В основном, эти проблемы касаются тех построек, которые были созданы очень давно: в 50-60-е годы прошлого столетия, когда законодательного понятия «правоустанавливающих документов» определено еще не был, отсутствовали также и критерии «самовольной постройки».
Результатом стала невозможность участников гражданского оборота подарить, продать, завещать свои дома, иные постройки. Нередки случаи, когда у гражданина в доме есть только прописка, домовая книга и технический паспорт на дом.
Конечно, таких документов для оформления прав, например, на жилой дом, недостаточно для осуществления их государственной регистрации и получения заветного свидетельства о государственной регистрации права.
Мы уже останавливались ранее на вопросе внесения изменений в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), когда в 2006 году в нее были внесены существенные поправки и признавать права на так называемые «самовольные строения» стало возможно лишь при наличии вещных прав на земельный участок (таких как право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения).
Таким образом, на протяжении четырех лет сложилась ситуация, что пока нет прав на землю – нельзя приобрести права на расположенное на нем здание, а нет прав на здание – не оформишь землю.
Сталкиваясь ежедневно с такими «тупиковыми» ситуациями, мы хотели бы довести до сведения, что не все случаи отсутствия правоустанавливающих документов являются глубоко безнадежными и дать несколько рекомендаций читателям по возможности оформления своих прав.
Гражданин или юридическое лицо, которые не являются собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ.
|
Статья 234. Приобретательная давность 1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. |
Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом регистрирующий орган должен привлекаться в качестве заинтересованного лица, а не ответчика по делу.
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу преобретательной давности, с момента такой регистрации. Приобретательная давность на недвижимое имущество приобретается в судебном порядке.
Отмечу, что решение суда может быть двух видов:
1. Об установлении факта приобретательной давности на недвижимость является основанием для проведения государственной регистрации права собственности.
Для того, чтобы суд установил факт владения имуществом в силу приобретательной давности, гражданин или юридическое лицо должны представить в суд доказательства для установления следующих обстоятельств:
-
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
-
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
-
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, то есть в нашем случае в течении 15-ти лет;
-
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Таким образом, при обращении в суд за установлением такого факта, гражданин может представить и домовую книгу, и технический паспорт на дом, и старый договор по землеотводу на строительство дома, либо решение о выделении земельного участка под застройку, квитанции об оплате налогов (в том числе за землю, имущество) и все имеющиеся доказательства. Возможно привлечение в заседание суда свидетелей.
Заявление об установлении факта приобретательной давности должно быть подано по месту нахождения того недвижимого имущества, в отношении которого данный факт устанавливается. Гражданин также должен представить доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем в ином, нежели судебном порядке, надлежащих документов, удостоверяющих факт приобретательной давности.
2. Возможно обратиться в суд также с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Обращу внимание читателей, что предъявление исков о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности осложняется тем, что прежний собственник имущества, который должен выступать ответчиком по иску, зачастую не известен.
В такой ситуации возникает вопрос о том, в чей адрес необходимо подавать такое исковое заявление.
Как правило, подобные иски подаются в адрес регистрирующего органа, администрации района или города, государственного органа по управлению имуществом и т.д.
Кроме того, отсутствие в ЕГРП сведений о зарегистрированном праве собственности на оспариваемый объект недвижимости не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
Следует иметь ввиду, что действие статьи 234 ГК РФ (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введение в действие части первой Гражданского кодекса.
Надеемся, что приобретательная давность станет одной из возможностей оформления прав как граждан, так и юридических лиц на объекты недвижимости, документы на которые у них отсутствуют.