АВЕНЮ


маркированный список Новости
маркированный список Законодательство о недвижимости
маркированный список Образцы перечни документов
маркированный список Справочная информация
маркированный список Электронная библиотека
      
маркированный список Регистрация прав собственности, регистрация сделок
маркированный список Кадастровый учет
маркированный список "Юридическая чистота сделки"
маркированный список "Риэлтерские технологии"
маркированный список Приватизация
маркированный список Наследование недвижимого имущества
маркированный список Сделка купли-продажи недвижимости
маркированный список Дарение недвижимости
маркированный список Ипотека недвижимости
маркированный список Мена недвижимости
маркированный список Аренда недвижимости
маркированный список Исковая давность
маркированный список Задаток в сделках с недвижимостью
маркированный список Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
маркированный список Перепланировка квартиры
маркированный список Самоволка (самовольная постройка)
маркированный список Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
маркированный список Нотариат
маркированный список Кадастровая оценка объектов недвижимости
маркированный список О мошенничестве
маркированный список Судебная практика
маркированный список Дачный вопрос
маркированный список Управление многоквартирным домом

маркированный список Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
маркированный список Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
маркированный список Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
маркированный список О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
маркированный список Налог при продаже недвижимости
маркированный список "Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
маркированный список Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Регистрация права собственности

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

AV- Блог                AV- Tweet                 О проекте....


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


АКТУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ КРИМИНАЛЬНОГО ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ . Жилищное правоавеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Мошенничество на рынке недвижимости

АКТУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ КРИМИНАЛЬНОГО ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

А.Ю. ФЕДОРОВ

Федоров Алексей Юрьевич, начальник кафедры совершенствования деятельности ОВД Уральского юридического института МВД России, майор милиции. Кандидат юридических наук. Специалист по проблемам государственной политики противодействия преступлениям в сфере корпоративных правоотношений, организации правоохранительной деятельности.

Ключевым отличием рейдерства в современном российском смысле этого слова является нарушение закона, применение тех или иных мошеннических и иных криминальных технологий. Кроме того, в нашей стране рейдерство осуществляется, как правило, не в производственных, а в спекулятивных целях - в крупных городах с дорожающей недвижимостью (сначала это наблюдалось в Москве, затем в Санкт-Петербурге, а теперь - по всей России) предприятия захватываются преимущественно ради их недвижимости. При этом производства (или исследовательские базы) уничтожаются как ненужное для рейдеров и только мешающее им "обременение", в результате чего государство лишается в том числе и уникальных производств, и научных групп, сохранившихся в самые тяжелые годы реформы и при относительно небольших инвестициях способных существенно повысить национальную конкурентоспособность.

Практика расследования уголовных дел Следственным комитетом при МВД России свидетельствует о том, что "в результате рейдерских войн 2004 - 2010 гг. были утрачены уникальные технологии производства оборудования и материалов для нужд автомобильной, электронной, авиационной и космической отраслей" [1].

В криминальную орбиту рейдерских поглощений вовлекаются даже хозяйствующие субъекты, нормальная деятельность которых имеет чрезвычайную важность для государства. Так, 21 сентября 2010 г. Общественная палата РФ на заседании рассмотрела проблему противодействия рейдерскому захвату, объектом которого стала компания, занимающаяся прокладкой основных магистралей для спортивных сооружений олимпийского Сочи. В результате корпоративного конфликта под угрозой оказалась олимпийская стройка, которая должна быть завершена в достаточно сжатые сроки (построенные объекты необходимо ввести в эксплуатацию в 2012 - 2013 гг.) <1>.

--------------------------------

<1> См. подробнее: Что делать с рейдерами? // Официальный сайт Общественной палаты РФ: http://www.oprf.ru/print_v/newsblock/news/3352/chamber_news

Среди наиболее распространенных способов криминального отчуждения недвижимости в рейдерских схемах можно назвать регистрацию фиктивной сделки по отчуждению недвижимости и создание фиктивного права на имущество.

