АВЕНЮ


маркированный список Новости
маркированный список Законодательство о недвижимости
маркированный список Образцы перечни документов
маркированный список Справочная информация
маркированный список Электронная библиотека
      
маркированный список Регистрация прав собственности, регистрация сделок
маркированный список Кадастровый учет
маркированный список "Юридическая чистота сделки"
маркированный список "Риэлтерские технологии"
маркированный список Приватизация
маркированный список Наследование недвижимого имущества
маркированный список Сделка купли-продажи недвижимости
маркированный список Дарение недвижимости
маркированный список Ипотека недвижимости
маркированный список Мена недвижимости
маркированный список Аренда недвижимости
маркированный список Исковая давность
маркированный список Задаток в сделках с недвижимостью
маркированный список Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
маркированный список Перепланировка квартиры
маркированный список Самоволка (самовольная постройка)
маркированный список Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
маркированный список Нотариат
маркированный список Кадастровая оценка объектов недвижимости
маркированный список О мошенничестве
маркированный список Судебная практика
маркированный список Дачный вопрос
маркированный список Управление многоквартирным домом

маркированный список Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
маркированный список Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
маркированный список Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
маркированный список О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
маркированный список Налог при продаже недвижимости
маркированный список "Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
маркированный список Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Регистрация права собственности

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

AV- Блог                AV- Tweet                 О проекте....


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


Обзор за май 2010 года . Жилищное правоавеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Обзоры законодательства о недвижимости

Обзор за май 2010 года

 

Закон Новосибирской области от 27 апреля 2010 г. N 481-ОЗ "О регулировании градостроительной деятельности в Новосибирской области"

Закон устанавливает полномочия органов государственной власти Новосибирской области в сфере градостроительной деятельности, документацию территориального планирования, региональные нормативы градостроительного проектирования, порядок информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Документом территориального планирования Новосибирской области является схема территориального планирования. В схему включаются карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий, объектов капитального строительства (объектов энергетических систем, транспорта, информатики и связи), изменения границ земель сельскохозяйственного назначения. Схема содержит положение о территориальном планировании, план современного использования территории, проектный план (основной чертеж), схемы комплексной оценки территории, функционального зонирования, инженерно-транспортных коммуникаций, защиты территории от опасных природных и техногенных воздействий.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений и городских округов. Указанные документы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения и положения о территориальном планировании.

В состав региональных нормативов входят обязательные и рекомендуемые требования, включенные в структуру норм, правил, которые могут применяться при проектировании и строительстве; а также справочные материалы, характеризующие природные, санитарно-экологические, градостроительные условия.

Для информационного обеспечения градостроительной деятельности формируется и используется информационная система, представляющая собой свод документированных сведений о градостроительном развитии территории области, о ее застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных сведений.

Закон вступает в силу через 10 дней после дня его официального опубликования.

 

Постановление Администрации Новосибирской области от 19 апреля 2010 г. N 133-па "Об утверждении Порядка учета и рассмотрения заявлений о бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, на территории населенных пунктов"

Земельные участки бесплатно передаются гражданам, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. Также бесплатное предоставление земельных участков возможно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, для индивидуального гаражного или жилищного строительства.

Граждане, имеющие право на бесплатное предоставление земельных участков в собственность, обращаются с заявлением и необходимыми документами в департамент имущества и земельных отношений. Рассмотрение заявления осуществляется в течение 30 дней со дня его регистрации.

В бесплатном предоставлении земли может быть отказано в случаях отсутствия оснований для бесплатного предоставления земельного участка либо документов, подтверждающие эти основания; отсутствия земельных участков испрашиваемого заявителем размера, места размещения и назначения, а также при использовании гражданином ранее права на однократное предоставление земельного участка в собственность бесплатно.

