Регистрация права собственности
AV- Блог AV- Tweet Контакты:
Все новости |
О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте
г. Новосибирск 16.06.2005
В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 №1541-1 (далее – Закон о приватизации), в редакции Федерального закона от 15.05.2001 г. №54-ФЗ, полномочия по осуществлению государственной регистрации права собственности на приобретенное в порядке приватизации жилье были возложены на учреждения юстиции (абз.3 ст. 7). Данный закон вступил в силу 31.05.2001 г. В настоящее время указанная статья (в редакции Федеральных законов от 20.05.2002 №55-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ) устанавливает, что право собственности на приобретенное в порядке приватизации жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г., на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена функция проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
Таким образом, стало оправданным привлечение к участию в судебные дела, связанные с применением Закона о приватизации жилищного фонда органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся дела, затрагивающие актуальные вопросы применения Закона о приватизации.
Согласно статье 2 Закона о приватизации, граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
1) Федеральным судом общей юрисдикции Центрального района г. Новосибирска было рассмотрено дело по иску гр. М. к Мэрии г. Новосибирска, МУ «Городское жилищное агентство» о признании договора приватизации квартиры недействительным.
В исковом заявлении М. указал, что 10.08.1999г. был заключен договор о передаче квартиры в собственность граждан между Комитетом по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска и гр. З. Считает, что договор является ничтожной сделкой, т.к. не соответствует требованиям закона. Истец прописан в спорной квартире, постоянно проживает в ней с 1992г. со своей матерью гр. З., другого жилья не имеет. В приватизации квартиры не участвовал, о заключении договора с матерью не знал до ее смерти. Приватизация была осуществлена без его согласия, он не отказывался от своего права на приватизацию. Просил суд признать договор приватизации недействительным, вернуть стороны в первоначальное положение.
Ответчики иск не признали, ссылаясь на то, что гр. М. отказался от участия в приватизации, написав соответствующее заявление.
Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Ответчиком было представлено суду заявление, подписанное от имени гр. М. от 20.07.1999г., согласно которому, он отказывается от участия в приватизации квартиры в пользу гр. З.
Представитель истца заявил, что данное заявление не писалось и не могло быть составлено истцом в виду заболевания, вызванного болезнью сердца (инсульт). В июле 1999г. М. находился на лечении в Городской клинической больнице №2 с ишемическим инсультом, и данное заболевание могло препятствовать написанию текстов в период болезни. Данные доводы нашли свое подтверждение в заключении почерковедческой экспертизы, показавшей, что подпись выполнена в заявлении от имени М. не им, а другим лицом.
Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что заключенный договор приватизации квартиры является ничтожным, как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), а именно, статье 2 Закона «О приватизации». Суд удовлетворил иск гр. М., признал недействительным заключенный 10.08.1999г. договор о передаче квартиры в собственность гр. З.
2) В Федеральном суде общей юрисдикции Кировского района г. Новосибирска было рассмотрено гражданское дело по иску гр. П. к гр. С., Мэрии г. Новосибирска, администрации Кировского района г. Новосибирска о признании недействительным договора приватизации квартиры.
В судебном заседании истица пояснила, что 10.11.1992г. с ней, ее мужем и ответчиком был заключен договор приватизации квартиры. Данный договор был зарегистрирован в МУ «Городское жилищное агентство» г. Новосибирска.
По решению суда от 08.08.2002г. ответчик был признан не приобретшим права пользования спорной квартирой. Судом было установлено, что после регистрации в квартире 01.06.1990г., он в квартиру не вселялся, ни одного дня не проживал в ней, членом семьи нанимателя не был.
В настоящее время истица лишена возможности обменять квартиру, зарегистрировать проживающих с ней лиц, поскольку в договор приватизации включен С., место жительства которого ей не известно.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав вызванных в судебное заседание лиц, вынес решение – исковые требования истицы удовлетворить: признать договор приватизации квартиры недействительным, применить последствия недействительности сделки. При этом суд исходил из следующего.
