Регистрация права собственности
AV- Блог AV- Tweet Контакты:
Все новости |
О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте
Приказ Министерства экономического развития РФ от 25 февраля 2014 г. № 88 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. № 693"
В новых редакциях изложены форма технического плана сооружения и требования к его подготовке. Представляется важным отметить следующие изменения.
В текстовой части плана появились 2 новых раздела. Это общие сведения о кадастровых работах, данные о части (частях) сооружения. Графическая часть теперь содержит 4 раздела. Отражаются схемы геодезических построений, расположения объекта (его части) на земельном участке, чертеж контура. Также включается план этажа или его части (при отсутствии этажей - план сооружения или его части с указанием местоположения соответствующего помещения).
Схема геодезических построений не включается в план, если в рамках кадастровых работ используется аналитический или картометрический метод определения координат характерных точек контура сооружения. Речь также идет об иных случаях, при которых не требуется проводить измерения.
Пересмотрен состав сведений, указываемых в плане, в зависимости от вида кадастровых работ. Например, при образовании частей сооружения.
Как и прежде, на каждое сооружение оформляется отдельный план. Однако при одновременном создании сооружений в результате преобразования одного составляется 1 документ. В отношении отдельных типов сооружений (в т. ч. линейных), расположенных более чем в 1 кадастровом округе, план оформляется в виде 1 документа, содержащего сведения как в отношении всего объекта, так и каждой части.
Технический план составляется на основании кадастровой выписки об объекте недвижимости или кадастрового плана соответствующей территории. Пересмотрен состав документов, на основании которых указываются сведения о сооружении.
Технический план готовится в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Закреплены требования к оформлению приложений. Дополнительно может составляться бумажный экземпляр, если это предусмотрено договором подряда. Ранее форма плана зависела от того, какое заявление о государственном кадастровом учете подается (письменное или электронное).
Незаполненные реквизиты разделов текстовой части не исключаются. В них проставляется прочерк.
Письмо Министерства экономического развития от 14 мая 2014 г. № Д23и-1644 "По вопросу подготовки технического плана объекта капитального строительства на основании декларации объекта недвижимости"
Для подготовки документа кадастровый инженер должен использовать предусмотренные градостроительным законодательством документы для соответствующих объектов.
В силу ГК РФ не обязательно готовить проектную документацию при строительстве, реконструкции, капремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих домов с количеством этажей не более чем 3 для проживания 1 семьи).
До 1 марта 2015 г. не требуется разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также его представление для технического учета (инвентаризации), в т. ч. для оформления и выдачи техпаспорта. Нужно разрешение на строительство в определенных Кодексом случаях. Причем законодательством регионов могут быть определены условия, при которых оно не требуется.
Положения ГК РФ о выдаче разрешения на строительство применяются также в отношении объектов, которые были возведены, реконструированы или изменены до введения в действие Кодекса. При этом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные до этого момента, признаются действительными.
Таким образом, оформленные до введения в действие ГК РФ документы (если они на тот момент должны были изготавливаться) являются основаниями для подготовки технического плана.
Соответственно, если действующим законодательством не предусмотрены выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подготовка проектной документации, отсутствует технический паспорт, оформленный до 1 января 2013 г., то технический план может быть составлен на основании декларации об объекте недвижимости.
Дополнительно рассмотрен вопрос об учете самовольной постройки.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 6 мая 2014 г. № ОГ-Д23-3272 "По вопросу государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства"
Рассмотрен вопрос о формировании технического плана объекта индивидуального жилищного строительства.
Согласно требованиям к его подготовке сведения о недвижимости указываются на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или техпаспорта. Если такие документы отсутствуют, то можно использовать декларацию, составленную и заверенную правообладателем. Если применялись иные материалы, то их заверенные копии также включаются в состав приложения плана.
Для подготовки документа кадастровый инженер должен использовать предусмотренные градостроительным законодательством документы для соответствующих объектов. Так, ГК РФ установлен перечень случаев, когда для возведения, реконструкции объектов не требуется разрешение на строительство. В остальных оно обязательно.
До 1 марта 2015 г. не требуется разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также его представление для технического учета (инвентаризации), в т. ч. для оформления и выдачи техпаспорта. Нужно разрешение на строительство в определенных Кодексом случаях.
