АВЕНЮ

Главная "Авеню"

ЭЛЕКТРОННЫЕ КНИГИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Жилищное право, .


Все новости
ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ авеню,av-ue.ru. ЭЛЕКТРОННЫЕ КНИГИ.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОУ ВПО "ИВАНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Е.В. ТРЕСЦОВА, М.С. ОГОРОДНИКОВ

Рецензенты:

Басова Н.П., исполняющий обязанности председателя Арбитражного суда Ивановской области, Арбитражный суд Ивановской области.

Савельев А.В., кандидат юридических наук, доцент, Ивановская городская Дума.

                                                             ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность органов Федеральной регистрационной службы

§ 1. Правовая регламентация государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
§ 2. Соотношение понятий "государственная регистрация прав на недвижимое имущество", "технический учет", "кадастровый учет", "учет федерального имущества"
§ 3. Понятие государственной регистрации как особой государственной деятельности органов Федеральной регистрационной службы
§ 4. Государственная регистрация как особая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
§ 5. Государственная регистрация как особый юридический процесс

А. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

I. Принцип законности
II. Принцип достоверности записей в ЕГРП
III. Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав
IV. Принцип последовательности
V. Принцип обязательности
VI. Принцип двойной регистрации
VII. Принцип гласности, или открытости
VIII. Принцип ответственности за регистрационную деятельность в пределах и по основаниям, которые установлены законом
Б. Этапы государственной регистрации

Глава 2. Теоретические аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§ 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правовой институт
§ 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как особая юридическая гарантия

Глава 3. Понятие оспаривания прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§ 1. Правовая природа акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
§ 2. Способы оспаривания прав на недвижимое имущество

Оспаривание акта государственной регистрации как ненормативного акта государственного органа исполнительной власти
Оспаривание оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Оспаривание передаточного акта
Недействительность оспоримой сделки и применение последствий недействительности ничтожной и оспоримой сделок
Процессуальные аспекты оспаривания

Глава 4. Правовые последствия оспаривания прав на недвижимое имущество

§ 1. Исключение записи из ЕГРП
§ 2. Лишение собственника имущества как мера ответственности и мера защиты

Заключение

Библиографический список

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - важнейший элемент правового режима недвижимости. Без него невозможно представить себе современный оборот недвижимого имущества. Существуют страны, в которых регистрации подлежат исключительно права на недвижимое имущество, - Германия, Австрия, Швейцария, Эстония и другие. Есть системы регистрации, в которых регистрируются лишь сделки, например во Франции. Обособленно находится Россия, где регистрации подлежат не только права и сделки, но и ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Однако, несмотря на все свои положительные моменты, регистрация как прав, так и сделок с недвижимостью может создать серьезные препятствия для гражданского оборота недвижимого имущества, поскольку требует определенных материальных затрат и времени. Поэтому регистрационная процедура должна быть максимально проста, эффективна, чтобы обеспечить гражданский оборот объектов недвижимого имущества. Для этого необходимо наличие непротиворечивого законодательства и сложившейся судебной практики. Данные факторы сформируют определенную уверенность у участников гражданского оборота в стабильности отношений по правовому режиму оборота недвижимости, что в конечном счете будет привлекательным для инвесторов, вкладывающих средства в приобретение и создание недвижимого имущества.

Все это и предопределило выбор темы для исследования. Объект исследования - регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как многоплановое правовое явление. Предметом исследования является комплекс проблем, возникающих в связи с функционированием системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России.

Цель данной работы - изучение оборота недвижимого имущества по российскому законодательству, его достоинств и недостатков, а также формулирование предложений по его совершенствованию и созданию единых правовых начал его функционирования.

Задачами исследования выступают изучение нормативного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соотношения ее с государственным учетом недвижимого имущества, рассмотрение вопроса функционирования Федеральной регистрационной службы в Российской Федерации, реализации регистрационного процесса, государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним как правового института и юридической гарантии, а также выяснение природы акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, способов его оспаривания, правовых последствий, возникающих при оспаривании данного акта.

В работе использованы следующие методы и приемы:

1) формально-юридический метод (применяется при обобщениях);

2) логический метод (необходим для того, чтобы сделать соответствующие выводы в конце исследования);

3) системный метод (применяется при рассмотрении вопросов, связанных с процессуальными аспектами оспаривания прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

4) метод сравнительного правоведения (нужен для сравнения существующей в России системы регистрации с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним за рубежом);

5) исторический метод (применим при сравнении действующих норм с теми, которые существовали ранее).

Задачи исследования определили последовательность расположения материала: в первой главе рассматриваются вопросы, касающиеся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительной деятельности Федеральной регистрационной службы, во второй - теоретические аспекты этой регистрации, в третьей - оспаривание прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в четвертой - правовые последствия такого оспаривания прав.

 

Глава 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ КАК ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНАЯ

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОРГАНОВ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ

§ 1. Правовая регламентация государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Среди ученых-специалистов отсутствует единство мнений по поводу содержания понятия "правовое регулирование". Одни из них рассматривают и изучают правовое регулирование применительно ко всему праву вообще (регулирование общественных отношений всеми отраслями права) <1>, другие - применительно к правовым явлениям <2> и группам общественных отношений <3>.

--------------------------------

Учебник Н.И. Матузова, А.В. Малько "Теория государства и права" включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.

<1> Бабаев В.К., Баранов В.М., Толстик В.А. Теория права и государства в схемах и определениях. М., 2003. С. 195; Поляков А.В. Общая теория права: Проблемы интерпретации в контексте коммуникативного подхода. СПб., 2004. С. 632; Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Е. Крутских. М., 2001. С. 466; Малько А.В. Механизм правового регулирования // Теория государства и права / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. М., 2003. С. 724; Он же. Теория государства и права в вопросах и ответах. М., 2003. С. 219.

<2> Абдулаев М.И., Комаров С.А. Проблемы теории государства и права. СПб., 2003. С. 211 - 212; Русинов Р.К. Правовое регулирование и его механизм // Теория государства и права / Отв. ред. В.Д. Перевалов. М., 2005. С. 146.

<3> Бабаев В.К. Понятие права // Теория государства и права / Под ред. В.К. Бабаева. М., 2002.

В настоящем исследовании целесообразно исходить из второй точки зрения.

Ученые единодушны в том, что правовое регулирование - это процесс, длящийся во времени <4>, стадиями которого являются правовая регламентация общественных отношений, а также применение права. Применение норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет предметом дальнейшего исследования в контексте реализации норм о недвижимом имуществе в практике регистрирующих органов, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

--------------------------------

<4> См., напр.: Бабаев В.К. Указ. соч. С. 213; Поляков А.В. Указ. соч. С. 636; Бабаев В.К., Баранов В.М., Толстик В.А. Указ. соч. С. 195 и др.

Освещение вопроса правовой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует начать с положений, закрепленных в Конституции Российской Федерации <5>. Безусловно, в Конституции РФ нет норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в ней содержатся основополагающие начала, которые позволяют построить систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также закрепить права граждан, которые эта система должна обеспечивать.

--------------------------------

<5> Конституция Российской Федерации от 12.12.1993, в ред. Указов Президента РФ от 09.01.1996 N 20, 10.02.1996 N 173, 09.06.2001 N 679, 25.07.2003 N 841; ФКЗ от 25.03.2004 N 1-ФКЗ // Рос. газ. N 237. 1993. 25 дек.; СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 152, N 7. Ст. 676; 2001. N 24. Ст. 2421; 2003. N 30. Ст. 3051; 2004. N 13. Ст. 1110; 2005. N 27. Ст. 2706.

Статья 2 Конституции РФ закрепляет положение о том, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью и признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства. Статья 18 Основного Закона, конкретизируя данное положение, содержит норму о том, что права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими и они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Часть 2 ст. 8 Конституции РФ устанавливает, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, а ч. 2 ст. 9 Конституции РФ гарантирует, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Эти нормы, а также связанные с ними положения ст. 35 и 36 позволяют физическим и юридическим лицам, органам государственной власти и органам местного самоуправления участвовать в гражданском обороте, приобретать права на недвижимое имущество и нести соответствующие обязанности.

Важное установление содержится и в ч. 1 ст. 35 Конституции РФ о том, что право частной собственности охраняется законом. Как отмечают специалисты, имеются в виду гражданско-правовые, административно-правовые, уголовно-правовые, судебные и другие меры защиты <6>. Однако, сопоставляя нормы ч. 2 ст. 8, ч. 1 ст. 35 и ч. 1 ст. 45 Конституции РФ, необходимо сделать вывод о том, что охрана права частной собственности явление более высокого порядка, нежели признание и защита, предполагающая существование институтов государства и гражданского общества, направленных превентивно на сохранение права собственности конкретного лица. Таким институтом может выступать система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

--------------------------------

<6> Кикоть В.А. Комментарий к ст. 35 // Комментарий к Конституции РФ / Под общ. ред. В.Д. Карповича. М., 2002. С. 234.

Статья 10 Конституции РФ содержит важное положение о том, что государственная власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную и органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны. Применительно к функционированию системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним это находит отражение в том, что регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленных решением суда общей юрисдикции или арбитражного суда, должна осуществляться в общем порядке на основании указаний п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <7> (далее - Закон о госрегистрации).

--------------------------------

<7> О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ 21.07.1997 N 122-ФЗ, в ред. от ФЗ от 05.03.2001 N 20-ФЗ, 12.04.2001 N 36-ФЗ, 11.04.2002 N 36-ФЗ, 09.06.2003 N 69-ФЗ, 11.05.2004 N 39-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ (в ред. от 29.12.2004), 02.11.2004 N 127-ФЗ, 29.12.2004 N 189-ФЗ, 196-ФЗ, 30.12.2004 N 214-ФЗ, 217-ФЗ, 05.12.2005 N 153-ФЗ; 31.12.2005 N 206-ФЗ; 17.04.2006 N 53-ФЗ; 03.06.2006 N 73-ФЗ; 30.06.2006 N 93-ФЗ; 18.07.2006 N 111-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997, N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711, N 30. Ст. 3081, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, 22, 40, 43, N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2881, N 30. Ст. 3287.

Принцип информационной открытости закреплен в ч. 2 ст. 24 Конституции РФ, поэтому действующая система государственной регистрации направлена на предоставление неограниченному кругу лиц информации о правах на недвижимое имущество и о субъектах, обладающих этими правами, чем затрагивает в конечном итоге права и законные интересы неопределенного круга лиц, потенциально могущих стать участниками гражданско-правовых отношений по поводу недвижимости. Данный принцип возможен при применении положений ст. 33 Конституции РФ о том, что граждане Российской Федерации вправе обращаться лично в органы государственной власти. Это позволяет любому лицу, обладающему гражданством РФ, подать заявление в органы Федеральной регистрационной службы и получить информацию об интересующих объектах недвижимости.

Часть 1 ст. 46 Конституции РФ устанавливает, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Поэтому, по мнению В.В. Чубарова, в нашем законодательстве отсутствует принцип абсолютного характера записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) <8>. В ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) от 14.11.2002 N 138-ФЗ <9>, ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) от 24.07.2002 N 95-ФЗ <10> содержится указание на такую задачу судопроизводства, как защита прав и свобод заинтересованных лиц. Кроме того, в число задач судопроизводства в арбитражных судах входит обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Признание записи в ЕГРП неоспоримой повлекло бы за собой неисполнение указанных задач судопроизводства, что нарушило бы иные нормы процессуального права, связанные с их осуществлением (например, ч. 1 и 2 ст. 3 ГПК РФ, ч. 1 и 3 ст. 4 АПК РФ), а также нормы п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ <11>.

--------------------------------

<8> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 318.

<9> Гражданский процессуальный кодекс РФ: ФЗ от 14.11.2002 N 138-ФЗ, в ред. ФЗ от 30.06.2003 N 86-ФЗ, 07.06.2004 N 46-ФЗ, 28.07.2004 N 94-ФЗ, 02.11.2004 N 127-ФЗ, 29.12.2004 N 194-ФЗ, 21.07.2005 N 93-ФЗ, 27.12.2005 N 197-ФЗ, 05.12.2006 N 225-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2004. N 24. Ст. 2335, N 31. Ст. 3230; 2005. N 1. Ст. 20; 2006. N 1. Ст. 8, N 50. Ст. 5303.

<10> Арбитражный процессуальный кодекс РФ: ФЗ от 24.07.2002 N 95-ФЗ, в ред. ФЗ от 02.11.2004 N 127-ФЗ, 31.03.2005 N 25-ФЗ, 27.12.2005 N 197-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3012; 2004. N 31. Ст. 3216; 2006. N 1. Ст. 8.

<11> Гражданский кодекс Российской Федерации: ч. 1: ФЗ от 30.11.1994 N 51-ФЗ, в ред. ФЗ от 20.02.1996 N 18-ФЗ, 12.08.1996 N 111-ФЗ, 08.07.1999 N 138-ФЗ, 16.04.2001 N 45-ФЗ, 15.05.2001 N 54-ФЗ, 21.03.2002 N 31-ФЗ, 14.11.2002 N 161-ФЗ, 26.11.2002 N 152-ФЗ, 10.01.2003 N 15-ФЗ, 23.12.2003 N 182-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 29.07.2004 N 97-ФЗ, 29.12.2004 N 192-ФЗ, 30.12.2004 N 213-ФЗ, 30.12.2004 N 217-ФЗ, 02.07.2005 N 83-ФЗ, 21.07.2005 N 109-ФЗ, 03.01.2006 N 6-ФЗ, 16.01.2006 N 18-ФЗ, 02.02.2006 N 19-ФЗ, 03.06.2006 N 73-ФЗ, 30.06.2006 N 93-ФЗ, 27.07.2006 N 138-ФЗ, 03.11.2006 N 175-ФЗ, 04.12.2006 N 201-ФЗ, 18.12.2006 N 231-ФЗ, 232-ФЗ, 29.12.2006 N 258-ФЗ, 05.02.2007 N 13-ФЗ, 26.06.2007 N 118-ФЗ; с учетом Определений Конституционного Суда РФ от 20.02.2002 N 22-О, 20.02.2002 N 48-О // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 1996. N 9. Ст. 773, N 34. Ст. 4026; 1999. N 28. Ст. 3471; 2001. N 17. Ст. 1644, N 21. Ст. 2063; 2002. N 12. Ст. 1093, N 28. Ст. 2790, N 48. Ст. 4737, 4746; 2003. N 2. Ст. 167, N 52 (1 ч.). Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 18, 39, 43, N 27. Ст. 2722, N 30 (ч. 2). Ст. 3120; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 6. Ст. 636, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2881, N 31. Ст. 3437, N 45. Ст. 4627, N 50. Ст. 5279, N 52 (ч. I). Ст. 5497, 5498; 2007. N 7. Ст. 834, N 27. Ст. 3213; Экономика и жизнь. 2002. N 16; Вестн. КС РФ. 2002. N 4. С. 67 - 70.

