Главная "Авеню"
>>
Юридическая чистота сделки
>>
"Риэлтерские технологии"
Как не ошибиться при покупке квартиры б/у
У каждой квартиры на вторичном рынке своя история.
Чаще всего длинная, иногда запутанная, с бесконечным списком бывших
владельцев. Если внимательно ее не изучить, можно оказаться в рядах
невезучих покупателей. К таким в столице ежегодно добавляется около 1000
человек. А потому особенно важно знать, как грамотно купить квартиру с
историей.
Официальных данных о проценте расторгаемых сделок
купли-продажи не найти. Чиновники ведомств, причастных к этому процессу, по
каким-то причинам не хотят раскрывать цифры. Если такое и случается, то только
на пресс-конференциях, когда от вопросов журналистов уже не отвертеться. Из
выступлений официальных лиц следует, что на вторичном рынке недвижимости Москвы
ежегодно расторгается от 1% до 1,5% из 75-80 тыс. совершенных сделок.
У страховых компаний свои данные. Страховщики уверены, что в столице ежегодно
совершается 80 тыс. сделок купли-продажи жилья, из них 50 тыс. на вторичном
рынке. 2% таких сделок, то есть операции с 1000 квартир в дальнейшем
расторгаются.
В общем, как ни крути, цифры говорят, что покупка столичной квартиры с историей
- операция весьма рискованная. Впрочем, свести риски к минимуму, а то и вовсе их
избежать вполне возможно. Главное - изучить правила игры.
В самой игре два тайма. Первый - проверка подлинности документов на квартиру.
Второй - проведение самой сделки по покупке жилья. Недостаточно хорошо изучив
историю объекта, можно оказаться в одной квартире с бывшим заключенным,
отсидевшим срок и вернувшимся на свои квадратные метры, или же со счастливым
дембелем, который исчез из списков жильцов в связи с призывом. А можно нарваться
и на тех, кто потребует от вас вернуть квартиру через суд. Кстати, о суде. В
2003 году Конституционный суд РФ принял, казалось бы, революционное решение, по
которому добросовестного (то есть совершившего сделку, не подозревая, что
квартира юридически грязная) приобретателя нельзя выселить из квартиры.
Однако на практике эта норма почти не работает. По мнению заместителя директора
агентства недвижимости «Новый город» Натальи Ветлугиной, «сделку можно признать
ничтожной на основании недействительности предыдущих сделок или же подать так
называемый виндикационный иск - иск собственника об истребовании имущества из
незаконного владения».
Хотя у добросовестного владельца, который не знает и не должен знать о
законности своего приобретения, квартиру можно отобрать, только если она была
продана помимо воли истца (ст. 302 ГК). В остальных случаях бывший собственник
или иной законный владелец вправе требовать лишь возмещения причиненных ему
убытков. Срок исковой давности по ничтожной сделке - 10 лет. То есть в течение
этого срока бывшие владельцы могут оспорить сделку покупки-продажи квартиры. По
истребованию имущества - три года. Чтобы не сидеть все эти годы как на пороховой
бочке, надо серьезно отнестись к покупке квартиры.
Книга - лучший подарок
Есть два способа проверить юридическую чистоту квартиры: сделать это
самостоятельно или поручить агентству недвижимости. Второй способ более
затратный: меньше чем за 1-3% от рыночной стоимости квартиры риэлтеры за
проверку ее истории не возьмутся. Кроме того, ни одно агентство недвижимости не
даст 100-процентной гарантии нерасторжимости сделки, то есть подтверждения, что
купленная квартира безраздельно принадлежит вам и в ближайшее время на нее не
посягнет кто-нибудь из бывших владельцев.
Так что если хотите быть уверенными в покупке юридически чистой квартиры да еще
и сэкономить, придется брать процесс в свои руки.
Итак, сначала нужно удостовериться, что продавец квартиры на самом деле ее
собственник. Не стесняйтесь, просите паспорт у продавца и сверяйте его данные со
сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. Если квартиру
пытаются продать по доверенности, такой вариант лучше обойти стороной, ведь
процент возможных махинаций резко возрастает.
После того как собственник идентифицирован, придется убедиться в его
дееспособности. В противном случае в дальнейшем у него будут все аргументы
оспорить сделку и оставить вас с носом. Вам необходимо потребовать у владельца
справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не
состоит там на учете.
Следующий шаг - изучение истории квартиры. Она содержится в домовой книге и
едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
который ведет главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве.
