АВЕНЮ


маркированный список Новости
маркированный список Законодательство о недвижимости
маркированный список Образцы перечни документов
маркированный список Справочная информация
маркированный список Электронная библиотека
      
маркированный список Регистрация прав собственности, регистрация сделок
маркированный список Кадастровый учет
маркированный список "Юридическая чистота сделки"
маркированный список "Риэлтерские технологии"
маркированный список Приватизация
маркированный список Наследование недвижимого имущества
маркированный список Сделка купли-продажи недвижимости
маркированный список Дарение недвижимости
маркированный список Ипотека недвижимости
маркированный список Мена недвижимости
маркированный список Аренда недвижимости
маркированный список Исковая давность
маркированный список Задаток в сделках с недвижимостью
маркированный список Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
маркированный список Перепланировка квартиры
маркированный список Самоволка (самовольная постройка)
маркированный список Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
маркированный список Нотариат
маркированный список Кадастровая оценка объектов недвижимости
маркированный список О мошенничестве
маркированный список Судебная практика
маркированный список Дачный вопрос
маркированный список Управление многоквартирным домом

маркированный список Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
маркированный список Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
маркированный список Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
маркированный список О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
маркированный список Налог при продаже недвижимости
маркированный список "Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
маркированный список Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Регистрация права собственности

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

AV- Блог                AV- Tweet                 О проекте....


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


Советы покупателям жилья . Жилищное правоавеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Юридическая чистота сделки
                            >> Сделки купли-продажи недвижимости

Советы покупателям жилья

Наконец-то у вас появилась счастливая возможность приобрести собственную квартиру. Но как именно это сделать? Начиная советоваться с теми, кто уже прошел этот путь, вы понимаете, что рынок недвижимости полон подводных камней, и в первую очередь это проблемы юридического характера. Конечно, есть специалисты, которые избавят вас от лишних хлопот и возьмут на себя процесс подбора и оформления квартиры. И все-таки, чтобы успешно завершить плавание, минимизировать финансовые, временные и психологические издержки, каждому покупателю жилья хорошо было бы знать основные правовые моменты, касающиеся оформления прав на недвижимость. Ведь лучше потратить некоторое время и собрать нужную информацию, чем впоследствии оказаться один на один с внезапно обнаружившимися проблемами, а то и вовсе — остаться без жилья и без денег.

Действительно ли продавец имеет право продавать

Итак, первое, что необходимо сделать, — это убедиться в том, что жилье принадлежит лицу, называющему себя продавцом. Это сделать не сложно, заказав в Управлении Федеральной регистрационной службы (бывшее учреждение юстиции) по адресу: г. Новосибирск, ул. Державина, 28, выписку из Единого государственного реестра на конкретную квартиру, комнату или дом. Такую информацию управление предоставляет всем желающим при предъявлении паспорта и квитанции об оплате  в размере 200 рублей.  Наряду со Свидетельством о государственной регистрации она является доказательством существования зарегистрированного права.

Если же право продавца возникло до создания учреждения юстиции (до 31.01.1998 г.), подтвердить его может БТИ г. Новосибирска (Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по Новосибирской области — г. Новосибирск, ул. Трудовая, 3).

Желательно, чтобы продавец подтвердил, что его право зарегистрировано в Управлении ФРС (учреждении юстиции). Конечно, закон позволяет в некоторых случаях сдавать документы «одним пакетом»: на подтверждение права собственности продавца, сделки купли-продажи, переход права на покупателя одновременно. Например, когда право собственности продавца подтверждается справкой ЖСК о полной выплате паевого взноса, свидетельством о праве на наследство, выданного нотариусом, и если право было зарегистрировано в БТИ. Однако в таком случае, если у государственного регистратора возникают вопросы по документам продавца, сделка также подлежит приостановлению, что занимает определенное время, пока не будут устранены все существующие сомнения. И если продавец такие сомнения не устранит, регистратор будет обязан отказать в регистрации права продавца и соответственно сделки. Бывает, что расчет между продавцом и покупателем за жилье уже произведен, а сделка и право собственности покупателя зарегистрированы быть не могут. Поэтому подтверждение зарегистрированного права собственности продавца — это дополнительная гарантия своевременной регистрации сделки.

Кто вправе пользоваться вашей квартирой

Если жилье принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство или по договору дарения, удостоверенному нотариусом, продавец должен подтвердить вам отсутствие задолженности по уплате соответствующего налога, представив справку из налоговой инспекции. Исключение здесь может быть, например, в случае, если договор дарения не был нотариально удостоверен, если продавец был наследником по закону имущества своей супруги, если право на наследство у продавца возникло до 01.01.1992 г. — в этих случаях подтверждения уплаты налога не требуется.