 

 

Приказ Минсельхоза РФ от 12.02.2010 N 48     «Об  утверждении  порядка  подготовки  и  заключения  договора аренды лесного   участка,  находящегося  в  государственной  или  муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка»

 

Постановление  Пленума  Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010     "О   некоторых   вопросах,   возникающих  в  судебной  практике  при разрешении  споров,  связанных  с  защитой  права собственности и других вещных прав"

Верховный  Суд  РФ  и  Высший  Арбитражный  Суд  РФ разъяснили нормы гражданского  права,  регулирующие  право  собственности и другие вещные права    

 В  Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ разъяснены различные вопросы права  собственности  и других вещных прав, возникающие при рассмотрении споров,  связанных  с  защитой  права  хозяйственного  ведения  и  права оперативного  управления  государственных  и муниципальных предприятий и учреждений,  в  т.ч.  в спорах с собственником, вопросы, возникающие при рассмотрении  споров,  связанных  с  приобретением  права  собственности (главным  образом  -  момент возникновения права собственности), споров, связанных с применением правил о приобретательной давности (в частности, вопросы   определения   срока   приобретательной  давности  в  отношении государственного  имущества), споров, связанных с самовольной постройкой (в  частности,  коллизия  фактов  государственной  регистрации  права на недвижимое  имущество  и наличия у такого имущества признаков незаконной постройки,  значение  факта  нарушения  строительных  норм  и правил при возведении незаконной постройки).

Рассмотрены  также  гражданско-процессуальные  аспекты  рассмотрения споров  об  истребовании  имущества  из  чужого  незаконного владения, в частности   необходимость   замены   ненадлежащего  ответчика  в  случае отчуждения спорного имущества ответчиком другому лицу во время судебного разбирательства,  возможные  обеспечительные  меры  в отношении спорного имущества (в т.ч. запрет государственному регистратору изменять запись в ЕГРП   о   праве  на  спорное  имущество).  Кроме  этого,  в  частности, рассмотрено  значение  возмездности  приобретения  спорного  имущества и понятие "добросовестности" приобретения такого имущества.    

В  отношении  споров  о  правах на недвижимое имущество рассмотрено,  главным   образом,   значение   различных   обстоятельств,  связанных  с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, а в отношении споров   о   правах   на   земельные  участки,  на  которых  расположены многоквартирные   дома,  -  момент  возникновения  права  общей  долевой собственности   на   земельный   участок  у  собственников  помещений  в многоквартирном  доме,  а также право собственников помещений оспаривать  действия   (бездействие)   органов  власти  по  формированию  земельного участка,  на  котором  расположен  дом,  и по разработке документации по планировке  территории,  а также оспаривать иные действия органов власти по распоряжению земельным участком.    

В  Постановлении  разъяснены и некоторые другие вопросы, связанные с рассмотрением споров о защите права собственности.

 

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09     по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 "Правовой режим     подвальных помещений, как относящихся или не относящихся     к общей долевой собственности собственников помещений     в жилых домах, должен определяться на дату приватизации     первой квартиры в доме"

Суть спора

Муниципальное   учреждение   "Комитет   земельных   и  имущественных отношений  Исполнительного  комитета  муниципального  образования города Казани"  обратилось  в  суд  с  иском  об  изъятии  нежилых (подвальных) помещений к ООО "Аптека 36,6" (далее - Общество). Обосновывая иск, истец указал,   что   спорные  подвальные  помещения,  расположенные  в  жилом многоквартирном    доме    дореволюционной    постройки,   относятся   к муниципальной   собственности,   заняты   Обществом  незаконно,  поэтому подлежат  истребованию  на  основании  ст.  301  Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).    

Возражения   против   иска  ответчик  мотивировал  тем,  что  данные помещения   технические,  так  как  в  них  проходят  обслуживающие  дом коммуникации, и, следовательно, домовладельцы владеют ими на праве общей долевой  собственности.  Общество,  являясь  домовладельцем,  с согласия остальных  домовладельцев  получило  помещения  в  безвозмездное срочное пользование, выполнив в них ремонтные работы.     На  практике  возможна  ситуация,  когда  в  жилом доме, возведенном задолго  до  введения  Жилищного  кодекса  РФ  (далее  - ЖК РФ), активно используются   подвальные   помещения.   Такие   подвалы   относятся   к техническим,  то  есть  предназначенных  для  обслуживания  более одного помещения  в  доме,  но  в  результате  перепланировки  и  иных действий приспосабливаются   для   самостоятельного   использования.   При   этом инженерные  коммуникации  и  техническое  оборудование  в  них остаются. Возникает  вопрос:  относятся ли такие помещения к техническим подвалам, являющимся   общим   имуществом  жилого  дома,  или  представляют  собой самостоятельные  объекты  недвижимости?  При  рассмотрении  данного дела перед   судами,   помимо  указанного,  встал  вопрос,  на  какой  момент определяется  правовой  режим  такого  подвального  помещения: на момент введения в действие ЖК РФ (01.03.2005) или на момент первой приватизации квартиры в доме?     