В судебном заседании установлено, что положения ст. 2, 7 Закона О приватизации при заключении данного договора были нарушены. Такой вывод суда основан на решении Федерального районного суда общей юрисдикции Кировского района от 08.08.2002 г., которое в силу ст. 61 п. 2 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для разрешения данного спора. Согласно этого решения, С. признан не приобретшим право пользования указанной квартирой, поскольку судом было установлено, что он в данную квартиру не вселялся. Следовательно, гр. С. не должен быть включен в договор приватизации.
В соответствии со ст. 168, п. 2 ст. 167 ГК РФ, суд признал спорный договор недействительным, применил последствия недействительности сделки.
3) Федеральный суд общей юрисдикции Кировского района г. Новосибирска рассмотрел гражданское дело по иску гр. Г. к гр. К., Мэрии г. Новосибирска, МУ «Городское жилищное агентство» о признании права на жилую площадь, вселении, выселении без предоставления другого жилого помещения, признании сделки недействительной.
В обоснование иска истец указал, что 30.08.1990г. он был зарегистрирован в спорной квартире, где проживал одной семьей с матерью, отчимом, сыном отчима и другими лицами. В марте 1994г. был осужден по ст. 108 ч. 1 УК РСФСР к восьми годам лишения свободы. 05.05.1994г. без его согласия был снят с регистрационного учета из указанной квартиры. 31.12.2001г. освободился из мест лишения свободы. После освобождения прибыл по месту своего прежнего проживания и регистрации, но ответчики К. его в квартиру не пускают. Считает себя не утратившим права пользования спорным жилым помещением.
Судом было принято решение отказать в восстановлении права пользования спорной квартирой гр. Г. по следующим основаниям.
Приговор в отношении Г. провозглашен 14.03.1994г., вступил в законную силу 04.04.1994г., Г. осужден по ст. 108 ч. 1 УК РСФСР к 8 годам лишения свободы. 27.04.1994г. приговор в отношении истца приведен в исполнение.
Из смысла п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, действовавшего на тот момент, следует, что право пользования жилым помещением сохранялось за осужденным к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке – до приведения приговора в исполнение. Вселение его в занимаемую до осуждения квартиру возможно только в установленном порядке с согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя.
Ссылка истца на то, что имеется вступившее в законную силу Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995г., которым п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР признан неконституционным и, следовательно, утратившим силу, несостоятельна, поскольку названное постановление вступило в силу со времени его провозглашения, т.е. с 23.06.1995г. и обратной силы не имеет.
В соответствии со ст. 4 ГК РФ, не имеет и обратной силы закон от 17.04.2001г., которым в п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР были внесены изменения, а именно, что в случае осуждения к лишению свободы право на жилую площадь сохраняется в течение всего срока отбывания наказания. Самим законом от 17.04.2001г. не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, он вступает в действие со дня его официального опубликования, т.е. с 19.04.2001г.
Таким образом, из смысла закона вытекает, что при разрешении вопроса о восстановлении за гражданином права пользования квартирой, в которой он проживал до осуждения, не имеет значения, когда он освободился из мест лишения свободы, а имеет значение время его осуждения.
4) Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993г. № 8 установлено следующее: Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию, занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Гр. Т. обратилась в Федеральный суд Центрального района г. Новосибирска с иском к Мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на квартиру.
Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.
24.05.2002г. Мэрия г. Новосибирска, с одной стороны, и гр. Т., ее сын, с другой стороны, заключили договор о передаче спорной квартиры в собственность. 13.07.2004г. сын истицы умер. До настоящего времени договор приватизации гр. Т. зарегистрирован не был.
Исходя из ч. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Совета РФ от 24.08.1993г. № 8, суд считает, что сын истицы до своей смерти приобрел право собственности на 1/2 долю спорной квартиры, и его доля подлежит включению в наследственную массу.
Истица в соответствии со ст. 152 ГК РФ приняла наследство после смерти сына.
На основании вышеизложенного суд находит исковые требования заявителя подлежащими удовлетворению.
5) В Ленинский районный суд г. Новосибирска обратилась гр. Б. с жалобой на отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд, исследовав материалы дела, считает жалобу не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании установлено, гр. Б отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на спорную квартиру, т.к. на государственную регистрацию в качестве одного из правоустанавливающих документов представлен договор приватизации от 20.02.1998г., согласно которому указанное жилое помещение передается в собственность гражданам., однако фамилия истицы указана в договоре неверно. Решением Ленинского районного суда от 01.07.2002г. за истицей признается 1/5 доля в праве общей долевой собственности.