В домовой книге числятся все, кто когда-либо проживал в выбранной вами квартире,
включая тех, кто ее приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации,
необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще
сокращенная выписка, где указаны только те, кто прописан в квартире на данный
момент). Такую
выписку могут дать владельцу квартиры
(ответственному квартиросъемщику) или его доверенному лицу в едином
информационном расчетном центре (ЕИРЦ) в ДЕЗе. Обычно доверенным лицом
становится риэлтер, он же и получает такую выписку. Однако чтобы быть уверенным
в подлинности справки, лучше наведаться в ДЕЗ самому.
В этом случае надо попросить владельца жилья выписать вам доверенность на запрос
информации либо пройти в дирекцию единого заказчика вместе с вами. Там же
выдается копия финансово-лицевого счета, где указаны технические сведения о
покупаемом жилье (те параметры, за которые начисляются коммунальные платежи) и
содержится информация, сколько человек прописано в квартире на данный момент.
Верные данные из домовой книги - основа любой чистой сделки. В расширенной
выписке должно быть указано новое место жительства всех покинувших квартиру.
Особенно внимательным надо быть, если кто-то из жильцов квартиры проходит
срочную службу или находится в местах лишения свободы. В этом случае они будут
выписаны из квартиры, но по возвращении у них будут все права вновь в ней
прописаться. Покупать такую квартиру не следует, даже если родственники будут
убеждать вас, что отсутствующие домочадцы не станут по возвращении претендовать
на жилплощадь. И даже если у продавцов будет письменное согласие отсутствующих
членов семьи на продажу квартиры, лучше подобный вариант обойти: перепроверить
факты вам вряд ли удастся. Не ехать же в военную часть или колонию.
К сожалению, чаще всего сделки по покупке-продаже квартиры расторгаются именно
потому, что покупателю была предоставлена липовая справка из расчетного центра.
Уже после сделки обнаруживалось, что в квартире до сих пор прописаны прежние
жильцы, а некоторые из них и согласия на сделку не давали.
Такой случай произошел, например, с Иваном Булыгиным, жителем Юго-Восточного
округа столицы. Иван купил двухкомнатную квартиру, используя заемные средства
банка. Сам гражданин и юристы банка удовлетворились выпиской, принесенной
владельцем квартиры из расчетного центра. Когда Иван пошел прописываться, он
узнал, что на этой площади числится старушка, которая является давним клиентом
психиатрической клиники. Продавца квартиры Ивану найти не удалось. Пока старушка
на квартиру не претендует, однако никто не может гарантировать, что в один
прекрасный день она не подаст на него в суд. Кроме того, Булыгин не сможет
продать квартиру - история у нее не чистая.
Обременительные подробности
После того как вы изучили историю квартиры, удостоверьтесь, что все жильцы
участвовали в ее приватизации. Если этим правом кто-то не воспользовался,
узнайте, написано ли им заявление об отказе от права участия в приватизации.
Уточнить информацию можно в территориальном отделении департамента жилищной
политики и жилищного фонда правительства Москвы. Без владельца квартиры вам
такую информацию никто не даст. Так что надо убедить его совершить с вами еще
один поход.
Несовершеннолетние жильцы в любом случае участвуют в приватизации той квартиры,
где они проживают, если это право не использовано ими раньше. Если в момент
приватизации один из жильцов отсутствовал, был временно выписан по уже
упоминавшимся причинам (например, служба в армии), то он также сохраняет право
на приватизацию и может его истребовать.
Окончательная картина о владельцах и их правах на квартиру у вас сложится после
того, как вы ознакомитесь с расширенной выпиской из единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее также может получить
только владелец. В реестре хранится вся информация о правах на квартиру, а также
об ограничениях или обременениях (находится ли она в залоге или под арестом).
Кроме того, из выписки можно узнать об основаниях для изменения прав
собственности, их перехода или сокращения. То есть о том, кто и кому квартиру
завещал, дарил, уступал долю и т. д. Полученную выписку лучше прочитать вместе с
юристом, который и объяснит вам все возможные закавыки.
Например, квартиру наследовали. В этом случае придется выяснять, все ли права
наследников были учтены при оформлении квартиры на новых собственников.
Если в квартире есть несовершеннолетние, то до недавнего времени сделка
купли-продажи такой квартиры не могла состояться без разрешения органов опеки.
Сейчас из Гражданского кодекса убрали требование о получении разрешения органов
опеки при отчуждении недвижимости, но оставили норму о необходимости такого
разрешения при отчуждении иного имущества. Поэтому в главном управлении
Федеральной регистрационной службы по Москве, которое подтверждает законность
сделки, зачастую по-прежнему требуют согласия органов опеки. А опекуны
отказываются выдавать такие бумаги. Так что если не хотите, чтобы сделка
сорвалась, надо потребовать письменного отказа органов опеки и идти с
документами в суд. Хотя после жесткого разговора представители опеки, как
правило, нужную справку выдают.