Решения судов разных инстанций

Суд  первой  инстанции  удовлетворил иск, поскольку посчитал, что на момент введения в действие ЖК РФ подвальные помещения имели собственника и были заняты, поэтому право общей долевой собственности не возникло.     Суд  апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал  в  удовлетворении  иска.  Суд  кассационной инстанции поддержал выводы,  сделанные судом апелляционной инстанции. При этом суды исходили из того, что спорные помещения относятся к техническим подвалам, поэтому на  них  возникло  право  общей  долевой  собственности  домовладельцев, которые  передали  указанные  помещения Обществу в безвозмездное срочное пользование.  Суд  кассационной  инстанции  также  обратил внимание, что почти все квартиры в многоквартирном доме были приватизированы.    

ВАС  РФ  в  Определении от 25.12.2009 N ВАС-13391/09 по данному делу пришел  к  выводу,  что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора.    

ВАС  РФ  согласился  с  решением  суда  первой  инстанции,  согласно которому   на  момент  введения  в  действие  ЖК  РФ  спорные  помещения находились   в   муниципальной   собственности  и  право  общей  долевой собственности  на них не возникло. Следовательно, домовладельцы не имели права передать помещения Обществу в безвозмездное срочное пользование.    

Свою  позицию  ВАС  РФ  мотивировал  тем, что данные помещения имели самостоятельное  назначение, не связанное с обслуживанием жилого дома, и фактически  использовались  под  торговые и складские нужды Общества. Из ст.   36   ЖК   РФ   следует,  что  право  общей  долевой  собственности собственников квартир возникает на помещения, обслуживающие жилой дом (в данном   случае   -  технические  подвалы).  Соответственно  на  спорные помещения,  являющиеся  самостоятельными  объектами  недвижимости, такое право возникнуть не могло.    

 В  обоснование  этого  вывода  ВАС  РФ  сослался на правовую позицию Конституционного  Суда  РФ,  выраженную  в  Определении  от 19.05.2009 N 489-О-О,  согласно  которой  к общему имуществу домовладельцев относятся помещения,   не  имеющие  самостоятельного  назначения.  Одновременно  в многоквартирном  доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для  самостоятельного  использования.  Они являются недвижимыми вещами и самостоятельными объектами гражданских прав.

Данная  правовая  позиция  Конституционного  Суда РФ довольно широко используется  в  судебной  практике  (Определение ВАС РФ от 23.12.2009 N ВАС-17201/09  по делу N А40-3876/08-82-51, Постановление ФАС Поволжского округа   от  01.04.2010  по  делу  N  А65-9846/2009,  Постановление  ФАС Уральского   округа   от   02.03.2010   N   Ф09-982/10-С6   по   делу  N А50-11869/2009-Г12).    

Необходимо   обратить   внимание   на   то,  что  Президиум  Высшего Арбитражного  Суда  РФ  (далее  - Президиум ВАС РФ) также придерживается позиции, что "право общей долевой собственности домовладельцев возникает не  на  любую  подвальную  часть  жилого  дома,  а  лишь  на технические подвалы",  то  есть  подвальные помещения, самостоятельное использование которых  невозможно.  Если же возможно самостоятельное использование, то данное  помещение  является  объектом  недвижимости и к общему имуществу жилого  дома не относится (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007, далее - Постановление от 15.12.2009 N 12537/09).     

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

 Президиум  ВАС РФ отменил судебные акты всех нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.     Президиум  ВАС  РФ  пришел  к  выводу,  что  изначально  данный  дом находился в муниципальной собственности на основании п. 1 Приложения N 3 к  Постановлению  Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1  "О  разграничении  государственной  собственности  в  Российской Федерации  на  федеральную  собственность, государственную собственность республик  в  составе  Российской Федерации, краев, областей, автономной области,   автономных  округов,  городов  Москвы  и  Санкт-Петербурга  и муниципальную собственность".

Однако   с   момента   приватизации  первой  квартиры  в  этом  доме муниципальное  образование  утратило  право  собственности  на весь дом, следовательно,  в  жилом  доме  возникло  общее имущество, принадлежащее домовладельцам   (собственникам   квартир)   на   праве   общей  долевой собственности.   Значит,   правовой   режим  подвальных  помещений,  как относящихся  или не относящихся к общей долевой собственности нескольких  собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если  по  состоянию  на указанный момент подвальные помещения жилого дома  были  предназначены  (учтены,  сформированы)  для самостоятельного использования  в  целях,  не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались  фактически  в качестве общего имущества домовладельцами, то  право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не могло возникнуть.     Остальные    подвальные   помещения,   не   выделенные   для   целей самостоятельного  использования,  перешли  в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.    

Необходимо  обратить  внимание  на  следующее.  В  Постановлении  от 15.12.2009   N   12537/09   Президиум  ВАС  РФ  указал,  что  заключения экспертизы,   подтверждающей  факт  наличия  инженерных  коммуникаций  и технического  оборудования  в  подвальном  помещении,  недостаточно  для  признания  права  общей  долевой  собственности на него. В то же время в рассматриваемом  в  данном  обзоре  Постановлении суд пришел к несколько иному  выводу:  для определения правового режима подвальных помещений не имело  и  не  имеет  значения  наличие  в  них  инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не   порождают  право  общей  долевой  собственности  домовладельцев  на помещения,  уже  выделенные  для  самостоятельного  использования  и  не обслуживающие жилой дом.    

Тем  самым  из  Постановления  от 15.12.2009 N 12537/09 следует, что наличие  инженерных  коммуникаций  и  технического оборудования наряду с иными  доказательствами обусловливает технический характер помещения, на основании  чего  суд  относит  подвальное  помещение  к общему имуществу жилого  дома.  Правовая  позиция  рассматриваемого  Постановления  иная: наличие   коммуникаций  вовсе  не  доказывает,  что  помещение  является техническим.

    Следует  отметить, что в Определении от 21.10.2009 N ВАС-12537/09 по делу  N  А56-42253/2007  ВАС  РФ  указал: не нуждается в доказывании тот факт, что в подвале каждого жилого дома проходят инженерные коммуникации и  техническое  оборудование,  обслуживающие  более  одной  квартиры или нежилого помещения.     Таким   образом,   для   решения   вопроса,  является  ли  помещение техническим  подвалом или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект.    

Позиция  судов общей юрисдикции по данной проблеме схожа с позицией, изложенной в Постановлении от 15.12.2009 N 12537/09.     Суды  общей  юрисдикции  исходят  из того, что необходимость наличия "инженерных  коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном  доме  оборудования"  для  квалификации подвального помещения как технического  подвала  прямо следует из п. 1 ст. 36 ЖК РФ (Постановление Президиума Омского областного суда от 13.01.2009 N 44-Г-03).    

Для  отнесения  подвального помещения к общему имуществу жилого дома (то  есть  его  квалификации  как технического подвала или отказа в ней) необходимо  установить  совокупность  обстоятельств, к которым относятся возможность   самостоятельного   использования   помещения   и   наличие инженерных коммуникаций или иного обслуживающего оборудования (Обобщение Верховного  Суда  УР  от  30.04.2009  "Справка  о  результатах обобщения судебной практики за 2006 - 2008 годы по рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество").    

Президиум   ВАС   РФ  указал,  что  содержащееся  в  рассматриваемом Постановлении  толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.    

