АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

  

Справочник риэлтора

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006 г. 

Глава 1. Право граждан на жилище. Законодательство РФ, регулирующее рынок недвижимости

Глава 2. Гарантии риэлторской деятельности

2.1.  Правовые основы риэлторской деятельности
2.2.  Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлторских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации
2.3.  Российская Гильдия Риэлторов: деятельность и структура
2.4.  Страхование ответственности риэлтора
2.5.  Лицензирование риэлторской деятельности  

Глава 3. Основные положения российского гражданского законодательства по вопросам осуществления операций с недвижимостью в жилищной сфере

3.1.  Рынок первичного и вторичного жилья, технология проведения сделок
3.2.  Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества
3.3.  Отдельные виды обязательств: мена; дарение; рента и пожизненное содержание с иждивением; аренда; наем жилого помещения
3.4.  Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве
3.5.  Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома
3.6.  Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам
3.7.  Реализация квартир по договорам комиссии и поручения
3.8.  Земельное законодательство, сделки с земельными участками и порядок их регистрации
3.9.  Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости
3.10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи
3.11. Ипотека, ипотечное жилищное кредитование
3.12. Жилье в собственности предприятия
3.13. Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект
3.14. Приватизация жилья
3.15. Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений

Глава 4. Договорные основы риэлторской деятельности

4.1.  Предоставление риэлторских услуг. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риэлторских услуг
4.2.  Участие в исполнении договора с потребителем риэлторских услуг двух и более риэлторов. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору
4.3.  Права и обязанности потребителя риэлторских услуг
4.4.  Оказание услуг по подбору объектов недвижимости для физических лиц

Глава 5. Информационное обеспечение деятельности риэлторов

Глава 6. Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности

6.1.  Применение риэлторскими организациями бланков строгой отчетности
6.2.  Риэлторские схемы ухода от налогов
6.3.  Начисление заработной платы, в случае если учредитель и директор - одно лицо










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

4.1. Предоставление риэлторских услуг. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риэлторских услуг авеню,av-ue.ru. Справочник риэлтора.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Справочник риэлтора. (Дубровская И.А., Соснаускене О.И.)
                                       >>  Риэлтерские технологии"
   

4.1. Предоставление риэлторских услуг. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риэлторских услуг

  Участниками риэлторской деятельности выступают:

 1) юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества;

 2) потребители их услуг (клиенты)

 К агентствам, осуществляющим риэлторскую деятельность, в настоящее время нет требований относительно их регистрации, не нужно получать ни лицензию, ни сертификат, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей.

 Как правило, в каждой риэлторской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости. Можно выделить примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:

 1) осуществлять любые операции на рынке недвижимости в соответствии с законодательством с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;

 2) получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;

 3) изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;

 4) регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивные договоры между собственниками и агентством;

 5) осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;

 6) организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;

 7) оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;

 8) согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;

 9) в ходе подготовки и совершения сделки представлять права и законные интересы всех сторон по договору;

 10) обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;

 11) информировать клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;

 12) организовывать подписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;

 13) содействовать своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

 14) представлять интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;

 15) составлять установленную отчетность о выполняемой работе.

 16) рекламировать свою деятельность;

 17) получать от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке;

 18) запрашивать и получать в разумно необходимый срок в государственных органах и иных организациях (в органах опеки и попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, в жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, в налоговых органах, в психоневрологических диспансерах и др.) информационные справки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.

 Закон о риэлторской деятельности до сих пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлторской фирмой, не закреплен. Таким образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.

 Как было указано выше, к риэлторским услугам можно отнести:

 1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

 2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

 3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

 4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

 5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

 6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

 7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

 8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

 Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.

 Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя, либо продажей (передачей в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

 Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:

 1) приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;

 2) приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;

 3) приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;

 4) передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;

 5) при исполнении договора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;

 6) проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.

 Выполнение риэлтором этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний об этом в договоре, заключаемом им с потребителем.

 Приобретение риэлтором в собственность потребителя спорного недвижимого имущества либо имущества, юридическая возможность использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии иного прямого письменного согласия потребителя.

 Своевременность предоставления риэлтором потребителю услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения риэлтором принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.

 Каждый вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между фирмой и клиентом.

 Предоставление риэлтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

 Риэлторские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 "Понятие, виды и форма сделок" гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлторских услуг должны совершаться в письменной форме.

 Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлторских услуг (осуществление отдельных видов риэлторской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

 В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.

 

 Агентский договор

 

 Агентская деятельность риэлтора осуществляется на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В агентском договоре исполнитель - агент обязуется по поручению и за счет принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). В международной практике широко известна такая разновидность агентского договора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент-риэлтор). По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Если сделка совершена агентом от своего имени, в качестве стороны в этой сделке выступает сам агент с последующей передачей прав и обязанностей принципалу. Если сделка совершена агентом от имени принципала, стороной сделки является принципал, которому с самого начала принадлежат права и обязанности.

 Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг. Агентский договор является договором на оказание услуг, а само агентирование представляет собой деятельность по оказанию услуг агентом принципалу.

 Клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риэлторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риэлторской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риэлторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

 Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риэлторская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.

 Если агент (риэлторская фирма) по данному договору действует от собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных с третьими лицами (в интересах клиента), причем и в том случае, когда эти лица знали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента, либо даже сам принципал (клиент, в интересах которого риэлторская фирма совершает сделку) вступил с третьим лицом - контрагентом по сделке (он также является клиентом риэлторской фирмы) в непосредственные отношения по ее исполнению. Лишь после заключения сделки агент (риэлторская фирма) должен будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Такой подход характерен для договора комиссии (абз. 2 п. 1 ст. 1005 и абз. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). Поэтому ст. 1011 ГК РФ позволяет применять к указанным отношениям правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным правилам закона об агентском договоре или существу этого договора.

 Если же риэлторская фирма по условиям заключенного с принципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риэлторской фирмой) с третьими лицами сделкам возникают сразу непосредственно у принципала (клиента), минуя риэлторскую фирму. Такой подход характерен для договора поручения (абз. 3 п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971 ГК РФ). В соответствии со ст. 1011 ГК РФ здесь следует использовать общие нормы о данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений.

 Таким образом, в основном по агентскому договору оказываются юридические услуги, но агентский договор отличается от договоров поручения и комиссии тем, что если названные договоры опосредуют предоставление только юридических услуг, то агентский договор имеет более широкую сферу применения. Особенностью агентского договора является также то, что он, как правило, может действовать как договор постоянный или длительный.

 Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующим этим сделкам. Например, заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.

 Полномочия агента могут быть определены договором конкретно, путем перечисления поручаемых ему действий либо в общем виде с передачей агенту всех необходимых полномочий на совершение сделок от имени принципала. Агентский договор может предусматривать возложение на риэлтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить и (или) исполнить одну или несколько сделок с ним. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора обязательства осуществить определенные юридические и (или) иные действия не в отношении недвижимого имущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала), при условии что такие действия связаны с приобретением или отчуждением принципалом, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества

 Агентский договор предполагает возможность заключения агентом субагентского договора с возложением исполнения обязательств по этому договору на третье лицо, если только такая возможность прямо не исключена соглашением его участников. Таким образом, если в договоре на оказание риэлторских услуг исключена возможность заключения субагентского договора между агентом (риэлторской фирмой) и третьим лицом (другая риэлторская фирма), то у риэлторской фирмы, обязавшей себя по первоначальному агентскому договору, отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риэлторской фирме.

 Агентский договор является консенсуальной сделкой, это всегда возмездный договор. К его существенным условиям относится определение объема полномочий, которыми принципал наделяет своего агента. В соответствии с п. 3 ст. 1005 ГК РФ агентский договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока его действия. Таким образом, срок, а также и размер вознаграждения в данном договоре не относятся к числу существенных условий.

