Главная "Авеню" >>
Электронная библиотека >>
Справочник риэлтора. (Дубровская И.А., Соснаускене О.И.)
>>
Риэлтерские технологии"
3.9. Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости
Нежилые помещения -
отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан.
Отличительная черта данных объектов - их неразрывная связь с земельным участком,
а перемещение, как правило, технологически невозможно. В настоящее время
утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде
законом наряду с понятием "строение". В отличие от Гражданского кодекса 1964 г.
вводится новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения".
Понятие "здание" технически
характеризует строение как капитальное. В данном контексте из его состава
исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного)
типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.
По функциональному назначению
здания можно классифицировать на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые,
с двумя разными правовыми режимами использования. Переход из одной группы в
другую возможен лишь в строго установленном порядке.
Нежилые здания: промышленные,
производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные,
культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других
целей использования.
Здания могут быть использованы
в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как
результат завершения строительства, государственной регистрации и технической
инвентаризации в установленном порядке. Единый государственный реестр прав,
ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость,
содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение),
вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или
документам), назначение и другие необходимые данные.
Здания на земельном участке
подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для
гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность.
Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по
архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение,
которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это
строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального
использования и т.п.).
Уяснение данных понятий
необходимо для правильного выявления индивидуально-определенного объекта
договора, который должен совпадать с объектом государственной регистрации
недвижимого имущества.
Оформление прав владения на
нежилые помещения осуществляется путем:
1) оформления и заключения
контракта на хозяйственное ведение;
2) оформления и заключения
контракта на оперативное управление;
3) оформления и заключения
договора на безвозмездное пользование;
4) оформления и заключения
договора аренды;
5) оформления и заключения
договора субаренды;
6) оформления права
собственности.
Для оформления прав
формируется следующий пакет документов:
1) заявление;
2) выписка из технического
паспорта БТИ;
3) поэтажный план и
экспликация на конкретное помещение;
4) справка о техническом
состоянии здания;
5) копии уставных документов,
заверенные нотариально: учредительный договор, устав, свидетельство о
регистрации, зарегистрированные в установленном порядке;
6) информационное письмо
органов государственной статистики с указанием классификационных кодов
организации;
7) в отдельных случаях могут
быть затребованы гарантийные обязательства о производстве ремонтных или
реставрационных работ в установленные сроки, копия штатного расписания (для
государственных структур) или любые другие документы, подтверждающие те или иные
факты;
8) заключение главы Управы
района о возможности использования помещения под конкретные цели;
9) заключение административных
органов: Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и служб газоснабжения.
Институт продажи предприятия
как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК РФ 1964 г. Однако
в целом российскому праву он давно известен.
Предприятие как
самостоятельный объект гражданских прав - имущественный комплекс, используемый
для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя все виды
имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги,
а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное
наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и
услуги и другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).
Договор купли-продажи
Риэлторы должны знать:
поскольку предприятие относится к недвижимому имуществу, к форме договора о его
продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи
недвижимости. Помимо общих требований (ст. 550, п. 1 и 2 ст. 560 ГК РФ),
необходимы приложения к договору - документы, удостоверяющие состав и стоимость
предприятия:
1) акт инвентаризации;
2) бухгалтерский баланс;
3) заключение независимого
аудитора;
4) перечень включаемых в
состав предприятия долгов (обязательств).
При отсутствии таких
документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т.е.
договор не будет заключен.
В отличие от договора продажи
недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только
государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная
регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента
такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Для заключения договора
продажи недвижимости необходимо точное определение элементов имущественного
комплекса, т.к. предприятие - это сложный объект, состоящий из разнообразных
элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст. 132, п.
2 ст. 559, абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК РФ). Без выполнения данного условия предмет
договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным.
Еще одно существенное условие
договора - цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре
продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена предприятия определяется
сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского
заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия,
предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора,
вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у
него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.
При заключении данного
договора важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств.
ГК РФ устанавливает
формализованный порядок передачи предприятия покупателю. Моментом передачи
предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного
акта, именно с этого момента на покупателя переходят связанные с предприятием
риски. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с
момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по
передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет
зарегистрирован.
Государственная регистрация
права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от
регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с
подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием
для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством
государственной регистрации.
Таким образом, можно выделить
три стадии продажи предприятия:
1) государственная регистрация
договора;
2) передача предприятия;
3) государственная регистрация
права собственности на него.
Приведем пример договора
купли-продажи предприятия.
Договор
продажи (купли-продажи) предприятия
Договор
аренды коммерческой недвижимости
Договор аренды предприятия
является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Правила
заключения данного договора аналогичны правилам о форме и государственной
регистрации продажи предприятия, кроме требования об обязательном приложении к
договору документов, указанных в п. 1 ст. 561 ГК РФ.
ГК РФ подробно регламентирован
договор аренды здания или сооружения. Договор аренды здания или сооружения -
разновидность договора аренды отдельных видов имущества. Объектом этого договора
является аренда недвижимого имущества - здания или сооружения. К арендуемым
сооружениям относятся гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения
транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи,
навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые
узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие
характер недвижимости.
Договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации
не подлежит и считается заключенным по общим правилам ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК
РФ. Как было указано выше, в информационном письме Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 отмечается, что ст. 1 Закона о
государственной регистрации прав относит жилые и нежилые помещения к недвижимому
имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной
государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. А в
соответствии с абз. 2 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав
помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий
и сооружений. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости,
отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним
связанным, а в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной
регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны
применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Поэтому договор аренды нежилых
помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.
1 ст. 433 ГК РФ.
Обязательным приложением к
договору аренды являются поэтажные планы здания, сооружения, на которых
обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план
земельного участка, участка недр с указанием кадастрового номера, который сам по
себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при
осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации).
Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как
регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав
арендодателя правами третьих лиц. Государственная регистрация договора аренды
возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на
объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином
государственном реестре прав. Регистрация проводится не позднее месячного срока
со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством
о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная
регистрационная надпись.
Несоблюдение предусмотренной ГК РФ формы договора аренды здания или сооружения
ведет к признанию такого договора ничтожным.
Существенным условием договора аренды является также размер арендной платы
здания или сооружение, отсутствие которого не позволяет считать договор
заключенным. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но
только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или
регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то
государственными органами (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Арендная плата должна
учитывать технические характеристики здания (помещения), названные в техническом
паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды,
износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная
зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство
коммерческого использования и т.п.). Арендная плата дифференцируется в
зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений)
по их назначению. Плата за аренду здания или сооружения должна включать в себя и
плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или
договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и
отдельная плата за землю.
Важно отметить, что ГК РФ
дополнительно урегулированы: отношения аренды земельных участков (п. 2 ст. 607
ГК РФ); максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений (п. 3 ст. 610
ГК РФ); минимальный срок пересмотра размера арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ);
запрет на уменьшение арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ); возмещение стоимости
неотделимых улучшений арендованных зданий и сооружений, произведенных
арендатором без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ); основание запрета
выкупа арендованного здания и сооружения (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Указанные нормы,
в основном, диспозитивны.
Таким образом, арендные
отношения могут быть дополнительно урегулированы в договоре, поскольку нормы
закона диспозитивны.
Приведем пример договора
аренды здания.
Договор аренды
здания
Перевод
жилого помещения в нежилое
Доп.см
Перепланировка квартиры
Реформирование экономики России выявило высокий интерес участников
гражданского оборота к нежилым помещениям, выполняющим в инфраструктуре
экономики важные и многообразные функции. В связи с этим появляется большое
количество желающих купить жилое помещение, чаще в центре города, а затем
осуществить его перевод в нежилое. Несомненно, риэлторы должны стать
квалифицированными помощниками в данном процессе.
Перевод жилого помещения в
нежилое и наоборот - это перемена целевого назначения помещения. Перевод
пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного
и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается - это общее правило,
т.к. они должны использоваться по назначению, а именно, в соответствии со ст. 17
ЖК РФ, для проживания граждан. Но могут быть исключения: когда ситуация отвечает
требованиям статей о возможности перемены статуса такого помещения. Основания,
позволяющие изменить целевое назначение жилья, установлены гл. 3 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в
нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий ЖК РФ и
ГК РФ.
Условия, при которых перевод
жилого помещения в нежилое не допускается, следующие:
1) если доступ к переводимому
помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым
помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к
данному помещению;
2) если переводимое помещение
является частью жилого помещения либо используется собственником данного
помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
3) если право собственности на
переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в
многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если
такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого
этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в
нежилое помещение, не являются жилыми. Также перевод нежилого помещения в жилое
помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным
требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения
установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение
обременено правами каких-либо лиц.
ЖК РФ устанавливает общий
порядок обращения за решением вопроса о допустимости перевода жилого помещения в
нежилое и нежилого помещения в жилое. Перевод осуществляется органом местного
самоуправления. Для этого необходимо предоставить:
1) заявление о переводе
помещения;
2) правоустанавливающие
документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в
нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения
с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является
жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в
котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и
оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки
переводимого помещения (если последние необходимы).
Данный перечень является
исчерпывающим, т.е. орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать
представления других документов, кроме указанных выше.
Решение о переводе или об
отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения
соответствующего заявления и иных представленных документов органом,
осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня
представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод
помещений, не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия решения о
переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по
адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие
соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются
Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений,
информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному
помещению.
ЖК РФ установлен исчерпывающий
перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение
или нежилого помещения в жилое:
1) непредставление
определенных ЖК РФ документов;
2) представление документов в
ненадлежащий орган;
3) несоблюдение
предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения;
4) несоответствие проекта
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям
законодательства.
Решение об отказе в переводе
помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные
нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется
заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения,
и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
В таких случаях нужно
руководствоваться положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ или
гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ в зависимости от
подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в
условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять
незаконное решение об отказе в переводе помещения.