В ст. 8 ГК РФ содержится перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Следует отметить, что законодатель говорит об акте государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в п. 2 ст. 8 ГК РФ, тем самым подчеркивая его особую правовую природу.

Статья 131 ГК РФ целиком посвящена государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пункт 1 ст. 131 ГК РФ указывает, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Правда, существование такого понятия, как "переход прав на недвижимое имущество", в науке гражданского права подвергается сомнению. Еще В.П. Грибанов выступал против использования в гражданском праве понятия "переход права собственности". По его мысли, право собственности у субъекта гражданского права прекращается с одновременным возникновением права собственности у другого <12>. Из современных исследователей подобной позиции придерживается И.А. Емелькина. Ее аргументы: договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ) <13>. При продаже жилого помещения переход права собственности не регистрируется. По ее мнению, п. 1 ст. 551 ГК РФ нуждается в корректировке: вместо слов "государственная регистрация перехода права собственности" следовало бы написать "государственная регистрация возникновения и прекращения права собственности" <14>. Действительно, не существует такого юридически значимого действия, как регистрация перехода права собственности. Возможно только внесение записи в ЕГРП и прекращение предыдущей записи о праве. Несколько скорректировав свою позицию, законодатель в п. 1 ст. 564 ГК РФ указал на то, что право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

--------------------------------

<12> Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 385 - 389.

<13> Гражданский кодекс Российской Федерации: ч. 2: ФЗ от 26.01.1996 N 14-ФЗ, в ред. ФЗ от 12.08.1996 N 110-ФЗ, 24.10.1997 N 133-ФЗ, 17.12.1999 N 213-ФЗ, 26.11.2002 N 152-ФЗ, 10.01.2003 N 8-ФЗ, 15-ФЗ, 26.03.2003 N 37-ФЗ, 11.11.2003 N 138-ФЗ, 23.12.2003 N 182-ФЗ, 29.12.2004 N 189-ФЗ, 30.12.2004 N 219-ФЗ, 21.03.2005 N 22-ФЗ, 09.05.2005 N 45-ФЗ, 18.07.2005 N 89-ФЗ, 02.02.2006 N 19-ФЗ, 30.12.2006 N 276-ФЗ, 26.01.2007 N 5-ФЗ, 20.04.2007 N 53-ФЗ, 24.07.2007 N 218-ФЗ, с изм., внесенными ФЗ от 26.01.1996 N 15-ФЗ; с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П и Определения Конституционного Суда РФ от 20.02.2002 N 22-О // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410, 411, N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903, N 52. Ст. 5930; 1999. N 51. Ст. 6288; 2001. N 49. Ст. 4553; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160, 167, N 13. Ст. 1179, N 46 (ч. 1). Ст. 4434, 4441, N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, 45, N 13. Ст. 1080, N 19. Ст. 1752, N 30 (ч. 1). Ст. 3100; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 5. Ст. 558, N 17. Ст. 1929; Рос. газ. N 25. 2006. 8 февр.; N 164. 2007. 31 июля; Экономика и жизнь. 2002. N 16. С. 73.

<14> Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М., 2003.

Второе положение п. 1 ст. 131 ГК РФ называет те права, которые подлежат регистрации: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Очевидно, что перечень указанных прав не закрыт. Вместе с тем на практике это вызывает определенные проблемы. Так, сам законодатель в п. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации (в ред. от 21.07.1997 N 128-ФЗ) закрепил регистрацию права аренды и договора аренды. Были приняты также подзаконные акты, устанавливающие данное право, например распоряжение Мэра Москвы от 07.09.1998 N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" <15>. Чиновники, исходя из формальных требований Закона о госрегистрации и указанного распоряжения Мэра Москвы, требовали регистрировать право аренды торгового места без регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, тем самым парализуя работу рынков <16>.

--------------------------------

<15> Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: распоряжение Мэра Москвы от 07.09.1998 N 911-РМ, в ред. распоряжений Мэра Москвы от 27.12.1999 N 1504-РМ и 26.10.2000 N 1123-РМ // Вестн. мэрии Москвы. 1999. N 1; 2000. N 3; Прил. Окт.

<16> Сергеев В. Надо ли регистрировать право аренды торгового места? // Рос. юстиция. 2000. N 7. С. 34.

В настоящее время законодатель исключил регистрацию права аренды из п. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации <17>, а распоряжение Мэра Москвы утратило силу в связи с изменениями, затронувшими систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <18>.

--------------------------------

<17> О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.

<18> Об отмене распоряжений Мэра Москвы по вопросам государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: распоряжение Мэра Москвы от 31.05.2002 N 316-РМ // Вестн. мэрии Москвы. 2002. N 23.

Пункт 2 ст. 131 ГК РФ указывает на существование помимо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним специальной регистрации и учета недвижимого имущества. В настоящем исследовании будет затронуто только соотношение этих понятий.

Пункт 3 ст. 131 ГК РФ устанавливает, каким образом удостоверяется проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В п. 4 ст. 131 ГК РФ закреплен принцип информационной открытости государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Пункт 5 ст. 131 ГК РФ содержит важное положение о том, что отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд. Это является одной из гарантий, предусмотренных ч. 1 ст. 46 Конституции РФ. Пункт 6 ст. 131 ГК РФ содержит важную норму о том, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом о госрегистрации. Эта норма позволяет привести в действие Закон о госрегистрации.

Таким образом, ст. 131 является основополагающей нормой ГК РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и служит своего рода "конституцией" данной регистрации.

Статьи 164 и 165 ГК РФ содержат нормы о регистрации сделок с недвижимостью. Такое сочетание в рамках правопорядка одного государства регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не встречается, пожалуй, ни в одном из ныне существующих государств. Однако в силу специфики оборота недвижимости в России настоящее положение дел следует признать необходимым для усиления гарантий прав лица, приобретающего недвижимое имущество.

Существует логическое противоречие между п. 1 и п. 3 ст. 165 ГК РФ. В п. 1 ст. 165 ГК РФ предусматривается ничтожность требующих государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, государственная регистрация которых не произведена. Вместе с тем п. 3 ст. 165 ГК РФ содержит указание на возможность "исцеления" подобных сделок, тем самым делая норму о ничтожности сделок с недвижимым имуществом, требующих государственной регистрации, неэффективной <19>.

--------------------------------

<19> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 331.

Далее следуют нормы о государственной регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ), возникновении права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ), установлении права собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, по приобретательной давности (абзац 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ), регистрации сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), регистрации решения уполномоченного органа об изъятии участка (п. 4 ст. 279 ГК РФ), регистрации договора ипотеки (п. 3 ст. 339 ГК РФ), регистрации уступки требования по сделке, для которой необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Важное положение содержится в п. 3 ст. 433 ГК РФ о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Отсутствие государственной регистрации подобного договора может служить основанием для признания его незаключенным, если закон не относит данные договоры к ничтожным.

В части второй Гражданского кодекса РФ есть нормы о государственной регистрации отдельных видов договоров. Пункт 2 ст. 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пункт 3 ст. 560 ГК РФ содержит аналогичную норму о предприятии - договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пункт 2 ст. 573 и п. 3 ст. 574 ГК РФ предписывают регистрировать договор дарения недвижимого имущества. Договор ренты подлежит государственной регистрации в силу предписаний ст. 584 ГК РФ. Пункт 2 ст. 609 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды, за исключением случаев, установленных законом. В п. 2 ст. 651 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следует обратить особое внимание на государственную регистрацию аренды нежилых помещений, введенную информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 <20> (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ). В п. 2 суд указал: "...принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ".

--------------------------------

<20> О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 // Экономика и жизнь. 2000. Июнь. N 24.

Пункт 2 ст. 658 ГК РФ предписывает регистрировать договор аренды предприятия, он считается незаключенным, если не зарегистрирован.

Передачу недвижимого имущества в доверительное управление в силу указаний п. 2 ст. 1017 ГК РФ следует регистрировать так же, как и переход прав, в противном случае это повлечет недействительность договора.

Из приведенного нормативного материала вытекает две проблемы.

Первая проблема связана с несовершенством законодательной техники в плане определения соотношения между формой сделок с недвижимым имуществом и требованием о ее государственной регистрации.

Исходя из предписаний ст. 158 ГК РФ, государственная регистрация не является формой сделки. Государственной регистрации посвящена отдельная ст. 164 ГК РФ, а последствиям несоблюдения нотариальной формы сделки - ст. 165 ГК РФ. В названии ст. 339 ГК РФ присутствует указание на форму и государственную регистрацию залога. Проблемы терминологии в части первой ГК начинаются со ст. 389 ГК РФ, которая называется "Форма договора уступки требования". В нее включены нормы о государственной регистрации договора уступки права требования. Далее, кажется, законодатель придерживается все той же терминологии, разграничивая форму договора (ст. 434 ГК РФ) и государственную регистрацию договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В ст. 550 и 551, а также ст. 560, 609, 651, 658 ГК РФ присутствует разграничение государственной регистрации договоров о недвижимом имуществе и формы договоров о недвижимом имуществе. Однако в части второй ГК РФ существуют статьи, в названиях которых понятие "форма договора" употреблено без указания на государственную регистрацию договоров, хотя в содержании данных статей указываются нормы не только о форме договоров, но и об их государственной регистрации. Это ст. 574 и 584 ГК РФ. Особо следует выделить ст. 1017 ГК РФ, которая в договор доверительного управления включает требование государственной регистрации передачи недвижимого имущества! При этом необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ <21> (далее - Закон об обороте земель) в случае, если договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Закона об обороте земель, в течение шести лет со дня вступления в силу Закона об обороте земель не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель, к ним применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрации таких договоров не требуется. Тем самым подчеркивается, что договор доверительного управления не подлежит государственной регистрации.

--------------------------------

<21> Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в ред. ФЗ от 07.07.2003 N 113-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 03.10.2004 N 123-ФЗ, 21.12.2004, 07.03.2005 N 10-ФЗ, 18.07.2005 N 87-ФЗ, 05.02.2007 N 11-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 27. Ст. 2711, N 41. Ст. 3993, N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 10. Ст. 758, N 30 (ч. 1). Ст. 3098; 2007. N 7. Ст. 832.

Конституционный Суд Российской Федерации (далее - КС РФ) в своих решениях исходит из того, что государственная регистрация договоров и форма договоров о недвижимом имуществе - явления различные. Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме письменно, путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора <22>. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что "условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора" <23>.

--------------------------------

<22> Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Ребау АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение КС РФ от 05.07.2001 N 132-О // Вестн. КС РФ. 2002. N 1; Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 // Там же.

<23> Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 // Экономика и жизнь. 2001. N 10.

Поэтому нам представляется, что необходимо включить слова "государственная регистрация" в названия ст. 389, 574, 584 ГК РФ, а второе предложение п. 2 и вторую половину п. 3 ст. 1017 ГК РФ, касающиеся государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление и последствий несоблюдения данного требования, перенести из этой статьи в специально созданную статью в гл. 53 ГК РФ, озаглавив ее "Государственная регистрация возникновения ограничений прав по договору доверительного управления недвижимым имуществом и последствия ее несоблюдения".

Вторая проблема связана с признанием договора, не прошедшего государственной регистрации, ничтожным или незаключенным. Пункт 1 ст. 165 ГК РФ указывает на ничтожность сделок (в том числе и договоров о недвижимом имуществе), не прошедших государственной регистрации. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ указывает на заключенность договора, требующего государственной регистрации, с момента государственной регистрации. Вместе с тем здесь присутствует указание на исключение из данного правила, если оно предусмотрено законом. Получается, что в п. 1 ст. 165 ГК РФ содержится это исключение. Таким образом, существует логическое противоречие: мы признаем сделку, не прошедшую государственной регистрации, либо ничтожной в силу указаний п. 1 ст. 165 ГК РФ, либо незаключенной в силу предписаний п. 3 ст. 433 ГК РФ (без учета оговорки об иных последствиях, предусмотренных законом) в совокупности с одной из следующих норм: п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ. Признав приемлемым второй вариант, мы сталкиваемся с логическим противоречием в п. 4 ст. 339 ГК РФ, устанавливающим недействительность договора ипотеки, не прошедшего государственной регистрации, и ничтожность сделки уступки требований в силу указаний п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 389 ГК РФ, вследствие текстуального совпадения понятий (обе статьи связаны через термин "сделка"), а также правовой неопределенности по причине конкуренции п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ при квалификации договоров (предусмотрены п. 3 ст. 574, 584, п. 2 ст. 609 ГК РФ), не прошедших государственной регистрации, - в этом случае в тексте ГК РФ присутствуют понятия разного порядка: сделка с недвижимым имуществом и договор о нем, подлежащие государственной регистрации, но не прошедшие ее, имеют разные правовые последствия - ничтожность, недействительность (как родовое понятие ничтожности), незаключенность. Это не способствует, на наш взгляд, единообразию судебной практики. В судебной практике есть случай, когда суд вышестоящей инстанции отменил решение суда нижестоящей инстанции на основании того, что тот неправильно квалифицировал договор как ничтожный (недействительный). Суд вышестоящей инстанции пришел к выводу о незаключенности данного договора как не прошедшего государственной регистрации <24>. В цивилистической литературе присутствует две точки зрения по поводу правовой природы незаключенной и недействительной сделки. О.В. Гутников считает, что незаключенность сделки - лишь специальное основание недействительности (ничтожности) сделки <25>. Ю.П. Егоров, напротив, дифференцирует эти два понятия, полагая, что несостоявшаяся сделка - социальное явление, не набравшее статуса сделки, в то время как недействительная сделка - сделка в полном смысле этого слова, но в силу предписаний закона права и обязанности по ней не могут быть осуществлены <26>.

