Главная "Авеню" >> Арест недвижимого имущества

 

доп. см. Арест недвижимости, недостроя, регистрация права собственности  при аресте и реализации арестованного имущества, практика обращения взыскания на имущество, права на которое не зарегистрированы в установленном порядке.

Информационное письмо о проблемах применения Федерального закона «Об исполнительном производстве»

 1 февраля 2008г. вступил в силу Федеральный закон от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – закон об исполнительном производстве), который был принят в целях совершенствования законодательства, регулирующего принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, которым при осуществлении установленных федеральным законом полномочий предоставлено право возлагать на физических лиц, юридических лиц, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества либо совершению в их пользу определенных действий или воздержанию от совершения определенных действий.

Однако реализация положений данного закона, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сталкивается с рядом проблем.

1. Предоставление документов на государственную регистрацию.

Согласно ст. 66 закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

Порядок проведения государственной регистрации установлен законом о регистрации.

Таким образом, обращение судебного пристава-исполнителя должно соответствовать требованиям ст. 16, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о регистрации) о предоставлении документов на государственную регистрацию.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;

3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Вместе с тем, порядок, определенный ст. 105 закона об исполнительном производстве, исключает возможность обращения судебного пристава-исполнителя за государственной регистрацией прав на имущество за взыскателем (и в качестве меры принудительного исполнения, и в качестве исполнительного действия), поскольку такая регистрация в этом случае – предмет исполнения.

В данном случае государственная регистрация прав взыскателя на оставленное им за собой имущество должника, не реализованное в рамках исполнительного производства (п. 11-14 ст. 87, п. 3, 4 ст. 92 закона об исполнительном производстве), производится в порядке, установленном законом о регистрации по заявлению взыскателя.

2. Государственная регистрация ограничений (обременений) недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 80 закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Согласно п. 3 ст. 80 закона об исполнительном производстве, арест на имущество должника применяется, в том числе для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования и других факторов (п. 4 ст. 80 закона об исполнительном производстве).

В случае наложения ареста на имущество должника в качестве обеспечительной меры, подлежащие совершению для ее реализации исполнительные действия определяются не судебным приставом-исполнителем, а арбитражным судом и заключаются исключительно в запрете распоряжаться имуществом. Ограничение права пользования имуществом с передачей арестованного имущества под охрану или на хранение недопустимо.

Срок ограничения права пользования имуществом определяется в соответствии с правилами, установленными п. 4, 5 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса РФ (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2009г. по делу №А52-3432/208)

Арест имущества должника производится с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны в том числе: наименование каждых занесенных в акт вещи или имущественного права, отличительные признаки вещи или документы, подтверждающие наличие имущественного права, лицо, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение имущество, адрес указанного лица, с разъяснением его обязанностей и предупреждением об ответственности за растрату, отчуждение, сокрытие или незаконную передачу данного имущества, подпись этого лица.

Из содержания данных норм следует, что судебный пристав-исполнитель, налагая арест на имущество должника, должен убедиться в реальном существовании имущества, соответствии количества имущества, указанному в акте описи и ареста. (Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2008г. №Ф09-7113/08-С3 по делу №А71-3688/08, Постановление ФАС Московского округа от 28.04.2009г. №КА-А40/2294-09-2 по делу №А40-61000/08-153-595)

В практике государственной регистрации встречаются случаи, когда постановление о наложении ареста на имущество не  содержит описание объекта недвижимости, в отношении которого принята обеспечительная мера (например, указывается, что арест наложен на недвижимое имущество на сумму, указанную в денежном выражении и т.д.).

При поступлении таких документов следует сообщить судебному приставу-исполнителю о невозможности исполнения документа, в связи с тем, что ст. 17, 18 закона о регистрации предусматривает указание в документе-основании государственной регистрации описания объекта недвижимого имущества.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 19 закона о регистрации, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Закон об исполнительном производстве в статье 68 к мерам принудительного исполнения относит действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества. Требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (ст. 6 указанного закона).

Таким образом, приостановление регистрационных действий возможно не только на основании определения или решения суда. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.06.2009г. по делу №А31-1382/2008-21)

3. Предоставление информации из Единого государственного реестра прав.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997г. №118-ФЗ «О судебных приставах», судебный пристав-исполнитель вправе получать при совершении исполнительных действий необходимую информацию, объяснения и справки.

В силу ст. 10 закона об исполнительном производстве, при исполнении на территории Российской Федерации судебных актов, актов других органов и должностных лиц в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных организаций на них распространяются положения названного Федерального закона.

Согласно ст. 14 Федерального закона «О судебных приставах» требования судебного пристава обязательных для всех органов, организаций, должностных лиц и граждан на территории Российской Федерации. Информация, документы и их копии, необходимые для осуществления судебными приставами своих функций, предоставляются по их требованию безвозмездно и в установленный ими срок. Невыполнение требований судебного пристава и действия, препятствующие исполнению возложенных на него обязанностей, влекут ответственность в порядке установленном законом.

Вместе с тем, в случае если из запроса судебного пристава-исполнителя о предоставлении информации из Единого государственного реестра прав не представляется возможным идентифицировать объект либо субъект прав, в отношении которого запрашивается информация, в предоставлении информации может быть отказано с указанием соответствующих причин.

4. Требования к оформлению исполнительного документа.

Согласно ст. 14 закона об исполнительном производстве, решения по вопросам исполнительного производства, принимаемые судебным приставом-исполнителем, оформляются постановлениями должностного лица службы судебных приставов.