 Это новый вид договоров в российском законодательстве. Предусмотрено, что законом могут быть урегулированы особенности отдельных его видов.

 

 Договор поручения

 

 Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. Под договором поручения понимается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности из которых возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

 Договор поручения, заключаемый риэлтором с клиентом, предусматривает возложение на него обязательства осуществить от имени и за счет клиента (доверителя) в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

 В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риэлторская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Таким образом, договор поручения есть договор о представительстве, осуществляемом одним лицом от имени другого. Поэтому правила, относящиеся к договору поручения, содержащиеся в гл. 49 ГК РФ, должны применяться в совокупности с правилами, относящимися к институту представительства (гл. 10 ГК РФ).

 Значение договора поручения весьма велико. Он позволяет любому лицу, которое не имеет возможности вести свои дела лично, выступать в гражданском обороте через своего представителя-поверенного. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риэлтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента). Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риэлторской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий. Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется разместить объявление в местных средствах массовой информации, зарегистрировать эту сделку. Для клиента данная услуга удобна тем, что риэлтор обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями клиента. В свою очередь эти указания должны быть выполнимыми и законными.

 В соответствии со ст. 973 ГК РФ поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный (риэлтор) не мог предварительно запросить доверителя (клиента) либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Во всяком случае, риэлтор обязан уведомить своего клиента о допущенных отступлениях, как только это уведомление стало возможным.

 Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических действий, которые поверенный должен совершить от имени доверителя. Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного (риэлтора):

 1) лично исполнять данное ему поручение;

 2) сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

 3) передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

 4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

 В свою очередь клиент обязан:

 1) выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения;

 2) возмещать поверенному понесенные издержки;

 3) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;

 4) без промедления принять от риэлтора все исполненное им в соответствии с договором поручения;

 5) уплатить риэлтору вознаграждение.

 Несмотря на общее правило о том, что поверенный (риэлтор) обязан лично исполнить все по договору поручения, риэлтор в том случае, когда это полномочие предоставлено ему договором, вправе совершить передоверие. У клиента в таком случае есть право отвести заместителя, избранного риэлтором. Однако если возможный заместитель поверенного поименован в договоре поручения, риэлтор не отвечает ни за его выбор, ни за ведение им дел.

 Глава 49 ГК РФ не устанавливает специальных правил относительно формы данного договора. Следовательно, на него распространяются общие правила о форме сделок.

 Поскольку этот договор связан с осуществлением одной из сторон предпринимательской деятельности, он предполагается возмездным, и доверитель по нему обязан уплатить поверенному вознаграждение, кроме случая, когда самим договором предусмотрено иное.

 Срок для данного договора не является существенным условием, как и размер вознаграждения.

 

 Договор комиссии

 

 Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, риэлтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. В данном случае природа этих услуг не изменится, риэлторская фирма не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента. Общим для договоров комиссии и поручения является то, что и поверенный, и комиссионер выполняют юридические действия по поручению и за счет другой стороны, т.е. доверителя или комитента. Вместе с тем между этими договорами имеются и существенные различия. Основное различие состоит в том, что предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно совершение сделок, комиссионер, совершая сделки, действует от собственного имени и приобретает права и обязанности по сделке с последующей передачей их комитенту.

 Оказание услуг комиссии и их оформление договором комиссии - один из самых часто встречающихся способов оформления посреднических отношений.

 Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГК РФ следует, что по договору комиссии риэлтор обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента.

 По сделке, совершенной комиссионером (риэлтором) с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер (риэлтор), хотя комитент (клиент) и был бы назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

 Сторонами правоотношений по оказанию услуг комиссии выступают комитент (клиент риэлторской фирмы) и комиссионер (риэлтор).

 Содержанием услуг, предоставляемых риэлторской фирмой по договору комиссии, является оказание риэлтором услуг по совершению сделок в интересах и по поручению клиента.