--------------------------------

<24> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.05.2000 N КГ-А40/1771-00 // СПС "Гарант".

<25> Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М., 2003. С. 108.

<26> Егоров Ю.П. Несостоявшиеся сделки // Журн. рос. права. 2004. N 10. С. 67.

По нашему мнению, законодателю следует скорректировать позицию относительно п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ либо исключить из части первой Кодекса п. 1 ст. 165 - тогда все статьи ГК РФ, посвященные государственной регистрации договоров о недвижимом имуществе, за исключением п. 4 ст. 339 ГК РФ, подпадут под действие п. 3 ст. 433 ГК РФ. Оговорка о случаях, предусмотренных законом, имеющаяся в п. 3 ст. 433 ГК РФ, будет распространяться исключительно на п. 4 ст. 339 ГК РФ. Можно предположить и второй вариант: отредактировать п. 3 ст. 433 ГК РФ, исключив из него оговорку о случаях, предусмотренных законом, и подробно описав правовые последствия незаключенного договора. Тогда нормы части второй ГК РФ, в которых не указано на то, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, автоматически подпадут под действие п. 1 ст. 165 ГК РФ, остальные же - под действие п. 3 ст. 433 ГК РФ. Правда, законодателю придется определиться с п. 4 ст. 339 ГК РФ - отнести эту сделку к незаключенным договорам в силу п. 3 ст. 433 либо же рассматривать как ничтожную сделку.

В части третьей ГК РФ тоже содержатся нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Пункт 3 ст. 1155 ГК РФ <27> устанавливает регистрацию прав на недвижимое имущество на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство. Пункт 2 ст. 1165 ГК РФ регулирует вопросы, связанные с государственной регистраций прав на недвижимое имущество нескольких наследников, заключивших соглашение о разделе наследства.

--------------------------------

<27> Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 3: ФЗ от 26.11.2001 N 146-ФЗ, в ред. ФЗ от 02.12.2004 N 156-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552; 2004. N 49. Ст. 4855.

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ <28> правовой регламентации института государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом уделено не так много внимания. Здесь присутствует много отсылок к ГК РФ и Закону о госрегистрации.

--------------------------------

<28> Земельный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 25.10.2001 N 136-ФЗ, в ред. ФЗ от 30.06.2003 N 86-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 03.10.2004 N 123-ФЗ, 21.12.2004 N 172-ФЗ, 29.12.2004 N 189-ФЗ, 191-ФЗ, 07.03.2005 N 15-ФЗ, 21.07.2005 N 111-ФЗ, 22.07.2005 N 117-ФЗ, 31.12.2005 N 206-ФЗ, 17.04.2006 N 53-ФЗ, 03.06.2006 N 73-ФЗ, 30.06.2006 N 92-ФЗ, 93-ФЗ, 27.07.2006 N 154-ФЗ, 16.10.2006 N 160-ФЗ, 04.12.2006 N 201-ФЗ, 204-ФЗ, 18.12.2006 N 232-ФЗ, 29.12.2006 N 260-ФЗ, 261-ФЗ, 28.02.2007 N 21-ФЗ, 10.05.2007 N 69-ФЗ, 19.06.2007 N 102-ФЗ, 24.08.2007 N 212-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711, N 41. Ст. 3993, N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, 17, N 10. Ст. 763, N 30 (ч. 2). Ст. 3122, 3128; 2006. N 1. Ст. 17, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2880, N 31 (ч. 1). Ст. 3453, N 43. Ст. 4412, N 50. Ст. 5279, 5282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 24, N 10. Ст. 1148, N 21. Ст. 2455, N 26. Ст. 3075; Рос. газ. N 164. 2007. 31 июля.

В.В. Чубаров предлагает перенести вопросы, касающиеся гражданско-правовых отношений по поводу земли, из ЗК РФ в ГК РФ <29>. Развивая его мысль, можно предложить законодателю закрепить нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ГК РФ и Законе о госрегистрации. Тем самым будут исключены коллизии в законодательстве, что в конечном счете будет способствовать удобству правоприменения.

--------------------------------

<29> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 117.

Упоминание о государственной регистрации мы встречаем в подп. 4 п. 2 ст. 8 ЗК РФ - в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержаться информация о категории земель (аналогичная норма имеется в п. 2 ст. 100 ЗК РФ относительно особо ценных земель). Пункт 2 ст. 21 ЗК РФ указывает на государственную регистрацию перехода права пожизненного наследуемого владения. Пункт 9 ст. 23 ЗК РФ отсылает нас к Закону о госрегистрации при регистрации сервитутов.

Статья 25 ЗК РФ упоминает о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 25 ЗК РФ) на землю как основании возникновения прав на земельный участок, удостоверяемый выдаваемыми в соответствии с Законом о госрегистрации документами (п. 1 ст. 26 ЗК РФ), а в п. 2 ст. 25 ЗК РФ устанавливается обязательность государственной регистрации сделок с землей в случаях, установленных федеральными законами. Совсем нелогичным на этом фоне выглядит п. 2 ст. 26 ЗК РФ, в котором указано на то, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 7 ст. 30 ЗК РФ также упоминает о решении уполномоченного органа или о протоколе о результатах торгов как основании государственной регистрации права бессрочного пользования земельным участком и права собственности, заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. Пункт 5 ст. 53 ЗК РФ регулирует вопросы государственной регистрации прекращения прав при отказе лица от своих прав, а п. 5 ст. 54 ЗК РФ - вопросы государственной регистрации прекращения прав при изъятии у лица ненадлежаще используемого земельного участка. Пункт 6 ст. 56 ЗК РФ отсылает регулирование ограничений прав на землю к Закону о госрегистрации.

Пункт 2 ст. 59 ЗК РФ дублирует в основных моментах п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации, предусматривающий в обязательном порядке регистрацию прав на земельные участки, установленных решением суда.

Немало норм о государственной регистрации прав и сделок с землей как недвижимым имуществом содержится в ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ <30> (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ). Пункт 9 ст. 3 устанавливает, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о госрегистрации, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

--------------------------------

<30> О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в ред. ФЗ от 07.07.2003 N 106-ФЗ, 08.12.2003 N 160-ФЗ, 03.10.2004 N 123-ФЗ, 29.12.2004 N 191-ФЗ, 18.06.2005 N 60-ФЗ, 27.12.2005 N 192-ФЗ, 31.12.2005 N 206-ФЗ, 17.04.2006 N 53-ФЗ, 30.06.2006 N 93-ФЗ, 18.12.2006 N 232-ФЗ, 05.02.2007 N 13-ФЗ, 24.07.2007 N 212-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148; 2003. N 28. Ст. 2875, N 50. Ст. 4846; 2004. N 41. Ст. 3993; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17, N 25. Ст. 2425; 2006. N 1. Ст. 3, 17, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 27. Ст. 2881, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 7. Ст. 834; Рос. газ. N 164. 2007. 31 июля.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие Закона о госрегистрации до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения". Однако в соответствии с п. 10 ст. 3 анализируемого Закона распоряжение земельными участками, права на которые подлежат переоформлению, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральным законом не предусмотрено иное. Пункт 5 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ предписывает регистрировать право собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на основании перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, изданных Правительством Российской Федерации до 1 июля 2006 г.

Пункт 9 ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ регулирует отношения по государственной регистрации прекращения прав в тех случаях, если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пункт 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ регламентирует вопросы государственной регистрации права собственности на участки, предоставленные гражданам для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Следует указать также и на ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ <31> (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Этот Закон, как указано в ст. 1, регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Принятие этого Закона, на наш взгляд, решило множество проблем практического плана. Закон об участии в долевом строительстве придал отношениям по долевому участию в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости правовую определенность, установив до того момента отсутствовавшее в нашем законодательстве существование договора долевого участия в строительстве, а также, используя институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защитил участников долевого строительства от недобросовестных действий застройщиков. Это проявилось прежде всего в обязательной государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), одним из его правовых последствий стало появление отношений залога на строящийся объект, залогодержателями по которому являются участники долевого строительства (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве), а также государственной регистрации прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства (ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве) и права собственности (договора аренды) на земельный участок застройщика (п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Устанавливается и обязательная государственная регистрация уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве).

--------------------------------

<31> Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в ред. ФЗ от 18.07.2006 N 111-ФЗ, 16.10.2006 N 160-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; 2006. N 30. Ст. 3287, N 43. Ст. 4412.

ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178 <32> (далее - Закон о приватизации) содержит нормы о государственной регистрации прав на приватизированное недвижимое имущество. Пункт 4 ст. 32 Закона о приватизации включает основания регистрации прав на приватизированное недвижимое имущество - договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Пункт 4 ст. 27 Закона о приватизации посвящен основаниям возникновения права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия - договор купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, передаточный акт, а также документ, подтверждающий погашение задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды. Пункт 3 ст. 29 Закона о приватизации устанавливает государственную регистрацию ограничений (обременений), возникающих вследствие принятия на себя собственниками охранных обязательств.

--------------------------------

<32> О приватизации государственного и муниципального имущества: ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ, в ред. ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ, 09.05.2005 N 43-ФЗ, 18.06.2005 N 60-ФЗ, 18.07.2005 N 90-ФЗ, 31.12.2005 N 199-ФЗ, 05.01.2006 N 7-ФЗ, 17.04.2006 N 53-ФЗ, 27.07.2007 N 155-ФЗ, 19.12.2006 N 238-ФЗ, 05.02.2007 N 13-ФЗ, 26.04.2007 N 63-ФЗ, 10.05.2007 N 69-ФЗ, 24.07.2007 N 212-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805; 2005. N 19. Ст. 1750, N 25. Ст. 2425, N 30 (ч. 1). Ст. 3101; 2006. N 1. Ст. 10, N 2. Ст. 172, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 31 (ч. 1). Ст. 3454, N 52 (ч. 2). Ст. 5504; 2007. N 7. Ст. 834, N 18. Ст. 2117, N 21. Ст. 2455; Рос. газ. N 164. 2007. 31 июля.

Ранее упоминавшийся Закон о госрегистрации подробно регулирует вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В гл. I содержатся общие положения - приведен понятийный аппарат, дано определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и установлена ее правовая природа (юридическая сущность), закреплены принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество - открытости, обязательности, признания ранее возникших прав на недвижимое имущество, определен круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Глава II посвящена системе органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, финансовому обеспечению ее функционирования. Глава III регламентирует проведение процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В гл. IV дается перечень отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. В этот перечень входят: право на предприятие как имущественный комплекс и сделки с ним, право ограничения (обременения) на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, и сделки с ними, право на недвижимое имущество в многоквартирных домах и сделки с ним, право общей собственности на недвижимое имущество, право собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, договоры участия в долевом строительстве, право собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, аренда недвижимого имущества, сервитуты, ипотека, доверительное управление, опека. При этом в п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации существует логическое противоречие: с одной стороны, государственная регистрация прав, возникших по решению суда, должна проходить на общих основаниях (то есть возможен отказ в государственной регистрации прав на основании п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации), с другой стороны, регистратор прав не может отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Глава V посвящена вопросу ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а гл. VI - заключительным и переходным положениям.

Следует обратить особое внимание на ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ <33> (далее - Закон об ипотеке). Принятый несколько позднее Закона о госрегистрации, он тем не менее содержит достаточно подробные нормы о государственной регистрации залога недвижимого имущества и договора об ипотеке: о порядке проведения государственной регистрации ипотеки, отказе в государственной регистрации ипотеки и отложении государственной регистрации ипотеки, регистрационной записи об ипотеке, публичном характере регистрации ипотеки, обжаловании действий, связанных с регистрацией ипотеки, и ответственности органа, регистрирующего ипотеку. Имеют место противоречия между нормами Закона о госрегистрации и нормами Закона об ипотеке. Возможно, это связано с более широким кругом объектов недвижимого имущества, которое подлежит государственной регистрации. Ведь согласно подп. 5 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке этот Закон распространяет свое действие также на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

--------------------------------

<33> Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в ред. ФЗ от 09.11.2001 N 143-ФЗ, 11.02.2002 N 18-ФЗ, 24.12.2002 N 179-ФЗ, 05.02.2004 N 1-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 02.11.2004 N 127-ФЗ, 30.12.2004 N 214-ФЗ, 216-ФЗ, 04.12.2006 N 201-ФЗ, 18.12.2006 N 232-ФЗ, 26.06.2007 N 118-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629, N 52 (ч. 1). Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406, N 27. Ст. 2711, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40, 42; 2006. N 50. Ст. 5279, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 27. Ст. 3213.

Как правильно отмечает А.М. Эрделевский, "...сформулированное в п. 2 ст. 334 ГК РФ правило о приоритете Закона об ипотеке распространяется на ГК РФ только в части содержащихся в нем общих правил о залоге, на ст. 131 ГК РФ упомянутое правило не распространяется... Ст. 131 ГК РФ в части порядка регистрации и отказа в ней отсылает только к Закону о госрегистрации" <34>. При этом он упоминает п. 5 ст. 29 Закона о госрегистрации, устанавливающий, что особенности государственной регистрации ипотеки могут закрепляться также Законом об ипотеке, но не объясняет порядок его применения <35>.

--------------------------------

 

Статья А.М. Эрделевского "О государственной регистрации ипотеки" включена в информационный банк.

<34> Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 60.

 

Статья А.М. Эрделевского "О государственной регистрации ипотеки" включена в информационный банк.

<35> Там же. С. 60 - 61.

По нашему мнению, при коллизиях Закона о госрегистрации и Закона об ипотеке следует руководствоваться последним, поскольку эти несоответствия и являются особенностями регистрации ипотеки.

Б.Д. Завидов, детально проанализировав Закон об ипотеке, пришел к выводу о несовершенстве юридической техники данного нормативного акта. Он отмечает разбросанность норм о государственной регистрации ипотеки: ст. 10, 16, 45 находятся вне пределов гл. IV Закона об ипотеке, посвященной государственной регистрации ипотеки <36>. Закон о госрегистрации не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками государственной регистрации об изменении (дополнении) регистрационной записи недвижимости либо залога недвижимости <37>. Даже контекстуально Закон об ипотеке и Закон о госрегистрации не всегда совпадают. В Законе об ипотеке используются слова "отложено", "откладывается", "решение об отложении" (ст. 21 Закона об ипотеке). Однако в ст. 19 Закона о госрегистрации употребляется слово "приостановление" <38>. Кроме этого, существуют определенные противоречия в порядке предоставления информации об ипотеке. Статья 26 Закона об ипотеке устанавливает, что любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 7 Закона о госрегистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Как видим, Закон о государственной регистрации содержит дополнительные требования о предоставлении удостоверения личности и документов о регистрации юридического лица и полномочиях его представителя <39>.

--------------------------------

<36> Завидов Б.Д. Государственная регистрация ипотеки (общие положения и особенности) // Право и экономика. 1999. N 3. С. 23.

<37> Там же. С. 24.

<38> Там же. С. 24 - 25.

<39> Там же. С. 26.

Таким образом, детальная регламентация государственной регистрации ипотеки в Законе об ипотеке порождает определенные противоречия указанного Закона и Закона о госрегистрации.

Остальные федеральные законы, в которых имеются положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержат в основном отсылочные нормы к Закону о госрегистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним они почти не регламентируют.

ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" от 04.12.2006 N 201-ФЗ <40> содержит норму о государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на лесные участки и сделок с ними (ст. 4.3). Статья 4.4 регламентирует государственную регистрацию прав на лесные участки и сделок с ними без предоставления кадастрового плана или кадастрового паспорта лесного участка. Статья 93 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ <41> (далее - Лесной кодекс РФ) содержит отсылку к Закону о госрегистрации в регулировании прав на лесные участки и сделок с ними.

--------------------------------

<40> О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации: ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ, в ред. ФЗ от 24.07.2007 N 217-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5279; Рос. газ. N 164. 2007. 31 июля.

<41> Лесной кодекс Российской Федерации: ФЗ от 04.12.2006 N 200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.

Это положение нового Лесного кодекса РФ соответствует Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, признающей недвижимым имуществом земельные участки, занятые лесом <42>. Кстати, подобным образом в ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ <43> (далее - Водный кодекс РФ) урегулирован вопрос о земельном участке, занятом водным объектом. Правда, при этом в Водном кодексе РФ отсутствует упоминание о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

--------------------------------

<42> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М. Козырь // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1/2(14/15).

<43> Водный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 03.06.2006 N 74-ФЗ, в ред. ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ, 19.06.2007 N 102-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381, N 50. Ст. 5279; 2007. N 26. Ст. 3075.

Пункт 2 ст. 22 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 N 152-ФЗ <44> устанавливает, что при государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, в ЕГРП указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление ипотечным покрытием, включающим в себя соответствующие требования, и делается следующая запись: "Залогодержатели данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев ипотечных сертификатов участия в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия".

--------------------------------

<44> Об ипотечных ценных бумагах: ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ, в ред. ФЗ от 29.12.2004 N 193-ФЗ, 27.06.2006 N 141-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 19; 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3440.

Пункт 2 ст. 15 ФЗ "Об инвестиционных фондах" от 29.11.2001 N 156-ФЗ <45> устанавливает, что при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, в подразделе II ЕГРП указывается название паевого инвестиционного фонда, в состав которого входит данное имущество, и делается следующая запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев". По требованию органа, производящего регистрацию прав на недвижимое имущество, лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, и представить его в указанный орган.

--------------------------------

<45> Об инвестиционных фондах: ФЗ от 29.11.2001 N 156-ФЗ, в ред. ФЗ от 29.06.2004 N 58-ФЗ, 15.04.2006 N 51-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562; 2004. N 27. Ст. 2711; 2006. N 17 (ч. 1). Ст. 1780.

Пункт 2 ст. 3 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" от 07.07.2003 N 112-ФЗ <46> указывает на правовые последствия государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства: граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок. Это положение, на наш взгляд, является конкретизацией положений п. 1 и 3 ст. 209 ГК РФ, предусматривающих правомочие пользования земельным участком.

--------------------------------

<46> О личном подсобном хозяйстве: ФЗ от 07.07.2003 N 112-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.

Пункт 1 ст. 8 ФЗ "О связи" от 07.07.2003 N 126-ФЗ <47> включает регистрацию вещных прав на сооружения связи, в том числе линейно-кабельные сооружения связи. Абзац 6 п. 3 ст. 4 ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" от 27.02.2003 N 29-ФЗ <48> предусматривает государственную регистрацию права собственности, права оперативного управления и хозяйственного ведения на недвижимое имущество организаций федерального железнодорожного транспорта в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта на основании сводного передаточного акта. Статья 18 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ <49> (далее - ЖК РФ) устанавливает, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Законом о госрегистрации, ЖК РФ. При этом в п. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации дается обратная отсылка к ЖК РФ. На наш взгляд, это противоречие можно исключить, прописав в Законе о госрегистрации подробно правовую основу государственной регистрации прав на жилые помещения, как это сделано законодателем в других статьях данного Закона (см., например, ст. 22, 22.1, 24 и т.п. Закона о госрегистрации). Конечно, в п. 2 ст. 23 Закона о госрегистрации говорится о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, но этого оказывается недостаточно для правоприменителя. Обращение к ЖК РФ тоже не позволяет полностью найти ответ. Пункт 3 ст. 32 ЖК РФ устанавливает государственную регистрацию решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения, а в п. 3 ст. 33 ЖК РФ указывается, что гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

--------------------------------

<47> О связи: ФЗ от 07.07.2003 N 126-ФЗ, в ред. ФЗ от 23.12.2003 N 186-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ, 02.10.2004 N 127-ФЗ, 09.05.2005 N 45-ФЗ, 02.02.2006 N 19-ФЗ, 03.03.2006 N 32-ФЗ, 26.07.2006 N 245-ФЗ, 09.02.2007 N 14-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2895, N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 6. Ст. 636, N 10. Ст. 1069, N 31 (ч. 1). Ст. 3431, 3452; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 8, N 7. Ст. 835.

<48> Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта: ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ, в ред. ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 35. Ст. 3607.

<49> Жилищный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29.12.2004 N 188-ФЗ, в ред. ФЗ от 31.12.2005 N 199-ФЗ, 18.12.2006 N 232-ФЗ, 29.12.2006 N 250-ФЗ, 251-ФЗ, 258-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 13, 14, 21.

Ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1 <50> устанавливает, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП. Пункт 15 ст. 3 ФЗ "О концессионных соглашениях" от 21.07.2005 N 115-ФЗ <51> предусматривает, что права владения и пользования концессионера объектом концессионного соглашения подлежат государственной регистрации в качестве обременения права собственности концедента. Государственная регистрация прав владения и пользования концессионера созданным объектом концессионного соглашения осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности концедента на этот объект.

--------------------------------

<50> О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1, в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; ФЗ от 11.08.1994 N 26-ФЗ, 28.03.1998 N 50-ФЗ, 01.05.1999 N 88-ФЗ, 15.05.2001 N 54-ФЗ, 20.05.2002 N 55-ФЗ, 26.11.2002 N 153-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ, 29.12.2004 N 189-ФЗ, с изм., внесенными Постановлением КС РФ от 03.11.1998 N 25-П, Определением КС РФ от 10.12.2002 N 316-О // Бюл. нормат. актов. 1992. N 1; Рос. газ. N 5. 1993. 10 янв.; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472, N 45. Ст. 5603; 1999. N 18. Ст. 2214; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918, N 48. Ст. 4738; 2003. N 5. Ст. 503; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.

<51> О концессионных соглашениях: ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3126.

Пункт 5 ст. 79 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ <52> предписывает проводить государственную регистрацию ипотеки при обеспечении исполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности ипотекой не позднее чем через сорок пять дней с даты введения финансового оздоровления на основании определения арбитражного суда о введении финансового оздоровления и соглашения об обеспечении обязательств должника в соответствии с графиком погашения задолженности.

--------------------------------

<52> О несостоятельности (банкротстве): ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ, в ред. ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ, 29.12.2004 N 192-ФЗ, 31.12.2004 N 220-ФЗ, 24.10.2005 N 133-ФЗ, 18.07.2006 N 116-ФЗ, 18.12.2006 N 231-ФЗ, 05.02.2007 N 13-ФЗ, 26.04.2007 N 63-ФЗ, 19.07.2007 N 140-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 18, 46; 2005. N 44. Ст. 4471; 2006. N 30. Ст. 3292, N 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2007. N 7. Ст. 834, N 18. Ст. 2117, N 30. Ст. 3754.

Пункт 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ <53> (далее - СК РФ) опровергает презумпцию согласия другого супруга на совершение сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, предусмотренную п. 2 ст. 35 СК РФ: для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга; супруг, чьего нотариального удостоверенного согласия на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Это положение СК РФ подвергается в литературе критике. Например, получение такого согласия затруднительно, если супруг безвестно отсутствует, а также если он уклоняется от дачи согласия на совершение указанной сделки. В данном случае предлагается предусмотреть в СК РФ возможность восполнения отсутствующего согласия судебным решением <54>. Кроме того, в ст. 36 СК РФ отсутствует норма о том, каким имуществом каждый из супругов вправе владеть, пользоваться и распоряжаться самостоятельно, по своему усмотрению совершать в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом нотариусы и должностные лица регистрирующих органов требуют нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение личным, раздельным имуществом, что впоследствии может быть использовано другим супругом в качестве косвенного доказательства включения этого имущества в состав общего имущества <55>.

--------------------------------

<53> Семейный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29.12.1995 N 223-ФЗ, в ред. ФЗ от 15.11.1997 N 140-ФЗ, 27.06.1998 N 94-ФЗ, 02.01.2000 N 32-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ, 28.12.2004 N 185-ФЗ, 03.06.2006 N 71-ФЗ, от 18.12.2006 N 231-ФЗ, 29.12.2006 N 258-ФЗ, 21.07.2007 N 194-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16; 1997. N 46. Ст. 5243; 1998. N 26. Ст. 3014; 2000. N 2. Ст. 153; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 11; 2006. N 23. Ст. 2378, N 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 30. Ст. 3808.

<54> Слепакова А.В. Правоотношения собственности супругов // СПС "КонсультантПлюс".

<55> Там же.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о госрегистрации правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют помимо Конституции РФ, ГК РФ, Закона о госрегистрации, иных федеральных законов издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. К таковым относятся прежде всего указы Президента Российской Федерации. Мы не будет рассматривать все указы Президента РФ, посвященные административно-правовому регулированию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а ограничимся содержащим гражданско-правовые основы государственной регистрации Указом Президента РФ "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16.05.1997 N 485 <56>.

--------------------------------

<56> О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485, в ред. Указов Президента РФ от 03.11.1999 N 1474, 26.03.2003 N 370 // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240; 1999. N 45. Ст. 5418; 2003. N 13. Ст. 1229.

В п. 1 данного Указа находит практическое воплощение принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости: "При приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства".

Постановлений Правительства Российской Федерации, принятых по вопросу о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, огромное множество.

К таковым можно отнести Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества" от 31.08.2006 N 531 <57>, Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей" от 17.09.2003 N 580 <58>, Постановление Правительства РФ "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" от 31.08.2000 N 648 <59>, Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме" от 14.12.2004 N 773 <60>, Постановление Правительства РФ "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" от 11.02.2005 N 68 <61>. И, безусловно, необходимо отметить Постановление Правительства РФ "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 18.02.1998 N 219 <62> (далее - Правила ведения ЕГРП). Этот подзаконный нормативный правовой акт, как указано в п. 1 Правил ведения ЕГРП, устанавливает формы ЕГРП и единый для Российской Федерации порядок их заполнения. В структуре ЕГРП выделяют разделы, каждый из которых состоит из трех подразделов: подраздел I - описание объекта недвижимого имущества, подраздел II - записи о праве собственности и иных вещных правах на объект недвижимого имущества, сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества, подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества (п. 8 Правил ведения ЕГРП). Подраздел II ЕГРП посвящен общим требованиям заполнения ЕГРП. Формы подраздела I, соответствующие видам недвижимого имущества: земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3), участку лесного фонда (леса) (форма I-4), предприятию (форма I-5), участку недр, многолетним насаждениям (форма I-6), приведены в приложении N 1. В отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и иных объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), являющихся общим имуществом в многоквартирном доме и находящихся в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений, используются те же формы I-1, I-2 и I-3, но в их заголовках указывается, что эти объекты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Подраздел II включает записи о праве собственности и иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части: подраздел III-1 - для записей об аренде; подраздел III-2 - для записей об ипотеке; подраздел III-3 - для записей о сервитуте; подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.); подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом); подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях); подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

--------------------------------

<57> Об утверждении Правил направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества: Постановление Правительства РФ от 31.08.2006 N 531 // СЗ РФ. 2006. N 36. Ст. 3836.

<58> Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей: Постановление Правительства РФ от 17.09.2003 N 580, в ред. Постановления Правительства РФ от 12.11.2004 N 627 // СЗ РФ. 2003. N 38. Ст. 3668; 2004. N 47. Ст. 4652.

<59> Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности: Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 N 648, в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.06.2002 N 406, 31.10.2002 N 786 // СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3718; 2002. N 24. Ст. 2310, N 44. Ст. 4398.

<60> Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме: Постановление Правительства РФ от 14.12.2004 N 773 // СЗ РФ. 2004. N 51. Ст. 5187.

<61> Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи: Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 // СЗ РФ. 2005. N 8. Ст. 650.

<62> Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.12.1999 N 1429, 03.10.2002 N 731, 03.09.2003 N 546, 12.11.2004 N 627, 22.11.2006 N 760 // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3983; 2003. N 7. Ст. 657, N 36. Ст. 3519, N 37. Ст. 3584; 2004. N 47. Ст. 4652, N 48. Ст. 5038. N 52 (ч. 2). Ст. 5483.