Сообщаем,  что  исходя  из  п.  5.1  Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007  N  17  "О  применении  Арбитражного  процессуального кодекса Российской  Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов  по  вновь  открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления   Конституционного   Суда   РФ   от   21.01.2010   N   1-П рассматриваемое  Постановление  Президиума ВАС РФ не является основанием для  пересмотра  дел  по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит  прямого  указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

 

Приказ Минтранса РФ от 13 января 2010 г. N 5 "Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения"

Заново определен порядок установления и использования полос отвода автодорог федерального значения. Изначально он был утвержден Правительством РФ. Земельные участки для размещения автодороги и формирования полосы ее отвода могут быть образованы из тех, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена. Соответствующее решение принимает Росавтодор.

Агентство также принимает решения об изъятии, в том числе о выкупе, земельных участков и расположенных на них объектов для указанных нужд.

Владельцы автодорог готовят ходатайства о переводе земельных участков в земли транспорта.

Границы полос отвода автодорог определяются на основании документации по планировке территории.

Если такая документация отсутствует, то до 1 января 2012 г. можно устанавливать границы на основании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или карте соответствующей территории.

Определены работы, которые запрещено проводить в границах полосы отвода автодороги. Нельзя размещать здания и сооружения, другие объекты, которые не связаны со строительством дороги, распахивать участки, пасти животных, устанавливать информационные щиты и указатели и др.

Запрещено вырубать лесные насаждения, расположенные на участках в границах полос отвода автодорог, отнесенных к категории земель транспорта. Исключения составляют случаи, когда такие работы необходимы для строительства или ремонта дороги.

В границах полос отвода автодорог допускается прокладывать и переустраивать инженерные коммуникации. При этом необходимы согласие владельца автодороги, договор на проведение работ. В отдельных случаях требуется разрешение на строительство.

Определен порядок размещения объектов дорожного сервиса в границах полосы отвода автодороги. Реконструкция, капитальный ремонт и ремонт примыканий таких объектов допускаются. Для этого нужно согласие владельца автодороги.

Приказ вступает в силу со дня признания утратившим силу прежнего порядка.

 

Приказ Минтранса РФ от 13 января 2010 г. N 4 "Об установлении и использовании придорожных полос автомобильных дорог федерального значения"

Утвержден Порядок установления и использования придорожных полос автомобильных дорог федерального значения.

Полосы устанавливаются, чтобы обеспечить требования безопасности дорожного движения, сохранность и нормальные условия реконструкции, капремонта, ремонта, содержания дорог с учетом перспектив их развития.

Для дорог 1 и 2 категорий ширина полосы равна 75 м, 3 и 4 категорий - 50 м. Дороги, соединяющие административные центры регионов, Москву и Санкт-Петербург с другими населенными пунктами, а также участки дорог общего пользования для объезда городов с населением до 250 тыс. чел. должны иметь полосу шириной в 100 м. Ширина полосы на участках любых дорог для объезда городов с населением более 250 тыс. чел. равна 150 м.

Решения об установлении и изменении границ принимаются Росавтодором. Их копии в течение 7 дней направляются в соответствующие органы местного самоуправления. Они доводят полученную информацию до землевладельцев, землепользователей, собственников и арендаторов земель, находящихся в границах полос.

Границы полос учитываются в документах территориального планирования и документации по планировке территории, предназначенной для размещения дорог.

В полосах запрещается строить капсооружения. Исключение - объекты для обслуживания, строительства, реконструкции, капремонта, ремонта и содержания дорог, инженерные коммуникации, объекты ГИБДД и дорожного сервиса, рекламные конструкции, информационные щиты и указатели. Однако при этом должны соблюдаться некоторые ограничения. В частности, для строительства и реконструкции указанных объектов необходимо письменное согласия владельца дороги

Приказ вступает в силу со дня признания утратившими силу Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования, утвержденных Правительством РФ.

 

Федеральный закон от 4 мая 2010 г. N 70-ФЗ "О внесении изменения в статью 104 Жилищного кодекса Российской Федерации"

Внесены изменения в ЖК РФ. Установлено, что служебные жилые помещения могут предоставляться гражданам не только в виде отдельной квартиры, но и в виде жилого дома.

