Оформление гаражей в собственность – актуальная тема, как для их владельцев, так и для властей. И если долгое время гаражи никто не оформлял, то сейчас ситуация меняется. Чаще всего это связано с сильно возросшей стоимостью гаражных боксов либо с целью избежать нежелательного "посредничества" председателя ГСК при смене владельца гаража.

Как преодолеть трудности? С чего начать? На эти и другие вопросы оформления прав на капитальные гаражи рассказывает заместитель начальника отдела регистрации прав на нежилые помещения и работе с крупными правообладателями Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области Владимир Анатольевич Гребнев.

По самым приблизительным оценкам на территории города Новосибирска расположено до 80 тысяч гаражных боксов. За 11 лет с момента создания на территории Новосибирской области органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество, были зарегистрированы права собственности на более чем на 8,5 тысяч гаражных боксов, кабинок овощехранилищ и иных подобных объектов, принадлежащих гражданам-членам кооперативов (т.е. немногим больше 10% от их общего числа. За 2009 год Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области было зарегистрировано прав на 2,5 тысячи таких объектов (т.е. 28% от общего числа зарегистрированных).

Объективными причинами такого роста обращений, на мой взгляд, являются изменение действующего законодательства и желание собственников упорядочить отношения по использованию земельных участков под такими объектами. Оформленный в собственность гараж не снесут в связи с необходимостью градостроительства. При его продаже, он будет стоить намного дороже, что также выгодно владельцу данного вида недвижимости.

В основном владельцы гаражей интересуются процедурой оформления своей «автонедвижимости» в собственность. Прежде чем приступить к сбору необходимых документов для регистрации права собственности на гараж, рекомендуется узнать, оформлял ли кто-нибудь из членов гаражного кооператива право на свой бокс. От этого зависит, какой пакет документов будет необходимо представить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

До 1 января 1999 года регистрация документов о правах на гаражный бокс могла быть осуществлена Городским бюро технической инвентаризации Мэрии г.Новосибирска. В этом случае выдавалось специальное регистрационное удостоверение о проведении регистрации конкретного бокса за гражданином-членом ГСК либо проставлялся специальный регистрационный штамп на документе (например, договоре купли-продажи либо решении суда). Такая регистрация признается юридически действительной согласно п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, но обязательно требуется при сделке с объектом или переходе права на объект к другому лицу после вступления в силу Закона о регистрации (т.е. например, при купле-продаже либо дарении).

При наличии таких документов возможно обратиться в УФРС по НСО одновременно за регистрацией ранее возникшего права и перехода права (его ограничения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с данным объектом недвижимости. При этом регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для регистрации документов.

Вам необходимо представить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество лишь индивидуальный пакет документов на конкретный гараж:

• заявление о государственной регистрации (1 экземпляр – подлинник, который оформляется специалистом на компьютере при приеме у Вас документов);
• документ, удостоверяющий личность физического лица (для представителя собственника необходима также нотариально удостоверенная доверенность);
• регистрационное удостоверение БТИ либо документ, содержащий регистрационный штамп БТИ (1 подлинный экземпляр и копия);
• документ об уплате государственной пошлины согласно пп.20 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (для физических лиц – 1000 рублей) оригинал и копию;
• кадастровый паспорт на отдельный гаражный бокс (оригинал и копию) либо выданные в установленном порядке до 01.03.2008 года план объекта (технический паспорт) и выписку (информацию), удостоверенную организацией (БТИ) по учету объектов недвижимого имущества (оригиналы и копии).

При одновременной регистрации перехода права собственности к другому лицу дополнительно предоставляются:

• заявление правоотчуждателя о государственной регистрации перехода права;
• заявление правоприобретателя о регистрации права собственности;
• заявления правоотчуждателя, правоприобретателя о регистрации сделки, если она подлежит регистрации (например, сделка дарения);
• правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи и т.д.) все экземпляры. Если договор совершен в простой письменной форме, необходимо представить один подлинный экземпляр для Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
• Акт приема-передачи (если договор не имеет силу акта приема-передачи) все экземпляры;
• Документы, удостоверяющие личности заявителей;
• документ об уплате государственной пошлины за регистрацию права правоприобретателя согласно пп.20 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (для физических лиц – 1000 рублей) оригинал и копию.

   

  • Для регистрации права собственности граждан - членов кооперативов (ГК, ГСК) на гаражи, гаражные боксы и кабинки овощехранилищ при полной выплате паевого взноса.*
  • Для регистрации права собственности на дачный, садовый дом, индивидуальные гаражи; хозяйственные постройки, для строительства которых не требуется разрешение на строительство

Необходимо обратить внимание, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины. Таким образом, государственная пошлина уплачивается только за сделку, если она подлежит государственной регистрации, например, сделка дарения (пропорционально количеству сторон договора) и за регистрацию права правоприобретателя.

Особое внимание следует уделить составлению документов. Так, продажа гаража должна сопровождаться заключением договора купли-продажи в письменной форме. Его подписывают продавец и покупатель. Он не подлежит государственной регистрации (в отличие от перехода права, права собственности покупателя на гараж). Правильное оформление сделки позволит избежать многих проблем в будущем.

К сожалению, бывают ситуации, когда деньги за гараж отданы продавцу, но не существует бумаги, подтверждающей сделку. Складывается неверная практика самостоятельного формирования списка членов ГСК председателями: при продаже одним из членов ГСК своего бокса из списка исключается его фамилия и вносится фамилия нового владельца данного бокса, хотя, зачастую на подобные действия у председателя нет полномочий в соответствии с Уставом кооператива.

С вступлением в силу Федерального закона №122-ФЗ проведение подобных сделок возможно только по следующему правилу: оформление права собственности на бокс в ГСК первоначальным собственником (продавцом), заключение сделки купли-продажи и лишь потом регистрация права собственности за новым владельцем. Если же Вы купли гараж, расположенный в кооперативе, но не имеете договора купли-продажи, то право собственности в такой ситуации может быть установлено только в судебном порядке.

Зачастую процедуру государственной регистрации права собственности на гараж называют «приватизацией гаража». Однако такое обозначение юридически неверно, так как приватизация – это форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки (разгосударствление). Если же гражданин-член гаражного кооператива полностью внес свой паевой взнос за гараж или иное помещение, предоставленное этому лицу кооперативом, он приобретает право собственности на указанное имущество с момента выплаты пая (п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае регистрация права собственности за кооперативом не производится, поскольку право собственности на каждый конкретный гаражный бокс в кооперативе возникает у гражданина-члена ГСК. При этом каждый, обратившийся в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан помимо перечисленных выше документов предоставить справку кооператива, содержащую сведения о членстве в кооперативе, описание объекта недвижимости (наименование, номер бокса (кабинки), площадь, адрес), дату выплаты паевого взноса в размере 100%. Справка должна иметь необходимые реквизиты (дату, номер, подписи председателя и бухгалтера с расшифровкой этих подписей, скрепляться печатью кооператива).

Если же Вы первым за автомобилистов кооператива решили оформить гараж в собственность, придется собрать полный пакет документов, который включает в себя документы, подтверждающие правоспособность кооператива как юридического лица: устав кооператива (со всеми изменениями и дополнениями); свидетельство о регистрации юридического лица; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; протокол общего собрания (либо правления) об избрании председателя кооператива в соответствии с определенной Уставом компетентностью и периодичностью его избрания. Рекомендуется предоставлять выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (выдается органом ИФНС по месту регистрации кооператива) сроком не более 10 дней на момент подачи заявления. Все вышеперечисленные документы предоставляются в подлинниках и копиях (подлинники после их сличения с копиями возвращаются заявителю) либо в нотариально удостоверенных копиях.

Эти документы должны находится у председателя гаражного кооператива. Документы кооператива предоставляются однократно любым первым обратившимся членом кооператива для регистрации своего права и, в последующем, при отсутствии в них изменений, другими членами кооператива не предоставляются (обычно в заявлении делается ссылка на входящий номер с документами кооператива).

Возможны случаи, когда объект недвижимости (здание), в состав которого входит гаражный бокс либо кабинка овощехранилища являются вновь созданным объектом либо документы о приемке в эксплуатацию здания не были оформлены в установленном порядке, не предоставлен либо предоставлен иному лицу земельный участок для строительства здания гаражей. Как правило, это выясняется при проведении государственным регистратором правовой экспертизы документов согласно ст.13 Закона о регистрации.

У председателя ГСК так же могут находится документы, подтверждающие возведение здания в установленном порядке:

• Документ о приемке в эксплуатацию завершенного строительством объекта: Акт государственной приемочной комиссии (до 30.12.2005 года) либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ)
• Документ об отводе земельного участка ГСК для строительства объекта недвижимости.
• Разрешение на строительство объекта недвижимости.

Перечисленные документы тоже предоставляются однократно любым первым обратившимся членом кооператива. Если какой-либо документ отсутствует, либо представленные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, регистрация права на гаражный бокс может быть приостановлена государственным регистратором.

В этом случае заявителю (представителю заявителя) выдается лично либо направляется посредством почтового отправления письменное уведомление с указанием оснований приостановления государственной регистрации.

При неустранении оснований приостановления в установленный срок в государственной регистрации должно быть отказано. В этом случае в пятидневный срок заявителю (представителю заявителя) выдается лично либо направляется посредством почтового отправления письменное сообщение с указанием причин отказа с обязательной ссылкой на положения статьи 20 Закона о регистрации. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. При отказе в государственной регистрации уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается.

Однако, количество отказов в государственной регистрации прав на гаражные боксы незначительно, в то время как государственная регистрация проводится на сотни гаражей.

Законом о регистрации (п.4 ст.20) предусмотрена возможность прекратить государственную регистрацию на основании заявлений сторон договора. В этом случае возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав, но это возможно только до внесения в Единый государственный реестр прав записи об отказе в государственной регистрации.

Еще одно распространенное заблуждение заключается в том, что председатели ГСК предполагают, что гаражные боксы, расположенные в кооперативах подпадают под Закон о «дачной амнистии». Однако, Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» позволяет зарегистрировать право только на индивидуальный гараж, расположенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального гаражного строительства.

Процедура оформления прав на такой объект отражена в статье 25.3 Закона о регистрации, в которой установлен упрощенный порядок оформления гражданина на создаваемые или созданные объекты недвижимости, в том числе, и на индивидуальный гараж.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 года №447.

Декларация заполняется заявителем самостоятельно, либо уполномоченным лицом, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, в двух экземплярах.

Помимо декларации об объекте недвижимого имущества, на государственную регистрацию правообладатель представляет: правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен индивидуальный гараж и кадастровый паспорт этого участка. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности физического лица на такой объект составляет 200 рублей.

Еще один насущный вопрос для большинства автолюбителей - гараж в наследство. Существует несколько вариантов наследования гаража в кооперативе в зависимости от того, выплатил ли наследодатель свой паевой взнос или нет.

Если наследодатель свой паевой взнос полностью не выплатил, то наследник может быть принят в члены кооператива в соответствии с Законом. Таким образом, наследник подменяет наследодателя и продолжает выплачивать паевые взносы. Если наследник не хочет становиться членом кооператива, то он может получить сумму, ранее внесенную наследодателем. Эти и другие ситуации должны быть прописаны в учредительных документах ГСК (например, в уставе).

Если пай полностью выплачен ко дню смерти наследодателя, то необходимо получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Доказать факт полной выплаты наследодателем паевого взноса за гараж поможет выше упомянутая справка ГСК, подписанная председателем и главным бухгалтером кооператива либо свидетельство о государственной регистрации права собственности (если право наследодателя было зарегистрировано в ЕГРП).

После получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство, необходимо обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество с соответствующим свидетельством и индивидуальным пакетом документов на гаражный бокс, о котором было упомянуто выше.

Примерные перечни документов для регистрации прав на гаражный бокс, кабинку овощехранилища и индивидуальный гараж размещены в соответствующем разделе на официальном сайте Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в сети Интернет . Здесь же можно уточнить адреса и график работы пунктов приема-выдачи документов на государственную регистрацию.

В заключение хотелось бы отметить, что если Вы решили зарегистрировать свои права, не настраивайтесь заранее на плохое: да, сбор документов требует много терпения и сил. Однако, и у Вас и у государственных регистраторов одна цель – провести государственную регистрацию Вашего права. Настройтесь на лучшее, и желаем Вам скорее получить свидетельство о праве собственности!

Ещё по теме: