Главная "Авеню" >>
Электронная библиотека >>
Справочник риэлтора. (Дубровская И.А., Соснаускене О.И.)
>>
Риэлтерские технологии"
Глава 5.
Информационное обеспечение деятельности риэлторов
Риэлторские фирмы осуществляют
свою деятельность в условиях недостаточного правового регулирования данной
деятельности. Риэлторы используют в своей работе всевозможные справочные
материалы, гражданское законодательство РФ. В современных условиях необходимо
создание единого информационного пространства.
Единое информационное
пространство предполагает единую систему справочников, классификаторов,
кодификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам
и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам
распределенных баз данных.
Единое информационное
пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и
представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических
лиц.
Одним из важнейших
законодательных актов в системе федерального информационного права России
является Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации,
информатизации и защите информации". В Законе даны основные понятия, которыми
оперируют в данной сфере.
Владелец информационных
ресурсов, информационных систем, технологий и средств их обеспечения - субъект,
осуществляющий владение и пользование указанными объектами и реализующий
полномочия распоряжения в пределах, установленных Законом.
Информатизация -
организационный социально-экономический и научно-технический процесс создания
оптимальных условий для удовлетворения информационных потребностей и реализации
прав граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления,
организаций, общественных объединений на основе формирования и использования
информационных ресурсов.
Информационная система - организационно упорядоченная совокупность документов (массивов документов) и
информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы.
Информационные процессы - процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска и распространения
информации.
Информационные ресурсы - отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы
документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах).
Государственные информационные ресурсы в зависимости от сфер ведения подразделяются на три группы:
1) федеральные информационные ресурсы;
2) информационные ресурсы совместного ведения;
3) информационные ресурсы субъектов РФ.
Сферы ведения РФ, субъектов РФ и совместного ведения определены в ст. 71-73 Конституции РФ.
Формирование государственных информационных ресурсов осуществляется благодаря предоставлению документальной
информации гражданами, органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями. Перечни
предоставляемой в обязательном порядке документальной информации определяются Правительством РФ. Непосредственно формирование государственных информационных
ресурсов осуществляют:
1) федеральные государственные органы;
2) органы государственной власти субъектов РФ.
Перечень федеральных государственных органов, ответственных за формирование и порядок их
использования, определяется Правительством РФ.
Перечень органов государственной власти субъектов РФ, порядок государственного учета и их
использования определяются главой администрации субъекта РФ.
Информация - сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их
представления.
Конфиденциальная информация - документированная информация, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательством РФ.
Пользователь (потребитель) информации - субъект, обращающийся к информационной системе или посреднику за
получением необходимой ему информации и пользующийся ею.
Средства обеспечения автоматизированных информационных систем и их технологий - программные,
технические, лингвистические, правовые, организационные средства (программы для электронных вычислительных машин; средства вычислительной техники и связи;
словари, тезаурусы и классификаторы; инструкции и методики; положения, уставы, должностные инструкции; схемы и их описания, другая эксплуатационная и
сопроводительная документация), используемые или создаваемые при проектировании информационных систем и обеспечивающие их эксплуатацию.
Государственные информационные
ресурсы открыты для любого пользователя, каждый из пользователей: физическое
лицо, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации
- имеет равное право доступа к ним. Доступ к государственным информационным
ресурсам обеспечивают федеральные органы государственной власти, органы
государственной власти субъектов Федерации в соответствии с их компетенцией.
Необходимо отметить, пользователям предоставлено право доступа, следовательно,
на государственные органы возложена обязанность обеспечения доступа к
информации. Как правило, заинтересованные лица делают запросы в государственные
учреждения, которые владеют информационными ресурсами. При этом в запросах они
не должны указывать, для чего им нужна запрашиваемая информация. Однако следует
иметь в виду, что некоторая информация, находящаяся в государственных
информационных ресурсах, может быть информацией с ограниченным доступом, т.е.