На государственную регистрацию представлена Справка от 22.11.2001г., выданная начальником Ленинского ОВД г. Новосибирска о том, что истице был выдан новый паспорт с изменением буквы в фамилии. Однако данная справка не является документом, подтверждающим изменение фамилии. Документ, подтверждающий изменение фамилии истицы на государственную регистрацию представлен не был.
В удовлетворении жалобы на действия Учреждения юстиции НСО по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним суд отказал.
В соответствии со статья 4 Закона о приватизации, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
В Федеральный суд общей юрисдикции Кировского района г. Новосибирска обратилась гр. С. с иском к МУ «Городское жилищное агентство», Мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на квартиру.
Выслушав мнение сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд установил:
На спорную квартиру гр. П., матери истицы, по решению Кировского РИК от 22.02.1973г. был выдан ордер от 28.02.1973г., на основании которого она вселилась в квартиру.
Согласно ч. 1 ст. 3 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Советом Министров РСФСР от 11.08.1988г., не допускается использование под общежитие жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользования которыми осуществляется по договору найма жилого помещения.
В письме Администрации Кировского района г. Новосибирска от 27.04.2001г. указано, что в 1996г. данный дом, принадлежащий ОАО «НОК», был принят в муниципальную собственность. Это здание в передаточных документах значится как жилой дом и эксплуатируется как жилой дом коридорной системы.
Судом сделан вывод о том, что спорное жилое помещение не является общежитием. Гр. П. обратилась в суд с жалобой на действия должностных лиц МУ «Городского жилищного агентство», в связи с тем, что ей было отказано в оформлении договора приватизации. Однако производство по делу было прекращено по причине смерти заявительницы.
Суд, основываясь на Постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.1993г. № 8, считает, что гр. П. выразила волю на приватизацию жилого помещения и не получила договор приватизации по независящим от нее обстоятельствам.
На основании вышеизложенного суд находит исковые требования гр. С., являющейся наследницей гр. П., подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 6 Закона о приватизации, передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
1) В Федеральный суд общей юрисдикции Октябрьского района г. Новосибирска обратился гр. Ш. с иском к Толмачевской КЭЧ, МУ «Городское жилищное агентство», мэрии г. Новосибирска о признании права на приватизацию квартиры, признании права собственности на квартиру и государственной регистрации права собственности.
Выслушав мнение сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Гр. Ш. по ордеру от 07.09.2001г. была предоставлена на основании Постановления Толмачевской КЭЧ от 06.09.2001г. спорная квартира, куда он вселился, зарегистрирован по месту жительства. 14.01.2002г. им было подано заявление о приватизации данной квартиры. По договору от 04.02.2002г. указанная квартира была передана безвозмездно в собственность гр. Ш. представителем Толмачевской КЭЧ. Однако право оперативного управления Толмачевской КЭЧ на спорный объект было зарегистрировано в ЕГРП 20.12.2002г.
В силу ст. 183 ГК РФ при совершении сделки неуправомоченным лицом последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Договор приватизации от 04.02.2002г. спорной квартиры подписан неуправомоченным лицом, т.к. на момент подписания договора Толмачевская КЭЧ не зарегистрировала своего права на указанный объект.
Поскольку в настоящее время Толмачевская КЭЧ является законным титульным владельцем данной квартиры, что подтверждается свидетельством о регистрации, и одобряет подписанный ранее договор, указанный договор в силу ст. 183 ГК РФ является действительным и создает юридические последствия для сторон договора, в т.ч. и передачу квартиры в собственность гр. Ш.
На основании вышеизложенного исковые требования гр. Ш. подлежат удовлетворению.
2) В Федеральный суд общей юрисдикции Калининского района г. Новосибирска обратилась гр. Б. с иском к Мэрии г. Новосибирска о признании договора приватизации недействительным.
Мэрия г. Новосибирска, с одной стороны, и гр. Б., с другой стороны, 15.01.1999г. заключили договор о передаче спорной квартиры с собственность указанного лица. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 16.03.1999г. на основании договора от 15.01.1999г.
На основании письма инженера Западно-Сибирской железной дороги, Управление Западно-Сибирской железной дороги не возражает против приватизации спорной квартиры, т.к. указанный объект принадлежит дороге, что подтверждается выпиской из технического паспорта.
Таким образом, правом распоряжения спорной квартирой обладало Управление Западно-Сибирской железной дороги и передавать в собственность гражданам указанное жилье должно было само, в соответствии со ст. 6 Закона О приватизации.
Учитывая ничтожность данной сделки, Западно-Сибирская железная дорога на основании договора приватизации 07.04.1999г. передала спорную квартиру гр. Б.
На основании вышеизложенного суд счел исковые требования гр. Б. подлежащими удовлетворению.
3) В Федеральный суд общей юрисдикции Центрального района г. Новосибирска обратилась гр. Б. с иском к Мэрии г. Новосибирска, Учреждению юстиции по НСО о признании действий, направленных на государственную регистрацию права собственности на комнату незаконными, признании государственной регистрации права собственности, свидетельства о государственной регистрации права собственности недействительными
Выслушав мнение сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
08.12.2000г. по договору передачи доли в праве собственности на коммунальную квартиру ответчик передал гр. Д., наследодателю истца, 14/34 долей в праве общей долевой собственности на двухкомнатную коммунальную квартиру. 02.05.2002г. гр. Д. умер, не зарегистрировав данный договор в Учреждении юстиции, т.о. право собственности на спорный объект у него не возникло (в соответствии с ч. 2 ст. 8 ГК РФ).
27.12.2002г. мировым судьей 1-го судебного участка Заельцовского района г. Новосибирска удовлетворены исковые требования гр. Б.: было включено в наследственную массу имущество, открывшееся после смерти гр. Д. и за истицей признано право собственности на 14/34 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
30.01.2003г. представителем Муниципального образования г. Новосибирска поданы документы в Учреждение юстиции по НСО на государственную регистрацию права собственности на комнату в коммунальной квартире на основании Постановления мэрии г. Новосибирска от 22.01.2003г., Приложения к Постановлению от 02.01.2003г.
21.02.2003г. принято решение о государственной регистрации права собственности Мэрии г. Новосибирска на комнату, т.к. оснований для отказа в государственной регистрации не выявлено.
Суд считает требования истца незаконными, т.к. истцом не представлено доказательств незаконности действий ответчиков. Довод истца о том, что Мэрия г. Новосибирска не могла вообще обратиться в Учреждение юстиции с заявлением о регистрации права собственности не основан на законе, т.к. согласно ст. 9 ГК РФ, любой гражданин и любое юридическое лицо вправе по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в т.ч. обращаться в Учреждение юстиции с заявлениями о регистрации права собственности на принадлежащие им объекты недвижимости. Действия Учреждения юстиции суд также считает законными в силу ст. 17, 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав).
Таким образом, суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований гр. Б. отказал.
Суд кассационной инстанции установил, по договору приватизации от 08.12.2000г. гр. Д. передана в собственность 14/34 долей в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру. Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был, как не было и зарегистрировано право собственности на долю в жилом помещении за гр. Д. Однако решением мирового судьи от 27.12.2002г. указанная выше доля в жилом помещении включена в наследственную массу после смерти на наследодателя гр. Д. и за наследником по завещанию – гр. Б. признано право собственности на 14/34 долей в квартире. Названное решение вступило в законную силу.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Следовательно, независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущество с момента вступления решения о включении доли в праве собственности на квартиру в наследственную массу и признания за гр. Б. права собственности на нее последняя является собственником 14/34 долей жилого помещения. При таком положении произведенная 21.02.2003г. регистрация права собственности г. Новосибирска на комнату вступает в противоречие с наличием у нее права собственности на 14/34 долей квартиры, а, следовательно, нарушает ее право на регистрацию права собственности, а потому подлежит признанию недействительной.
Суд кассационной инстанции отменил Решение суда первой инстанции, постановил признать недействительной государственную регистрацию права собственности на комнату.
4) В Федеральный суд общей юрисдикции Октябрьского района г. Новосибирска обратилась гр. Г. с иском к Мэрии г. Новосибирска, Учреждению юстиции по НСО о признании права собственности на квартиру, признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности.
Выслушав мнение сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Собственником спорной квартиры являлась гр. О., умершая 19.01.1996г., после ее смерти в порядке наследования по свидетельству о праве на наследство от 09.06.1997г. указанная квартира перешла в собственность государства. Право федеральной собственности на квартиру возникло с момента принятия наследства независимо от регистрации права собственности.
22.06.1998г. по ордеру на основании Распоряжения Администрации Дзержинского района от 15.06.1998г. указанная квартира была предоставлена по договору социального найма гр. Г., которая была зарегистрирована и проживала в спорном жилом помещении.
По договору от 17.08.1998г. Мэрия г. Новосибирска, согласно ст. 7 Закона О приватизации и в пределах своих полномочий передала в порядке приватизации в собственность гр. Г. спорную квартиру. Указанный договор прошел регистрацию в органах БТИ 19.10.1998г., что признается и не оспаривается ответчиком.
Распоряжением от 28.08.2001г. Комитет по Управлению государственного имущества Администрации НСО передал спорный объект в муниципальную собственность, а Мэрия г. Новосибирска приняла ее по акту приема-передачи от 01.01.2002г.
Учреждение юстиции в нарушение ст. 13, 20 Закона О регистрации прав, не проведя надлежащей правовой экспертизы, не установив отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами и не истребовав сведения о собственниках квартиры в органах НЦТИ, ранее регистрировавших право собственности на недвижимость, зарегистрировало 29.01.2002г. в ЕГРП право муниципальной собственности на спорную квартиру.
Ссылки представителя Учреждения юстиции на отсутствие у них сведений о правах, ранее зарегистрированных в органах НЦТИ, не могут быть приняты во внимание судом и являются неуважительными, т.к. обязанность проведения правовой экспертизы при регистрации сделок с недвижимостью у органов государственной регистрации никто не снимал и они обязаны истребовать у лиц, обращающихся за государственной регистрацией права собственности и сделок с недвижимостью, сведения из НЦТИ об отсутствии на регистрируемый объект недвижимости чьих-либо уже возникших прав по ранее действующему законодательству.
На основании вышеизложенного суд счел исковые требования гр. Г. подлежащими удовлетворению.
5) В Федеральный суд общей юрисдикции Центрального района обратилась гр. О. с заявлением о признании незаконными действий Учреждения юстиции выразившихся в приостановлении государственной регистрации и истребовании дополнительных документов.
Истица считает, что Учреждение юстиции необоснованно затребовало дополнительные документы для регистрации права собственности на квартиру и приостановило государственную регистрацию права до представления заявителем истребуемых документов.
Суд счел заявление не подлежащим удовлетворению.
17.12.2002г. Учреждением юстиции от гр. О. приняты документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру.
17.01.2003г. Учреждение юстиции направило сообщение о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Основанием приостановления указана необходимость предоставления в Учреждение юстиции выписки из реестра муниципальной собственности на указанную квартиру, договор социального найма, заключенный ранее подписания договора приватизации от 17.01.2001г., либо копию ордера.
В установленный срок выписка из реестра муниципальной собственности, подтверждающая право на передачу указанной квартиры в порядке приватизации не была представлена. 17.02.2003г. заявителю было отказано в государственной регистрации заявленного права на недвижимое имущество.
В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона о приватизации, право собственности на приобретенное жилье по договорам передачи жилья в собственность граждан возникает с момента регистрации в ЕГРП учреждениями юстиции.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, проведение государственной регистрации включает правовую экспертизу и проверку законности сделки.
В судебное заседание представитель Учреждения юстиции представил перечень документов, которые должны быть представлены при регистрации права собственности, возникшего на основании договора приватизации, который доведен до сведения граждан в Учреждении юстиции.