 В большинстве случаев сделками, которые поручаются заключить посреднику, являются договоры купли-продажи недвижимого имущества. Но это вовсе не означает, что заключение комиссионером иных сделок законом запрещено. Закон не запрещает заключать посредством договора комиссии любые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим гражданским законодательством, за исключением сделок, носящих личный характер.

 Применительно к этому интересным представляется вопрос о возможности заключения риэлтором от своего имени, но в интересах и за счет клиента ряда сделок различного вида, например соглашений об уступке прав требования. На практике возможны примеры, когда клиент посредством заключения договора комиссии с риэлторской фирмой воспользуется посредническими услугами риэлторской фирмы по приобретению доли инвестирования в строительстве жилого дома. Однако посредник может от своего имени заключить далеко не каждую сделку, т.к. не каждая сделка позволяет участие в ней лица, действующего в качестве посредника, т.е. от своего имени, но в чужих интересах. Поэтому можно отметить что брокерские услуги (комиссии) риэлторской фирмы могут быть применены клиентом лишь в случае, когда клиенту необходимо продать или купить квартиру. В остальных случаях пользоваться брокерскими услугами риэлторской фирмы нецелесообразно для клиента.

 Договор комиссии всегда является возмездным договором. Действует своего рода законодательно установленная презумпция его возмездности, т.е. комитент (клиент) в любом случае должен уплатить комиссионеру (риэлтору) причитающееся последнему вознаграждение. Согласно п. 1 ст. 991 ГК РФ комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае если комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом, также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии. Следовательно, стороны договора комиссии вправе договориться об обычном вознаграждении либо предусмотреть, помимо обычного вознаграждения, еще и дополнительное тогда, когда комиссионер ручается за исполнение сделки третьим лицом, т.к., по общему правилу, комиссионер (риэлтор) не отвечает перед комитентом (клиентом) за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной за счет комитента (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Принимая на себя дополнительную обязанность, комиссионер тем самым возлагает на себя дополнительную ответственность, за что и получает специальное поощрение. При этом следует иметь в виду, что комиссионер (риэлтор), принимая на себя это обязательство, отвечает только за исполнение третьим лицом сделки, заключенной последним с комиссионером, но не за недействительность таковой

 Необходимо отметить положение, предусмотренное ст. 992 ГК РФ, почти никогда не соблюдаемое риэлторами на практике: в случае, когда риэлтор по договору комиссии совершит сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны клиентом, дополнительная выгода делится между клиентом и риэлтором поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В действительности стороны активно пользуются таким "способом определения вознаграждения комиссионера", указывая в договорах комиссии денежную сумму, которую комиссионер обязан уплатить комитенту за переданный на реализацию и реализованный товар, предполагая, что если комиссионеру удастся продать такой товар по более высокой цене, выгоду посредник оставит себе в качестве вознаграждения.

 Помимо выплаты комиссионного вознаграждения, дополнительного вознаграждения, а в определенных случаях - и дополнительной выгоды, комитент в соответствии со ст. 1001 ГК РФ (клиент) обязан возместить комиссионеру (риэлтору) израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Такое положение обусловлено сущностью самого договора комиссии, который чаще всего опосредует отношения торгового представительства. Если риэлтор не исполнил комиссионное поручение по причинам, зависящим от клиента (например, клиенту нужно оказать услуги по продаже квартиры, на которую по вине клиента впоследствии был наложен арест), риэлтор сохраняет право на комиссионное вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п. 2 ст. 991 ГК РФ).

 Основной обязанностью риэлтора является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях в соответствии с указаниями клиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГК РФ).

 Риэлтор вправе отступить от указаний клиента, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах клиента и риэлтор не мог предварительно запросить клиента либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риэлтор в таком случае обязан при первой возможности уведомить клиента о допущенных отступлениях. В отношении риэлтора, действующего в качестве предпринимателя, имеется особое правило, согласно которому риэлтору может быть предоставлено клиентом право отступать от его указаний без предварительного запроса. В этом случае риэлтор обязан в разумный срок уведомить клиента о допущенных отступлениях, но договором комиссии может быть предусмотрено право риэлтора не уведомлять клиента о состоявшихся отступлениях от указаний.