Раздел VI Правил ведения ЕГРП содержит требования к записи о прекращении прав, ограничений (обременений); раздел VII - требования к записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права; раздел VIII - требования к удостоверению государственной регистрации прав и сделок. Кроме того, Правила ведения ЕГРП включают многочисленные приложения форм ЕГРП.

Таким образом, Правительство РФ осуществляет правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по наиболее важным вопросам, которые в Законе о госрегистрации либо не урегулированы вовсе, либо их регулирование этот Закон относит к компетенции (ведению) Правительства РФ. Статья 12 Закона о госрегистрации достаточно подробно регламентирует правила ведения ЕГРП, однако все же содержит отсылку к специально изданному Постановлению Правительства РФ по этому вопросу. Пункт 2 ст. 11 Закона о госрегистрации предусматривает издание Постановления Правительства РФ о плате за предоставление информации о зарегистрированных правах. В Законе о госрегистрации отсутствуют нормы о взаимодействии Федеральной регистрационной службы и органа по учету недвижимого имущества, учете бесхозяйного недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8 ФЗ "О связи").

Абзац 2 п. 1 ст. 3 Закона о госрегистрации предусматривает издание нормативных правовых актов федеральным органом исполнительной власти в области юстиции. При этом они должны соответствовать федеральным законам, актам Президента РФ и актам Правительства РФ. Таких актов более 10 <63>. Основной их задачей является обеспечение деятельности Федеральной регистрационной службы посредством дублирования разрозненных норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью их согласования. Кроме того, многие из этих нормативных актов содержат перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отдельные элементы процедуры указанной государственной регистрации.

--------------------------------

<63> Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 // Рос. газ. N 58. 2007. 22 марта; Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 14.09.2006 N 293 // Там же. 2006. N 212. 22 сент.; Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 // Бюл. Минюста РФ. 2006. N 9; Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 // Там же. 2005. N 8; Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер: Приказ Минюста РФ от 08.12.2004 N 192 // Рос. газ. N 286. 2004. 24 дек.; Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135, в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 N 199 // Там же. N 188. 2004. 31 авг.; N 7. 2005. 19 янв.; Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 20.07.2004 N 126, в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 N 199 // Там же. 2004. N 160. 29 июля; 2005. N 7. 19 янв.; Об утверждении Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме: Приказ Минюста РФ от 25.05.2004 N 107, в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 N 199 // Бюл. Минюста РФ. 2004. N 6; Рос. газ. N 7. 2005. 19 янв.; Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах: Приказ Минюста РФ от 18.09.2003 N 226, в ред. Приказов Минюста РФ от 24.12.2004 N 199, 30.12.2005 N 255, 06.12.2006 N 352 // Рос. газ. N 201. 2003. 8 окт.; N 7. 2005. 19 янв.; N 287. 2006. 21 дек.; Бюл. нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 6; Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов: Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 183, в ред. Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, 24.12.2004 N 199 // Рос. газ. N 129. 2002. 17 июля; N 250. 2003. 10 дек.; N 7. 2005. 19 янв.; Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 24.12.2001 N 343, в ред. Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, 24.12.2004 N 199 // Там же. N 14. 2002. 24 янв.; N 250. 2003. 10 дек.; N 7. 2005. 19 янв.; Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233, в ред. Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, 24.12.2004 N 199 // Там же. N 162. 2001. 22 авг.; N 250. 2003. 10 дек.; N 7. 2005. 19 янв.

И, наконец, абзац 3 п. 1 ст. 3 Закона о госрегистрации устанавливает, что федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким органом в соответствии с подп. "а" и "б" п. 4 Указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" <64>, п. I Указа Президента РФ от 20.05.2004 N 649 "Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти" <65>, разд. I п. 1 Указа Президента РФ от 13.10.2004 N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" <66> является Федеральная регистрационная служба. Однако анализ изданных за период с 2001 по 2007 г. Методических рекомендаций не позволяет сделать вывод о соблюдении в полной мере предписаний Закона о госрегистрации. Так, существуют Методические рекомендации, принятые Министерством юстиции Российской Федерации единолично <67> и совместно с другими органами <68>. Последние Методические рекомендации приняты Федеральной регистрационной службой <69>. Возможно, это связано с тем, что учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подчинялись напрямую Минюсту РФ. В рамках указанного Министерства существовал Департамент по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Но он являлся структурным подразделением Минюста. Получается, что Минюст РФ сочетал реализацию функций федерального органа исполнительной власти в области юстиции и федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

--------------------------------

<64> О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти: Указ Президента РФ от 09.03.2004 N 314, в ред. Указов Президента РФ от 20.05.2004 N 649, 15.03.2005 N 295, 14.11.2005 N 1319, 23.12.2005 N 1522, 27.03.2006 N 261, 15.02.2007 N 174 // СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945, N 21. Ст. 2023; 2005. N 12. Ст. 1023, N 47. Ст. 4880, N 52 (ч. 3). Ст. 5690; 2006. N 14. Ст. 1509; 2007. N 8. Ст. 978.

<65> Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти: Указ Президента РФ от 20.05.2004 N 649, в ред. Указов Президента РФ от 28.07.2004 N 976, 13.09.2004 N 1168, 11.10.2004 N 1304, 01.12.2004 N 1453, 18.12.2004 N 1487, 22.07.2005 N 855, 05.09.2005 N 1049, 03.10.2005 N 1158, 11.05.2006 N 473, 30.06.2006 N 658, 05.02.2007 N 119, 12.03.2007 N 320 // СЗ РФ. 2004. N 21. Ст. 2023, N 31. Ст. 3234, N 38. Ст. 3775, N 42. Ст. 4107, N 47. Ст. 4635, N 49. Ст. 4889; 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3136, N 37. Ст. 3740, N 41. Ст. 4119; 2006. N 20. Ст. 2162, N 27. Ст. 2920; 2007. N 7. Ст. 862, N 12. Ст. 1374.

<66> Вопросы Федеральной регистрационной службы: Указ Президента РФ от 13.10.2004 N 1315, в ред. Указов Президента РФ от 23.12.2005 N 1521, 02.05.2006 N 450, 11.02.2007 N 25, 21.05.2007 N 643, 15.06.2007 N 768 // СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4110; 2005. N 52 (ч. 3). Ст. 5689; 2006. N 19. Ст. 2069; 2007. N 3. Ст. 429, N 25. Ст. 3010.

<67> Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, в ред. Приказов Минюста РФ от 12.11.2003 N 288, 19.01.2005 N 4 // Бюл. Минюста РФ. 2002. N 11; СПС "КонсультантПлюс"; Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество: Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 N 70, в ред. Приказов Минюста РФ от 12.11.2003. N 288; 19.01.2005 N 4 // Еженед. бюл. законодательных и ведомственных актов. 2003. N 27; СПС "КонсультантПлюс".

<68> Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы: Приказ Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30.10.2001 N 289/422/224/243 // Бюл. Минюста РФ. 2002. N 2.

<69> Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Федеральной регистрационной службы от 16.05.2007 N 82 // Рос. газ. N 147. 2007. 11 июля.

Сейчас ситуация несколько иная. В рамках Минюста РФ существует Департамент правового регулирования, анализа и контроля деятельности подведомственных федеральных служб <70>. В процессе административной реформы создана Федеральная регистрационная служба, которая издает в пределах своей компетенции Методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти Методические рекомендации имеют своей целью урегулирование наиболее сложных вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: государственной регистрации прав на энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы (Приказ Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30.10.2001 N 289/422/224/243 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы"), регистрации права общей собственности на недвижимое имущество (Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество"), государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним (Приказ Федеральной регистрационной службы от 16.05.2007 N 82 "Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним") - и в целом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

--------------------------------

<70> Об утверждении Положения о Департаменте правового регулирования, анализа и контроля деятельности подведомственных федеральных служб: Приказ Минюста РФ от 29.04.2005 N 52 // Бюл. Минюста РФ. 2005. N 6.

Подводя итог правовой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует выделить ее особенности.

Во-первых, существует правопреемственность в регулировании отношений, связанных с недвижимостью. На это указывают нормы многих федеральных законов, проанализированных выше. Правоустанавливающие документы, выданные до вступления в действие Закона о госрегистрации, признаются юридически действительными.

Во-вторых, в нашем законодательстве сформулирована четкая система нормативных правовых актов, содержащих нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Между этими нормативными правовыми актами существует система отсылок к специальному нормативному акту в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Безусловно, законодатель не всегда последователен. Часто он прописывает особенности совершения отдельных регистрационных действий в рамках нормативного правового акта, никакого отношения к государственной регистрации не имеющего (как, например, в ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и "Об инвестиционных фондах"). Но это несовершенство законодательной техники не следует считать критическим для существования системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку оно благополучно разрешается на подзаконном уровне. Кроме этого, отмечаются определенные неточности в построении отдельных статей приведенных выше нормативных актов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но и этот недостаток не является непреодолимым препятствием для функционирования Федеральной регистрационной службы. Многие из таких коллизий представляется возможным решить в рамках инструкций и методических рекомендаций.

В целом следует признать, что для системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним создана вполне работоспособная нормативная база. То, как эти положения реализуются на практике, будет предметом дальнейшего анализа.

§ 2. Соотношение понятий "государственная регистрация прав

на недвижимое имущество", "технический учет",

"кадастровый учет", "учет федерального имущества"

Среди ученых и практиков нет единства мнений по вопросу о содержании понятия "государственная регистрация прав на недвижимое имущество". Некоторые практические работники полагают, что под термином "государственная регистрация недвижимости" следует понимать технический учет жилых и нежилых помещений. Поэтому понятие "государственная регистрация прав" они толкуют в отрыве от понятия "государственная регистрация недвижимости" <71>. Подобной позиции придерживается С. Гришаев. Он пишет о том, что государственная регистрация недвижимости - это регистрация самого объекта недвижимости, регистрация прав на недвижимость, регистрация сделок с недвижимостью. Регистрацию самого объекта недвижимости он рассматривает как его технический или кадастровый учет <72>. Очевидно, что в данном случае под государственной регистрацией понимается легитимация объекта недвижимого имущества посредством его учета еще до государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это соответствует теории, развиваемой С.А. Степановым, о том, что недвижимое имущество является таковым в силу присущих ему особенностей <73>. Первоначальный вариант проекта ФЗ "О формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости" в абзаце 2 п. 1 ст. 3 определял кадастровый учет в качестве единственного доказательства существования объекта недвижимости как объекта гражданских прав <74>.

--------------------------------

<71> Сергеев В. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. N 12. С. 12.

<72> Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. 2002. N 1. С. 30.

<73> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 29.

<74> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 153 - 154.

Против такого понимания государственной регистрации выступает В. Сергеев, положивший в основание своих рассуждений право аренды <75> (в настоящее время исключено из Закона о госрегистрации). Однако московские чиновники распространяют понятие государственной регистрации прав на договор аренды недвижимости, заключаемый даже на один день. Е.А. Суханов тоже возражает против понимания государственной регистрации прав на недвижимое имущество как технического и кадастрового учета: "Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) отдельных видов недвижимости, имеющим фискальное или иное публично-правовое значение. Такие регистрация или учет осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК РФ), однако не имеют правопорождающего значения и не влияют на действительность совершенных сделок" <76>. И.А. Емелькина, анализируя п. 2 ст. 131 ГК РФ, приходит к выводу о несоответствии понятий "государственная регистрация" и "учет недвижимого имущества" <77>.

--------------------------------

<75> Сергеев В. Регистрация прав на недвижимое имущество. С. 12.

<76> Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права // Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 12.

<77> Емелькина И.А. Указ. соч. С. 61 - 62.

Действительно, в п. 2 ст. 131 ГК РФ понятия "государственная регистрация", "учет недвижимого имущества", "специальная регистрация" употреблены в различных значениях. В иных нормативных правовых актах это тоже прослеживается. Нигде не говорится о государственной регистрации недвижимого имущества, а употребляются понятия "технический учет недвижимого имущества" <78> и "кадастровый учет земельных участков" <79>, "учет федерального имущества" <80>. Да и в число полномочий органов, осуществляющих технический <81> и кадастровый учет <82>, государственная регистрация недвижимости не входит. Таким образом, понятие "государственная регистрация недвижимости" следует отождествлять с понятием "государственная регистрация прав на недвижимое имущество" и отличать от специального учета недвижимого имущества.

--------------------------------

<78> О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства: Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 N 921, в ред. Постановлений Правительства РФ от 10.09.2004 N 477, 19.03.2005 N 141, 28.12.2006 N 818 // СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901; 2004. N 38. Ст. 3803; 2005. N 13. Ст. 1169; 2007. N 1 (ч. 2). Ст. 274; Об утверждении Правил проведения государственного технического учета и технической инвентаризации комплекса сооружений городской сети кабельного телевидения: Приказ Госстроя РФ от 26.08.2003 N 322 // Рос. газ. N 23. 2004. 7 февр.; Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности: Приказ Госстроя РФ от 31.05.2001 N 120, в ред. Приказа Госстроя РФ от 02.09.2003 N 331 // Бюл. нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 32; Рос. газ. N 181. 2003. 11 сент.; О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 // СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787; Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации: Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, в ред. Приказа Госстроя РФ от 04.09.2000 N 199 // СПС "Гарант"; Нормирование и строительство в ЖКХ. 2000. N 5; Об утверждении Порядка составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО "Газпром" и его дочерним организациям: Приказ Госстроя РФ от 29.12.2000 N 308 // СПС "Гарант".

<79> О государственном земельном кадастре: ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ, в ред. ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ, 30.06.2006 N 93-ФЗ, 04.12.2006 N 201-ФЗ // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 27. Ст. 2881, N 50. Ст. 5279.

<80> Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества: Постановление Правительства РФ от 03.07.1998 N 696 // СЗ РФ. 1998. N 28. Ст. 3354.

<81> Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства: Приказ Минэкономразвития РФ от 05.04.2005 N 70 (п. 3.11) // Рос. газ. N 98. 2005. 12 мая.

<82> Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости: Постановление Правительства РФ от 19.08.2004 N 418, в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.03.2005 N 127, 19.03.2005 N 141; 11.04.2006 N 206, 15.11.2006 N 689 // СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3554; 2005. N 12. Ст. 1042; 2006. N 16. Ст. 1744, N 47. Ст. 4919.