либо являться конфиденциальной информацией, либо относиться к государственной
тайне. Доступ к этим сведениям ограничен.
Правовые основы обмена
информации в настоящее время определяются следующими нормативными актами:
1) Конституция РФ, принята 12
декабря 1993 г.;
2) Федеральный закон от 20
февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации";
3) Закон РФ от 9 июля 1993 г.
N 5351-I "Об авторском праве и смежных правах";
4) Порядок установления платы
за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и использования полученных средств (утв. Минфином России 21 октября
1996 г. N 90, Госкомимуществом РФ 28 октября 1996 г. N АР-18/7572, Роскомземом
21 октября 1996 г. N 2);
5) Указом Президента РФ N 188
от 6 марта 1997 г. "Об утверждении перечня сведений конфиденциального
характера";
7) Законом о государственной
регистрации прав.
К числу сведений,
предоставляемых риэлторам по их запросам должностными лицами органов
исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, относятся:
1) сведения о недвижимом
имуществе и его характеристиках, находящемся в государственной собственности
субъектов РФ, в собственности муниципальных образований;
2) сведения о недвижимом
имуществе и его характеристиках, находящемся в собственности юридических и
физических лиц;
3) сведения о юридических
лицах и персональные сведения о гражданах.
Предоставление риэлторам любых
из указанных выше сведений осуществляется исключительно при соблюдении условий
такого предоставления.
Основанием предоставления
риэлтору указанных сведений является его письменный запрос. В случае направления
запроса риэлтором, являющимся юридическим лицом, в запросе должен быть точно
поименован тот его штатный работник, который уполномочен руководителем
организации-риэлтора на получение указанной информации.
Органы исполнительной власти
субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за
предоставление риэлторам запрашиваемой ими информации.
Сведения о недвижимом
имуществе, находящемся в государственной собственности субъектов РФ,
собственности муниципальных образований, и его характеристиках предоставляются
по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в
ведущийся органами по управлению государственным (муниципальным) имуществом
реестр недвижимого имущества и не относятся к числу режимных объектов,
разглашение информации о которых запрещено законодательством.
Предоставление риэлторам
информации о государственном (муниципальном) недвижимом имуществе сверх объема
сведений, включенных в соответствующий реестр, не допускается.
Сведения о недвижимом
имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, и их
характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что
соответствующие объекты включены в ведущийся уполномоченным на это органом
реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или находятся в иной базе
данных с открытым доступом и не относятся к числу режимных объектов, разглашение
информации о которых запрещено законодательством.
Сведения об эксплуатационных
характеристиках указанных объектов предоставляются риэлторам также органами
жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию
объектов жилого и нежилого фондов.
Предоставление риэлторам
информации о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и
физических лиц, сверх объема сведений, включенных в реестр прав на недвижимое
имущество, земельный кадастр или иную базу данных с открытым доступом, не
допускается.
Предоставление риэлторам
сведений о юридических лицах осуществляется органами государственной регистрации
юридических лиц в объеме сведений, включенных в ведущийся ими реестр.
Предоставление риэлторам
персональных сведений о гражданах осуществляется:
1) органами внутренних дел - в
объеме сведений о фактах прописки (регистрации) граждан по адресам их места
жительства;
2) органами
жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию
объектов жилого и нежилого фондов, - в объеме сведений, включаемых в ведущиеся
указанными органами домовые книги;
3) органами социального
обеспечения - в объеме сведений, необходимых для установления характера и
содержания прав на недвижимое имущество лиц, относящихся к особым категориям
граждан (несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном
порядке ограниченного или полностью недееспособными, инвалидов, пенсионеров);
4) органами регистрации актов
гражданского состояния - в объеме сведений, включаемых в журналы регистрации
актов гражданского состояния;
5) специализированными
лечебными учреждениями - о фактах состояния граждан на их учете.
Государственные информационные
ресурсы, которые в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона РФ "Об информации,
информатизации и защите информации" делятся на федеральные информационные
ресурсы; информационные ресурсы, находящееся в совместном ведении РФ и субъектов
РФ; информационные ресурсы субъектов РФ являются открытыми и общедоступными,
т.е. любой может ознакомиться с документами, входящими в состав государственных
информационных ресурсов. Этот принцип отражается и в положениях других законов.
Так, в п. 1 ст. 6 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"
предусмотрено, что сведения, содержащиеся в государственном реестре, являются
открытыми и общедоступными, за исключением паспортных данных физических лиц и их
ИНН.
Принцип открытости не
распространяется на документы, отнесенные законом к категории ограниченного
доступа. В настоящее время наметилась тенденция ослабления защиты частного
интереса в связи с усилением криминальной обстановки. В законодательстве ряда
стран, регулирующих отношения по ознакомлению с официальными документами,
установлен приоритет защиты общественного интереса перед интересом частным
*(19).
Документы с ограниченным
доступом законодатель делит на два вида:
1) документы, содержащие
сведения, отнесенные к государственной тайне;
2) документы, содержащие
конфиденциальные сведения.
Государственная тайна - защищаемые государством сведения в области его военной,
внешней, экономической, разведывательной, контрразведывательной и
оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб
безопасности Российской Федерации (ст. 2 Закона РФ от 21 июля 1993 г. N 5485-I
"О государственной тайне").
Степень секретности сведений,
составляющих государственную тайну, должна соответствовать степени тяжести
ущерба, который может быть нанесен безопасности РФ вследствие распространения
сведений. Законом о государственной тайне устанавливается три степени
секретности сведений, составляющих государственную тайну, и соответствующие этим
степеням грифы секретности для носителей указанных сведений: "особой важности",
"совершенно секретно", "секретно". Отнесение сведений, составляющих
государственную тайну, к различным степеням секретности должно осуществляться в
соответствии с Правилами отнесения сведений, составляющих государственную тайну,
к различным степеням секретности, утв. постановлением Правительства РФ от 4
сентября 1995 г. N 870. Отнесение сведений к государственной тайне
осуществляется руководителями органов государственной власти в соответствии с
Перечнем должностных лиц, наделенных полномочиями по отнесению сведений к
государственной тайне, утверждаемых Президентом РФ.
К сведениям особой важности
следует относить сведения в области военной, внешнеполитической, экономической,
национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и
оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб
интересам РФ в одной или нескольких из перечисленных областей (п. 3 Правил).
К совершенно секретным
сведениям следует относить сведения в области военной, внешнеполитической,
экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной
и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб
интересам министерства, ведомства или отрасли экономики РФ в одной или
нескольких из перечисленных областей.
К секретным сведениям следует
относить все остальные сведения из числа сведений, составляющих государственную
тайну. Ущербом безопасности РФ в этом случае считается ущерб, нанесенный
интересам предприятия, учреждения или организации в военной, внешнеполитической,
экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной
и оперативно-розыскной деятельности.
Обоснование необходимости
отнесения сведений к государственной тайне возложено на органы государственной
власти, предприятия, учреждения и организации, которыми эти сведения получены.
К сведениям, составляющим
специально охраняемую тайну, относится конфиденциальная информация. Перечень
сведений конфиденциального характера определен в Указе Президента РФ от 6 марта
1997 г. N 188 "Об утверждении Перечня сведений конфиденциального характера",
согласно которому к таким сведениям относятся:
1) сведения о фактах, событиях
и обстоятельствах частной жизни гражданина, позволяющие идентифицировать его
личность (персональные данные);
2) ведения, составляющие тайну
следствия и судопроизводства;
3) служебные сведения, доступ
к которым ограничен органами государственной власти в соответствии с ГК РФ и
федеральными законами;
4) сведения, связанные с
коммерческой деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с ГК РФ и
федеральными законами (коммерческая тайна);
5) сведения, связанные с
профессиональной деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с
Конституцией РФ и федеральными законами.