Представленный заявителем договор на передачу квартиры в собственность граждан в порядке приватизации не был в установленном порядке зарегистрирован в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, в соответствии с требованиями Закона о приватизации.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о приватизации, граждане РФ, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ве6домственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно приживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим законом, иными нормативными актами РФ и республик в составе РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Заявителем не были представлены документы, подтверждающие право собственности муниципального образования г. Новосибирска и документы, подтверждающие вселение заявителя в квартиру.
Согласно ст. 19 Закона о регистрации, при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. Регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основании такого решения.
Суд счел, что Учреждение юстиции имело основания для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество по заявлению гр. О.
В соответствии с абзацем 2 статьи 7, Закона о приватизации, в договор передачи жилого помещения в собственность граждан включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением.
1) В Федеральный суд общей юрисдикции Советского района с иском к гражданам Д. обратился прокурор Советского района г. Новосибирска в интересах несовершеннолетних детей гр. Д. о признании права пользования жилым помещением, признании договора приватизации недействительным, о регистрации права собственности.
Суд, выслушав прокурора и вызванных в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, вынес решение об удовлетворении исковых требований. При этом суд исходил из следующего.
В судебном заседании было установлено, что гр. Д. от зарегистрированного брака имеют двух несовершеннолетних детей: Виктора, 1987 г.р. и Валентину, 1988 г.р. Решением суда Советского района от 13.11.1998 г. супруги Д. были лишены родительских прав в отношении своих несовершеннолетних детей, и дети переданы на попечение органа опеки и попечительства администрации Советского района г. Новосибирска.
Решением Советского РИК г. Новосибирска от 24.05.1982г. ответчику Д. по ордеру была выделена однокомнатная квартира, в которой он зарегистрирован и проживает постоянно с 22.06.1982г. Несовершеннолетние дети с момента рождения были зарегистрированы по другому адресу – месту жительства их матери. Проживали же дети вместе с родителями по адресу спорной квартиры, наблюдались и получали медицинскую помощь по данному адресу в детской поликлинике, В 1994г. Виктор поступил в первый класс школы, по месту нахождения данной квартиры.
В соответствии со ст. 17 ГК РСФСР, 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.
Ст. 54 ЖК РСФСР предусмотрено, что наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Таким образом, поскольку несовершеннолетние дети гр. Д. с рождения проживали в спорной квартире со своими родителями, и эта квартира являлась их постоянным местом жительства, суд считает, что они приобрели право пользования данным жилым помещением.
Из материалов дела видно, что 04.07.2002г. между СО РАН и гр. Д. был заключен договор на передачу квартиры в частную собственность, согласно которого ответчику была бесплатно передана в собственность спорная однокомнатная квартира.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Суд счел, что договор от 04.07.2002г. не соответствует требованиям Закона О приватизации т.к. в него не были включены несовершеннолетние дети, имеющие право пользования спорной квартирой, а потому является недействительным.
На основании вышеизложенного, суд вынес решение – признать за несовершеннолетними детьми право пользования спорной квартирой, признать договор приватизации спорной квартиры недействительным, признать недействительной регистрацию права собственности истца на данную квартиру.
2) Учреждением юстиции было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру по причине того, что в договор приватизации, по которому квартира передается гражданам в собственность, не были включены несовершеннолетние дети.
Основанием для отказа, по мнению Учреждения юстиции, послужило нарушение абзаца. 2 ст. 7 Закона «О приватизации».
Согласно ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов. А в данной квартире зарегистрирован отец несовершеннолетних.
Суд счел такое толкование закона ошибочным. Необходимо учитывать, что ст. 20 ГК РФ входит в раздел 1 «Общие положения», подраздел 2 «Лица» и главу 3 «Граждане (физические лица)». В данной главе разрешены вопросы правового статуса физических лиц как субъектов гражданских правоотношений. Определение понятия «место жительства» в ст. 20 ГК РФ связано с тем, что гражданское законодательство в ряде случаев придает юридическое значение месту жительства гражданина (например, в ст. 316 ГК РФ при определении места исполнения обязательства).
Суд считает, что данная норма не имеет никакого отношения к определению оснований возникновения права пользования жилым помещением.
Применительно к рассматриваемому случаю, основания возникновения права пользования жилым помещением определены в ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой несовершеннолетний приобретает равное с нанимателем и другими членами семьи права пользования жилым помещением, если он фактически вселен в это помещение при согласии родителей. Соответственно несовершеннолетние дети заявителя, по мнению суда, могут считаться приобретшими право пользования жилым помещением в спорной квартире только в том случае, если они были вселены их родителями в данную квартиру для постоянного проживания.
Из материалов дела видно, что несовершеннолетние никогда в квартиру не вселялись, ни одного дня в данной квартире не проживали. Дети проживают постоянно с матерью по другому адресу, где приобрели право общей долевой собственности.
Таким образом, суд удовлетворил жалобу заявителя, признал отказ Учреждения юстиции незаконным и обязал регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру за заявителем.
Суд кассационной инстанции оставил решение без изменений.
3) Гр. Х. обратился в Федеральный суд общей юрисдикции Ленинского района г. Новосибирска с иском к гр. Р. о признании сделки недействительной.
В обоснование иска пояснил следующее. 28.07.1999г. его жена, гр. Р., заключила договор приватизации. На момент приватизации в квартире постоянно проживали истец, ответчик и их малолетняя дочь. Он отказался от участия в приватизации, ребенку на момент заключения договора было 3 месяца и она не была включена в договор.
Ответчик иск не признала, ссылаясь на то, что на момент заключения договора у ребенка не было свидетельства о рождении, ребенок не был зарегистрирован в спорной квартире, отсутствовала отметка в паспорте у родителей несовершеннолетней.
Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.
28.07.1999г. между Мэрией г. Новосибирска и гр. Р. был заключен договор приватизации спорной квартиры. Учреждением юстиции произведена государственная регистрация права собственности на основании указанного договора.
На основании выписки из домовой книги усматривается, что на момент заключения договора в спорной квартире были зарегистрированы истец, ответчик, сестра ответчика. На момент совершения сделки в квартире проживала дочь истца и ответчика 01.05.1999 г.р., которая была поставлена на регистрационный учет по месту жительства только 25.01.2000г. истец и сестра ответчика отказались от участия в приватизации спорного объекта.
Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР), а, следовательно, вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Пленум ВС РФ от 24.08.1999г. разъяснил, что отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
Разрешение органа опеки и попечительства на отказ от принадлежащих подопечному прав отсутствует. Однако отсутствие предварительного разрешения органа опеки и попечительства само по себе не во всех случаях может повлечь признание приватизации жилого помещения недействительным. Необходимо исследовать, были ли нарушены права несовершеннолетнего указанной сделкой и если права нарушены, каким образом их восстановить.
Суд считает, что права несовершеннолетнего ребенка были нарушены, поскольку ребенок с момента рождения проживал в указанном помещении и имел право стать участником общей собственности на жилое помещение. Вместе с тем восстановление прав несовершеннолетнего возможно без признания сделки полностью недействительной, путем включения несовершеннолетнего в число участников общей собственности на спорную квартиру признании за ним права собственности.
На основании вышеизложенного, суд удовлетворил исковые требования заявителя.
В соответствии со статьей 11 Закона о приватизации, каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
1) Федеральным судом общей юрисдикции Заельцовского района было рассмотрено дело по иску гр. С. к Мэрии г. Новосибирска, Учреждению юстиции о признании недействительным договора приватизации жилого помещения.
В ходе судебного заседания истица пояснила следующее: между ней, её несовершеннолетним сыном К., 1990 г.р., и Мэрией г. Новосибирска был заключен договор приватизации, по которому ей и её сыну передано в общую долевую собственность жилое помещение. После подписания договора и получения свидетельств о государственной регистрации прав на указанное жилое помещение, ей стало известно о том, что её сын К. ранее, проживая с отцом в г. Санкт-Петербурге, реализовал своё право на приватизацию.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, принимая во внимание признание иска ответчиками, т.к. оно не противоречит закону и не нарушает права иных лиц, на основании ст. 168, 167 ГК РФ, ст. 11 Закона О приватизации принял решение: признать недействительным в силу ничтожности оспариваемый договор приватизации, применить последствия недействительности указанной сделки, вернув стороны в первоначальное положение.
Синица Т.А.
Кучма С.Н.