И, наконец, дополнить свои знания о квартире можно, пообщавшись с соседями
продавцов жилплощади. Бывает, что такой разговор дает больше, чем все справки
вместе взятые. Старушки у подъезда никогда ничего мимо ушей и глаз не
пропускают. Вот и расскажут вам, кто в квартире жил, на ком женился, как
развелся и сколько детей у семейной пары было. Хорошо бы также поговорить со
старшей по подъезду, номер ее квартиры можно узнать у будущих соседей.
Разговор по душам с соседями порой спасает от серьезных неприятностей наподобие
той, что случилась с Федором Семеновым, жителем Мурманска, переехавшим поближе к
столице. Родители Федора купили ему на скопленные деньги однушку в хрущевке в
Химках. С продавцом квартиры рассчитались наличными. Документы особо не
проверяли, сделка прошла быстро и без проблем. Вселившись в квартиру, Федор
попытался познакомиться с соседями, но с ним никто не здоровался, старушки у
подъезда, завидев новосела, сразу начинали подозрительно шушукаться. Ситуацию
разрешил участковый. «Вы подозреваетесь в убийстве Алексея Л., проживавшего
здесь несколько месяцев назад»,- заявил страж порядка. Далее участковый поведал,
что Алексей был обычным алкоголиком, а эта категория граждан всегда находится на
особом счету у квартирных мошенников. Где-то за полгода до продажи квартиры
Алексей исчез. А потом «внезапно» появился ничего не подозревающий Федор.
Пришлось Федору срочно звонить родителям. Потом были визиты в прокуратуру,
свидетельские показания, но Алексея Л. так и не нашли. Соседи по-прежнему
ненавидят ни в чем не повинного Федора, и он всерьез подумывает о переезде на
новое место.
Страховка от утраты
Еще один способ обезопасить себя от неожиданностей - застраховать квартиру на
всю сумму сделки от утраты прав собственности.
Попытка купить полис может стать еще одним способом проверки квартиры на
чистоту. У страховщиков есть список «нехороших» квартир, и если они отказываются
страховать выбранное вами жилье, вам лучше отказаться от его покупки.
В страховую компанию не только можно, но и нужно обращаться еще до сделки.
«Страховщики предлагают несколько вариантов экспертизы будущей сделки. Например,
экспертиза оплачивается, а потом засчитывается в стоимость полиса, либо
страхователь обращается в организацию, которая проводит подобные услуги. В
последнем случае, поскольку на объект страхования уже будет экспертиза,
страховщик применит более низкий тариф. Компания непроверенные варианты
страховать не будет»,- отмечает Александр Кабанов, генеральный директор
страхового общества «Зенит». Стоимость экспертизы - от $200.
Само страхование утери права собственности на квартиру (его еще называют
титульным) будет стоить владельцу 0,5-1% от цены квартиры. Но цена полиса
напрямую зависит от количества сделок с вашей квартирой: чем больше
собственников у нее было, тем выше тариф. Темное прошлое квартиры также
увеличивает стоимость страховки. Если по ней было совершено две и более сделок,
установить юридическую чистоту объекта недвижимости довольно трудно. В этом
случае страховщики либо применяют при расчете страховой премии повышающие
коэффициенты к страховому тарифу, либо могут отказаться от принятия данного
риска на страхование, поскольку невозможно сделать вывод о законности всех
состоявшихся сделок.
По словам Александра Кабанова, генерального директора страхового общества
«Зенит», у страховщиков есть список «нехороших» квартир, «засвеченных» в
нескольких сделках. Если вы собрались покупать такую квартиру, шансов на
получение страховки нет. «Так же сложно застраховать жилье от потери права
собственности, если у покупаемой квартиры было несколько хозяев, а
местонахождение кого-то из них установить не удалось»,- отмечает Александр
Кабанов.
Чтобы избежать дополнительных расходов в будущем, выясните также у хозяина
квартиры, работает ли телефонная точка. Если телефон отключен за неуплату и не
работает более полугода, восстанавливать подключение вам никто не будет.
Придется писать заявление на установку новой телефонной точки. Стоит это
удовольствие 6000 руб. В зависимости от АТС ждать установки телефона придется от
месяца до года. Как утверждают в пресс-службе МГТС, в течение месяца после
сделки по покупке квартиры надо переоформить телефон на свое имя (для этого надо
получить доверенность на переоформление прав от предыдущего владельца. С 1 июля
процедура переоформления обойдется новому владельцу телефона в сумму, равную
размеру абонентской платы). До этого с вами в АТС разговаривать никто не будет.
