Регистрация права собственности
AV- Блог AV- Tweet Контакты:
Все новости |
О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте
Главная "Авеню" >> Обзоры законодательства о недвижимости
Обзор за июль 2010
Федеральный закон от 02.07.2010 № 150-ФЗ "О внесении изменения в статью 10 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Продлен срок действия Закона, устанавливающего особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства
Срок действия Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части положений, устанавливающих особенности отчуждения арендуемого имущества, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, последствия несоблюдения требований к порядку совершения сделок по возмездному отчуждению государственного или муниципального имущества, продлен с 1 июля 2010 года до 1 июля 2013 года.
Постановление Правительства РФ от 30 июня 2010 г. № 478 "О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель"
Ранее оценка осуществлялась не реже 1 раза в 5 лет и не чаще 1 раза в 3 года. Согласно поправкам отменяется запрет проводить ее чаще 1 раза в 3 года. Тем самым снимаются барьеры для переоценки земель в случае изменения экономической ситуации.
Федеральный закон от 2 июля 2010 г. № 152-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Внесены изменения в Закон о концессионных соглашениях.
Объектом соглашения теперь может выступать не только недвижимость, но и совокупность недвижимого и движимого имущества, непосредственно используемая для деятельности, предусмотренной договором.
Закреплено, что на стороне концедента могут выступать два лица и более, в том числе государственное или муниципальное унитарное предприятие. Условие - объектом соглашения является коммунальный комплекс.
Права концессионера можно использовать в качестве средства обеспечения его обязательств. Это необходимо для того, чтобы привлекать кредитные ресурсы и инвестировать их в создание или реконструкцию объекта.
Уточнены условия заключения соглашения, порядок расчета размера компенсации концессионеру при его досрочном прекращении.
Концессионер может арендовать земельный участок, на котором располагается или будет находиться объект концессионного соглашения.
Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки.
Постановление Конституционного суда РФ от 08.06.2010 №13-П "По делу о проверке конституционности п.4 ст.292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой"
В указанном Постановлении (далее - Постановление от 08.06.2010 №13-П) Конституционный Суд РФ (далее - КС РФ) проверил конституционность положений п.4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Указанная норма касается отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, находящиеся под опекой или попечительством, а также оставшиеся без родительского попечения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы. Конституционно-правовое толкование этой нормы, данное в Постановлении от 08.06.2010 №13-П, может в дальнейшем существенно повлиять на развитие судебной практики.
Порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного помещения
Согласно п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника данного помещения, находящиеся под опекой или попечительством, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние (о чем известно органу опеки и попечительства), допускается с согласия органа опеки и попечительства, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Нарушение этого требования влечет за собой ничтожность сделки по отчуждению (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2010 № 3-В10-1).
Из данной нормы следует, что из числа лиц, при проживании которых отчуждение жилого помещения возможно с согласия органа опеки и попечительства, исключены несовершеннолетние члены семьи собственника, которые не находятся под опекой или попечительством либо остаются на родительском попечении, о чем известно органу опеки и попечительства. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи (ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).
К числу лиц, оставшихся без родительского попечения, относятся дети, чьи родители умерли, лишены родительских прав или ограничены в них, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, а также в других случаях отсутствия родительского попечения (п. 1 ст. 121 Семейного кодекса РФ, далее - СК РФ). Поскольку приведенный перечень не является исчерпывающим, органы опеки и попечительства могут осуществлять защиту прав и интересов детей во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.
Выявление, учет и устройство детей, оставшихся без попечения, осуществляются на основании ст. 122 СК РФ и Постановления Правительства РФ от 04.04.2002 № 217 "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществлении контроля за его формированием и использованием". Данным Постановлением утверждены Правила ведения государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля за его формированием и использованием, согласно п. 3 которых орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дня получения сведений о ребенке, оставшемся без попечения родителей, обязан провести обследование условий его жизни и при необходимости зарегистрировать данные о нем в журнале первичного учета детей, оставшихся без попечения родителей.
С этого момента орган опеки и попечительства обязан защищать права и интересы такого ребенка. В частности, указанный орган должен направить в Росреестр сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда данному органу стало известно об отсутствии данного попечения (п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Полученные сведения вносятся в ЕГРП в графу "Особые отметки регистратора". Это препятствует отчуждению жилого помещения без предварительного согласия органа опеки и попечительства, а также исключает добросовестность приобретения такого помещения в случае неполучения указанного согласия (п. 20 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, см. также Постановление президиума Московского областного суда от 17.06.2009 № 185 по делу № 44г-100).
Как было отмечено выше, из п. 4 ст. 292 ГК РФ следует, что при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласие органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей (см., например, Решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 № ГКПИ08-2069, Определение Московского областного суда от 31.01.2008 по делу № 33-1129).
Следовательно, для возникновения обязанности получить указанное согласие п. 4 ст. 292 ГК РФ требует осведомленности органа опеки и попечительства об отсутствии родительского попечения, а не просто самого факта нахождения детей без него. То есть, исходя из буквального толкования п. 4 ст. 292 ГК РФ, данное согласие не требуется в ситуации, когда на момент совершения сделки по отчуждению собственником жилого помещения родительское попечение формально не прекращалось, но фактически не осуществлялось, о чем органу опеки и попечительства не было известно.
В то же время следует обратить внимание, что на уровне подзаконных актов установлена обязанность в любом случае получить согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, если в этом помещении проживает несовершеннолетний. Так, например, согласно п. 30 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста РФ от 14.09.2006 № 293, "в соответствии с законом на государственную регистрацию прав заявителями представляется... разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, а также в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права".
Следует отметить, что такое требование в федеральном законодательстве отсутствует.
Правовая позиция КС РФ по вопросу конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ
КС РФ, рассмотрев дело о проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ, в Постановлении от 08.06.2010 №13-П сделал следующие выводы, которые являются общеобязательными и исключают любое иное истолкование в правоприменительной практике:
1. п. 4 ст. 292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречит Конституции РФ;
2. п. 4 ст. 292 ГК РФ является неконституционным в части, не позволяющей защищать права несовершеннолетнего, проживающего в жилом помещении, в случае отчуждения этого помещения, если он формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения (по данным органа опеки и попечительства), но фактически лишен опеки. Постановление от 08.06.2010 № 13-П вступило в силу немедленно после провозглашения.
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 №82/09 по делу №А55-1164/2008 "Собственник объекта незавершенного строительства может переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен данный объект, в собственность по правилам, предусмотренным ст.36 ЗК РФ"
Суть спора
ЗАО "РВ" (далее - Общество) приобрело в собственность объект незавершенного строительства. Данный объект расположен на земельном участке, предоставленном в 1994 г. первому собственнику объекта на праве постоянного (бессрочного) пользования. Указанное право перешло Обществу на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ).
Общество обратилось к муниципальному образованию с заявлением о приватизации земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ, однако получило отказ, поскольку, по мнению администрации муниципального образования, нормы этой статьи не распространяются на объект незавершенного строительства.
Общество обжаловало отказ в суде. Похожий спор был разрешен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007 (далее - Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008). Поскольку в нем были даны разъяснения по вопросу о праве собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка, на котором расположен данный объект, представляется целесообразным кратко проанализировать это Постановление.
Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 содержит следующие правовые позиции.
1. По общему правилу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, предоставляющий исключительное право собственникам зданий, строений, сооружений на приватизацию земельного участка, на котором такой объект недвижимости расположен, не распространяется на собственников объектов незавершенного строительства, поскольку они не упомянуты в данной норме.
2. Приватизация собственником объекта незавершенного строительства земельного участка, на котором данный объект находится, возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом. К таковым относятся:
- п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества";
- п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, регулирующий вопрос переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Указанное переоформление возможно двумя способами: приобретение земельного участка на праве аренды или приобретение его в собственность по правилам ст. 36 ЗК РФ, то есть приватизация земельного участка.
Разъяснения, данные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008, активно используются судами (Определения ВАС РФ от 19.05.2010 № ВАС-5590/10, от 04.03.2010 № ВАС-1768/10, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.12.2009 по делу № А74-2604/2009, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 по делу № А03-742/2009, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2010 по делу № А01-1594/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2010 № Ф09-9058/09-С6, Постановление ФАС Центрального округа от 19.11.2008 № Ф10-5135/08).
Это справедливо и для правоотношений по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность собственника объекта незавершенного строительства, который расположен на этом участке. Суды исходят из того, что собственник такого объекта может переоформить данное право в собственность по правилам ст. 36 ЗК РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.04.2010 № Ф03-2032/2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 26.08.2008 по делу № А55-462/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2009 по делу № А53-25552/2008).
Тем не менее, при рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: может ли собственник объекта незавершенного строительства переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность?
Решения судов разных инстанций
Первоначально суд первой инстанции удовлетворил требования Общества, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. В дальнейшем дело было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам повторном рассмотрении дела суд первой инстанции отменил свое первоначальное решение и отказал в удовлетворении требований Общества, В Определении от 04.03.2010 № ВАС-82/09, принятом по данному делу, ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора.
Судебная коллегия ВАС РФ указала, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 подчеркнуто: применение порядка выкупа (приватизации) земельных участков, находящихся под объектами незавершенного строительства, возможно в случаях, прямо предусмотренных законом. К таким случаям относится переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ.
То есть в рассматриваемой ситуации к объектам незавершенного строительства применяются положения ст. 36 ЗК РФ.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) отменил решение суда первой инстанций и постановление суда кассационной инстанции, придя к следующему выводу: собственник объекта незавершенного строительства был вправе требовать переоформления перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его выкупа (приватизации) с сохранением целевого назначения.
Таким образом, данная правовая позиция Президиума ВАС РФ следует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в Постановлении от 11.05.2010 № 82/09 по делу № А55-1164/2008 толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 № 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 № 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Приказ Минэкономразвития РФ от 03.06.2010 №223 «Об утверждении положения о порядке назначения на должность государственных регистраторов»
Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 26 мая 2010 г. № 69 "О внесении изменений в решение Совета депутатов города Новосибирска от 24 июня 2009 г. № 1288 "О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска"
Уточняются и дополняются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, размещение которых возможно в пределах установленных территориальных зон.
Установлен предельный минимальный размер земельного участка для объектов коммунальной и дорожной инфраструктур (автономных источников теплоснабжения, центральных тепловых пунктов, котельных, мини-ТЭЦ, трансформаторных подстанций насосных станций, очистных сооружений ливневой канализации, сооружений связи, элементов обустройства автомобильных дорог, искусственных дорожных сооружений и др.) Для этих объектов отводятся земельные участки размером не менее 0,001 га. Минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, для указанных объектов составляет 1 м.
Вводится еще одна территориальная зона - зона стоянок легковых автомобилей.
Правила землепользования дополнены статьей, устанавливающей основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в этой зоне.
Решение вступает в силу на следующий день после его официального опубликования.
Приказ Департамента имущества и земельных отношений Администрации НСО от 9 июня 2010 г. № 1026 "Об утверждении Порядка сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области"
В аренду сдается составляющее областную казну, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарных предприятий, государственных учреждений области недвижимое и движимое имущество: нежилые здания, сооружения, нежилые помещения, оборудование, автотранспорт и другое движимое имущество.
Арендодателем областного имущества являются унитарное предприятие или государственное учреждение (если имущество находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении), департамент имущества и земельных отношений, если сдаваемое в аренду имущество составляет областную казну.
Арендаторами могут быть любые юридические и физические лица.
Предоставление в аренду областного имущества осуществляется по результатам торгов.
Определены перечни документов, необходимых для получения и сдачи в аренду имущества.
Рассматриваемое письмо (далее - Письмо) содержит разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) по вопросу возможности отчуждения части помещения, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется запись о государственной регистрации права собственности на все помещение.
Указанные разъяснения даны в соответствии с п. 6.2 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (далее - Положение), согласно которому Росреестр вправе давать юридическим и физическим лицам разъяснения по вопросам, относящимся к регулируемой им сфере деятельности. Однако в соответствии с п. 7 Положения Росреестр не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, то есть данное Письмо не является нормативным правовым актом и не носит обязательного характера.
Позиция Росреестра по рассматриваемому вопросу расходится с позицией, преобладающей в судебной практике. Следует отметить, что сам факт наличия расхождений способен вызвать затруднения при государственной регистрации права: заявитель, следуя подходам, сложившимся в судебной практике, рискует получить отказ в регистрации. Несмотря на то, что данный отказ может быть обжалован в суде и соответствующие требования, скорее всего, будут удовлетворены, выполнение указанных действий потребует от заявителя дополнительных усилий.