§ 3. Понятие государственной регистрации как особой

государственной деятельности органов

Федеральной регистрационной службы

Действующее законодательство в качестве предмета государственной регистрации называет права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, не указывая, однако, каких-либо существенных оснований именно такой классификации подлежащих регистрации явлений и необходимости регистрации всех этих явлений <83>.

--------------------------------

<83> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М. Козырь; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 134.

 

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают исключить из предмета регистрации сделки с недвижимыми вещами <84>. К.И. Скловский в работе "Собственность в гражданском праве" пишет: "Нельзя признать, что регистрации подлежит договор купли-продажи, ведь сам договор, как известно, не передает собственности. Значит, нужно регистрировать другие действия участников" <85>. Е.Ю. Ширинская отмечает, что государственная регистрация права собственности делает излишней государственную регистрацию сделок по отчуждению недвижимого имущества <86>. Можно привести контраргумент в опровержение данной позиции: без государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом невозможно было бы должным образом обеспечить правомерное поведение участников на рынке недвижимого имущества в силу того, что недобросовестные продавцы могли бы заключать сразу несколько сделок по отчуждению недвижимого имущества, тем самым нарушая стабильность гражданского оборота. Закон о госрегистрации рассматривает государственную регистрацию сделок как специальное основание фиксации перехода прав на недвижимое имущество или возникшее обременение соответствующего права (аренда, сервитуты) <87>. Таким образом, получается, что после государственной регистрации сделки продавец не может вторично распорядиться данным объектом недвижимого имущества, не расторгнув предыдущий договор. Подобной позиции придерживается Е.М. Тужилова-Орданская. В качестве примера она приводит дело, рассматривавшееся в Арбитражном суде Республики Башкортостан. Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест" обратилось в вышеуказанный Суд с иском к Главному управлению Федеральной регистрационной службы (далее - Росрегистрация) Республики Башкортостан об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из материалов дела следует, что строительная организация - собственник нескольких жилых домов - заключила с ООО "Прогресс" договор купли-продажи одной из квартир. Росрегистрация по Республике Башкортостан отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи квартир между ООО "Стройинвест" и индивидуальным предпринимателем Ч. "Стройинвест", не оспаривая этот факт, в обоснование своих требований указал, что хотя договор купли-продажи квартиры и был зарегистрирован в установленном порядке, покупатель не зарегистрировал переход права собственности на спорную квартиру. Поэтому строительная организация остается собственником жилого помещения и может распоряжаться им по своему усмотрению. Арбитражный суд Республики Башкортостан в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной стороны или по другим основаниям <88>. Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 устанавливает, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение <89>. Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем <90>. Верховный Суд Российской Федерации (далее - ВС РФ) придерживается подобной позиции. В Определении от 06.02.1998 он указал, что недопустимо регистрировать право собственности лица на квартиру, если существует ранее заключенный подобный договор с лицом, уже фактически вселившимся в квартиру. При этом ВС РФ отметил, что если отсутствует государственная регистрация данного договора по уважительной причине (например, арест недвижимого имущества), то это не является основанием применения норм о ничтожности данного договора <91>. По другому делу Федеральный арбитражный суд (далее - ФАС) Волго-Вятского округа указал: "Сделка от 15.02.2002 по распоряжению недвижимым имуществом, совершенная продавцом при наличии заключенного и исполненного договора от 05.09.2000 продажи указанного имущества до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (истцу по делу), признается недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, ибо в этом случае закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "ДСК N 1" злоупотребило своим правом собственности, что прямо запрещено ст. 10 ГК РФ. Кроме того, поскольку спорное имущество обременено правами предпринимателя Н.И. Ингликова на основании договора купли-продажи от 05.09.2000, продавец (ЗАО "ДСК N 1") потерял право распоряжаться им любым способом (ст. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8)" <92>.

--------------------------------

<84> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М. Козырь // http://dpr.ru/journal/journal_11_13.htm (31.07.2005, 7.34).

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<85> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 227.

<86> Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 89.

 

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

<87> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 4 кн. М., 2002. Кн. 1. С. 352.

<88> Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. 2006. N 2. С. 20.

<89> О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 // Экономика и жизнь. 1998. N 36.

<90> Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

<91> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.1998 // Бюл. ВС РФ. 1998. N 6. С. 7 - 8.

<92> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.09.2002 N А43-4537/02-2-195 // СПС "Гарант".

Таким образом, здесь оказываются применимы положения ст. 10 ГК РФ о разумности и добросовестности участников сделок с недвижимостью.

Г.Ф. Шершеневич, анализируя вопрос об укреплении вещных прав, пришел к выводу, что проблема заключается в том, что право владения не возникает с момента заключения договора. Ведь, по его мнению, первому покупателю легче предупредить подобное стечение прав приобретением владения, чем второму собрать сведения о принадлежности приобретаемой вещи <93>.

--------------------------------

<93> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 183.

К сожалению, в ныне действующей в России системе государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью осуществить это невозможно в силу п. 1 ст. 556 ГК РФ, который требует составления передаточного акта или иного специального документа о передаче. Включение в договор купли-продажи недвижимого имущества условия о том, что данный договор является актом передачи недвижимого имущества, противоречит самой природе передачи недвижимого имущества (подробнее эта ситуация будет проанализирована далее). Признание в нашем законодательстве иного правила нанесло бы серьезный удар по системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, передаточный акт не имеет смысла без регистрации. Но действующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество не дает возможности говорить о совпадении моментов заключения договоров и регистрации возникновения права на недвижимость.

Анализ действующего гражданского законодательства не позволяет прийти к единому выводу по поводу данного вопроса. С одной стороны, есть норма п. 1 ст. 209 ГК РФ, устанавливающая, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. С другой стороны, существуют ограничения, предусмотренные п. 2 ст. 209 ГК РФ: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Это правило в совокупности с пп. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ позволяет аргументировать позицию ВАС РФ. Но как быть управлениям Росрегистрации, которые не относятся к числу органов, предусмотренных п. 2 ст. 10 ГК РФ? На наш взгляд, следовало бы установить перечень органов, отказывающих в защите права, тем более что А.П. Зрелов, М.В. Краснов, О.К. Чеснокова приходят к выводу о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является способом защиты гражданских прав <94>.

--------------------------------

<94> Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М., 2005. С. 105.

М.Г. Масевич выступает за государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Более того, она отмечает, что за пределами государственной регистрации осталось много договоров о недвижимости. Это упущение законодателя следовало бы устранить, внеся нормы в ГК РФ о государственной регистрации всех договоров по поводу недвижимости <95>. Действительно, это способствовало бы большей стабильности оборота недвижимого имущества. Учет приведенной выше позиции, согласно которой зарегистрированный договор прочно "связывает" продавца и покупателя недвижимости, помог бы контролировать ситуации, когда недобросовестный продавец продает одно и то же недвижимое имущество нескольким покупателям, а потом исчезает вместе с деньгами. Не было бы необходимости подвергать реформированию регистрационный процесс, устанавливая нормы о том, что недвижимость должна быть оплачена после внесения записи в ЕГРП, но до выдачи правоустанавливающих документов <96>. Такое положение будет противоречить ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, п. 1 ст. 209 ГК РФ - собственник не сможет распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом.

--------------------------------

<95> Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. N 1. С. 33. Аналогичной точки зрения придерживается И.А. Емелькина (Емелькина И.А. Указ. соч. С. 97).

<96> Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. 1998. N 3. С. 36 - 37.

При обязательной государственной регистрации всех договоров о недвижимом имуществе (туда попадут все договоры о купле-продаже недвижимости) лицо, заключающее подобный договор, будет точно знать о том, что в отношении данного имущества не заключены договоры купли-продажи. В таком случае невозможна ситуация, описанная Г.Ф. Шершеневичем: "...если одно лицо продало, подарило, заложило другому вещь, то это отношение не препятствует новой, подобной же сделке собственника вещи с другим лицом. Если первый контрагент не приобрел еще вещного права, то второй контрагент может предупредить его, и опоздавшему останется взыскивать убытки с собственника, преследовать его уголовным порядком, но отнять вещь у приобретателя он не может, так как его обязательственное право должно уступить вещному" <97>.

--------------------------------

<97> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 61.

Правда, убытки при этом возмещаются только при заключенном и действительном договоре (если, например, договор является договором купли-продажи жилой недвижимости, он должен пройти государственную регистрацию) согласно указаниям п. 2 ст. 463 ГК РФ и ст. 398 ГК РФ. Если же договор купли-продажи жилой недвижимости не прошел государственной регистрации, то он в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ является незаключенным. По нему невозможно взыскать убытки. В этом виден отход от классической модели взыскания убытков при неисполнении обязанности передать индивидуально-определенную вещь: "Договоры, по которым стороны обязуются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках" <98>.

--------------------------------

<98> Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С. 242.

Следует привести еще несколько контраргументов в опровержение позиции о необходимости устранения государственной регистрации сделок из действующего законодательства.

Исключение государственной регистрации сделок повлечет невозможность использования п. 3 ст. 35 СК РФ. Презумпция согласия другого супруга, предусмотренная п. 2 ст. 35 СК РФ, будет распространяться на все сделки с недвижимым имуществом. А с учетом новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ у другого супруга будет полностью отсутствовать возможность защиты предусмотренного ч. 1 ст. 40 Конституции РФ права на жилище.

В первом параграфе настоящей главы обсуждался вопрос о правовой природе незаключенных сделок с недвижимым имуществом, не прошедших государственной регистрации. В.А. Кияшко предлагает весьма оригинальное решение данной проблемы - исключить положения о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом из ГК РФ <99>. В. Жирков считает, что необходимо возложить на Росрегистрацию обязанность составлять по заявлению сторон проект договора. Такой договор, по его мнению, будет соответствовать требованиям российского законодательства и не получит отказа Федеральной регистрационной службы <100>.

--------------------------------

<99> Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журн. рос. права. 2004. N 11. С. 63.

<100> Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право. 1999. N 6. С. 85 - 86.

Представляется, что ни тот ни другой вариант не является оптимальным решением данной проблемы. Проблему заключенности и незаключенности договора о недвижимом имуществе, не прошедшем, но требующем государственной регистрации, можно решить на основе предлагавшихся нами выше вариантов корректировки п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Что касается утверждения о необходимости возложения на Росрегистрацию функций по составлению проекта договора, то это не соответствует концептуальным основам государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Выступая способом защиты гражданских прав, она не может выполнять никакие иные функции. Кроме этого, в России существует институт нотариата. Согласно ст. 54 Основ законодательства о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 <101> нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. К тому же нотариус сам может составить проект договора <102>. У. Маттеи отмечает, что процесс совершения сделки с недвижимым имуществом за рубежом проходит три этапа: заключение договора о недвижимом имуществе, проверка органом юстиции (нотариусом, конвейенсером) положений этой сделки и, наконец, регистрация в органах юстиции права собственности <103>.

--------------------------------

<101> Основы законодательства о нотариате: Закон РФ от 11.02.1993 N 4462-1, в ред. ФЗ от 30.12.2001 N 194-ФЗ, 24.12.2002 N 176-ФЗ, 08.12.2003 N 169-ФЗ, 23.12.2003 N 186-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ, 02.10.2004 N 127-ФЗ, 01.07.2005 N 78-ФЗ, 30.06.2006 N 93-ФЗ, 29.12.2006 N 258-ФЗ, 26.06.2007 N 118-ФЗ // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 10. Ст. 357; СЗ РФ. 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 50. Ст. 4855, N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2717; 2006. N 27. Ст. 2881; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 27. Ст. 3213.

 

Монография Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцевой, П.В. Крашенинникова, Е.Ю. Юшковой, В.В. Яркова "Настольная книга нотариуса" (том 1) включена в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2004 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<102> Зайцева Т.И. Общие условия удостоверения сделок // Настольная книга нотариуса: В 2 т. / Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников и др. М., 2003. Т. 1.

<103> Маттеи У. Основные принципы права собственности // Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 150 - 151.

Предложение о возложении дополнительных функций на Росрегистрацию не встретит понимания и со стороны судей. Так, ВАС РФ в одном из своих решений указал, что органам государственной регистрации не предоставлено право оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству <104>. Таким образом, исключается всякая возможность составления проектов договоров о недвижимом имуществе управлениями Росрегистрации.

--------------------------------

<104> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.2003 N 1069/03 // Вестн. ВАС РФ. 2003. N 10.

Исключение регистрации сделок с недвижимым имуществом сделает невозможным использование тех гарантий, которые предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве, и сведет, на наш взгляд, все положительные достижения этого Закона к минимуму, чем перечеркнет многолетние усилия ученых по разработке системы гарантий для участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости <105>. Это дестабилизирует положение на первичном рынке недвижимости.

--------------------------------

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<105> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 388.

В науке дискутируется вопрос о том, может ли часть объекта недвижимого имущества быть объектом гражданских прав. Положительный ответ на этот вопрос дает М.Г. Пискунова <106>. Проведя подробный анализ законодательства, она пришла к выводу, что категория "часть" в отношении недвижимого имущества используется часто: части земельных участков (ст. 340 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 26 Закона о госрегистрации); части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации); части помещений (ст. 26 Закона о госрегистрации); части квартир (ст. 558, 673 ГК РФ), в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке); часть предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ) <107>.

--------------------------------

<106> Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9; Она же. Делимость земельных участков // Там же. N 10.

<107> Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей.

С.А. Степанов выступает против выделения части недвижимого имущества как объекта гражданских прав <108>. Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе придерживаются аналогичной точки зрения: "Необходимо исключить из ст. 132, 558 ГК РФ, ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации, ст. 127 ЖК РФ указание на возможность купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога и иных сделок по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли в праве общей собственности... Предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть. Исходя из признака оборотоспособности, продажа части недвижимой вещи должна быть признана невозможной, поскольку самостоятельное юридическое существование недвижимой вещи, необходимое для отчуждения таковой, определяется на основании реестра. Имеющаяся регистрация права собственности на здание или на земельный участок исключает возможность одновременной регистрации того же права на часть этого участка или здания (помещение в нем), причем как в отношении третьего лица, так и собственника" <109>. Это находит подтверждение и в судебной практике. ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 05.08.2002 N А56-8577/02 указал: при государственной регистрации права собственности ОАО "Красный выборжец" на здание в целом не было учтено, что в связи с выделением из этого здания помещения и его отчуждением такой объект недвижимости, как здание, прекратил свое существование, и это не давало оснований для регистрации права собственности на него <110>.