Как заверили нас в пресс-службе МГТС, долги за неоплаченные междугородние
переговоры, оставшиеся от прежнего владельца, вам оплачивать не придется.
Не забудьте также попросить продавца жилья взять в БТИ экспликацию (план)
квартиры и справку о ее стоимости. Кстати, по экспликации можно понять, делалась
ли в квартире узаконенная перепланировка. Все, что перепланировалось, отмечается
красными линиями.
Ключ от ячейки, где деньги лежат
Удостоверившись, что квартиру вы покупаете юридически чистую, без финансовых
долгов, можно выходить на сделку. Покупателю понадобится минимум документов -
паспорт. Если будущий владелец квартиры состоит в браке, то на сделку придется
взять и вторую половину (со свидетельством о браке, естественно). Если супруг(а)
по какой-либо причине не может лично присутствовать на сделке, надо составить
доверенность и заверить ее в нотариальной конторе, подтвердив тем самым согласие
супруга(и) на сделку. Продавцу, кроме паспорта и такого же согласия супруга(и),
надо принести в день сделки все документы на квартиру, уже знакомые покупателю.
В самой процедуре сделки нет ничего сложного - схема действий за многие годы
отработана четко. Деньги за квартиру передаются через банковскую депозитарную
ячейку - нужно лишь выбрать банк.
В день сделки продавец и покупатель, предварительно заключившие с банком договор
на аренду ячейки, идут в банковское хранилище. Перед закладкой денег в ячейку
продавец проверяет деньги с помощью детектора валют и пересчитывает их. Потом
происходит закладка денег в ячейку, один ключ от нее получает продавец, а второй
остается у представителей банка.
Продавец получает деньги после предоставления документов, оговоренных в
дополнительном соглашении к договору аренды ячеек (чаще всего это
зарегистрированный главным управлением Федеральной регистрационной службы по
Москве договор купли-продажи и договор об аренде ячейки). В некоторых банках
требуют присутствия как продавца, так покупателя при изъятии денег, для
исключения случаев мошенничества, так как во всех договорах аренды мелким
шрифтом написано: банк не несет ответственности за проверку подлинности
документов.
Если же сделка по каким-либо причинам не зарегистрирована, продавец может
получить деньги обратно, предоставив письменный отказ регистрационной службы.
Большинство сделок в Москве проводится через нотариусов, хотя с 1998 года
договор купли-продажи можно составить и в простой письменной форме. Это точно
такой же договор (за исключением технических нюансов), как и тот, что
удостоверяется нотариусом. Выбор в пользу нотариусов продиктован не столько
привычкой, сколько дополнительными гарантиями нерасторжимости сделки. Например,
нотариально заверенный документ венчает фраза «личность удостоверена,
дееспособность проверена». Если продавец квартиры захочет расторгнуть сделку с
мотивировкой «был пьян» или «не понимал, что делал», его аргументы ни один суд
рассматривать не станет.
Хотя и у нотариусов есть слабые места. Когда продавец реализует квартиру по
генеральной доверенности, то нотариус, заверяющий сделку, должен позвонить
коллеге, уточнив, при каких обстоятельствах заверялась доверенность. Однако
нотариусы не всегда делают контрольный звонок.
По закону о нотариате и Налоговому кодексу РФ размер пошлины за заверение сделки
купли-продажи составляет 500 руб. Работу нотариуса обычно оплачивает покупатель.
По закону нотариус несет солидарную ответственность вместе с другими участниками
сделки. Однако в реальной практике уличить нотариуса в недобросовестности почти
невозможно. За последние 15 лет по уголовному делу, связанному со служебной
ответственностью, проходил лишь один нотариус, да и тот из Владивостока.
Еще один момент, заслуживающий внимания,- цена квартиры, отраженная в договоре.
Нередко участники сделки указывают не реальную стоимость квартиры, а стоимость
по справке БТИ. Этим фактом могут заинтересоваться налоговые службы, так как
цена квартиры по версии БТИ в несколько раз меньше рыночной. Если подлог
выяснится, то налоговики привлекут участников сделки к уголовной ответственности
за уход от налогов. Впрочем, пока таких дел не было.
В случае расторжения сделки через суд покупатель рискует остаться без квартиры и
без той части денег, которая «потерялась» при совершении сделки. И даже при
полной уверенности в юридической чистоте квартиры этим фактом лучше не
пренебрегать. А тот, кто покупает квартиру по ипотеке, не сможет воспользоваться
законным налоговым вычетом, так как сумма в кредитном договоре и в договоре
купли-продажи совпадать не будет. Стоимость квартиры по БТИ не влияет только на
условия титульного страхования. Страховщики при наступлении страхового случая
выплачивают сумму, указанную в их договоре, то есть реальную стоимость квартиры.
