Регистрация права собственности
AV- Блог AV- Tweet Контакты:
Все новости |
О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте
Главная "Авеню" >>Обзор судебной практики
Обобщение практики по делам об удовлетворении заявлений с требованием о признании отказа в государственной регистрации незаконным за январь-май 2006г.
26.06.2006г. г. Новосибирск
1. Федеральным судом Центрального района г. Новосибирска рассмотрено дело по заявлению гр. К. к УФРС по НСО о признании отказа в государственной регистрации незаконным и обязании зарегистрировать право.
Гр. К. отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности, т.к. согласно охранному обязательству по использованию жилого помещения в объекте культурного наследия, квартира расположена в доме-памятнике истории и культуры.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, пришел к следующему.
В соответствии с п.2 ст. 63 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», впредь до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность приостановлена приватизация объектов культурного наследия федерального значения, приостановлена регистрация права федеральной собственности, права собственности субъектов РФ либо органа местного самоуправления на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности.
По мнению суда, положения вышеуказанного пункта не распространяются на объекты недвижимости, право собственности на которые возникло до введения в действия данного закона.
Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Право собственности РФ на дом, в котором находится спорная квартира, возникло в силу Постановления ВС РФ от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», что подтверждается Выпиской из реестра объектов федерального имущества от 30.12.2005г.
Решением Новосибирского облисполкома от 16.02.1987г. спорный дом отнесен к объектам культурного наследия, находящимся под государственной охраной, что подтверждается охранным обязательством от 26.01.2005г.
В соответствии с п. 3 ст. 64 закона об объектах культурного наследия, памятники истории и культуры местного значения, принятые на государственную охрану в соответствии с Законом РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры», относятся к объектам культурного наследия регионального значения.
Таким образом, право собственности РФ на спорный объект возникло до введения в действие закона об объектах культурного наследия.
В силу п. 1 ст. 6 закона о регистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Поскольку п.2 ст. 6 указанного закона предусмотрена государственная регистрация ранее возникшего права при государственной регистрации перехода данного права, отсутствие такой регистрации не препятствует собственнику распорядится объектом недвижимости, права на который возникли до введения в действие закона о регистрации, до регистрации его права.
Кроме того, п. 2 ст. 63 закона об объектах культурного наследия не содержит ограничений на приватизацию объектов культурного наследия регионального значения.
В соответствии с п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 закона о регистрации, при государственной регистрации возникшего после введения в действие названного закона перехода права требуется государственная регистрация ранее возникшего права.
Согласно п. 2 ст. 63 закона об объектах культурного наследия, регистрация права федеральной собственности, права собственности субъектов РФ и муниципальной собственности приостановлена впредь до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.
Указанная норма подлежит применению вместе с п. 4 ст. 2 названного закона, согласно которому разграничение собственности на объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, находящиеся в государственной собственности, осуществляется федеральным законом, регулирующим отнесение объектов культурного наследия к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.
Учитывая действие закона об объектах культурного наследия во времени суд приходит к выводу о том, что норма п. 2 ст. 63 того же закона распространяется не на все объекты культурного наследия, а только на объекты недвижимости, не отнесенные до момента введения его в действие к формам собственности, предусмотренным ст. 8 Конституции РФ.
В противном случае применение данного пункта к ранее возникшим отношениям создает неопределенность в праве на спорное недвижимое имущество.
Поскольку на момент заключения договора передачи доли в праве собственности на коммунальную квартиру, расположенную в доме-памятнике истории и культуры, с гр. К., права на спорный объект недвижимости уже были разграничены, имели законного собственника, у УФРС отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации права.
На основании изложенного, суд признал отказ в государственной регистрации незаконным.
Суд кассационной инстанции, оставил решение суда первой инстанции без изменения, кассационную жалобу УФРС – без удовлетворения.
Федеральным судом общей юрисдикции Железнодорожного района рассмотрено дело по заявлению гр. П. о признании приостановления государственной регистрации незаконным.