При этом не обязательно готовить проектную документацию при строительстве, реконструкции, капремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих домов с количеством этажей не более чем 3 для проживания 1 семьи).
Таким образом, если действующим законодательством не предусмотрены выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подготовка проектной документации, отсутствует технический паспорт, составленный до 1 января 2013 г., то технический план может быть подготовлен на основании декларации о недвижимости.
Органу кадастрового учета рекомендуется самостоятельно запрашивать у уполномоченного органа сведения о выданном разрешении на строительство объекта, технический план в отношении которого подготовлен на основании декларации.
Федеральный закон от 04.06.2014 № 143-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами"
Из подведомственности арбитражных судов исключены дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости. Теперь такие дела будут рассматривать суды общей юрисдикции областного уровня.
Кроме того, из их подведомственности исключены дела об оспаривании нормативно-правовых актов. Соответствующие изменения внесены, в частности, в федеральные законы "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", "О рекламе" и "О защите конкуренции".
Нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти в сфере таможенного регулирования будут обжаловаться в Верховный Суд РФ.
Поправками в КоАП РФ предусмотрена возможность пересмотра Верховным Судом РФ вступивших в законную силу решений арбитражных судов по делам об административных правонарушениях. Пересмотр будет возможен, если исчерпаны все предусмотренные АПК РФ способы обжалования таких решений в арбитражных судах.
Закон вступает в силу по истечении 180 дней после дня вступления в силу Закона РФ о поправке к Конституции РФ "О Верховном Суде Российской Федерации и прокуратуре Российской Федерации".
Распоряжение
Правительства РФ от 09.06.2014 № 991-Р
«Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") по реализации
Концепции развития механизмов предоставления государственных и муниципальных
услуг в электронном виде, утв. распоряжением Правительства РФ от 30.04.2014 №
722-р»
Основной целью выполнения "дорожной карты" является реализация принципов, закрепленных в указанной Концепции, в числе которых:
предсказуемость процедур взаимодействия с предоставляющими государственные и муниципальные услуги органами государственной власти, государственными внебюджетными фондами, органами местного самоуправления и иными организациями при получении государственных и муниципальных услуг в электронном виде;
предоставление удобных сервисов идентификации и аутентификации, навигационных и поисковых сервисов, сервисов автоматизированного заполнения форм заявлений;
предоставление средств отображения содержания документов, подписываемых заявителем в электронном виде;
минимизация временных и финансовых затрат граждан, связанных с получением государственных и муниципальных услуг.
Постановление Правительства РФ от 17 июня 2014 г. № 556 "О внесении изменений в типовой устав жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации"
Государство поддерживает строительство жилья эконом-класса для отдельных категорий граждан. Так, Фонд содействия развитию жилищного строительства бесплатно предоставляет земельные участки ЖСК, созданным для обеспечения жильем указанных граждан. Скорректирован типовой устав кооператива такого типа.
В частности, уточнен перечень затрат кооператива, которые обеспечиваются за счет паевых взносов его членов. В него включены расходы на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, подключение объектов жилищного строительства к инженерно-техническим и электрическим сетям. Кроме того, за счет указанных средств оплачиваются иные работы, товары и услуги, связанные со возведением жилых помещений и (или) объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья.
Размер первого паевого взноса теперь составляет не менее 20% суммы пая члена кооператива (ранее речь шла о 30%).
Расширена исключительная компетенция общего собрания (конференции) членов кооператива.
Помимо прочего, он определяет порядок заключения договоров строительного подряда и на осуществление функций технического заказчика.
Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Цель поправок - оптимизировать процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Так, закреплена возможность выделения земельных участков в целях комплексного освоения не только для жилищного, но и иных видов строительства, в т. ч. социального. Участки предоставляются без проведения торгов только для возведения важных инфраструктурных объектов, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства и в других, строго определенных случаях. Органы теперь должны выставлять на торги свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц. Исключение - если они зарезервированы для государственных или муниципальных нужд, ограничены в обороте и т. п. В качестве начальной аукционной цены участка используется кадастровая стоимость. Информацию о наличии свободной земли органы обязаны публиковать на официальных сайтах.
Если утверждены правила землепользования и застройки поселения, оно может распоряжаться участками, госсобственность на которые не разграничена. При отсутствии этих правил указанные полномочия реализуют муниципальные районы.