--------------------------------

<108> Степанов С.А. Указ. соч. С. 50.

<109> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М. Козырь.

<110> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.08.2002 N А56-8577/02 // СПС "Гарант".

Еще одной проблемой государственной регистрации прав на недвижимое имущество является определение правового статуса общего имущества в многоквартирном доме и нежилых помещений, входящих в состав нежилых зданий.

Анализируя Инструкцию о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах от 27.06.2003 N 152 <111>, А.Д. Сидоренко и Е.А. Чефранова отмечают две особенности: государственная регистрация права общей долевой собственности носила необязательный характер и была необходимой лишь в случаях, когда данный объект передавался в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу или лицам либо являлся предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашение о сервитуте). При возведении нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности, Инструкция не только требует представления большого числа документов, но и ставит проведение государственной регистрации права каждого в зависимость от воли всех домовладельцев, что само по себе непреодолимое препятствие, ибо непредставление любым из домовладельцев необходимых документов или отсутствие полномочий на их подачу в учреждение юстиции по регистрации блокирует процесс полностью <112>. Абзац 11 п. 7 Инструкции об особенностях внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества от 14.02.2007 N 29 по-прежнему требует решения общего собрания собственников для регистрации общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и по-прежнему ни в ней, ни в ст. 23 Закона о госрегистрации нет нормы об обязательной государственной регистрации этого имущества.

--------------------------------

<111> Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах: Приказ Минюста РФ от 27.06.2003 N 152, в ред. Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, 24.12.2004 N 199 // Рос. газ. N 139. 2003. 12 июля, N 250. 10 дек.; N 7. 2005. 19 янв.

 

Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.

<112> Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жил. право. 2004. N 4. С. 18 - 19.

На практике это вызывает ряд проблем. Во-первых, возникают определенные трудности, связанные с невозможностью собственников жилых помещений решать судьбу общего имущества многоквартирного дома. Пункт 2.2 распоряжения Мэра г. Санкт-Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.1996 N 128-р <113> содержал положение о том, что договор с инвестором подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования, а в соответствии с п. 2.1 привлечение инвесторов к реконструкции чердаков и мансард должно было осуществляться на основании инвестиционного договора, заключаемого от лица Санкт-Петербурга Комитетом по управлению городским имуществом. Распоряжением Губернатора г. Санкт-Петербурга от 23.02.2001 N 240-р "О внесении изменений в распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 N 1244-Р и распоряжение Мэра г. Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р" <114> п. 2.1 дополнен словами "находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга". Откорректировала данное распоряжение и судебная практика. Решением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 N 3-107/2000 <115>, оставленным без изменения Определением ВС РФ от 25.12.2000 N 78-Г00-61 <116>, признано недействительным положение п. 2.3 распоряжения Мэра г. Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" в части приобретения права собственности инвестора на общее имущество многоквартирного дома. Таким образом, была принципиально изменена первоначальная концепция указанного распоряжения Мэра г. Санкт-Петербурга: общее имущество в многоквартирном доме было признано собственностью собственников квартир в многоквартирном доме в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ.

--------------------------------

<113> О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях: распоряжения Мэра г. Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р // Вестн. мэрии Санкт-Петербурга. 1996. N 3.

<114> О внесении изменений в распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 N 1244-Р и распоряжение Мэра г. Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-Р: распоряжение Губернатора г. Санкт-Петербурга от 23.02.2001 N 240-р // Информ. бюл. администрации Санкт-Петербурга. 2001. N 8.

<115> Решение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 N 3-107/2000 // СПС "КонсультантПлюс".

<116> Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 N 78-Г00-61 // Там же.

Можно привести и другой пример. Определением Судебной коллегии ВС РФ от 12.03.1996 были удовлетворены требования Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором Иванов имел квартиру на праве собственности. В Определении указывалось: "На основании ст. 290 ГК РФ (1995 г.) Иванову на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома - жильцами, приватизировавшими жилые помещения, и муниципалитетом. Следовательно, Правительство Москвы не вправе было давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений Иванова и других сособственников дома" <117>.

--------------------------------

<117> Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: Информация о деле // Законность. 1997. N 8.

Еще больше проблем связано с нежилыми помещениями. Их правовой статус недостаточно подробно регламентирован гражданским законодательством. Острый недостаток нормативного материала проявился в том, что Президиум ВАС РФ издал информационное письмо "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 01.06.2000 N 53. Не регламентирован и порядок принадлежности и использования нежилых помещений, обслуживающих здание нежилого назначения. Аналогия ст. 290 ГК РФ в данном случае не подлежит применению <118>. А потребность в подобной норме существует. Даже если собственникам нежилых помещений принадлежат на праве долевой собственности нежилые помещения, обслуживающие здания нежилого назначения, то это не является абсолютной гарантией того, что один из сособственников не произведет отчуждения данного помещения и что новый сособственник не будет чинить препятствий во владении и пользовании нежилыми помещениями другим собственникам, блокируя вход и выход в здание железной дверью. Рассматривая это дело, ВАС РФ указал, что поскольку функции вспомогательных и коммуникационных помещений заключаются в обслуживании основных помещений, то в соответствии со ст. 134 ГК РФ они не могут выступать в качестве самостоятельного предмета сделки купли-продажи и при покупке основного помещения собственник приобретает право и на эти помещения (иное договором между истцом и ответчиком не предусмотрено). Кроме того, нарушенным оказался п. 1 ст. 209 ГК РФ. Вследствие этого суд признал сделку по отчуждению вспомогательных и коммуникационных помещений ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ <119>.

--------------------------------

<118> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.09.2002 N 3673/02 // Вестн. ВАС РФ. 2002. N 12.

<119> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.08.2000 N Ф09-1092/2000-ГК // СПС "Гарант".

К.И. Скловский приводит такой пример из судебной практики. Фирма "Александр" заключила договор с обществом "Коопстрой", по условиям которого общество, осуществляющее застройку жилого дома со встроенными помещениями на правах заказчика, обязалось предоставить фирме "Александр" нежилое помещение площадью 64 кв. м в собственность, однако предоставило нежилое помещение площадью 51 кв. м, коридор и помещение охраны площадью 11 кв. м. Суд указал, что при заключении договора стороны не могли не понимать, что пользование предоставленным помещением невозможно, если одновременно оно не будет снабжено коридором или иными подсобными помещениями аналогичного назначения, которые находятся в пользовании прочих совладельцев. Суд рассчитал размер той части таких подсобных помещений, которая полагается истцу, и, учитывая, что всего имеется 4 владельца, а размер коридоров более 44 кв. м, определил дополнительно предоставленную истцу площадь в 11 кв. м. Исходя из такого расчета, суд взыскал с ответчика 10 млн. руб. как излишне полученных по договору (вместо ранее заявленных 50 млн. руб.), в остальной части иска было отказано <120>.

--------------------------------

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<120> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 170 - 172.

И, наконец, возможно установление сервитута на вспомогательные помещения <121>.

--------------------------------

<121> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2004 N Ф08-5134/2004 // СПС "КонсультантПлюс".

Полагаем, что ни один из предложенных вариантов не отвечает требованиям практики. Применение ст. 134 ГК РФ требует корректировок позитивного права. К.И. Скловский отмечает, что главная трудность при этом подходе - может ли право общей собственности рассматриваться в качестве составной вещи <122>. Второй подход, распространяющий общую долевую собственность на вспомогательные помещения, малоэффективен в силу отсутствия специальных норм. Как отмечалось выше, аналогия закона ст. 290 ГК РФ здесь неприменима. Кроме того, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 18.12.2002 N Ф03-А51/02-2/2512 указал: "В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости, в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения" <123>. Правда, по мнению В.Н. Литовкина, ЖК РФ выделил как самостоятельный объект право собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме. Если до введения в действие ЖК РФ нежилое помещение оставалось лишь идеальной частью в общей собственности на домовое имущество многоквартирного дома, то теперь оно, будучи отдельным объектом права собственности, обрело натуральные границы и дало его собственнику долю в праве общей собственности на общее домовое имущество в многоквартирном доме, такую же, как и собственнику жилого помещения <124>.

--------------------------------

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<122> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 172.

<123> Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.12.2002 N Ф03-А51/02-2/2512 // СПС "Гарант".

<124> Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журн. рос. права. 2006. N 4. С. 40 - 41.

Третий вариант, согласно которому необходимо устанавливать сервитут на вспомогательные помещения внутри зданий, тоже не выдерживает критики. И.А. Емелькина отмечает, что недостатком законодательства о регистрации недвижимости является то, что законодатель не всегда последователен в используемой им терминологии. Например, среди обременений называет сервитут, тогда как согласно ст. 216 ГК РФ он относится к вещным правам. При регистрации данного права на помещения возникает проблема: регистрировать его как самостоятельное вещное право или как обременение <125>.

--------------------------------

<125> Емелькина И.А. Указ. соч. С. 96.

Оптимальным решением данной проблемы, на наш взгляд, является установление в ч. 1 ГК РФ норм об общей долевой собственности на вспомогательные помещения собственников нежилых помещений в зданиях нежилого назначения. Такого же мнения придерживаются и многие другие ученые <126>.

--------------------------------

<126> Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2004. N 3; Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // Там же. N 46; Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. N 4; Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3.

Эта точка зрения нашла подтверждение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <127>. К.И. Скловский предлагает установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением. Такое право собственник здания мог бы создавать путем возмездного договора с покупателем так же, как, например, возможно установление договором сервитута или иного вещного права. С доктринальной точки зрения это вещное право, как и любое вещное право, могло бы рассматриваться как часть права собственности. Соответственно возможен договор о передаче указанного права собственнику и тем самым - его погашении, восстановлении собственности в полном объеме. При этом, видимо, было бы вполне допустимым и преобразование данного вещного права по соглашению между всеми владельцами здания в право общей собственности <128>. Как нам представляется, оптимальным являлось бы установление общей долевой собственности на вспомогательные помещения, что не усложняло бы и без того сложной ситуации.

--------------------------------

<127> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М. Козырь.

<128> Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестн. ВАС РФ. 2003. N 8.

Еще одна проблема связана с регистрацией ограничений (обременений) права собственности. Обременение можно рассматривать применительно к объекту, оно представляет собой любые права на этот объект <129>. Ограничения, напротив, относятся только к существующему субъективному праву <130>.

--------------------------------

<129> Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. N 10. С. 69.

<130> Там же. С. 70.

И здесь можно выделить ряд проблем. Статья 1 Закона о госрегистрации понимает ограничения и обременения как синонимы, к их числу относит и ипотеку. Представляется не совсем верным утверждение Б.М. Гонгало о том, что различие между терминами "обременение" и "ограничение" в данном случае лексическое <131>. В ст. 11 Закона об ипотеке ипотека понимается исключительно как обременение. Это логическое противоречие нашло отражение в судебной практике. Арбитражный суд Ивановской области рассмотрел дело по иску ТОО "Второй вариант" к АООТ "Дормостстрой" о регистрации снятия залога с нежилых помещений, при этом счел возможным применить положения ст. 98 утратившего силу Закона о несостоятельности <132>, устанавливающие, что с момента принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты имущества должника и иные ограничения по распоряжению имуществом должника (действующий в настоящее время Закон о несостоятельности в п. 1 ст. 126 воспроизводит формулировку о снятии ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника). К числу таких ограничений, по его мнению, относится и ипотека <133>. Для устранения подобных противоречий необходимо, на наш взгляд, установить в Законе о госрегистрации перечень отдельных ограничений и обременений. Кроме того, следует скорректировать норму ст. 11 Закона об ипотеке.

--------------------------------

<131> Гонгало Б.М. Комментарий к ст. 1 // Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001. С. 23.

<132> О несостоятельности (банкротстве): ФЗ от 08.01.1998 N 6-ФЗ, в ред. ФЗ от 21.03.2002 N 31-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 222; 2002. N 12. Ст. 1093.

<133> Решение Арбитражного суда Ивановской области от 08.04.2005 // Арх. Арбитражного суда Ивановской области за 2007 г.

Некоторые трудности на практике вызывает открытый перечень ограничений (обременений), предусмотренный ст. 1 Закона о госрегистрации. В результате появляется неопределенность с государственной регистрацией ограничений (обременений) вещных прав на жилые помещения, возникающих в связи с заключением договоров найма жилых помещений. Не требуется регистрации ограничений (обременений), основанных на договоре аренды здания или сооружения, если срок договора менее года. Не установлено требований о регистрации ограничений (обременений), вытекающих из договора ссуды (безвозмездного пользования). Представляется, что по требованию лиц, указанных в п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации, регистрация ограничений (обременений) должна производиться и в этих случаях <134>. Регистрация данных прав имеет важное значение. Так, на наш взгляд, необходимо регистрировать ограничение в случае принятия судом компромиссного решения при оспаривании права собственности на жилое помещение, когда собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования таким помещением или статус нанимателей <135>, тем более что подобные зарегистрированные ограничения права собственности гарантируют соблюдение имущественного права съемщика <136>.

--------------------------------

<134> Гонгало Б.М. Указ. соч. С. 25.

<135> Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. N 5. С. 142.

<136> Маттеи У. Указ. соч. С. 98.

К ограничениям (обременениям) прав на земельный участок относят государственную регистрацию решения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 279 ГК РФ) <137>. Решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежат государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 32 ЖК РФ) <138>. Однако ограничение в отношении прав на жилые помещения обладает особенностью: "Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением" (п. 4 ст. 32 ЖК РФ). Таким образом, ограничение в полном смысле этого слова наступает с момента ограничения права владения, пользования, распоряжения жилым помещением. Поэтому следует внести изменения в ЖК РФ, отнеся государственную регистрацию решения государственного органа или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения к моменту достижения согласия с собственником жилого помещения или решением судебного акта.

--------------------------------

<137> Мазуров А.В. Комментарий к ст. 279 ГК РФ // Комментарий к земельному законодательству / Рук. авт. кол. М.В. Бархатов. М., 2002.