Государственная регистрация права гр. П. была приостановлена в связи с тем, что данная регистрация возможна только при наличии ранее возникшего права РФ, однако регистрация права РФ невозможна в силу п. 2 ст. 63 закона об объектах культурного наследия.
Районным судом отказано в удовлетворении заявленного требования.
Гр. П. обратилась в суд вышестоящей инстанции с кассационной жалобой, в которой просила данное решение отменить, т.к. право собственности РФ возникло до введения в действие закона о регистрации, следовательно, является действительным.
Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, суд исходил из требований закона об объектах культурного наследия, т.к. данный закон является специальным законом, регулирующим отношения по специальным объектам недвижимости, к которым и относится спорное помещение. Установленные специальным законом ограничения действуют до 2010г., в связи с чем, ссылка заявителя на длительность непринятия федерального закона по разграничению собственности несостоятельна.
Довод заявителя о том, что право РФ возникло до введения в действие закона о регистрации, не обоснован, т.к. независимо от того, когда возникло право, при переходе этого права к другому лицу, ранее возникшее право подлежит регистрации. Право собственности РФ на приватизируемую квартиру не зарегистрировано, следовательно, невозможен и переход этого права.
На основании изложенного суд постановил решение суда первой инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу гр. П. – без удовлетворения.
2. Федеральным судом Центрального района г. Новосибирска рассмотрено дело по заявлению гр. П. к УФРС о признании незаконным приостановления, отказа в государственной регистрации.
В обоснование заявленного требования гр. П. пояснил, что на основании договора купли-продажи от 28.03.2005г., акта приема-передачи, Постановления Администрации МО р.п. Краснообск от 28.03.2005г. он приобрел в собственность земельный участок в с.н.т. «Смородинка».
16.01.2006г. гр. П. отказано в регистрации права в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие отвод данному товариществу земельного участка (абз. 10 п. 1 ст. 20 закона о регистрации).
В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного закона, государственная регистрация прав может быть приостановлена в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации. Согласно п. 1 ст. 20 того же закона, может быть отказано в государственной регистрации по тем же основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 16 закона о регистрации, государственная регистрация осуществляется на основании заявления правообладателя. Согласно п. 2 ст. 16 закона, к заявлению должны быть приложены документы, необходимые для проведения государственной регистрации. Суд считает, что заявителем представлены необходимые с его стороны правоустанавливающие документы. Факт членства в с.н.т. «Смородинка» подтверждается справкой. Гр. П. также предоставлен кадастровый план земельного участка. Полномочия председателя с.н.т. подтверждены протоколом общего собрания.
Требования УФРС об обязанности гр. П. по предоставлению уставных документов с.н.т. «Смородинка» и документа об отводе с.н.т. земельного участка не основаны на законе. При этом в сообщении об отказе УФРС не конкретизировало документ об отводе земельного участка, а в уведомлении о приостановлении было предложено только представить уставные документы с.н.т.
На основании вышеизложенного, суд решил заявленное требование удовлетворить, признать незаконными решения УФРС по приостановлению и отказе в государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции, решение суда первой инстанции оставил без изменения, кассационную жалобу УФРС – без удовлетворения.
3. Федеральным судом Октябрьского района г. Новосибирска рассмотрено дело по заявлению гр. Ф. к УФРС о признании отказа в государственной регистрации права незаконным.
Решением суда первой инстанции заявленное требование удовлетворено, УФРС обратилось с кассационной жалобой в суд вышестоящей инстанции.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, пришла к следующему.
09.11.2005г. гр. Ф. обратились с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
09.12.2005г. УФРС приостановило государственную регистрацию, предложив предоставить документы, подтверждающие право собственности гр. Ф. на 1/2 долю жилого дома, расположенного на земельном участке, площадью 373 кв.м., а также государственный акт на право пожизненного наследуемого владения земельным участком от 29.12.1994г. Заявители представили указанные документы.
10.01.2006г. УФРС отказало в государственной регистрации на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 закона о регистрации, поскольку сособственником 1/2 доли на жилой дом является г. Р., которая также должна быть включена в число собственников земельного участка.
Из плана техпаспорта дома видно, что в нем имеется самовольная реконструкция, но дом разделен сплошной стеной на 2 отдельные половины с отдельными выходами.
Из договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома от 29.01.1951г. следует, что матери заявителей предоставлен для строительства единый земельный участок, площадью 600 кв.м.
Постановлением Мэрии г. Новосибирска от 08.1994г. было прекращено право бессрочного пользования наследодателя, предоставленное решением от 04.01.1951г. и закрепленное вышеуказанным договором о предоставлении в бессрочное пользование. Земельный участок, площадью 373 кв.м., фактически занимаемый жилым домом, закреплен в совместное пожизненное наследуемое владение в равных долях за заявителями. Актом от 04.10.1994г. подтверждено определение границ вышеуказанного земельного участка в натуре согласно фактически занимаемой территории.
Государственным актом от 29.12.1994г., выданным на основании распоряжения Мэрии г. Новосибирска от 08.11.1994г., подтверждается тот факт, что на момент обращения в УФРС в 2005г. у гр. Ф. уже имелось приобретенное в установленном прежним законодательством порядке право пожизненного наследуемого владения на фактически занимаемый земельный участок 373 кв.м. в тех же границах с указанием тех же длин границ от поворотных точек, как и на проекте границ, утвержденном распоряжением Мэрии г. Новосибирска от 19.07.2005г.
Сособственник второй доли гр. Р. пояснила, что с 1993г. у нее с гр. Ф. фактически произведен раздел общего земельного участка на две половины, в 1994г. были определены границы половины земельного участка, площадью 373 кв.м., которым пользуются гр. Ф.
При этом в акте на землевладение указаны только два землевладельца, обладающие правом пожизненного владения спорным земельным участком, среди них нет гр. Р. Данное уже возникшее в законном порядке право землевладения гр. Ф. на выделенный им земельный участок, площадью 373 кв.м., из общего земельного участка, площадью 600 кв.м., было зарегистрировано в ранее установленном порядке, не было оспорено с 1994г., и не может оспариваться и подвергаться сомнению УФРС. Установленный законом 3-хлетний срок оспаривания данного акта землевладения истек, гр. Р. его не оспорила и не оспаривает, спора о праве между Мэрией г. Новосибирска и сособственниками жилого дома нет. УФРС какими-либо правами на земельный участок, прилегающий к дому, не обладает и оспаривать ранее возникшее права не вправе, в т.ч. в силу п. 1 ст. 21 ЗК РФ.
Согласно положений п. 1, 3 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV данного Кодекса, возникают по основаниям, установленным граждански законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
По правилам ст. 21 ЗК РФ, право пожизненно наследуемого владения земельным участком, находящееся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненно наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненно наследуемом владении земельный участок, при том взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами не допускается. Согласно положений ст. 29 ЗК РФ, предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется н основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Согласно положений ст. 35, 36 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком. Правило приобретения в общую долевую собственность земельных участков, на которых находятся здание в долевую собственность всеми собственниками дома распространяется только на неделимые земельные участки.
Нет законодательного ограничения на получение в собственность в порядке ст. 21 ЗК РФ владельцами земельного участка, выделенного им ранее на праве пожизненно наследуемого владения из общего земельного участка, без участия сособственников дома, пользующихся оставшимся после раздела другим земельным участком.
Правила и ограничения, предусмотренные ст. 36 ЗК РФ о единой долевой собственности на землю всех участников строения, распространены законодателем лишь на неделимы земельные участки, к которым не относится спорный участок.
По смыслу ст. 271 ГК РФ законодателем допускается, что сособственник дома может не обладать правом собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом.
Поэтому суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что действующим законодательством не запрещена передача выделенного земельного участка, на котором расположена часть жилого дома, в собственность только одному из сособственников.
При таких обстоятельствах, суд правильно посчитал, что заявители предоставили в УФРС все необходимые документы для регистрации права на предоставляемый им Мэрией г. Новосибирска в собственность земельный участок, ранее выделенный им в натуре по фактическим границам и по добровольному соглашению сособственников дома о порядке пользования земельным участком, и все представленные документы не противоречили законодательству.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
4. 27.10.2003г. гр. К. администрацией Железнодорожного района г. Новосибирска был выдан ордер на право занятия комнаты 14,4 кв.м. в квартире, на основании которого он вселился и проживает по указанному адресу, оплачивает квартплату и коммунальные услуги. Указанный ордер не признан недействительным в установленном законом порядке, поэтому в силу ст.47 ЖК РСФСР является основанием для вселения гр. К. на указанную жилплощадь и основанием для заключения с ним договора социального найма, который впоследствии и был заключен в письменной форме 27.12.2004г.
Согласно выписке из реестра федерального имущества Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по НСО по состоянию на 01.04.2004г., правоустанавливающими документами на объект недвижимости – указанную комнату, являются: Акт государственной приемочной комиссии и приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 25.12.2002г. и Постановление мэрии от 31.12.2002г. «Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию 9-этажного кирпичного жилого дома со встроенными офисными помещениями», при этом обслуживающей организацией указано Муниципальное учреждение «Дирекция заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству администрации Железнодорожного района г. Новосибирска». Согласно ст.219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Право собственности РФ на объект недвижимости – жилой дом, в котром находится спорный объект, зарегистрировано 29.04.2005г. 30.05.2005г. между ТУ ФА по управлению федеральным имуществом по НСО и гр. К. был заключен договор передачи в собственность граждан комнаты в коммунальной квартире. Указанный договор никем не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке.
В силу ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом. Ст. 4 указанного Закона устанавливает, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. По мнению суда, граждане, получив ордер на право занятия жилого помещения, в законном порядке вселяются в данное жилое помещение и приобретают право пользования им на условиях социального найма.
Таким образом, суд считает, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемого жилого помещения, поскольку жилое помещение было предоставлено на условиях социального найма до 1 марта 2005 года.
Кроме того, суд также учел то обстоятельство, что по заявлениям других лиц государственная регистрация прав на недвижимое имущество была произведена на основании аналогичного пакета документов.
Аналогичные доводы приведены в решении суда по жалобе гр. С.
Федеральным районным судом общей юрисдикции Мошковского района НСО рассмотрено дело по заявлению гр. М. об оспаривании приостановления государственной регистрации права.
В поддержание заявленного требования гр. М. пояснил, что решением Мошковского районного суда от 13.10.2003г. ему выделена в собственность жилая комната и определено право общей долевой собственности на места общего пользования. 25.10.2005г. он обратился в Мошковский отдел ФРС с заявлением о регистрации права на основании этого решения. 24.11.2005г. регистрация права была приостановлена, было предложено предоставить дополнительно подлинный экземпляр договора приватизации от 08.02.1993г. В связи с тем, что подлинник данного договора у гр. М. отсутствует, он вынужден был обратиться в суд.
В судебном заседании представитель ответчика признал иск в части обязания произвести регистрацию, в части взыскания судебных издержек просил отказать в удовлетворении требования.
Из решения суда от 13.10.2003г. следует, что согласно договору от 08.02.1993г. семье М. передана трехкомнатная квартира, доли собственников в договоре не определены, этим же решением суд признал доли собственников равными. В резолютивной части решения суд решил выделить в долю заявителя как собственнику жилую комнату и определил за ним долю в праве общей долевой собственности на места общего пользования.
Согласно ст. 28 закона о регистрации, права на недвижимое имущество и сделок с ним, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Государственный регистратор прав не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного таким решением.
В соответствии со ст. 18 Конституции РФ, судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства.
Вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов РФ, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы, друге обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ (ст. 6 ФКЗ «О судебной системе»).
На основании вышеизложенного, суд признал действия отдела УФРС по приостановлению государственной регистрации права незаконными.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, кассационную жалобу УФРС – без удовлетворения.