К ним относятся медицинская,
нотариальная, адвокатская тайна, банковская тайна, тайна усыновления, семейная
тайна, тайна переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений,
телеграфных и иных сообщений, журналистская тайна и ряд других тайн. Все эти
тайны необходимы для обеспечения конфиденциальности частной жизни граждан, а
также для сохранения в тайне служебной и коммерческой информации. Сведения,
составляющие медицинскую тайну, определены в ст. 61 Основ законодательства
Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22 июля 1993 г. N 5487-1, а
также в ст. 9 Закона РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I "О психиатрической помощи и
гарантиях прав граждан при ее оказании". Предоставление таких сведений возможно
только с согласия пациента. Без согласия пациента предоставление информации
третьим лицам возможно:
1) в целях обследования и
лечения гражданина, не способного из-за своего состояния выразить свою волю;
2) при угрозе распространения
инфекционных заболеваний, массовых отравлений и поражений;
3) по запросу органов дознания
и следствия, прокурора и суда в связи с проведением расследования или судебных
разбирательств.
В соответствии со ст. 8
Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской деятельности и
адвокатуре в Российской Федерации" адвокатской тайной являются любые сведения,
связанные с оказанием адвокатом юридической помощи своему доверителю.
Согласно ст. 5 Основ
законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I сведения, которые
стали известны нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам,
работающим в нотариальной конторе, составляют нотариальную тайну и не подлежат
разглашению.
В соответствии со ст. 139 СК
РФ судьи, вынесшие решение об усыновлении ребенка, или должностные лица,
осуществляющие государственную регистрацию усыновления, а также лица, иным
образом осведомленные об усыновлении, обязаны сохранять тайну усыновления
ребенка под угрозой привлечения к ответственности.
Журналистская тайна
предусмотрена в ст. 41 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. N 2124-I "О средствах
массовой информации". Редакция не вправе разглашать в распространяемых
сообщениях и материалах сведения, предоставленные гражданином с условием
сохранения в тайне. Редакция обязана сохранять в тайне источник информации и не
вправе называть лицо, предоставившее сведения с условием неразглашения его
имени, за исключением случая, когда соответствующее требование поступило от суда
в связи с находящимся в его производстве делом.
Согласно ч. 2 ст. 12
Федерального закона от 12 августа 1995 г. N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной
деятельности" гарантируется сохранение в тайне имен лиц, внедренных в
организованные преступные группы, штатных негласных сотрудников органов,
осуществляющих оперативно-розыскную деятельность, а также лиц, оказывающих этим
органам содействие на конфиденциальной основе. Сведения об этих лицах могут быть
преданы гласности лишь с их письменного согласия и в случаях, предусмотренных
федеральными законами.
В соответствии со ст. 8
Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности"
аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны хранить тайну об
операциях аудируемых лиц и лиц, которым оказывались сопутствующие аудиту услуги.
Аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны обеспечивать
сохранность сведений и документов, получаемых и (или) составляемых ими при
осуществлении аудиторской деятельности, и не вправе передавать указанные
сведения и документы или их копии третьим лицам либо разглашать их без
письменного согласия организаций и (или) индивидуальных предпринимателей, в
отношении которых осуществлялся аудит и оказывались сопутствующие аудиту услуги,
за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом и другими федеральными
законами. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий
государственное регулирование аудиторской деятельности, и иные лица, получившие
доступ к сведениям, составляющим аудиторскую тайну, обязаны сохранять
конфиденциальность в отношении таких сведений.
Таким образом, предоставление
риэлтору сведений о фактах усыновления граждан не допускается вне зависимости от
характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие
сведения риэлтор. Предоставление риэлтору сведений о состоянии гражданина на
учете в специализированном лечебном учреждении допускается исключительно при
наличии мотивированного обоснования о необходимости получения риэлтором таких
сведений, письменного согласия проживающих с таким гражданином совершеннолетних
родственников и письменного разрешения вышестоящего по отношению к лечебному
учреждению органа здравоохранения. Предоставление риэлтору иных врачебных
сведений о гражданине, за исключением простого факта нахождения или отсутствия
его на учете в специализированном лечебном учреждении, не допускается вне
зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается
запрашивающий такие сведения риэлтор.