И, наконец, завершающий этап сделки - регистрация прав собственности на квартиру
ее нового владельца в главном управлении Федеральной регистрационной службы по
Москве. Туда предоставляется весь пакет документов, о котором говорилось выше,
плюс договор купли-продажи и заявление от покупателя и продавца либо от
доверенных лиц в саму службу. Справки должны быть действительны на момент подачи
документов. Приостановки в регистрации сделки связаны с техническими моментами
(указана не та цифра, истек срок годности справок). Впрочем, регистрация сделки
не означает, что вы купили чистую квартиру. Как рассказали ИП в одной из
риэлтерских компаний на условиях анонимности, недавно была зарегистрирована
сделка по поддельной доверенности. Хотя у регистраторов есть образцы подписей и
телефоны всех нотариусов.
Согласно поправкам в закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество»,
государство несет ответственность перед пострадавшей стороной в размере до 1
млн. руб. Но вину госорганов надо сначала доказать. Все это лишний раз
подтверждает, что чистоту квартиры надо проверять с особой тщательностью.
Стандартный срок регистрации составляет около месяца, стоит эта услуга 1000 руб.
Правда, сейчас сроки увеличились до двух месяцев. Очереди к заветному окошку
выросли в несколько раз. Часть людей пытается приватизировать квартиры (хотя
бесплатная приватизация продлена до 2007 года), другие - регистрируют договоры
инвестирования для оформления покупки жилья в новостройке.
Ускорить процесс можно. Как водится, за это надо заплатить. Покупатель
недвижимости может обратиться в Мосжилрегистрацию, с которой у главного
управления Федеральной регистрационной службы по Москве подписан специальный
договор, и, заплатив около 5 тыс. руб. плюс сбор в размере 500 руб., получить
регистрацию через 10 дней.
Только после регистрации сделки и выдачи новому владельцу свидетельства о праве
собственности на квартиру операция по покупке-продаже квартиры считается
завершенной.
Далее происходит передача квартиры. Для этого продавец должен выписаться из нее
и подписать с покупателем акт приемки-передачи жилья, составленный в свободной
форме. Согласно ст. 556 ч.1 ГК РФ, «уклонение одной из сторон от подписания
документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором,
считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать
имущество, а покупателя - обязанности принять имущество». Так что легкомысленное
отношение к составлению документа о передаче недвижимости может закончиться
иском в суд.
Сделка с риэлтером
Покупка квартиры с помощью агентства недвижимости, пожалуй, самый простой, но
одновременно и самый затратный способ. Основные обязанности риэлтера при покупке
жилья: подбор вариантов, проверка документов на подлинность, сбор необходимых
справок, проведение самой сделки. Сложность выполнения всех этих процедур и
становится главным аргументом риэлтеров, когда они доказывают клиенту свою
незаменимость.
В пользу риэлтеров говорит знание ими рынка недвижимости, умение оперативно
добывать любые нужные для совершения сделки документы. С другой стороны, размер
комиссионных довольно велик: 5-7% от стоимости квартиры при классической сделке
купли-продажи.
К тому же далеко не во всех агентствах проверка юридической чистоты квартиры
осуществляется по умолчанию. Квартира проверяется, только если такой пункт есть
в условиях договора. При этом помните, что ни одно агентство не дает
стопроцентной гарантии нерасторжимости сделки.
Менее затратный вариант сотрудничества с риэлтерами - заключение так называемого
договора сопровождения сделки. В этом случае агентство не занимается
организацией просмотров квартир, а подключается лишь на этапе оформления.
Стоимость подобной услуги может составлять 1-3% от стоимости квартиры (или же
оговоренную фиксированную сумму, обычно около $1,5-2 тыс.). За эти деньги
риэлтер поможет вам собрать и проверить подлинность всех необходимых документов
на квартиру и выступит посредником в процессе передачи денег.
Самый дешевый вариант - помощь частного маклера или юриста, который также
соберет и проверит на подлинность документы на квартиру. Услуги таких
посредников стоят о $500. Однако никакой ответственности за свою работу они не
несут - все риски по сделке принимает на себя покупатель.
Несложно подсчитать, что если не форсировать события, вся сделка - от сбора
документов до выписки-прописки - займет не меньше трех месяцев. Зато вы будете
уверены, что на ваше жилье кроме вас никто не претендует.
