Регистрация права собственности
AV- Блог AV- Tweet Контакты:
Все новости |
О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте
Главная "Авеню" >> Долевое участие в строительстве
И.ЛАЧИНОВА, зам. начальника отдела приема документов
юридических лиц и выдачи документов Управления Федеральной регистрационной
службы по Ульяновской области.
Множество граждан вкладывают
средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью
последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время
нередко нарушаются. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно
нескольким гражданам.
Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия
Федерального закона
от 30 декабря 2004 года №214
застройщиком может выступать только юридическое лицо
независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на
праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников
долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства
(создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании
полученного разрешения на строительство. Привлекать денежные средства участников
долевого строительства застройщик вправе только после получения в установленном
порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или)
представления проектной декларации, согласно указанному выше Закону, и
государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный
участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты
долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации в
органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, на территории регистрационного округа по местонахождению
строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иного объекта
недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в
соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном
Федеральным законом
от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация договора участия в долевом
строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого
строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора
(застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию
договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,
застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная
декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его
местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта
недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из
указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве
способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Государственная регистрация договора участия в долевом
строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого
строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и
документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в
долевом строительстве.
После государственной регистрации первого договора участия в долевом
строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в
долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня
подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве.
Право собственности участника долевого строительства на
объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке,
предусмотренном федеральными законами «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Основанием для государственной регистрации права собственности участника
долевого строительства на объект долевого строительства являются документы,
подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной
документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально
удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной
регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты
долевого строительства.
Государственная регистрация возникновения права собственности
на объект долевого строительства одновременно является государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на
общее имущество.
Долевое строительство: сплошная серость. 90 процентов рынка составляют сомнительные схемы", - пишет "Вечерний Петербург". "...Права граждан в сфере жилищного строительства регулируются Гражданским кодексом в целом и двумя специальными законами - "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." N 214-ФЗ от 1 апреля 2005 года и "О защите прав потребителя" с поправками, вступившими в силу 11 декабря 2007 года. Однако законы эти - пусть даже переработанные после длительного лоббирования со стороны застройщиков - пока крайне редко используются именно в той сфере, которую призваны регулировать. Аналитический центр IRN.RU провел исследование рынка новостроек двух столиц, данные которого весьма показательны. Оказалось, что договоры долевого участия строители заключили не более чем на 10% квартир, причем в основном это договоры прошлых лет. Недаром доля "долевиков" на рынке постоянно падает. 90% рынка занимают другие схемы. Незаконными их назвать нельзя, но все они - в так называемой серой зоне: вроде все в рамках, но клиент практически брошен на произвол судьбы - точнее, застройщика. И получается, что "мухи" - в данном случае законы о правах покупателя строящегося жилья - у нас находятся совершенно отдельно от "котлет", то есть от той сферы, которую призваны регулировать".
Издание перечисляет эти схемы.
1. Договор переуступки прав требования. "Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, "свою долю" продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. При этом долги предыдущего дольщика новый дольщик обязан погасить в срок. Если договор долевого участия был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе. Но даже если вам повезет и других претендентов на жилплощадь не обнаружится, может появиться другая неприятность - банкротство (в том числе искусственное)".
2. Вексельная схема. "По этой схеме дольщики покупают у застройщиков не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель. Через суд можно требовать только возврата стоимости векселя, но никак не квартиры...".
3. Договор долевого участия. "Единственный пока защищенный законом вид договора... Именно в силу надежности практически не используется застройщиками".
4. Договор соинвестирования. "Заключая подобный договор, дольщик по сути становится партнером компании по бизнесу и в равной степени несет все возможные риски...".
5. Договор предварительной купли-продажи. "Эта московская схема начинает приобретать в реионах все большую популярность. Покупателей застройщики заманивают относительной дешевизной контрактов. В таком договоре покупатель и застройщик договариваются лишь о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о купле-продаже или о долевом участии в строительстве. В "предварительном" договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры... По сути это всего лишь соглашение о намерениях. Квартира полностью оплачивается авансом в момент заключения предварительного договора или с небольшой рассрочкой. Но деньги от гражданина принимаются не в оплату стоимости жилья, а "в целях гарантии сохранения платежеспособности покупателя к моменту заключения договора купли-продажи квартиры" или же оформляются как стопроцентный задаток. Можно считать удачей, если деньги не потребуют наличными, а предложат разместить на депозите в дружественном застройщику банке, с ежемесячной выпиской по счету вклада. При такой схеме продавец лишь обещает, что когда-то готов будет заключить основной договор. При этом от момента заключения предварительного договора до основного проходит года два. Именно на этот срок покупатель дает застройщику беспроцентный кредит без каких бы то ни было гарантий. Если цены за этот срок взлетят, деньги вам могут вернуть - пусть даже полностью, а квартиру продадут другим, по более высокой цене".
6. Страховая схема. "Это еще один вариант продаж в обход 214-го закона. В его основе лежит все тот же предварительный договор. Оригинальность схемы в том, что покупателю предлагают заключить еще и договор страхования. При этом часть суммы за квартиру покупатель вносит по предварительному договору, а часть - по страховому. Как правило, работает застройщик со "своими" страховщиками, которые берут себе процент за услуги, а остальное возвращают строителям. Покупатель квартиры получает полис, который якобы должен защитить его в случае банкротства застройщика либо неисполнения им обязательств по предварительному договору...".
"Суды часто принимают решения о взысканиях с застройщика в пользу соинвесторов или обманутых дольщиков, но оказывается, что взыскивать просто нечего. "В 95% случаев в качестве причины невозможности взыскания в исполнительных листах судебных приставов написано: отсутствие денежных средств на счетах ответчика или недостаточность активов, - жалуется в СМИ представитель Ассоциации пострадавших соинвесторов Оксана Вздорик. - Ведь придумать схемы вывода активов - дело техники". Тем не менее выигранные суды все же есть. Размер неустойки за нарушение сроков строительства по договору долевого участия составляет до 30% годовых. Если же договор подпадает под закон о защите прав потребителей, за каждый день нарушения сроков строительства компания обязана платить еще больше... При этом есть шанс добиться еще и возмещения понесенных из-за задержки убытков, к примеру компенсации вынужденной аренды жилья. Однако ждать победы (и денег) придется годами".
"...Как видите, каждые девять из десяти договоров на строительство квартир заключаются по ненадежным серым схемам. В этих условиях гарантия может быть только одна: репутация фирмы, в которую вы обращаетесь. Правда, надежные застройщики оценивают свою репутацию достаточно высоко: цены на метры здесь обычно выше. И тот факт, что рынок этот процветает, говорит лишь об одном: надежды на авось у большинства все же оправдываются гораздо чаще, чем это могло бы быть при торжестве всеобщей "серости".