 

Рейдерский захват с использованием механизма регистрации фиктивной сделки по отчуждению недвижимости

Последнее время появилась тенденция упрощения схемы рейдерского захвата. В регистрирующий орган представляются документы о фиктивной купле-продаже недвижимости компании-"мишени". После регистрации сделки имущество выбывает из владения законного собственника, и рейдеры проводят цепь сделок для создания добросовестного приобретателя.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит госрегистрации (ст. 551 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Действия рейдеров, использующих данный способ, можно подразделить на два этапа:

┌────────────┐ ┌──────────────┐
│ Подготовка │ │ Регистрация  │
│ фиктивных  │ │ изменений    │
│ документов │ │ в ЕГРП,      │
│ для        │ │создание добр.│
│регистрации │ │ приобр.      │
└────────────┘ └──────────────┘

Подразделение данного преступления на этапы является условным, поскольку все действия полностью охватываются одним умыслом, тесно взаимосвязаны и должны квалифицироваться как мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Совершение такого преступления невозможно без коррупционных связей в подразделениях ФРС РФ. Из приведенных законодательных актов следует, что выявление фальсифицированных сделок в полном объеме зависит от доброй воли регистратора. Если же липовая сделка прошла процедуру регистрации, в действиях соответствующего должностного лица усматриваются признаки недобросовестного исполнения служебных обязанностей. В качестве иллюстрации можно привести то обстоятельство, что большое количество уголовных дел по захватам недвижимости возбуждается сегодня именно по выявленным регистраторами фиктивным документам о купле-продаже недвижимости.

Приведем ряд примеров из практики СУ при УВД по г. Челябинску.

Уголовное дело N 513241 по ч. 4 ст. 159 УК РФ (2006 г.), возбужденное по факту присвоения руководителями организации ООО "Социальная технология" принадлежавшего ИП Гайнетдинову Р.Т. нежилого строения, расположенного по адресу: пр. Ленина, 46 "А".

В ходе проведения проверки сотрудники ОРЧ УВД города получили копии документов о переде права собственности на данное строение от ИП Гайнетдинова к ООО "Социальная технология". Исследование данных документов показало, что данное нежилое помещение было реализовано неким К., который по поддельной доверенности от Р.Т. Гайнетдинова продал данное нежилое помещение Х.Х., в свою очередь, перепродал данное нежилое помещение за 3 млн. руб. компании "Стройкомплект", которая, в свою очередь, продала данное помещение за 10 млн. руб. ООО "Социальная технология". Все сделки по купле-продаже были зарегистрированы УФРС по Челябинской области.

Из этого примера видна и другая специфика рейдерства, заключающаяся в том, что незаконно отчужденная недвижимость (и другие активы) через цепь фирм неоднократно перепродаются с целью создания добросовестного приобретателя.

Примечательно, что имеют место случаи незаконного захвата таким способом не только частной, но и государственной собственности.

Уголовное дело N 513843 по ч. 4 ст. 159 УК РФ (2007 г.). Сотрудниками ОРЧ КМ (по линии БЭП) УВД по г. Челябинску в ходе оперативных мероприятий, направленных на пресечение рейдерских захватов государственной собственности, был выявлен факт незаконного перехода в собственность восьми нежилых объектов (складские помещения площадью свыше 15 тыс. кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. 2-я Дальняя, д. 1"а"), принадлежащих на праве собственности субъекту Российской Федерации - Челябинской области, общей стоимостью свыше 100 млн. руб.

В ходе проверки было установлено, что указанные складские помещения были сданы в аренду фирме ОАО "Полифарм" правительством Челябинской области в 1998 г. с последующим правом выкупа. Но действующее в то время законодательство не регулировало отношений, связанных с приобретением и передачей в собственность имущества, по договору аренды с последующим правом выкупа. Поэтому передача нежилых помещений в собственность ОАО "Полифарм" по данному договору исключалась, о чем правительство Челябинской области неоднократно уведомляло руководство ОАО "Полифарм".

Ш., являясь руководителем ОАО "Полифарм", имея умысел на хищение путем обмана объектов недвижимости - указанного комплекса зданий, вступил в сговор с неустановленными лицами, представившими Ш. фальсифицированную доверенность на имя Г. от имени министра промышленности и природных ресурсов Челябинской области Т., дающую право представлять интересы министерства по отчуждению указанных зданий. Затем Ш., используя коррупционные связи в УФРС и имеющуюся фальсифицированную доверенность, осуществил регистрацию нескольких сделок с указанными зданиями, собственником которых в результате стало ООО ФК "Нева" (г. Санкт-Петербург) - добросовестный приобретатель.

