного метода состоит в том, чтобы разбить любой бизнес процесс (действие) на составляющие, каждый полученный элемент детализации можно разбить еще на более мелкие элементы. В нашем случае, сделку купли продажи (рис 1)  разбили на пять основных этапов (рис 2).

Алгоритм сделки купли - продажи квартиры

рис 2

 

см. Перечни документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ

Подготовка документов для сделки купли - продажи квартиры

 

ДОКУМЕНТЫ ПРОДАВЦА

Для того чтобы распорядиться своей квартирой продавец должен иметь на нее право. Удостоверьтесь, что продавец квартиры на самом деле ее собственник. Не стесняйтесь, просите паспорт у продавца и сверяйте его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. В идеале право продавца подтверждается Свидетельством о государственной регистрации выданным не ранее 1999 года регистрирующим органом * и  документом, на основании которого выдано свидетельство.   В Свидетельстве в графе "документы-основания" указан правоустанавливающий документ на основании которого произведена регистрация права продавца. Основаниями для возникновения прав продавца могут быть:

  • акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;

  • договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

  • акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

  • свидетельства о праве на наследство (право возникает с момента открытия наследства – дня смерти наследодателя);

  • справки о полной выплате паевого взноса (право собственности на помещение возникает с момента выплаты паевого взноса);

  • вступившие в законную силу судебные акты (решение суда);

  • акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (например, свидетельство о праве собственности на землю, регистрационное удостоверение БТИ);
Следует отметить, что иногда момент возникновения права, не связан с моментом государственной регистрации в регистрирующем органе (т.е. Свидетельства о правее собственности у продавца нет, а распорядиться квартирой он может). Право собственности возникает в:

  • момент открытия наследства (день смерти наследодателя);
  • момент возникновения права собственности на имущество, установленный судом;
  • момент выплаты паевого взноса за квартиру, гараж членом ЖСК, ГСК соответственно;
  • до 30.05.2001 года право собственности на приватизированное жилое помещение возникало с момента регистрации договора в органе местного самоуправления (на территории города Новосибирска регистрацию осуществляло Муниципальное учреждение «Городское жилищное агентство», на территории районов области -  соответствующе поселковые Советы).

После того как собственник идентифицирован, придется убедиться в его дееспособности. В противном случае в дальнейшем у него будут все аргументы оспорить сделку и оставить вас с носом. Вам необходимо потребовать у владельца справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учете. Некорректно требовать такую справку, скажет кто-то. Но для получения водительских прав или разрешения на оружие получить такую справку не зазорно. Особенно важно иметь ее если продавец в преклонных годах или ведет себя не вполне адекватно (алкоголик, наркоман...).                  Доп. см.. "Юридическая чистота" сделки

 

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА (СДЕЛКИ)

Основания для приостановления государственной регистрации прав Размеры гос пошлины Перечень документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Порядок проведения государственной регистрации прав собственности на недвижимость Представление дополнительных документов на государственную регистрацию сделки, перехода права на объект недвижимого имущества Схема Государственной регистрация сделки купли - продажи квартиры

см. Порядок проведения государственной регистрации прав собственности на недвижимость

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