Имеет смысл покупателю до заключения сделки ознакомиться с перечнем лиц, зарегистрированных в покупаемом помещении. Это можно сделать, заказав в местном ЖЭУ выписку из домовой книги. В последнее время функции органа, ответственного за регистрацию граждан по месту жительства, стали осуществлять также ТСЖ (товарищества собственников жилья) и специализированные коммерческие организации. Это зависит от того, кто осуществляет эксплуатацию дома. Покупателю стоит достоверно выяснить нужный орган и ознакомиться с выпиской из домовой книги (или Домовой книгой — в частных домах, которая ведется паспортно-визовым отделом районного УВД). Здесь следует отметить, что если в жилом помещении зарегистрированы члены семьи собственника (согласно ст. 31 Жилищного кодекса — супруг, дети, родители), то при продаже жилого помещения они автоматически утрачивают право пользования этим помещением. Если же из документов следует, что зарегистрированные лица членами семьи собственника не являются, то при продаже они могут сохранять право пользования. Покупатель, приобретая жилье с не снятыми с регистрационного учета лицами, принимает на себя обязанности по предоставлению этого жилья таким лицам, что должно найти отражение в договоре купли-продажи. Поэтому покупателю лучше позаботиться о том, чтобы к моменту продажи жилое помещение было свободно от каких-либо третьих лиц, то есть все граждане, не являющиеся членами семьи собственника, должны быть сняты с регистрационного учета в этой квартире или доме.

При проведении экспертизы государственным регистратором проверяется наличие в квартире зарегистрированных граждан, не являющихся членами семьи собственника. В случае наличия таковых, если указания на них нет в договоре продажи, государственная регистрация приостанавливается до тех пор, пока они не будут сняты с учета, либо между продавцом и покупателем не будет заключено соглашение к договору о том, что такие лица после продажи будут сохранять право пользования.

Осторожно: перепланировка!

Еще один немаловажный вопрос — перепланировка. Новый Жилищный кодекс содержит новые правила проведения перепланировки. Для этого собственнику нужно получить соответствующее согласование в местной администрации. По окончании перепланировки должен быть составлен соответствующий акт. При несоблюдении данной процедуры перепланировка считается совершенной самовольно. На лицо, совершившее самовольную перепланировку, налагается административное взыскание. И сохранить в перепланированном состоянии такое помещение можно только по решению суда.

Поэтому покупателю до заключения сделки необходимо ознакомиться с планом квартиры. Такой документ называется Выписка из единого государственного реестра объектов капитального строительства (или Информация по результатам обследования в натуре) и план квартиры с экспликацией, выдаваемый БТИ. Нужно сравнить план квартиры с реальным ее состоянием. И если что-то не сходится, значит, была перепланировка. И ее узаконивание должно быть осуществлено продавцом до продажи, иначе покупатель вместе с квартирой может приобрести проблемы узаконивания совершенной продавцом перепланировки.

Кроме того, план должен быть составлен по результатам обследования техником БТИ, проведенного не ранее последних пяти лет.

О супружеских обязанностях

Далее, на что стоит обратить внимание, — это согласие супруга продавца на продажу жилого помещения. Семейный кодекс (п. 3 ст. 35) предусматривает необходимость получения нотариального удостоверенного согласия супруга на совершение таких сделок. То есть, если жилье продавцом было приобретено в период брака, даже если в Свидетельстве о праве собственности указано только его имя, для ее продажи необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такового отказывать в регистрации сделки государственный регистратор не вправе, однако другой супруг в течение года с того момента, как он об этом узнал, может признать такую сделку недействительной. Поэтому целесообразно выяснить, было ли приобретено жилье во время брака, кто был супругом и обязательно следует получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласны ли соседи и попечители

Похожее правило законодателем предусмотрено в отношении продажи доли в праве собственности на квартиру или при продаже комнаты (ст. 250 Гражданского кодекса, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). В таких случаях необходимо получить согласие сособственников квартиры или собственников комнат в коммунальной квартире. Согласие может быть составлено также в нотариальной форме. Отсутствие такого согласия не является основанием для отказа в регистрации сделки, однако если данное правило преимущественной покупки будет нарушено, сособственник квартиры или собственник комнаты в коммунальной квартире может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, что естественно нежелательно для добросовестного покупателя.

Если продавцом жилья является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), продавцом обязательно должно быть получено разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Следует внимательно ознакомиться с содержанием указанного разрешения, соответствует ли оно вашим намерениям, кому дается разрешение, в отношении какой квартиры или дома и тому подобное.

Надеюсь, что отмеченные ситуации позволят добросовестным покупателям избежать лишних проблем. Все их, конечно, предусмотреть невозможно, поэтому в каждом конкретном случае целесообразно все-таки воспользоваться консультацией специалиста.

Алексей ФРИСК, гл. специалист отдела по регистрации прав
на жилые помещения, ипотеки, договоров участия в долевом строительстве УФРС по НСО.

Жилищное право, .







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