В соответствии с п. 3 ст. 13 закона об исполнительном производстве, исполнительный документ, выданный на основании судебного акта или являющийся судебным актом, подписывается судьей и заверяется гербовой печатью суда.

В случае предоставления на государственную регистрацию исполнительного документа, в котором отсутствует подпись судьи либо гербовая печать, государственный регистратор вправе отказать в государственной регистрации на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 закона о регистрации: документы, представленные на государственную регистрацию, по форме не соответствуют требованиям действующего законодательства.

5. Изменение исполнительного документа судебным приставом-исполнителем.

Правомочия судебного пристава-исполнителя при принятии решений по вопросам исполнительного производства и совершении исполнительных действий регулируются, в частности, нормами ст. 6, 14, 64 закона об исполнительном производстве и ст. 12 Федерального закона «О судебных приставах».

При этом, в силу ст. 13 Федерального закона «О судебных приставах», судебный пристав-исполнитель обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

Согласно п. 3 ст. 14 закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель или иное должностное лицо службы судебных приставов вправе по своей инициативе или по заявлению лиц, участвующих в исполнительном производстве, исправить допущенные им в постановлении описки или явные арифметические ошибки. Указанные исправления вносятся постановлением о внесении изменений в ранее вынесенное постановление. (Постановление ФАС Уральского округа от 27.07.2009г. №Ф09-5229/09-С2 по делу №А76-27055/2008-59-698/24)

6. Разъяснение исполнительного документа.

Согласно п. 1 ст. 32 закона об исполнительном производстве, в случае неясности способа и порядка исполнения исполнительного документа судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в суд, выдавший исполнительный документ, с заявлением о разъяснении способа и порядка его исполнения.

Разъяснение – это изложение судебного решения в более полной и ясной форме, осуществляется путем восполнения текста судебного решения за счет расшифровки кратких формулировок, восполнения логической связи между выводами суда. По смыслу статьи 320 Арбитражного процессуального кодекса РФ, резолютивная часть судебного акта включается в исполнительный лист дословно, кроме тех ее положений, которые не имеют отношения к исполнению. (Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2009г. №КГ-А40/809-09 по делу №А40-30347/06-26-206).

7. Оспаривание исполнительного документа.

В силу п. 1 ст. 121 закона об исполнительном производстве, действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.

Согласно ст. 122 указанного закона, жалоба на действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя подается в течение десяти дней со дня совершения судебным приставом-исполнителем действия, установления факта его бездействия. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).

Оспаривание в судебном порядке постановления должностного лица службы судебных приставов, их действий предусмотрено ст. 128 закона об исполнительном производстве и ст. 329 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 441 Гражданского процессуального кодекса РФ.

8. Оценка имущества, на которое обращается взыскание.

В соответствии с п. 1 ст. 64 закона об исполнительном производстве, в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе производить оценку имущества, привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Закон об исполнительном производстве предусматривает обязанность судебного пристава-исполнителя привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (п. 2 ст. 85).

В соответствии с п. 8 ст. 87 закона об исполнительном производстве, цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника.

Из содержания ст. 85 указанного закона следует, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества; ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов); имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах); драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий; коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте; предметов, имеющих историческую или художественную ценность; вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

При этом судебный пристав-исполнитель в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. (Постановление ФАС Центрального округа от 01.07.2009г. по делу №А14-8780/2008/364/23, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2009г. №Ф04-5066/2009(13178-А03-19) по делу №А03-100/2009)

9. Реализация заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Пунктом 2 указанной статьи закона предусмотрено, что суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном ст. 59 этого же Федерального закона, то есть на аукционе.

Если в судебном акте не указано о возможности обращения взыскания на заложенное имущество с согласия сторон путем проведения аукциона и судами не установлены обстоятельства, исключающие проведение публичных торгов, то суд вправе разъяснить способ исполнения исполнительного листа путем проведения публичных торгов в соответствии со ст. 32 закона об исполнительном производстве и ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.07.2009г. №Ф03-2893/2009 по делу №А73-12682/2007)

10. Оспаривание сделок, совершенных в рамках исполнительного производства.

На основании п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, т.е. такая сделка является оспоримой.

Порядок организации торгов и процедура их проведения установлены в ст. 448 Гражданского кодекса РФ.

На основании п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определения лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Таким образом, торги могут быть признаны недействительными при нарушении правил их проведения, включая организацию торгов.

Организация торгов определяется в соответствии с Порядком организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации, утвержденного распоряжением Российского фонда федерального имущества от 29.11.2001г. №418 «Об утверждении порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации».

При оспаривании торгов в связи с неправильной оценкой имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, суды проверяют соблюдение порядка их проведения (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005г. №101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»). (Определение ВАС РФ от 22.06.2009г. №ВАС-7539/09 по делу №А81-24/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2009г. №Ф09-820/09-С6 по делу №А07-9635/08)

Обращаем внимание, что в отсутствие исполнительного документа, содержащего требование об обязании регистрирующего органа к совершению регистрационных действий, судебный пристав-исполнитель применять к такому органу меры принудительного исполнения не вправе.

Кроме того, сделки, совершенные в рамках исполнительного производства, могут быть оспорены в судебном порядке, таким образом, исходя из смысла ст. 166 Гражданского кодекса РФ, такие сделки законны до момента признания их в судебном порядке недействительными.

На основании изложенного, учитывая актуальность обозначенных проблем, Управлением принято решение о дальнейшем сотрудничестве с Управлением Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области.

 

Отдел правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области