АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

Справочник риэлтора

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006 г. 

Глава 1. Право граждан на жилище. Законодательство РФ, регулирующее рынок недвижимости

Глава 2. Гарантии риэлторской деятельности

2.1.  Правовые основы риэлторской деятельности
2.2.  Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлторских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации
2.3.  Российская Гильдия Риэлторов: деятельность и структура
2.4.  Страхование ответственности риэлтора
2.5.  Лицензирование риэлторской деятельности  

Глава 3. Основные положения российского гражданского законодательства по вопросам осуществления операций с недвижимостью в жилищной сфере

3.1.  Рынок первичного и вторичного жилья, технология проведения сделок
3.2.  Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества
3.3.  Отдельные виды обязательств: мена; дарение; рента и пожизненное содержание с иждивением; аренда; наем жилого помещения
3.4.  Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве
3.5.  Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома
3.6.  Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам
3.7.  Реализация квартир по договорам комиссии и поручения
3.8.  Земельное законодательство, сделки с земельными участками и порядок их регистрации
3.9.  Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости
3.10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи
3.11. Ипотека, ипотечное жилищное кредитование
3.12. Жилье в собственности предприятия
3.13. Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект
3.14. Приватизация жилья
3.15. Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений

Глава 4. Договорные основы риэлторской деятельности

4.1.  Предоставление риэлторских услуг. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риэлторских услуг
4.2.  Участие в исполнении договора с потребителем риэлторских услуг двух и более риэлторов. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору
4.3.  Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
4.4.  Оказание услуг по подбору объектов недвижимости для физических лиц

Глава 5. Информационное обеспечение деятельности риэлторов

Глава 6. Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности

6.1.  Применение риэлторскими организациями бланков строгой отчетности
6.2.  Риэлторские схемы ухода от налогов
6.3.  Начисление заработной платы, в случае если учредитель и директор - одно лицо

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Справочник риэлтора. (Дубровская И.А., Соснаускене О.И.)
                           >>  Риэлтерские технологии" 

2.5. Лицензирование риэлторской деятельности

 Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги. Иммунитет риэлторов от претензий к качеству их работы во многом связан с отсутствием специального правового регулирования риэлторских услуг.

 Первоначально определение риэлторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407.

 Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

 Лицензия - разрешение на право осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании обследования органами надзора, а также экспертными центрами по лицензированию. В мае 2002 г. в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.

 Вместо четкого определения понятия и признаков риэлторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риэлторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. В перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического - по договору поручения, комиссии). На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риэлтора.

 Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риэлтор должен быть "немного" адвокатом, "немного" организатором биржевой торговли с недвижимостью и пр., представляется порочной и малоперспективной. Этому перечню риэлторских услуг следует дать другое объяснение: российское законодательство по-прежнему не определилось в том, что составляет существо данной деятельности.

 Для большинства договоров, в том числе упоминающих о посреднических функциях риэлторской организации, нехарактерно классическое посредничество, направленное на достижение результата.

 Риэлторская организация принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией.

 Формирование в России корпорации профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального поведения, является положительной тенденцией, как и любой институционный процесс. Корпорация риэлторов не вправе претендовать на какую-либо монополию в сфере операций с недвижимостью, полагая их присущими исключительно риэлторской деятельности.

 Риэлторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. В период лицензирования риэлторской деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности риэлтора - добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения лицензии.

 Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

 Квалификация специалистов риэлторской организации подтверждалась в порядке, установленном Минимуществом России, согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты:

 1) руководителей или их заместителей;

 2) руководителей структурных подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риэлторской деятельности;

 3) сотрудников, которые непосредственно заключают сделки от имени юридического лица (Распоряжение Госкомимущества России от 27 февраля 1997 г. N 88).

 К аттестации допускались лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлторской деятельности.

 Наличие квалификационного аттестата для руководителей риэлторской организации и специалистов, которые непосредственно заключают сделки от имени организации, являлось обязательным условием осуществления риэлторской деятельности.

 Поэтому если оплата обучения работников была произведена за счет предприятия, то соответствующие расходы могли быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией, как затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (подп. "к" п. 2 Положения о составе затрат), и учтены для целей налогообложения согласно нормативам, установленным приказом Минфина России от 15 марта 2000 г. N 26н.

 Следует иметь в виду, что затраты по лицензированию, связанные с оплатой обучения сотрудников, подлежащих обязательной аттестации, не могли быть включены в себестоимость услуг организации (как напрямую, так и посредством амортизации лицензии). В случае если полученная сотрудником лицензия не соответствует видам деятельности, перечисленным в уставе организации (например, лицензия на осуществление сделок с нежилыми помещениями при деятельности риэлторской организации исключительно на рынке жилья), расходы по лицензированию должны быть учтены на счете 31 "Расходы будущих периодов" с равномерным отнесением их в течение срока действия лицензии или аттестата специалиста на собственные источники организации. Лицензия выдавалась на три года, однако по заявлению лицензиата она могла быть выдана и на меньший срок. Квалификационные аттестаты, выданные по результатам прохождения аттестации, были действительны для представления в лицензионный орган в течение одного года.

 Если в период действия такой лицензии сотруднику риэлторской организации представится возможность ее дальнейшего использования, то оставшиеся несписанными расходы могли быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией.

 В соответствии с подп. "г" п. 3 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" (ПБУ 5/98) часть материально-производственных запасов организации, приобретенная или полученная от других юридических и физических лиц и предназначенная для продажи или перепродажи без дополнительной обработки, является товаром.

 При приобретении лицензии на срок три года подобные расходы включаются в состав расходов текущего периода ежемесячно равномерно по 1/36 от общей стоимости лицензии. При этом расходы учитываются в том периоде, к которому они относятся исходя из условий сделки. Таким образом, при осуществлении расходов период их учета (возникновения) определяется документом, в соответствии с которым подобные расходы осуществлены.

 Если лицензия приобретена в период, когда лицензирование деятельности было обязательным, а впоследствии часть срока ее действия приходится на период, в котором лицензирование отменено, то расходы следует продолжать признавать по-прежнему равномерно на основании п. 1 ст. 272 НК РФ. Такая лицензия не аннулируется, а продолжает действовать в установленном порядке до окончания срока, на который она выдана.