Судебная практика по вопросу возможности отчуждения части здания (сооружения) или помещения, если в ЕГРП есть запись о государственной регистрации права собственности на все здание (сооружение) или помещение
Судебная практика не содержит однозначной позиции по рассматриваемому вопросу.
Как правило, суды признают возможность отчуждения части недвижимого имущества без дополнительной регистрации этой части в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Так, в Определении ВАС РФ от 10.07.2008 № 8721/08 по делу № А07-9976/2007-А-СИВ сделан вывод о том, что Закон о государственной регистрации прав не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта неделимого имущества, которое имеет единый кадастровый номер и о котором есть сведения, позволяющие идентифицировать на кадастровом плане эти части и выделяемую долю. Практика федеральных арбитражных судов округов поддерживает данную позицию (Постановление ФАС Московского округа от 26.11.2009 № КГ-А40/12272-09, Постановления ФАС Поволжского округа от 19.08.2009 по делу № А55-19196/2008, от 14.07.2009 по делу № А65-26458/2008, от 20.05.2009 по делу № А65-22057/2008).
ВАС РФ дополнительно отметил в Определении от 11.07.2008 № 8723/08 по делу № А07-9975/2007-А-СИВ, что часть помещения, выделенная и отчужденная по договору купли-продажи, и оставшаяся часть не являются вновь созданными объектами недвижимого имущества, в связи с чем отчуждение выделенной части производится без дополнительной регистрации за продавцом права собственности.
При таких обстоятельствах суды признают решения Росреестра об отказе в государственной регистрации перехода права собственности противоречащими действующему законодательству и нарушающими права и законные интересы лиц, обратившихся за госрегистрацией данного перехода (см., например, Определение ВАС РФ от 18.02.2010 № ВАС-1408/10 по делу № А40-52433/09-106-307).
Однако по этому вопросу существует и иная позиция судов. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 по делу № А38-3483-15/334-2006(А38-3483-15/3-2007) отмечено: "... предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации... Чтобы заключить договор купли-продажи находящихся в блоке ряда помещений, собственник должен иметь зарегистрированное право собственности именно на эти нежилые помещения, а не на здание как таковое...".
Данную позицию также подтверждает Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2002 № А56-8577/02, в котором указывается, что права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав. При этом регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на это здание в целом (см. также Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2006 № Ф09-1944/06-С3 по делу № А76-33711/05-46-1188).
Позиция Росреестра по вопросу возможности отчуждения части здания (сооружения) или помещения, если в ЕГРП есть запись о государственной регистрации права собственности на все здание (сооружение) или помещение
Позиция Росреестра, отраженная в Письме, заключается в том, что регистратор не вправе самостоятельно (при отсутствии соответствующего заявления правообладателя):
- прекращать право собственности на объект недвижимости, право на который ранее зарегистрировано в ЕГРП;
- формировать раздел ЕГРП на новый объект, образованный путем выделения из соответствующего объекта недвижимости его части, и регистрировать право собственности на новый объект приобретателя по договору об отчуждении объекта недвижимости;
- формировать раздел ЕГРП на преобразованный объект недвижимости (с учетом выделения части из ранее существовавшего объекта недвижимости, права на который были зарегистрированы в ЕГРП).
Свою позицию Росреестр обосновывает содержанием абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделка с таким объектом возможна при условии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Таким образом, без выражения воли собственника путем подачи соответствующего заявления в Росреестр на выделение из объекта недвижимости его части (например, выделение помещения из здания) государственный регистратор не вправе осуществлять вышеуказанные действия.
Возможность осуществления таких действий без подачи соответствующего заявления собственником Росреестр видит только после изменения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Следует отметить, что косвенно данная позиция подтверждается разъяснениями ВАС РФ. Так, в силу п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений путем подачи соответствующего заявления, то при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись.
Из изложенного следует, что выделение помещения из здания возможно только в результате волеизъявления собственника, выраженного путем подачи соответствующего заявления, что в свою очередь является основой приведенной выше позиции Росреестра.
Таким образом, можно сделать вывод, что вероятность отказа в государственной регистрации перехода права собственности на часть здания (сооружения) или помещения, право собственности на которую не зарегистрировано (при наличии зарегистрированного права собственности на такое здание (сооружение) или помещение в целом), довольно высока.
В то же время преобладающая позиция в судебной практике по данному вопросу дает заявителям шанс, что решение о таком отказе будет признано незаконным.
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 № 2620/10 по делу № А38-5402/2008 "При передаче в ипотеку по одному договору нескольких объектов недвижимости достаточно указать общую оценку заложенного имущества, без определения стоимости каждого объекта в таком случае условие об оценке залога является согласованным"
Суть спора
Между ОАО "Всероссийский банк развития регионов" (далее - Банк) и ЗАО "Серпуховской текстиль" (далее - Общество) был заключен договор об открытии кредитной линии. В качестве обеспечения исполнения обязательств по этому договору Банк и третье лицо подписали договор залога недвижимости (ипотеки) (далее - договор), предметом которого были 11 нежилых зданий и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Договор был зарегистрирован.
В договоре была определена общая стоимость заложенных объектов недвижимости, но не стоимость каждого из них.
Впоследствии заемщик не возвратил кредитные средства, и Банк подал в суд иск об обращении взыскания на заложенное имущество.
Стороны, заключая договор залога, нередко закладывают несколько объектов по одному договору и указывают общую оценку залога, не уточняя стоимость каждого объекта. Это может быть связано с тем, что заложенное имущество было приобретено залогодателем по одному договору купли-продажи, в котором была указана единая цена.
Статья 339 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а также п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривают в качестве существенного условия договора залога оценку закладываемого имущества. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не уточняют, какой должна быть оценка залога, если объектов договора несколько. Достаточно ли указать общую оценку всех заложенных объектов или необходима оценка каждого из них? Является ли условие договора залога нескольких объектов об их оценке согласованным, если указана только общая стоимость всего заложенного имущества, а каждый объект в отдельности не оценен?
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Суды исходили из того, что договор залога является незаключенным ввиду несогласованности сторонами условия об оценке, поскольку в договоре указана только общая стоимость заложенного имущества и каждый объект недвижимости в отдельности не оценен.
ВАС РФ в Определении от 23.04.2010 № ВАС-2620/10 (далее - Определение), принятом по данному делу, пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора в целях единообразного толкования и применения норм права при разрешении рассматриваемого вопроса.
В Определении было указано, что по вопросу согласования условия об оценке залога нескольких объектов отсутствует единообразие судебной практики. В качестве примера было приведено решение суда первой инстанции, принятое по схожему спору (в залог было передано 10 объектов недвижимости), в котором суд признал условие об общей оценке заложенного имущества согласованным, а договор залога - заключенным.
Следует отметить, что данный вопрос действительно не имеет однозначного ответа в судебной практике, хотя можно выделить преобладающую позицию: при залоге нескольких объектов (как правило, недвижимости) условие об оценке залога является согласованным, даже если в договоре указана только их общая оценка, без определения стоимости каждого объекта.
Суды обосновывают данную позицию тем, что такое определение оценки залога не противоречит действующему законодательству (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2009 по делу № А56-5616/2009, Постановление ФАС Центрального округа от 20.04.2010 № Ф10-242/09(3)). Также суды, признавая условие об оценке залога согласованным, указывают на то, что общая оценка нескольких заложенных объектов не препятствует их реализации, если лицо, оспаривающее данное условие, не доказало обратного (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2010 по делу № А74-1986/2009, Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 № КГ-А40/4990-10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 № Ф08-5272/2008). На основании последнего аргумента можно предположить, что если лицо, оспаривающее условие об оценке залога (например, с целью признания договора незаключенным), докажет, что определение в договоре только общей стоимости залога препятствует реализации заложенных объектов, то такое условие может быть признано несогласованным.
Следует отметить, что в судебной практике существует и противоположная позиция, согласно которой условие об оценке залога является несогласованным, а договор залога - незаключенным, если не определена стоимость каждого из заложенных объектов (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2004 № А05-1619/03-59/23).
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) отменил судебные акты судов нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Это следует из системного анализа норм ГК РФ, Закона об ипотеке, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кроме того, ни ст.339 ГК РФ, ни ст.9 Закона об ипотеке не содержат указания на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности.
Поэтому определения в договоре залога (в том числе залога недвижимости) общей стоимости заложенного имущества достаточно для того, чтобы считать условие об оценке залога согласованным. Таким образом, Президиум ВАС РФ поддержал преобладающую в настоящее время позицию по данному вопросу. Однако следует отметить, что в рассматриваемом Постановлении не указана связь условия об оценке залога с реализацией заложенных объектов недвижимости.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п.5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 № 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п.1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 №1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Правовая позиция, изложенная в рассматриваемом Постановлении, уже воспринята судебной практикой (Определение ВАС РФ от 07.06.2010 № ВАС-3228/10 по делу № А56-5616/2009).
Приказ Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 №178 «Об утверждении перечня должностных лиц Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, имеющих право составлять протоколы об административных правонарушениях»
В соответствии с пунктом 5.2.28 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации утвержден Перечень должностных лиц Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, имеющих право составлять протоколы об административных правонарушениях.
В частности, должностные лица, осуществляющие контроль за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственный геодезический надзор за геодезической и картографической деятельностью, а также контроль за соблюдением лицензионных требований, предъявляемых к лицензиату при осуществлении геодезической и картографической деятельности, государственный земельный контроль.
Постановление Правительства РФ от 15.07.2010 № 531 "О внесении изменений в Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом"
Уточнены полномочия, осуществляемые Федеральным агентством по управлению государственным имуществом
В новой редакции изложены некоторые полномочия, осуществляемые Росимуществом в установленной сфере деятельности. В частности, теперь в федеральный орган исполнительной власти, в ведении которого находится федеральное государственное унитарное предприятие, Росимущество будет направлять предложение о прекращении в соответствии с законодательством РФ трудового договора с руководителем предприятия (ранее Росимущество заключало, изменяло и прекращало в установленном порядке трудовые договоры с руководителями федеральных государственных унитарных предприятий, включенных в прогнозный план приватизации федерального имущества, за исключением случаев, когда такие полномочия в соответствии с законодательством РФ осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти). Также установлено, что согласование сделок с недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, Росимущество будет осуществлять с учетом предложений федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится данное федеральное государственное унитарное предприятие.
Письмо Минфина России от 22.03.2010 N 03-05-06-03/34
Государственная пошлина за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении этого имущества уплачивается физическими лицами в размере 1000 руб., организациями - в размере 15 000 руб.
Письмо Минфина России от 15.07.2010 N 03-05-06-03/88
За регистрацию перехода права собственности по договору дарения дома на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, уплачивается госпошлина в размере 1000 руб.
Письмо Минфина России от 05.03.2010 N 03-05-05-03/09
С 29 января 2010 г. госпошлина за госрегистрацию прекращения прав в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества, отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права к новому правообладателю, преобразованием данного объекта не уплачивается.
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 № 978/10 по делу № А57-4870/2009 "Определение о повороте исполнения судебного акта об обжаловании отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество не является основанием для государственной регистрации права собственности на это имущество, если ранее спор о праве собственности на данный объект недвижимости был разрешен судом в пользу другого лица"
Суть спора
Дело, рассмотренное в данном Постановлении Президиума ВАС РФ (далее - Постановление N 978/10), имеет сложную фабулу, что вызвано длительными спорами о праве собственности на объекты недвижимости, однако ее изложение необходимо для дальнейшего анализа правовой позиции Президиума ВАС РФ. По спору о праве собственности на нежилое здание ООО "Базарнокарабулакский кирпичный завод" (далее - Завод) и ООО "Производственно-строительная фирма "Наш" (далее - Общество) заключили мировое соглашение, которое было утверждено определением суда от 26.02.2006. На основании данного соглашения Федеральная регистрационная служба (далее - Росреестр) зарегистрировала право собственности Завода на здание, однако указанное определение было отменено судом кассационной инстанции.
В связи с этим Общество обратилось в суд с иском о прекращении зарегистрированного права собственности Завода, а также об истребовании здания из чужого незаконного владения. Решением от 03.08.2007 исковые требования были удовлетворены, решение вступило в законную силу, однако Росреестром исполнено не было в связи с наличием в реестре записи о запрете и аресте по другому делу.
Общество обжаловало отказ Росреестра в государственной регистрации, однако решением суда от 26.06.2008 в удовлетворении иска было отказано. Суд апелляционной инстанции отменил это решение, и постановление суда апелляционной инстанции было исполнено Росреестром, однако суд кассационной инстанции отменил указанное постановление, оставив решение от 26.06.2008 без изменения.
Поскольку отмененное постановление суда апелляционной инстанции было исполнено, суд первой инстанции вынес определение от 04.12.2008 о повороте исполнения. На основании этого определения Завод, несмотря на то, что решение от 03.08.2007 обжаловано не было и вступило в законную силу, обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации на спорные объекты недвижимости.
В государственной регистрации Заводу было отказано на том основании, что Росреестр исполнил решение от 03.08.2007, согласно которому собственником спорных объектов является Общество, сразу после отмены ареста на данные объекты. Каких-либо документов, удостоверяющих право собственности Завода на эти объекты, представлено не было.
Данный отказ был обжалован Заводом в судебном порядке.
Перед судами, рассматривающими данное дело, возник вопрос: является ли определение о повороте исполнения по делу об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости основанием для государственной регистрации указанного права? Необходимо учитывать, что в рамках дела об оспаривании отказа в государственной регистрации права вопрос о праве собственности не рассматривался, и иные основания, кроме определения о повороте исполнения, на данный объект у лица, требующего осуществления такого поворота, отсутствуют.
Следует обратить внимание на то, что в Постановлении N 978/10 была затронута, хотя и не рассмотрена, проблема поворота исполнения судебного акта об оспаривании записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и об оспаривании отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество.
В Постановлении N 978/10 не был поставлен вопрос о правомерности такого поворота, хотя в практике Президиума ВАС РФ существует позиция, исходящая из того, что поворот исполнения судебного акта неправомерен.
Проблема поворота исполнения судебного акта об оспаривании записи в ЕГРП и об обжаловании отказа в государственной
регистрации права на недвижимое имущество
Как следует из ч. 1 ст. 325 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения, либо производство по делу прекращено, ответчику возвращается все, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту.
Исходя из данной нормы, для поворота исполнения судебного акта необходимо, чтобы ранее вынесенный судебный акт был отменен; новый судебный акт по тому же спору вступил в законную силу; спор имел имущественный характер; взысканное с ответчика имущество находилось в распоряжении истца и существовало на момент вынесения определения о повороте исполнения (иначе невозможен возврат).
Буквальное толкование ч. 1 ст. 325 АПК РФ исключает поворот исполнения судебных актов о признании недействительным ненормативного правового акта (и в частности об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество) по следующим причинам:
а) спор о признании недействительным ненормативного правового акта не носит имущественный характер;
б) такой спор не рассматривается в порядке искового производства, а ст. 325 АПК РФ упоминает только участников указанного производства.
Следует отметить, что буквальное толкование ч. 1 ст. 325 АПК РФ дает основания судам приходить к интересным выводам.
Так, в повороте исполнения судебного акта о взыскании таможенным органом штрафа и конфискации товара судом было отказано по той причине, что у таможенного органа нет ни того, ни другого, так как сумма штрафа перечислена в федеральный бюджет, а конфискованный товар - в уполномоченную организацию, определенную в соответствии со ст. 431 Таможенного кодекса РФ (Постановления ФАС Центрального округа от 19.02.2010 по делу N А23-1941/08А-3-88, от 01.03.2010 по делу N А23-2796/08А-9-163).
В контексте поворота исполнения судебного акта об оспаривании записи в ЕГРП и отказе внесения такой записи несомненный интерес представляют правовые позиции, выработанные Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 27.02.2007 N 11221/05 по делу N А32-29556/2004-21/607-2005-21/1312 (далее - Постановление N 11221/05). Данные позиции можно сформулировать следующим образом.
1. Поворот исполнения судебного акта может быть осуществлен только в отношении требований имущественного характера.
2. Право на недвижимое имущество, зарегистрированное на основании отмененного судебного акта, прекращает свое существование с момента его отмены вне зависимости от наличия записи в ЕГРП.
3. Третьи лица вправе обратиться в Росреестр с требованием об аннулировании записи о государственной регистрации зарегистрированного на основании отмененного судебного акта права, а при отказе или уклонении этого органа - оспорить его решение либо действия (бездействие) по правилам гл. 24 АПК РФ.
На основании данных правовых позиций в судебной практике сложились три подхода к проблеме поворота исполнения судебного акта:
1. Поворот исполнения судебного акта об оспаривании записи в ЕГРП правомерен (Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2008 по делу N А12-7108/2008).
2. Поворот исполнения возможен, но в том случае, если объект недвижимости, запись о котором оспаривалась, существует на момент принятия определения о повороте исполнения (Определение ВАС РФ от 21.06.2010 N ВАС-17319/08 по делу N А41-К1-11049/05).
3. Поворот исполнения невозможен, так как может быть осуществлен только в отношении требования имущественного характера.
Особняком стоит позиция, состоящая в том, что поворот исполнения судебного акта возможен в случае ликвидации собственника объекта недвижимости, запись о праве собственности которого была погашена отмененным судебным актом. Данная позиция обосновывается тем, что отсутствие поворота исполнения повлечет невозможность оборота недвижимого имущества (Определение ВАС РФ от 25.02.2010 N ВАС-1420/10 по делу N А45-6845/2009).
Суды отмечают, что оспариваемая запись в ЕГРП может быть прекращена путем подачи заявления об аннулировании записи в Управление Росреестра (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.01.2008 по делу N А31-6733/10, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.05.2009 N А33-19197/05-Ф02-2149/09, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2008 N Ф08-7092/2008, от 26.11.2008 N Ф08-6790/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2008 N Ф04-3915/2008(7330-А46-24), Постановление ФАС Уральского округа от 19.11.2007 N Ф09-9508/07-С6).
Следует обратить внимание, что в рассматриваемом Постановлении N 978/10 Президиум ВАС РФ, в отличие от Постановления N 11221/05, не поставил под сомнение сам факт поворота исполнения судебного акта об оспаривании записи в ЕГРП.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, признал действия Росреестра по отказу в государственной регистрации права собственности Завода на объекты недвижимости незаконными и обязал погасить в ЕГРП запись о праве собственности Общества на данные объекты недвижимости, а также восстановить запись о государственной регистрации права собственности Завода.
Позиция суда первой инстанции была поддержана судами апелляционной и кассационной инстанций. Суды исходили из того, что запись о праве собственности Завода может быть погашена только на основании более позднего судебного акта.
В Определении от 31.03.2010 N ВАС-978/10, принятом по данному делу, ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора.
По мнению ВАС РФ, суды нижестоящих инстанций по существу лишили Общество, в пользу которого были приняты судебные акты по спорам о праве и принадлежности имущества, возможности зарегистрировать признанное за ним судами право собственности. Кроме того, ими не была учтена правовая природа определения о повороте исполнения судебного акта.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. Определение о повороте исполнения судебного акта об оспаривании отказа в государственной регистрации права не является основанием для возникновения права собственности Завода на объекты недвижимости, поскольку решение от 03.08.2007, неисполнение которого обжаловалось в деле, уже исполнено Росреестром. Собственником спорных объектов недвижимости является Общество, поэтому нет оснований для удовлетворения требований Завода.
Данная позиция следует разъяснениям п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.
Из приведенных разъяснений очевидно, что определение о повороте исполнения судебного акта об оспаривании отказа в государственной регистрации права не является основанием для возникновения и государственной регистрации права собственности другого лица (не являющегося стороной в деле об оспаривании), поскольку в резолютивной части этого определения отсутствует вывод о принадлежности недвижимого имущества данному лицу.
Следует отметить, что Президиум ВАС РФ не стал рассматривать вопрос правомерности поворота исполнения судебного акта об оспаривании в отказе государственной регистрации, несмотря на то, что этот вопрос неоднозначно разрешен в судебной практике и из правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении N 11221/05, можно сделать вывод о том, что такой поворот неправомерен.
На основании этого можно предположить, что в Постановлении N 978/10 факт поворота исполнения, имевший место в данном деле, рассматривался Президиумом ВАС РФ как правомерный.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в Постановлении N 978/10 толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
