АВЕНЮ


маркированный список Новости
маркированный список Законодательство о недвижимости
маркированный список Образцы перечни документов
маркированный список Справочная информация
маркированный список Электронная библиотека
      
маркированный список Регистрация прав собственности, регистрация сделок
маркированный список Кадастровый учет
маркированный список "Юридическая чистота сделки"
маркированный список "Риэлтерские технологии"
маркированный список Приватизация
маркированный список Наследование недвижимого имущества
маркированный список Сделка купли-продажи недвижимости
маркированный список Дарение недвижимости
маркированный список Ипотека недвижимости
маркированный список Мена недвижимости
маркированный список Аренда недвижимости
маркированный список Исковая давность
маркированный список Задаток в сделках с недвижимостью
маркированный список Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
маркированный список Перепланировка квартиры
маркированный список Самоволка (самовольная постройка)
маркированный список Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
маркированный список Нотариат
маркированный список Кадастровая оценка объектов недвижимости
маркированный список О мошенничестве
маркированный список Судебная практика
маркированный список Дачный вопрос
маркированный список Управление многоквартирным домом

маркированный список Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
маркированный список Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
маркированный список Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
маркированный список О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
маркированный список Налог при продаже недвижимости
маркированный список "Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
маркированный список Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Регистрация права собственности

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

AV- Блог                AV- Tweet                 О проекте....


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


РЕКОМЕНДАЦИИ ПОКУПАТЕЛЯМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ . Жилищное правоавеню,av-ue.ru

Главная "Авеню" >> Юридическая чистота сделки
 

РЕКОМЕНДАЦИИ ПОКУПАТЕЛЯМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Прежде всего, приобретателю недвижимости необходимо учитывать, что свидетельство о государственной регистрации права собственности само по себе не является правоустанавливающим документом на объект недвижимого имущества. Это документ, подтверждающий факт государственной регистрации права в определенный момент времени. Зачастую регистрирующий орган, проведя регистрационные действия, выдает свидетельство новому собственнику, не изымая свидетельства у прежнего собственника. Поэтому до заключения сделки необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав, в которой содержатся актуальные сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право, а также сведения о существующих обременениях (например, договоре аренды или аресте).

Опираясь на сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРП, необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и др.

По возможности стоит не ограничиваться теми экземплярами документов, которые предоставляет продавец земельного участка, а запросить копии документов у выдавшего его органа.

Помимо этого, рекомендуется изучить кадастровый паспорт, межевой план и акт согласования местоположения границ земельного участка, с тем чтобы быть уверенным, что при проведении кадастровых работ не были нарушены права третьих лиц. С владельцами смежных земельных участков лучше встретиться лично, чтобы убедится в отсутствии каких-либо споров с соседями о границах участка, поскольку подделка подписей смежников в актах согласования местоположения границ встречается довольно часто.

До заключения сделки необходимо также убедиться, что фактическое местоположение и фактическая площадь земельного участка соответствуют сведениям, содержащимся в документах. Довольно часто нечистоплотные продавцы показывают потенциальным покупателям участки в живописных местах, тогда как в действительности участки имеют невыгодное местоположение. Для устранения этого риска рекомендуется пригласить геодезистов, которые, опираясь на сведения кадастрового паспорта, смогут показать покупателю реальное местонахождение земельного участка и при необходимости установят межевые знаки.

В случае если земельный участок приобретается у физического лица, необходимо проверить соответствие данных, указанных в его паспорте и в правоустанавливающих документах на земельный участок. Кроме того, в этом случае необходимо иметь в виду, что если право собственности на земельный участок было приобретено в период, когда его зарегистрированный собственник состоял в браке, то на совершение сделки купли-продажи должно быть нотариально оформлено согласие его супруга (супруги).

В случае если собственником земельного участка является юридическое лицо, необходимо удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор от его имени. Для этого нужно изучить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а также корпоративные документы общества - продавца земельного участка. Вполне возможно, что для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества потребуется, например, предварительное одобрение совета директоров и/или решение учредителя. Кроме того, необходимо учитывать положения Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", регулирующих порядок заключения крупных сделок и сделок с заинтересованностью.

При заключении договора купли-продажи земли необходимо иметь в виду особенности оборота некоторых категорий земель. Например, в силу статьи 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В соответствии со статьей 8 того же Федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Безусловно, здесь приведены лишь общие рекомендации по проверке документов перед покупкой земли. Конкретный перечень документации зависит от специфики каждой сделки. Тем не менее даже этот минимум сможет помочь покупателю земельного участка избежать в будущем возможных проблем, связанных с его приобретением.

Комментарии к статье

Казинец Сергей, партнер юридической фирмы "АВЕЛАН".

Приобретение земельного участка является более рискованным и сложным предприятием, чем покупка квартиры. Поэтому покупателю земли необходимо вооружиться специальными рекомендациями. В данной статье на основе судебной практики автор предлагает оптимальные способы защиты права не только покупателя на земельный участок, но и собственника.

Часто, минуя юристов, потенциальные приобретатели попадают в ловушку к мошенникам. Получить выписку из Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество - один из простых способов проверить право продавца на продажу участка, но не совсем надежный. Во-первых, как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда, "запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя". Во-вторых, свидетельство о государственной регистрации права собственности само по себе не является правоустанавливающим документом на объект недвижимого имущества, оно лишь подтверждает факт государственной регистрации права в определенный момент времени. В-третьих, как отмечает автор статьи, регистрирующий орган, проводя регистрационные действия, может выдать свидетельство новому собственнику, не изымая свидетельства у прежнего собственника. Таким образом, покупатель должен понимать, что наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю не подтверждает право продавца на продажу участка.

Недобросовестный продавец, фальшивые документы, ошибки и неточности в оформлении документов, например несоответствие фактического местоположения и фактической площади земельного участка предоставляемым сведениям, невнимательность и юридическая безграмотность - самые распространенные ситуации, которые могут стать препятствием при оформлении сделки по покупке земли. Безусловно, разделяя предложенные автором в этом вопросе рекомендации, стоит подчеркнуть, что каждая отдельная сделка требует и отдельного рассмотрения. Защититься от махинаций при современных способах подделки документов достаточно сложно. Поэтому главная рекомендация при покупке земли заключается в возможности лично наглядно убедиться в легитимности сделки. Так, например, выписку из ЕГРП желательно получить самому покупателю; проверить прозрачность истории участка тоже можно сделать частично самостоятельно, например обратившись к соседям по участку. Возможные настоящие и будущие обременения нужно обязательно проверить по кадастровому плану и плану развития территории, на которой находится участок (как правило, в местной администрации).







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