 Если договор комиссии направлен на продажу имущества комитента и комиссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с комитентом (клиентом), то посредник (риэлтор) обязан возместить комитенту (клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки. В случае когда риэлтор был обязан предварительно запросить клиента о возможности продажи имущества по меньшей цене, риэлтор должен также доказать, что он не имел возможности получить предварительно согласие клиента на отступление от его указаний. Возмещение разницы в цене является для риэлтора своеобразным наказанием за ненадлежащее исполнение договора комиссии. Поэтому, оформляя свои правоотношения с риэлторской фирмой через договор комиссии, клиенту важно предусмотреть в договоре то, что риэлтор обязан уведомить клиента и только с согласия клиента совершать отступления от указаний клиента.

 Если риэлтор купил имущество по цене выше, чем согласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, обязан заявить об этом риэлтору в разумный срок по получении от него извещения о заключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признается принятой клиентом. Если риэлтор сообщил, что принимает разницу в цене на свой счет, клиент не вправе отказаться от заключенной для него сделки.

 Важной обязанностью риэлтора, направленной на защиту прав клиента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника (риэлтора), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера по представлению комитенту отчета. Однако положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены или отменены договором между сторонами. Если учесть, что комиссионными услугами пользуются, как правило, для заключения какой-либо одной сделки по покупке или продаже недвижимости, то применительно к риэлторской фирме нет необходимости обязывать риэлтора составлять для клиента отчет. Предусматривать в договоре оказания риэлторских услуг (комиссии) обязанность риэлтора в составлении отчета будет для клиента наиболее полезно в случае, когда по договору комиссии необходимо оказать услуги по купле-продаже нескольких объектов недвижимости.

 Комиссионер (риэлтор), по общему правилу, имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишен такого права. В случае заключения договора субкомиссии комиссионер остается ответственным за действия субкомиссионера (другого риэлтора) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед клиентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договор субкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента. До прекращения действия договора комиссии комитент не вправе без согласия комиссионера вступать в непосредственные отношения с субкомиссионером, если иное не предусмотрено договором комиссии

 В свою очередь, в обязанности клиента, кроме урегулирования имущественных вопросов с риэлтором, входит принятие исполненного последним по договору комиссии. В частности, комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, осмотреть имущество, приобретенное для него риэлтором, и известить последнего без промедления об обнаруженных в этом имуществе недостатках, а также освободить риэлтора от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.

 Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, клиент должен уведомить риэлтора о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если только более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. В этом случае клиент обязан выплатить риэлтору вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также возместить риэлтору понесенные им до прекращения договора расходы. В случае отмены поручения клиент обязан в срок, установленный договором комиссии (а если такой срок не установлен, то незамедлительно), распорядиться своим находящимся в ведении риэлтора имуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риэлтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене.

 По общему правилу, риэлтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, то комиссионер (риэлтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором, после чего комиссионер (риэлтор) обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что касается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риэлтора имуществом, т.е. сделать это в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе риэлтора исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. Если он не выполнил эту обязанность, комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по возможно более выгодной для комитента цене. Обычно риэлтор, отказавшийся от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов. Однако договором комиссии стороны вправе предусмотреть иное.

 

 Дилерская деятельность риэлтора

 

 Риэлтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риэлтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи)

 Дилерской деятельностью занимаются достаточно крупные фирмы, т.к. эта деятельность требует больших капиталовложений. В процессе дилерской деятельности риэлторские фирмы заключают договоры купли-продажи объектов недвижимости, их аренды. Сначала агентства скупают недвижимое имущество, затем они могут его либо продавать по более высокой цене, либо сдавать в аренду. Наиболее распространены случаи, когда риэлторские фирмы "покупают" по договорам уступки права требования долю (определенную площадь) в строящемся жилом доме с целью последующей продажи этих квартир или сдачи их в аренду.