 

Приказ Минэкономразвития РФ от 03.03.2010 № 83  «Об   установлении  формы  квалификационного  аттестата  кадастрового инженера   и  порядка  выдачи  квалификационных  аттестатов  кадастровых инженеров»

 

Приказ Росохранкультуры от 27.02.2010 № 27 «Об утверждении формы паспорта объекта культурного наследия»

 

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 № 10649/09     по делу № А41-25175/08 "Право, возникшее из договора аренды     находящегося в частной собственности земельного участка,  заключенного на срок более пяти лет, может быть передано     в залог (ипотеку) без согласия арендодателя, если     иное не установлено договором" 

Суть спора

ООО   "Сплав-2"  (займодавец)  и  ООО  "Зенитко  Финанс  Менеджмент" (заемщик)  заключили  договор  займа.  В  обеспечение этого договора был заключен   договор   ипотеки   (залога   недвижимости).   ООО  "Сплав-2" (залогодержателю) было передано, помимо прочего, право аренды земельного участка,   на   котором  расположено  здание  производственно-складского комплекса,  также  переданное  в  ипотеку. В государственной регистрации договора   ипотеки   было  отказано,  поскольку  отсутствовало  согласие собственника  (арендодателя) на передачу арендных прав в залог. Полагая, что данный отказ является незаконным, залогодержатель обратился в суд.     Исходя  из  обстоятельств  дела,  договор аренды земельного участка, права  по  которому были переданы арендатором в ипотеку, был заключен на срок  49 лет, а сам земельный участок находился в частной собственности. Кроме  того,  в  договоре  аренды  не  было  предусмотрено  положений  о  необходимости получения согласия арендодателя на передачу права аренды в залог (ипотеку).    

Следует  обратить внимание на то, что правовое регулирование ипотеки права  аренды  земельного  участка  отлично  от  правового регулирования ипотеки права аренды на здание или сооружение.    

 Если  для  залога  права  аренды  на здание или сооружение требуется получение  согласия  арендодателя (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, далее  -  ГК  РФ),  то  для  залога  права  аренды  на земельный участок  необходимость  получения  такого  согласия  зависит  от  срока  действия договора аренды и от того, в чьей собственности находится участок.    

Более  того,  Федеральный  закон  от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге  недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) данный вопрос решают по-разному.    

Исходя   из   текста   ЗК   РФ,   необходимость  получения  согласия арендодателя  при ипотеке права аренды на земельный участок регулируется следующим образом.

    При  аренде  участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия  собственника данного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).    

При  аренде  участка,  находящегося в частной собственности, на срок более  пяти  лет залог допускается без согласия собственника участка при условии  его  уведомления,  если  иное  не  установлено договором аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).    

В  остальных  случаях для передачи права аренды земельного участка в залог (ипотеку) необходимо согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).    

Исходя из текста Закона об ипотеке, необходимость получения согласия арендодателя  при ипотеке права аренды на земельный участок регулируется следующим образом.    

Арендатор  участка  вправе передать право аренды на данный участок в залог  в  пределах срока договора аренды с согласия собственника участка (абз. 1 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).    

При  аренде  участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления (абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке)

 В   рассматриваемом  деле  земельный  участок  находился  в  частной собственности,  и договор аренды был заключен на 49 лет. И в этом случае возникает  вопрос о соотношении п. 5 ст. 22 ЗК РФ и абз. 1 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке.    

В  силу  ч.  2  ст. 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается  только  с  одновременной  ипотекой  земельного  участка, на котором   находится  это  здание  или  сооружение,  либо  принадлежащего залогодателю  права аренды этого участка. Таким образом, по закону право аренды   участка   и   расположенных   на  нем  зданий  или  сооружений, принадлежащих арендатору, является единым объектом договора ипотеки. Это констатирует  и  судебная  практика  (Постановление ФАС Северо-Западного округа   от  03.07.2008  по  делу  N  А56-7096/2007,  Постановление  ФАС Центрального   округа   от   10.08.2009   N   Ф10-3188/09   по   делу  N А64-3359/08-8). 

    В  связи с этим возникает вопрос: необходимо ли в указанной ситуации получить  согласие  собственника  земельного  участка  (арендодателя) на передачу в залог арендных прав или достаточно уведомить его?     

Решения судов разных инстанций

Суд  первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований, так как  арендатор  земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника.    

Суд  апелляционной  инстанции  не  согласился с решением нижестоящей инстанции, указав, что в силу норм Закона об ипотеке и п. 5 ст. 22 ЗК РФ собственник  здания,  расположенного на арендуемом им земельном участке, вправе  заложить  одновременно здание и право аренды участка, на котором здание  расположено,  без  согласия арендодателя, но с его уведомлением. Собственник  был  уведомлен  о  передаче  арендных прав в залог, поэтому отказ в государственной регистрации договора ипотеки незаконен.    

Суд  кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции  и  оставил  решение  суда  первой инстанции в силе, указав на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права.  Суд отметил, что собственник выразил свое несогласие на передачу права аренды земельного участка в залог (направив письмо об этом).     В Определении от 27.11.2009 N ВАС-10649/09, принятом по данному делу (далее  -  Определение),  судебная  коллегия ВАС РФ пришла к выводу, что решение   суда   первой  инстанции  и  постановление  суда  кассационной инстанции  подлежат пересмотру в порядке надзора, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.    

Судебная   коллегия   исходила  из  того,  что  собственник  здания, расположенного   на   арендуемом   им   земельном   участке,  закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды этого участка, вправе  заложить  эти  права  без  согласия арендодателя при условии его уведомления.    

При  этом  в  Определении обращено внимание на то, что п. 1.1 ст. 62 Закона  об  ипотеке  не  применяется к указанной ситуации, поскольку эта норма  регулирует  ситуацию,  когда  право  аренды  на земельный участок является единственным объектом ипотеки.    

Необходимо отметить, что данный вопрос уже рассматривался в судебной практике, в т.ч. ВАС РФ.    

 В п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах,   связанных   с   применением   земельного   законодательства" разъяснено,  что  при  применении  п.  п.  5 и 9 ст. 22 ЗК РФ необходимо учитывать  п.  1.1  ст. 62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных  прав  на  земельный  участок в залог в пределах срока договора аренды  участка  осуществляется  только  с  согласия  собственника этого участка.  Однако Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ данный пункт был  дополнен  новым  абзацем, в силу которого для передачи в залог прав арендатора  по  договорам  аренды,  заключенным  на срок более пяти лет, достаточно уведомления собственника земельного участка. Тем самым п. 1.1 ст.  62 Закона об ипотеке был приведен в соответствие с нормами п. 9 ст. 22 ЗК РФ. В связи с этим данное разъяснение Пленума ВАС РФ применяется в судебной практике с учетом изменений законодательства (Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КГ-А41/872-09 по делу N А41-9393/08).     Также  указанная проблема была разрешена п. 5 Информационного письма Президиума  ВАС  РФ  от  28.01.2005  N  90  "Обзор практики рассмотрения арбитражными  судами  споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - Информационное  письмо ВАС РФ от 28.01.2005 N 90). Согласно этому пункту собственник  здания,  расположенного  на  земельном  участке  из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет,  закладывая  одновременно  по  одному  договору об ипотеке здание и права  по  договору  аренды  участка,  вправе  заложить  такие права без согласия арендодателя, но с его уведомления.    

При  этом ВАС РФ в данном Информационном письме пришел к выводу, что п.  1.1  ст.  62  Закона  об  ипотеке  не  применяется к договору залога недвижимости,  объектом  которого являются здание или сооружение и право аренды   на   земельный   участок,  на  котором  здание  или  сооружение расположено.   К   такому   же  выводу  пришла  и  судебная  коллегия  в Определении.   Этой   же  позиции  придерживается  и  судебная  практика (Постановление  ФАС  Уральского округа от 13.04.2010 N Ф09-7371/09-С4 по делу  N А60-15465/2009-С11, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2007, 24.07.2007 N Ф03-А73/07-1/2748 по делу N А73-13625/2006-32).

