Главная "Авеню" >>
Электронная библиотека >>
Справочник риэлтора. (Дубровская И.А., Соснаускене О.И.)
>>
Риэлтерские технологии"
2.5. Лицензирование риэлторской деятельности
Механизм государственной
регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного
законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги. Иммунитет
риэлторов от претензий к качеству их работы во многом связан с отсутствием
специального правового регулирования риэлторских услуг.
Первоначально определение
иэлторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риэлторской
деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407.
Обязательным условием выдачи
лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников
аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе,
включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях
действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по
месту жительства и временного пребывания.
Лицензия - разрешение на право
осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на
основании обследования органами надзора, а также экспертными центрами по
лицензированию. В мае 2002 г. в связи с изменениями в законодательстве о
лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.
Вместо четкого определения
понятия и признаков риэлторской деятельности предпочтение отдается простому
перечислению услуг, относимых к риэлторским: деятельность в качестве агента,
поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым
имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг,
услуг по изучению конъюнктуры рынка. В перечне присутствуют довольно разнородные
услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического
характера при консультировании и юридического - по договору поручения, комиссии).
На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности
риэлтора.
Однако практика, при которой в
законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами
профессиональной деятельности и риэлтор должен быть "немного" адвокатом,
"немного" организатором биржевой торговли с недвижимостью и пр., представляется
порочной и малоперспективной. Этому перечню риэлторских услуг следует дать
другое объяснение: российское законодательство по-прежнему не определилось в
том, что составляет существо данной деятельности.
Для большинства договоров, в
том числе упоминающих о посреднических функциях риэлторской организации,
нехарактерно классическое посредничество, направленное на достижение результата.
Риэлторская организация
принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки,
помочь с ее оформлением и государственной регистрацией.
Формирование в России
корпорации профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно
подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального
поведения, является положительной тенденцией, как и любой институционный
процесс. Корпорация риэлторов не вправе претендовать на какую-либо монополию в
сфере операций с недвижимостью, полагая их присущими исключительно риэлторской
деятельности.
Риэлторская деятельность
постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой
стоимости объектов недвижимости. В период лицензирования риэлторской
деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности
риэлтора - добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения
лицензии.
Для получения лицензии
риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения,
подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е.
имеющих знания и опыт работы в этой области.
Квалификация специалистов
риэлторской организации подтверждалась в порядке, установленном Минимуществом
России, согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый
уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются
квалификационные аттестаты:
1) руководителей или их
заместителей;
2) руководителей структурных
подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риэлторской
деятельности;
3) сотрудников, которые
непосредственно заключают сделки от имени юридического лица (Распоряжение
Госкомимущества России от 27 февраля 1997 г. N 88).
К аттестации допускались лица,
прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки
специалистов по риэлторской деятельности.
Наличие квалификационного
аттестата для руководителей риэлторской организации и специалистов, которые
непосредственно заключают сделки от имени организации, являлось обязательным
условием осуществления риэлторской деятельности.
Поэтому если оплата обучения
работников была произведена за счет предприятия, то соответствующие расходы
могли быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией, как затраты,
связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (подп. "к" п. 2 Положения о
составе затрат), и учтены для целей налогообложения согласно нормативам,
установленным приказом Минфина России от 15 марта 2000 г. N 26н.
Следует иметь в виду, что
затраты по лицензированию, связанные с оплатой обучения сотрудников, подлежащих
обязательной аттестации, не могли быть включены в себестоимость услуг
организации (как напрямую, так и посредством амортизации лицензии). В случае
если полученная сотрудником лицензия не соответствует видам деятельности,
перечисленным в уставе организации (например, лицензия на осуществление сделок с
нежилыми помещениями при деятельности риэлторской организации исключительно на
рынке жилья), расходы по лицензированию должны быть учтены на счете 31 "Расходы
будущих периодов" с равномерным отнесением их в течение срока действия лицензии
или аттестата специалиста на собственные источники организации. Лицензия
выдавалась на три года, однако по заявлению лицензиата она могла быть выдана и
на меньший срок. Квалификационные аттестаты, выданные по результатам прохождения
аттестации, были действительны для представления в лицензионный орган в течение
одного года.
Если в период действия такой
лицензии сотруднику риэлторской организации представится возможность ее
дальнейшего использования, то оставшиеся несписанными расходы могли быть
включены в себестоимость услуг, оказанных организацией.
В соответствии с подп. "г" п.
3 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов"
(ПБУ 5/98) часть материально-производственных запасов организации, приобретенная
или полученная от других юридических и физических лиц и предназначенная для
продажи или перепродажи без дополнительной обработки, является товаром.
При приобретении лицензии на
срок три года подобные расходы включаются в состав расходов текущего периода
ежемесячно равномерно по 1/36 от общей стоимости лицензии. При этом расходы
учитываются в том периоде, к которому они относятся исходя из условий сделки.
Таким образом, при осуществлении расходов период их учета (возникновения)
определяется документом, в соответствии с которым подобные расходы осуществлены.
Если лицензия приобретена в
период, когда лицензирование деятельности было обязательным, а впоследствии
часть срока ее действия приходится на период, в котором лицензирование отменено,
то расходы следует продолжать признавать по-прежнему равномерно на основании п.
1 ст. 272 НК РФ. Такая лицензия не аннулируется, а продолжает действовать в
установленном порядке до окончания срока, на который она выдана.