на землю, которая находится в частной собственности. Это возможно, если последняя изымается для государственных или муниципальных нужд. Либо когда частная земля предназначена (согласно проектам планировки и межевания территории) для размещения социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры или если на ней соответствующие объекты уже расположены.
Установлена возможность предоставления участков для ИЖС, ведения дачного хозяйства и садоводства в индивидуальном порядке, а не только через некоммерческие объединения граждан.
Прописана процедура отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен. Такой объект изымается у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Исключение - если собственник докажет, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих инженерно-технические сети, к которым должен быть подключен объект. Вырученные на торгах деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта.
Земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2015 г., за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки.
Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Ранее заемщик мог застраховать свою ответственность только на случай недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.
Согласно поправкам страховым случаем является неисполнение заемщиком - физлицом требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Оно должно быть предъявлено в связи с неуплатой или несвоевременным внесением суммы долга полностью или в части. Условия - кредитору не хватило денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо стоимость этого имущества, оставленного кредитором за собой, оказалась недостаточной для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме.
Кроме того, закреплена возможность страхования финансового риска кредитора по ипотеке. Это должно повлечь за собой снижение ставок ипотечного кредитования, требований к размеру первоначального взноса, а также расширит возможности банков по выдаче ипотечных кредитов.
Причем убытки залогодержателя уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся ему как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика (если таковой был заключен).
Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика должна составлять от 10% до 50% от размера основного долга, а по договору страхования финансового риска кредитора - не менее 10%.
При расчете страховой выплаты не учитываются причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени), а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Договор страхования может быть заключен на время действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок не менее того, в течение которого сумма этого обязательства составляет более 70% от стоимости заложенного имущества.
В случае погашения ипотеки договор страхования прекращается. При этом страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не возвращается.
Прежняя редакция закона предусматривала следующее. Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки - жилое помещение, а стоимости последнего недостаточно для полного удовлетворения его требований, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и оно прекращается. Задолженность также считается погашенной, если размер обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
Вместо этого прописано, что обязательства заемщика - физлица прекращаются в том случае, если денежных средств, вырученных от реализации жилья - предмета ипотеки, либо стоимости этой недвижимости, оставленной залогодержателем за собой, оказалось недостаточно, чтобы удовлетворить все денежные требования кредитора-залогодержателя с даты получения им страховой выплаты по договору ипотечного страхования (заемщика или кредитора).
Федеральный закон вступает в силу по истечении 30 дней после его официального опубликования.
Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 165-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Поправки направлены на совершенствование отдельных вопросов организации местного самоуправления.
В частности, уточнен порядок упразднения поселений. Речь идет о тех, где отсутствуют обладающие избирательным правом жители. Органы госвласти региона вправе принять решение об изменении административно-территориального устройства, в результате которого происходит упразднение всех населенных пунктов с последующим упразднением поселения. Процедура проводится в соответствии с региональным законом.
При низкой плотности населения (или если речь идет о труднодоступных местностях) территория упраздненного поселения входит в состав муниципального района в качестве межселенной территории. В отношении иных территорий - в состав поселений, имеющих общую границу с упраздняемым.
Ряд изменений касается заключения соглашений между органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, и органами местного самоуправления последнего о передаче части полномочий. Они оформляются в порядке, предусмотренном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами его представительного органа.
Расширены права органов местного самоуправления муниципального района. Они могут также совершать нотариальные действия, если в населенном пункте, расположенном на межселенной территории, нет нотариуса.
Прописано дополнительное основание для проведения схода граждан. Это возможно в поселении с численностью жителей, обладающих избирательным правом, от 100 до 300 человек для решения вопросов местного значения в соответствии с уставом муниципального образования.
Скорректирован порядок формирования местных бюджетов. Например, что касается их доходов, то они формируются в соответствии с бюджетным законодательством, законодательством о налогах и сборах и об иных обязательных платежах. Исключается конкретный перечень собственных доходов местных бюджетов.
Пересмотрен механизм оказания финансовой помощи, в т. ч. за счет региональных бюджетов. В основы законодательства о нотариате внесены следующие изменения. Расширен перечень действий, совершаемых главами местных администраций и специально уполномоченными должностными лицами местного самоуправления. Речь идет, в частности, об удостоверении факта нахождения гражданина в живых; тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии; времени предъявления документов.
Приказ Министерства юстиции РФ от 17 июня 2014 г. № 129 "Об утверждении Порядка ведения реестров единой информационной системы нотариата"
Установлен порядок ведения реестров единой информационной системы нотариата (ЕИС).
Оператором последней выступает Федеральная нотариальная палата.
Речь идет о реестрах нотариальных действий, наследственных дел, уведомлений о залоге движимого имущества. Наряду с установленным порядком при их ведении применяются правила нотариального делопроизводства.
Реестры формируются в электронном виде. Их ведут нотариусы на своих рабочих местах с использованием средств ЕИС.
Перечислены полномочия оператора ЕИС. Так, он обеспечивает круглосуточный бесплатный интернет-доступ неограниченного круга лиц к сведениям об отмене доверенности и к реестру уведомлений о залоге движимого имущества. Для этого нужно зайти на сайт www.№otariat.ru. Закреплены требования к защите и хранению сведений, содержащихся в реестрах ЕИС. Установлены форматы электронных документов, используемых при ведении реестров.
Приказ применяется с 1 июля 2014 г., за исключением отдельной нормы, которая вступает в силу с 1 июля 2015 г. Она предусматривает обязанность нотариусов присоединять электронный образ нотариально оформленного документа при внесении в реестр нотариальных действий сведений об удостоверении и отмене доверенностей.
Приказ Министерства юстиции РФ от 17 июня 2014 г. № 135 "Об утверждении Состава сведений справочно-аналитического характера, содержащихся в единой информационной системе нотариата и касающихся деятельности нотариусов"
С 1 июля 2014 г. начинает функционировать единая информационная система нотариата.
Помимо реестров нотариальных действий, наследственных дел и уведомлений о залоге движимого имущества она включает сведения справочно-аналитического характера. Заново определен их состав.
Это данные о нотариальных палатах субъектов Федерации (наименования, адреса, список нотариальных округов, Ф.И.О. руководства); нотариусах, занимающихся частной практикой (Ф.И.О., реквизиты лицензии, ИНН, СНИЛС, адрес и номер телефона нотариальной конторы, образцы оттисков печатей и подписей и др.); нотариальных архивах; бланках для совершения нотариальных действий.
Также система включает сведения о наделении нотариусов полномочиями по оформлению наследственных прав и статистическую информацию о нотариате в России.
Приказ Минюста России от 17.06.2014 № 128 "Об утверждении Требований к содержанию реестров единой информационной системы нотариата"
Требования к содержанию реестров единой информационной системы нотариата подготовлены во исполнение положений части третьей статьи 34.2, части третьей статьи 37 и части третьей статьи 38 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014)
Вопрос 4. Допустимо ли предоставление гражданину в индивидуальном порядке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для осуществления садоводства, огородничества и ведения дачного хозяйства?
Ответ. В силу Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36).
Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Аналогичные положения содержатся в пп. 6, 7 ст. 27 ЗК РФ.
Пункт 1 ст. 78 этого же кодекса определяет, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, а также некоммерческими организациями.
Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается названным кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (п. 2 ст. 81 ЗК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" орган местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках.
Порядок выбора и предоставления земельных участков гражданам для указанных выше целей определен ст. 14 названного закона.
В частности, орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, после государственной регистрации которого ему в соответствии с земельным законодательством бесплатно предоставляется земельный участок.
После утверждения проекта организации и застройки территории указанного объединения и вынесения данного проекта в натуру членам этого некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность.
При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов некоммерческого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Иного порядка предоставления гражданам земельных участков сельскохозяйственного назначения для названных целей данный закон не содержит.
Таким образом, действующее земельное законодательство закрепляет возможность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения для осуществления садоводства, огородничества и ведения дачного хозяйства только гражданам, входящим в состав соответствующего некоммерческого объединения. Выделение названных земель гражданам в индивидуальном порядке законом не предусмотрено.
Вопрос 5. Допускается ли использование земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства?
Возможно ли изменение вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства", "для ведения личного подсобного хозяйства" и т.п.) на вид разрешенного использования "для ведения дачного хозяйства" ("для дачного строительства")?
Ответ. Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (чч. 2 и 3 ст. 36).
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. № 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Статья 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.
Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.
С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию - "земли населенных пунктов".
Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.