    Однако  разъяснение п. 5 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 касается ситуации передачи в залог права аренды земельного участка, находящегося   в   государственной   (муниципальной),  а  не  в  частной собственности.     

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум  Высшего  Арбитражного  Суда  РФ  (далее  -  Президиум РФ) отменил   судебные   акты   нижестоящих   инстанций,   признал  отказ  в государственной   регистрации   незаконным,  а  дело  в  части  обязания  государственной регистрации направил на новое рассмотрение.    

Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам.    

1.  Собственник  здания,  расположенного  на арендуемом им земельном участке,  закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права  по договору аренды этого участка, вправе заложить указанные права без  согласия  арендодателя  при  условии  его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.    

Данный  вывод  развивает  позицию, изложенную в п. 5 Информационного письма   ВАС  РФ  от  28.01.2005  N  90.  Президиум  ВАС  РФ,  по  сути, распространил ее на передачу в ипотеку права, возникшего из заключенного на  срок  более  пяти  лет  договора  аренды земельного участка, который находится в частной собственности.    

2. Пункт 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не распространяется на договор ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором расположено это здание.     Таким  образом,  арендатор  земельного  участка, который находится в частной  собственности,  в  рассматриваемой  ситуации  вправе передать в ипотеку  право на данный участок, возникшее на основании заключенного на  срок более пяти лет договора аренды.    

Тем самым коллизия между абз. 1 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке и п.  5 ст. 22 ЗК РФ разрешена в пользу последнего.     Президиум   ВАС   РФ  указал,  что  содержащееся  в  рассматриваемом Постановлении  толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Сообщаем,  что  исходя  из  п.  5.1  Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007  N  17  "О  применении  Арбитражного  процессуального кодекса Российской  Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов  по  вновь  открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления   Конституционного   Суда   РФ   от   21.01.2010   N   1-П рассматриваемое  Постановление  Президиума ВАС РФ не является основанием для  пересмотра  дел  по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит  прямого  указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

 

Приказ Росреестра от 16.03.2010 № П/109 «О  порядке  представления  гражданами,  претендующими  на  замещение должностей  федеральной государственной гражданской службы в Росреестре, и  федеральными  государственными  гражданскими  служащими,  замещающими должности  федеральной  государственной гражданской службы в Росреестре, сведений   о  доходах,  об  имуществе  и  обязательствах  имущественного характера

 

Федеральный закон от 24 мая 2010 г. N 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"

Расширены функции Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Установлено, что в определенных случаях он безвозмездно передает находящиеся в его собственности земли (в т. ч. с расположенной на них недвижимостью) в собственность юрлиц, определяемых распоряжениями Правительства РФ. Такие случаи устанавливаются решениями или поручениями Президента РФ.

Изменения позволят создать более благоприятные условия для реализации приоритетных государственных проектов и программ.

Решения о передаче принимает попечительский совет Фонда. Их проекты готовит правление.

Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

 

Постановление Губернатора Новосибирской области от 19 апреля 2010 г. N 130 "О структуре исполнительных органов государственной власти Новосибирской области"

Утверждена новая структура исполнительных органов государственной власти Новосибирской области. В структуру входят министерства, департаменты, управления Новосибирской области, руководство деятельностью которых осуществляет Правительство, а также областные исполнительные органы государственной власти, подведомственные министерствам.

Большая часть министерств образована путем преобразования ранее действовавших департаментов. Министерство образования, науки и инновационной политики создано путем реорганизации департамента образования и присоединения к нему департамента науки, инноваций, информатизации и связи. При этом функции в сфере связи переданы в компетенцию министерства промышленности, торговли и развития предпринимательства.

Созданному министерству общественных связей и информации переданы функции комитета общественно-политических связей, комитета по связям с религиозными, национальными и благотворительными организациями, департамента информации администрации области и управления по делам молодежи.

Исполнительные органы государственной власти, которым переданы функции иных исполнительных органов, являются правопреемниками по их обязательствам.

 

 

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