Должностные лица, виновные в
предоставлении риэлтору персональных сведений о гражданах, разглашение которых
не допускается, несут установленную законодательством РФ ответственность.
Разглашение риэлтором ставших
известными ему персональных сведений о гражданине, составляющих врачебную тайну
или тайну усыновления, является безусловным основанием для привлечения его к
ответственности.
В случае если
законодательством РФ установлено, что какие-либо из сведений, указанных выше, не
подлежат сообщению иначе, как на основании специально установленных таким
законом правил, применению подлежат эти специально установленные правила.
К числу органов,
осуществляющих исполнение запросов риэлторов о предоставлении им сведений,
относятся:
1) органы, осуществляющие в
установленном законодательством РФ порядке ведение Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных реестров недвижимого
имущества в соответствии с нормативными актами субъектов РФ, земельного кадастра
РФ;
2) органы
жилищно-коммунального хозяйства и организации, осуществляющие эксплуатацию
объектов жилого и нежилого фондов;
3) паспортные управления
(отделы, столы) управлений, отделов внутренних дел;
4) попечительские советы
(отделы) органов социального обеспечения;
5) государственные
регистрационные палаты субъектов РФ;
6) комитеты (управления,
отделы) по управлению государственным (муниципальным) имуществом;
7) органы регистрации актов
гражданского состояния;
8) специализированные лечебные
учреждения.
Недопустимо сокрытие
информации и объявления ее конфиденциальной иначе, как в силу предписания
федерального закона. Должностные лица не вправе отказывать риэлторам в сообщении
им определенных сведений со ссылкой на их конфиденциальность в отсутствие
прямого указания на это федерального закона.
Обжалование отказа
должностного лица в предоставлении риэлтору запрашиваемых им сведений
осуществляется в судебном и административном порядке.
Риэлтор обязан:
1) информировать потребителя
риэлторских услуг о законодательных и нормативных актах в области рынка
недвижимости;
2) не разглашать информацию,
полученную в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных
законодательством;
3) обеспечивать сохранность
документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;
4) предоставлять клиенту
достоверную и полную информацию в отношении объекта недвижимости, прав на него и
о собственнике (владельце), которая может быть получена на законных основаниях;
5) обеспечивать правовую
защиту интересов клиента путем составления проектов сделок, разъяснения прав и
обязанностей, а также содержания и правовых последствий сделки;
6) предоставлять оригинал
свидетельства о государственной регистрации.
Бухгалтерский учет риэлторской организации. Сделки с правами на недвижимость
являются одним из направлений деятельности риэлторских организаций, чаще всего -
это права инвестора. При этом риэлторские организации могут выступать как
первичными, так и вторичными правообладателями этих прав. Большинство
риэлторских организаций занимаются оказанием услуг в сфере операций с
недвижимостью: сдача в аренду недвижимости юридическим и физическим лицам,
оказание консультационных услуг, услуг, связанных с предоставлением клиенту
банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости, и др.
Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества
регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества
(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность
покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по указанному договору к покупателю
подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности у
приобретателя объекта недвижимости возникает с момента такой регистрации (п. 2
ст. 223 ГК РФ).
Риэлторская деятельность
представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с
земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми
помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с
заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская
организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но
всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Риэлторская деятельность -
деятельность, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом или
по доверенности: по совершению от его имени и за его счет, от своего имени, но
за счет и в интересах заинтересованного лица.
Риэлторская деятельность
рассматривается как посредническая, т.е. осуществляется на основе договоров
комиссии, поручения или агентирования.
Какие из заключаемых сделок
квалифицировать как посреднические, а какие - нет, вызывает определенные
трудности у риэлторских организаций.