 Оказывая дилерские услуги, риэлторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риэлторских услуг, договоры комиссии, агентирования или поручения. Правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды. Заключение договоров риэлторами с целью приобретения имущества в интересах агентства также относится к услугам риэлторской фирмы.

 

 ***

 

 Риэлторы могут оказывать и посреднические услуги. Посреднической риэлторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риэлтор не является

 В данном случае риэлторская фирма не заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент не нуждается в посреднических услугах риэлторской фирмы по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в приискании будущих возможных клиентов, сообщении ему сведений о приблизительной стоимости недвижимого имущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости на определенной территории.

 Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риэлтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

 1) услуг по информационному обеспечению участников сделок (предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);

 2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;

 3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

 Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи (передачи в возмездное пользование) признается риэлторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества.

 Осуществление риэлтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риэлторской деятельностью и осуществляется им в соответствии с требованиями законодательства РФ.

 Последующую деятельность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного (реконструированного) недвижимого имущества, находящегося в его собственности или в собственности третьего лица, также можно отнести к услугам риэлторской деятельности.

 Деятельность риэлтора по созданию с целью последующей продажи (передачи в возмездное пользование) нового объекта недвижимого имущества путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (объектов), в частности расселение нанимателей из квартир коммунального типа, перевод помещений в жилом и нежилом фондах, изменение правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т.п., также можно отнести к услугам риэлторской деятельности.

 Деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом признается риэлторской лишь в части осуществления доверительным управляющим - риэлтором определенных действий (деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в пользование; деятельность риэлтора в качестве брокера или дилера; деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного).

 Подводя итог вышесказанному, можно выделить существенные условия, которые должны быть включены в любой из договоров оказания риэлторских услуг.

 В договоре, прежде всего, необходимо указать дату его заключения, наименование сторон (полностью, без сокращений), адрес сторон. Адрес указывается в зависимости от места регистрации: если это юридическое лицо, то место его регистрации; если это гражданин или индивидуальный предприниматель, то это, как правило, место его регистрации по месту жительства. Договор может содержать номера телефонов и факсов, адрес электронной почты. Почтовый индекс также следует указать в адресе.

 Существенным условием договора является его предмет (конкретное описание услуг, которое должен оказать риэлтор). Договор, заключаемый риэлтором с потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтора с третьими лицами. В договор об оказании риэлторских услуг может входить текст доверенности; доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риэлторских услуг. Сама доверенность, в отличие от договора, не порождает прав и обязанностей сторон. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, которые оказывает риэлторская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрацию сделок. Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько видов доверенностей. В ходе оказания риэлторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риэлторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.

 Договор является недействительным, если сторонами в договор включены условия, в соответствии с которым риэлтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных средств потребителя.

 Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения, уплачиваемого риэлтору за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст. 781 ГК РФ).

 В случае участия в исполнении договора с потребителем двух или более риэлторов обязательные сведения и условия подлежат включению в договор в отношении каждого из участвующих в договоре риэлторов. В противном случае договор подлежит признанию недействительным в части, относящейся к взаимным правам и обязанностям потребителя и соответствующего риэлтора.

 В договоре возможно предусмотреть переход риска случайной гибели имущества. Если этого не сделать, то в случае, когда переданная риэлторской фирме квартира (для заключения договора социального найма) пострадает (пожар), все убытки будет нести клиент риэлторской фирмы как собственник этой квартиры. А в договоре можно изменить это положение гражданского законодательства и возложить риск случайной гибели имущества клиента на риэлторскую фирму. В связи с этим можно предусмотреть в договоре обязанность риэлтора застраховать имущество клиента (за счет клиента).

 В договоре можно предусмотреть условия о сроке действия договора. Это делается в том случае, когда клиенту необходимо установить определенный срок на исполнение договора.

 Желательно предусмотреть в договоре и ответственность сторон. В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.

 

 

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker