АВЕНЮ
Федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
О Б Ъ Я В Л Е Н И Я Купи-продай и аренда на сайте
Главная "Авеню" >> раздел "СамСебеРиэлтор" >> "Риэлтерские технологии" >> Объекты культурного наследия Новосибирской области
Тема объектов культурного наследия чрезвычайно интересна, ведь это касается памятников более чем тысячелетней истории и культуры России. И хотя в отношении 120-летний истории города Новосибирска термин «древняя» не применим, но всё же напомним, что освоение региона Сибири было положено ещё аж в далёких 1582-85 гг. походом легендарного казачьего атамана Ермака Тимофеевича.
После развала Советского союза охрана памятников осиротевшей России отодвинулась далеко на задний план. За это смутное время большая часть памятников сильно обветшала, часть чудесным образом погибла в огне, а на их пепелище были воздвигнуты многоэтажные бизнес - центры и шикарные гостиницы. Наконец после многих лет разрухи Россия начала вновь выправляться, государству наконец стало дело до его истинного богатства - культурного наследия его Великого многонационального народа.
Фундамент охраны памятников был заложен в 2002 г. с принятием Федерального закона №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон о памятниках), по которому:
установлен порядок создания и ведения Государственного Реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), содержание права собственности и особенности владения, пользования и распоряжения такими объектами. Определена процедура отнесения недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, и требования по их охране;
разграничена компетенция государственных органов и органов местного самоуправления в области сохранения, охраны, использования и популяризации объектов культурного наследия;
предусмотрен ряд положений, регулирующих вопросы приватизации недвижимого имущества, отнесенного к объектам культурного наследия. Установлены ограничения на приватизацию памятников и на отчуждение их из федеральной собственности, а также введены ограничения на использование недвижимого имущества, отнесенного к объектам культурного наследия, и предусмотрен особый порядок регистрации сделок с указанным имуществом;
введена историко-культурная экспертиза, положительное заключение которой является основанием для принятия решения государственным органом охраны наследия об отнесении объектов недвижимости к культурному наследию Российской Федерации, а также для разрешения любой хозяйственной и строительной деятельности.
см. ЗАКОН от 25 декабря 2006 г № 79-ОЗ ОБ ОБЪЕКТАХ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (ПАМЯТНИКАХ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ) НАРОДОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИИ НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
Под объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации Закон о памятниках понимает особый вид недвижимого имущества, связанного с предметами материальной культуры, возникший в результате исторических событий и представляющий собой ценность с точки зрения науки и культуры.
Объекты культурного наследия (далее - ОКН) в соответствии с Законом о памятниках подразделяются на следующие виды:
памятники – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями;
ансамбли - группы изолированных или объединенных памятников;
достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы.
Следует отметить, что на практике объектами регистрации прав и сделок с ними выступают исключительно памятники – отдельные постройки, здания и сооружения.
Законодатель также предусмотрел деление ОКН в зависимости от категории историко-культурного значения, то есть относятся они к федеральному, региональному или местному значению. Однако, не следует отождествлять категории историко – культурного значения и виды прав собственности (федеральную, субъектов РФ и органов местного самоуправления), так как закон допускает, например, нахождение в региональной собственности памятника федерального значения и т.п.
На объект культурного наследия, включенный в реестр, собственнику данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт объекта культурного наследия. В указанный паспорт вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного ОКН, и иные сведения, содержащиеся в реестре.
Паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при осуществлении сделок с ОКН либо земельным участком, в пределах которого располагается объект археологического наследия.
Необходимо отметить, что предоставление паспорта ОКН является не обязанностью, а правом заявителя, так как истребование указанного документа осуществляется в порядке межведомственного взаимодействия между Управлением Росреестра по НСО и Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Новосибирской области.
Между тем, по ряду причин, в том числе и из-за длительного прохождения региональных документов в министерских кабинетах Москвы оформление и выдача паспортов ОКН фактически временно приостановлена.
По данным Управления ГО ОКН НСО в городе Новосибирске насчитывается порядка 240 памятников, в том числе федерального значения - 10, по области больше 1000, а включённых в реестр и оформленных на них паспортов – не более 30. В этой ситуации Управлению ничего не остаётся, как при оформлении охранного обязательства выдавать заинтересованному лицу справку соответствующего содержания.
Законом о памятниках (статья 48) также установлено правило, согласно которому собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему ОКН, с учетом требований настоящего Федерального закона, а именно: при государственной регистрации права собственности на ОКН собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника ОКН обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
Таким образом, главной и существенной особенностью государственной регистрации прав на ОКН является одновременная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав и ограничения прав собственника на основании охранного обязательства.
В соответствии с п.2 ст. 35 Закона о памятниках на объекте культурного наследия допускаются только работы по его сохранению. Перечень работ по сохранению приводится в седьмой главе. В их числе консервация, ремонт, реставрация, приспособление для современного использования.
В соответствии с п. 1 ст. 45 Закона о памятниках для ведения работ по сохранению на объекте культурного наследия необходимо задание, разрешение и проектная документация, согласованная соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
Таким образом, перед началом работ необходимо получить задание Управления ГО ОКН НСО на ведение работ. Затем, на основании задания, заявитель готовит проектную документацию и подает ее на согласование в Управления ГО ОКН НСО. К проведению работ допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). После этого вместе с согласованной документацией заявитель подает заявление на выдачу разрешения в Управления ГО ОКН НСО. По получении разрешения можно приступать к работам. Результат работ оформляется актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия
В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, такие работы проводятся в соответствии с требованиями Закона о памятниках и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
По смыслу п.5 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство, реконструкцию не отменяет необходимость получения разрешения в соответствии с п.1 ст. 45 Закона о памятниках, а, следовательно, необходимо получение двух разрешений: в Управлении ГО ОКН НСО и Управлении архитектурно – строительной инспекции г. Новосибирска, во всех остальных случаях требуется только одно разрешение Управления ГО ОКН НСО.
Согласно п.3 ст. 29 ФЗ № 179-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. объекты культурного наследия могут приватизироваться при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию, при этом условия охранного обязательства подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется ОКН.
Данная норма устанавливает дополнительное условие договора купли – продажи объекта культурного наследия, без которого он не будет считаться заключённым, и является специальной нормой по отношении к правилам купли – продажи, закреплённым параграфом 7 главы 30 ГК РФ (часть вторая).
При этом необходимо иметь ввиду, что ОКН, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат.
В X главе Закона о памятниках в статьях 55, 56 перечисляются существенные условия договора аренды ОКН и договора безвозмездного пользования ОКН.
Так, в договоре аренды ОКН требуется обязательное указание на включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия.
Помимо этого, обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Аналогичные правила применимы и к договорам безвозмездного пользования ОКН, с той лишь особенностью, что такие договоры заключаются, как правило, с некоммерческими организациями и не подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
В рамках п.3 ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) установлена обязанность органов охраны объектов культурного наследия направлять в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, сведения о недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении их в единый государственный реестр объектов культурного наследия.
Стоит отметить, что это единственная норма в Законе о регистрации, затрагивающая сферу объектов культурного наследия. Тем не менее, статья является рабочей, о чём свидетельствует регулярное поступление в регистрирующий орган актуальной информации, а также заявлений уполномоченных лиц Управления по государственной охране объектов культурного наследия Новосибирской области с просьбой произвести регистрацию обременений памятников на основании охранных обязательств.
