АВЕНЮ

Новости
Законодательство о недвижимости
Образцы перечни документов
Справочная информация
Электронная библиотека
      
Регистрация прав собственности, регистрация сделок
Кадастровый учет
"Юридическая чистота сделки"
"Риэлтерские технологии"
Приватизация
Наследование недвижимого имущества
Сделка купли-продажи недвижимости
Дарение недвижимости
Ипотека недвижимости
Мена недвижимости
Аренда недвижимости
Исковая давность
Задаток в сделках с недвижимостью
Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
Перепланировка квартиры
Самоволка (самовольная постройка)
Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
Нотариат
Кадастровая оценка объектов недвижимости
О мошенничестве
Судебная практика
Дачный вопрос
Управление многоквартирным домом

Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
Налог при продаже недвижимости
"Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О государственной регистрации недвижимости

Регистрация права собственности

Федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

AV- Блог                AV- Tweet                 Контакты:

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


НОТАРИАЛЬНО УДОСТОВЕРЕННЫЕ СДЕЛКИ  С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Главная "Авеню" >> Нотариат

доп. см. Нотариальное удостоверение сделок купли-продажи земельных участков

НОТАРИАЛЬНО УДОСТОВЕРЕННЫЕ СДЕЛКИ  С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В соответствии с действующим законодательством договоры, заключаемые в письменной форме, могут составляться как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме. В данной статье пойдет речь о договорах, предметом которых является недвижимое имущество.

На законодательном уровне уже давно обсуждается вопрос о необходимости нотариального удостоверения почти всех видов сделок с недвижимостью. В настоящее время стороны договора сами вправе решать - удостоверять сделку у нотариуса или заключать её в простой письменной форме (за исключением сделок, обязательных к нотариальному удостоверению).

Таким образом, по общему правилу почти все сделки могут быть заключены в простой письменной форме. Например: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор аренды, договор ипотеки (залога недвижимости). Все эти сделки могут быть нотариально удостоверены лишь по желанию сторон. Гражданским кодексом предусмотрена обязательность нотариального удостоверения некоторых видов сделок. Например, обязательному удостоверению подлежат сделки ренты, пожизненного содержания с иждивением.

По поручению Правительства Российской Федерации разработан механизм повышения привлекательности совершения сделок с недвижимостью при участии нотариуса, который получил закрепление на законодательном уровне. Законодательно установлены определенные «льготы» при удостоверении сделки у нотариуса. В данном случае мы говорим о «льготах» при проведении государственной регистрации прав на недвижимость.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Основным этапом проведения государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является правовая экспертиза документов, в рамках которой государственный регистратор осуществляет проверку законности сделки, которая регистрируется, и (или) на основании которой регистрируется право.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Однако еще с марта 2012 года установлено, что если нотариально удостоверен договор ипотеки или договор, из которого возникает ипотека в силу закона (например, договор купли-продажи квартиры за счет кредита банка), то процесс государственной регистрации на основании такого договора упрощается. Правовая экспертиза такого договора и проверка законности сделки сведены к следующему минимуму: государственный регистратор проверяет наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц. Таким образом, пределы правовой экспертизы строго ограничены законом.

С 1 февраля 2014г. вступили в силу изменения в ряд нормативных правовых актов, в том числе в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ. Данные изменения касались процедуры государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в случае если договор, из которого возникают сделки и права на недвижимость, удостоверен нотариально. С этого времени при проведении государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки правовая экспертиза документов, в том числе и проверка законности сделки, не проводится.

На практике это выглядит следующим образом - государственный регистратор, оценивая представленный нотариально удостоверенный договор, будет смотреть на наличие сторон договора и наличие существенных условий договора. Например, по договору купли-продажи квартиры будет оцениваться следующее: наличие в договоре описания сторон сделки, описания отчуждаемой квартиры, а также цены, за которую квартира продана. Также важной информацией, которую государственному регистратору необходимо извлечь из текста договора купли-продажи или иного документа, является указание на факт расчета по договору. В случае не полного расчета по договору по общему правилу возникает ипотека в силу закона, которая обеспечивает обязанность покупателя оплатить приобретенный им объект.

Дополнительной «льготой» является возможность нотариуса представить документы на государственную регистрацию права и получить их после регистрации. В силу прямого указания закона полномочия нотариуса по представлению документов на государственную регистрацию осуществляются без доверенности. За данную услугу нотариус возьмет небольшую дополнительную государственную пошлину.

Немаловажным является и то, что законодатель предоставил нотариусу законный способ ускорить государственную регистрацию по нотариально удостоверенной сделке в случае предоставления документов в Росреестр. Срок государственной регистрации на основании таких сделок – три рабочих дня, со дня, следующего за днем подачи документов нотариусом.

С 1 июня 2015 года появилась возможность подачи документов на государственную регистрацию в электронном виде, которой может воспользоваться и нотариус при наличии у него усиленной квалифицированной электронной подписи. В случае предоставления документов нотариусом в электронном виде срок государственной регистрации – один рабочий день, со дня, следующего за днем подачи документов.

Таким образом, мы наблюдаем усиление роли нотариусов в процессе государственной регистрации прав на недвижимость в случае нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом.

Правовой основой вышеуказанных нововведений является четкое разграничение ответственности за законность сделки. Согласно ст.163 Гражданского кодекса и ст. 31 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ответственность за законность нотариально удостоверенной сделки несет нотариус, а не государственный регистратор. В случае возникновения судебного спора о признании нотариально удостоверенного договора недействительным, нотариус в обязательном порядке будет участвовать в судебном процессе и, как правило, будет поддерживать в суде законность удостоверенной им сделки.

Нотариус при нотариальном удостоверении сделки несет полную имущественную ответственность в случае, если в результате ошибки, халатности или мошенничестве пострадали интересы граждан, а ущерб пострадавшей стороне будет полностью компенсирован. Для этого существует и обязательное страхование ответственности нотариуса, и недавно созданный компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, из которого будут осуществляться выплаты в случае если средств страховки вдруг окажется недостаточно.

Такие изменения в законодательство призваны упростить оборот недвижимости, при этом благодаря нотариальному удостоверению сделки, обеспечить наибольшую защиту прав и законных интересов её участников.

Статья подготовлена
заместителем начальника отдела регистрации прав
по Советскому и Первомайскому районам г. Новосибирска
Управления Росреестра по Новосибирской области Ищенко Н.Н.

Читать популярные статьи на сайте










Список терминов
определений
и понятий