Непосредственные действия по приемке документов и незаконной регистрации прав на указанные объекты за денежное вознаграждение в сумме 65 тыс. руб. выполнил сотрудник УФРС по Челябинской области, являющийся должностным лицом.

Как разновидность рассмотренной схемы рейдерского захвата можно считать следующую технологию, основанную на регистрации прав на недвижимость.

 

Рейдерский захват с использованием механизма создания фиктивного права на имущество

Суть данного способа заключается в создании некоего правоустанавливающего документа, утверждающего, что именно эта (а никакая другая) организация изначально имеет право на определенный объект недвижимости со времен столь давних (как сказал классик, "времен очаковских и покоренья Крыма"), что все архивы утеряны и восстановить что-либо невозможно.

Именно этот документ без какой-либо элементарной проверки ложится в основу регистрации права собственности на объект недвижимости. Причем в ряде случаев сам документ является такой грубой подделкой, различимой невооруженным глазом, что не вызывает сомнения определенная заинтересованность сотрудников УФРС, осуществивших регистрацию сделки.

Правовым основанием, используемым рейдерами в данном случае, является ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой "Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными... Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей (соответственно, в любое удобное для них время. - А.Ф.)".

Действия рейдеров, использующих данный способ, можно подразделить на три этапа.

┌────────────┐ ┌─────────────┐ ┌───────────┐
│ Подготовка │ │Купля-продажа│ │Регистрация│
│ фиктивного │ │ прошлых     │ │ новой     │
│ документа  │ │    лет      │ │ сделки    │
│ прошлых    │ │             │ │ в УФРС    │
│ лет        │ │             │ │           │
└────────────┘ └─────────────┘ └───────────┘

Схема следующая:

- изготавливается решение исполкома Бауманского, Ленинского или любого другого советского учреждения тех времен (1990 г.), согласно которому здание или помещение передается в пользование с правом выкупа кооперативу "Ромашка";

- спустя три - пять лет кооператив "Ромашка" продает это здание или помещение АОЗТ или ТОО "Василек", который в необходимое время перерегистрируется соответственно в ЗАО или ООО;

- уже в наше время два юридических лица, а именно ЗАО "Василек" и новое, полностью легитимизированное юридическое лицо, обращаются в УФРС и представляют документы прежних времен и совершенно свежий договор купли-продажи, в результате чего право собственности регистрируется на новое предприятие.

Дальнейшая технология "создания" добросовестного приобретателя описана выше достаточно подробно.

В целом данное деяние укладывается в диспозицию ст. 159 УК РФ, в случае если удается доказать, что изначальные документы были фиктивными (как это было по уголовному делу по факту захвата ЗАО "Агроснаб" в пользу ЗАО "Доминаната", когда преступники нарушили юрисдикцию ранее существовавших исполкомов, т.е. подготовили решение Киевского исполкома по территории Ленинского [2. С. 15, 16]). Кроме того, необходимо доказать, что изготовили эти документы именно те люди, которые впоследствии предъявили свои претензии на здание.

Иногда обе стороны конфликта, как это происходило по уголовному делу вокруг здания журнала "Новое время", доказывают, что именно их решение исполкома или иного органа исполнительной власти (вплоть до решений райкомов КПСС) является правильным и служит началом именно той цепочки, в конце которой правообладателями здания стали именно они [2. С. 16]. Утеря архивов, несоответствие регистрационных номеров и другие "нестыковки", как правило, в таком случае их не смущают.

С учетом изложенного очевидна необходимость разработки комплекса научно-обоснованных мер по повышению эффективности государственной политики противодействия рейдерству.

Список литературы

1. Сычев П.Г. Противодействие рейдерству: уголовно-правовые аспекты и законодательные предложения // Российская юстиция. 2010. N 2. С. 24.

2. Расследование преступлений, совершенных в ходе рейдерских захватов: Методические рекомендации. М.: Следственный комитет при МВД России, 2009.

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