<138> Филимонов С.Л. Комментарий к разделу II ЖК РФ // Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М., 2007.

Перед единой государственной системой регистрации стоят следующие цели. Основной правовой целью, как отмечает М.Г. Пискунова, является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость <139>. Участники оборота не могут всегда видеть истинных прав, особенно когда оборот приобрел уже безличные формы. Следовательно, поверив видимому положению, они рискуют ошибиться относительно своих прав. Проблема имеет три крайних решения: возложить все риски, связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы регистрации и учета все права явными и проверяемыми <140>. При этом система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является результативной только в случае осмотрительных действий покупателя. Так, в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" указано, что общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск <141>. Но система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способна действенно обеспечить права собственника недвижимости. ФАС Уральского округа в Постановлении от 13.07.2004 N Ф09-2143/04-ГК указал следующее: "Судом установлено и подтверждено материалами дела, что принадлежащий истцу на праве постоянного пользования земельный участок занимает ООО "Прибельское", которое разместило на данном земельном участке завод по выпуску молочной продукции. На обращение ООО "Прибельское" по вопросу переоформления спорного земельного участка Комитет по земельным ресурсам и землеустройству отказал обществу в решении данного вопроса ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на имущество молокозавода.

--------------------------------

<139> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005. С. 285.

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<140> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 99.

<141> Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 // Рос. газ.: Ведомств. прил. N 55. 1998. 21 марта.

Таким образом, установив, что ООО "Прибельское" не имеет правоустанавливающих документов на спорный земельный участок и использует его на незаконных основаниях, а право постоянного пользования ООО "Молокозавод" спорным земельным участком подтверждено документально, суд пришел к обоснованному выводу о доказанности факта нарушения ответчиком прав истца как землепользователя.

В силу ст. 60 ЗК РФ положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок, должно быть восстановлено, а действия, нарушающие право на земельный участок или создающие угрозу его нарушения, пресечены.

Согласно ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков.

Учитывая изложенное, а также то, что действия ответчика по самовольному размещению оборудования на территории истца создают помехи в пользовании земельным участком, суд правомерно удовлетворил исковые требования об устранении препятствий пользования земельным участком по адресу: г. Агидель, ул. Первых строителей, 20, и возложил на ООО "Прибельское" обязанность освободить спорный земельный участок" <142>.

--------------------------------

<142> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.07.2004 N Ф09-2143/04-ГК // СПС "Гарант".

Социальная цель государственной системы регистрации заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель состоит в создании условий для благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов; информационно-управленческая цель - в обеспечении физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость <143>. Владение недвижимым имуществом всегда открыто для публичной власти и, следовательно, доступно для фискально-налогового воздействия <144>.

--------------------------------

<143> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 285.

<144> Степанов С.А. Указ. соч. С. 27.

В.А. Алексеев дает несколько иную классификацию и трактовку целей государственной регистрации. По его мнению, главная цель существования системы государственной регистрации - обеспечение защиты имущественных прав участников гражданского оборота <145>. С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой - служит необходимой предпосылкой для реализации иных целей регистрации. Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть вполне убежден в действительности своих прав на недвижимость, а равно прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимое имущество, степень всегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.

--------------------------------

<145> Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 17.

Недвижимость - земля, здания, сооружения, жилой фонд - представляет собой одну из главных составляющих государственного имущества и один из существенных источников государственных доходов. Отсюда вытекает вторая, весьма важная цель системы государственной регистрации недвижимости - обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности.

Следующая цель - обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней. Рынок недвижимости в рамках страны и ее отдельных регионов представляет собой весьма сложное явление, имеющее собственные законы функционирования, тенденции развития, отражающее взаимодействие различных интересов участников рыночных отношений.

Еще одной целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости. Автоматизация процесса регистрации и подключение к автоматизированной системе различных аналитических программ позволят оперативно выявлять тенденции развития рынка недвижимости. Разумеется, данные государственной регистрации зачастую отражают реальные процессы с определенными искажениями (наличие притворных сделок, сокрытие реальной цены сделки ее участниками), однако в совокупности с другими методами изучения рынка недвижимости они как раз и способны выявить эти искажения. Особенно хотелось бы отметить, что п. 6 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Закона о регистрации предусматривают выдачу обобщенной информации о зарегистрированных сделках, о субъектах и объектах таких сделок без идентифицирующих сведений любому заинтересованному лицу <146>. В этом же русле рассуждает и О.М. Козырь. Однако основной акцент она делает на регистрации сделок с недвижимостью: "Введенная ГК РФ и принятым в его развитие Законом о госрегистрации государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом обеспечивает государственный контроль за такими сделками, открытость прав на недвижимое имущество и их обременений и тем самым позволяет максимально защищать права и интересы участников гражданского оборота и потенциальных его участников" <147>. Это, на наш взгляд, является еще одним аргументом оставления регистрации сделок с недвижимым имуществом в гражданском законодательстве.

--------------------------------

<146> Там же. С. 18 - 21.

<147> Козырь О.М. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. N 11. С. 68.

И, наконец, последней в перечне целей В.А. Алексеев называет предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Завладеть недвижимым имуществом без составления необходимых документов невозможно, а эти документы (либо поддельные, либо полученные помимо воли владельца) рано или поздно оказываются в регистрирующем органе. Кроме того, регистрирующий орган, как показывает практика, в ряде случаев получает информацию о совершенном или готовящемся преступлении раньше, чем правоохранительные органы. В частности, в Санкт-Петербурге сложилась практика обращения граждан, у которых похищены или потеряны правоустанавливающие документы и которые опасаются оказания на них незаконного воздействия либо мошеннических действий с поддельными доверенностями, в городское бюро регистрации с заявлением о постановке их квартиры на контроль. Содержащиеся в таких заявлениях сведения позволили правоохранительным органам предотвратить и раскрыть значительное количество преступлений <148>. Действительно, введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одной стороны, дает возможность собственнику, права которого укреплены должным образом, почти всегда восстановить нарушенное право, с другой стороны, лицо, неправомерно захватившее недвижимость, оказывается "прикованным" к месту правонарушения. Если оно скроется, то тем самым прекратит свои неправомерные действия <149>. Таким образом, состояние принадлежности тех или иных прав на недвижимое имущество в виде записи в ЕГРП существенно облегчает работу правоохранительных органов по пресечению и раскрытию преступлений, связанных с недвижимостью. Однако некоторые ученые пошли дальше в развитии этой мысли. Так, В.Н. Антонов предлагает для пресечения преступных посягательств на квартиры граждан изменить порядок расчета за квартиру: он должен производиться только при регистрации договора купли-продажи регистрирующим органом после перечисления покупателем на счет продавца в сбербанке указанной в договоре суммы и поступления из сбербанка извещения в регистрирующий орган о перечислении денег покупателем. Рекомендуется запретить регистрирующему органу регистрировать договоры, расчет по которым производился в ином порядке <150>. Это предложение с точки зрения действующего законодательства не выдерживает критики. Договор, не прошедший государственной регистрации, считается либо ничтожным (п. 1 ст. 165 ГК РФ), либо незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если же произвести оплату по такому договору, то возможно будет признать его неосновательным обогащением и требовать в силу п. 1 ст. 1102 и п. 1 ст. 1103 ГК РФ возврата. Другое дело, если ввести требование об оплате недвижимого имущества через сбербанк как основании государственной регистрации права на недвижимое имущество, что в совокупности с требованием п. 1 ст. 556 ГК РФ будет свидетельствовать о надлежащем исполнении обязательств сторонами.

--------------------------------

<148> Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. С. 22 - 23.

<149> Клепицкий И.А. Недвижимость как предмет хищения и вымогательства // Государство и право. 2000. N 12. С. 12.

<150> Антонов В.Н. Преступные посягательства на рынок жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Владивосток, 1998.

Однако система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может противостоять преступным посягательствам на рынок недвижимости. В качестве примера можно привести Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2000 N 6134/99. Заместитель прокурора Республики Татарстан в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Базар" о признании недействительным договора от 15.04.96 N 101 купли-продажи коммунального предприятия "Альметьевский колхозный рынок", заключенного между Комитетом по управлению коммунальным имуществом Альметьевского района и г. Альметьевска Республики Татарстан и ответчиком, и применении последствий недействительности сделки в силу того, что в результате преступных действий бывшего председателя названного Комитета М.М. Хазиева, стоимость коммунального имущества была умышленно занижена с целью безвозмездного его изъятия в пользу ООО "Базар". В отношении М.М. Хазиева прокуратурой возбуждено уголовное дело, и ему предъявлено обвинение <151>.

--------------------------------

<151> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.05.2000 N 6134/99 // Вестн. ВАС РФ. 2000. N 8.

Подводя итог приведенной классификации целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует процитировать слова П.В. Крашенинникова: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц" <152>. Таким образом, Росрегистрацией и другими органами реализуется весь комплекс мер, направленных на предусмотренную ч. 1 ст. 35 Конституции РФ охрану права частной собственности.

--------------------------------

<152> Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и ввод. коммент. П.В. Крашенинникова. М., 2002. С. 3 - 4.

Задачи предопределяются целями, которые стоят перед регистрацией прав на недвижимость <153>. М.Г. Пискунова выделяет следующие задачи: ведение и хранение ЕГРП; выдача информации из него <154>.

--------------------------------

<153> Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. С. 23.

<154> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 286.

До 1 января 2005 г. функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляли учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На них возлагались следующие задачи:

1) государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

2) создание и ведение ЕГРП, а также организация его бессрочного хранения <155>.

--------------------------------

<155> Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утратило силу): Постановление Правительства РФ от 06.03.1998 N 288, в ред. Постановления Правительства РФ от 10.09.2003 N 568 // СЗ РФ. 1998. N 11. Ст. 1291; 2003. N 37. Ст. 3595.

Характеризуя современную систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо указанной функции на нее возложены функции по регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Кроме того, она должна выполнять задачи по организации государственной регистрации некоммерческих организаций, в том числе отделений международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций, общественных объединений, политических партий и религиозных организаций; по осуществлению контроля и надзора в сфере государственной регистрации актов гражданского состояния; осуществлению контроля деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих; осуществлению надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.

Безусловно, такое увеличение числа функций и задач не имеет под собой никаких теоретических и практических предпосылок, что негативно отражается на характере деятельности данной Службы. В соответствии с Указом Президента "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" федеральная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в установленной сфере деятельности. Регистрационная деятельность под это понятие подпадает с большой натяжкой. Ю.А. Тихомиров пишет, что институт государственной регистрации призван выполнять учетно-контрольные и легализующие функции <156>. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним служит средством легализации материальных объектов и оснований совершения операций с ними <157>. Даже в теоретическом плане порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен существенно отличаться от порядка осуществления контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата и осуществления контроля деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Данная позиция не выдерживает никакой критики: сторонники выделения административно-процессуального права в отдельную отрасль (подотрасль) даже не упоминают о производстве по контролю за деятельностью данных субъектов административного права. Нет этого производства в проекте Административно-процессуального кодекса, предложенного рядом ученых <158>.

--------------------------------

<156> Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц, их юридических действий и актов // Право и экономика. 2000. N 1.

<157> Там же; Тихомиров Ю.А. Курс административного права и процесса. М., 1998. С. 4, 421.

<158> См. подр.: Кононов П.И. Современное состояние и вопросы кодификации административно-процессуального законодательства // Журн. рос. права. 2001. N 7. С. 29 - 30; Сорокин В.Д. Правовое регулирование: Предмет, метод, процесс (макроуровень). СПб., 2003. С. 582 - 584.

В практической реализации деятельности Росрегистрации возникли еще большие проблемы.

Во-первых, преобразования государственных органов в рамках административной реформы были проведены чрезвычайно быстро. В Федеральной программе поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <159>, реализация которой была рассчитана на период с 01.01.2001 по 31.12.2006, не предусматривается увеличения числа задач, стоящих перед органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое привело к резкому расширению предмета деятельности данных органов (Росрегистрация образована на базе ранее существовавших учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

--------------------------------

<159> Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 N 273 // СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1602.

Во-вторых, расширение предмета деятельности повлекло за собой рост числа увольнений сотрудников, ранее работавших в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это было связано с увеличением нагрузки на данные органы. Многие специалисты в области регистрации прав на недвижимость вынуждены были заниматься не свойственными им ранее функциями - осуществлением контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата, осуществлением контроля деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и т.п. <160>. Возможно, в данной ситуации вполне логично было бы оставить Росрегистрации те задачи, которые стояли перед учреждениями юстиции, тем более что они нашли свое отражение в доктрине гражданского и административного права <161>.

--------------------------------

<160> Никитина Е. Громкие имена: Регистрация в развитии // http://www.mkr.mos.ru/other/publish/article_11_04_2005.asp. (25.09.2005, 06.55); Об этом же предупреждал еще в 2003 г. К.Н. Апрелев, см.: Апрелев К.Н. Развитие жилищного законодательства и становление цивилизованного рынка жилья в России // Жил. право. 2003. N 1. С. 40.

<161> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 286.

Перед государственной регистрацией прав на недвижимость как правовым институтом и правовым актом стоят несколько иные задачи:

1) обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав от одного лица к другому;

2) создание правовой основы защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки (очевидно, как мы полагаем, и на иную недвижимость);

3) обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах в целях получения заинтересованными лицами достоверной информации обо всех существующих правах на недвижимое имущество <162>.

--------------------------------

<162> Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. N 6(218). С. 9 - 10.

Получается, что задачи, стоящие перед государственной регистрацией прав на недвижимость как правовым институтом и правовым актом, являются целями государственной регистрации как правоприменительной деятельности Росрегистрации. По нашему мнению, если и расширять предмет деятельности Росрегистрации, то необходимо руководствоваться задачами, стоящими перед государственной регистрацией как правовым институтом и правовым актом. В противном случае возможно нарушение норм гражданского законодательства, связанное с параллельным и необоснованным возложением на регистрирующие органы несвойственных им задач. Ведь первоначально, когда система государственной регистрации создавалась, были предложения о формировании ее на базе хорошо отлаженной и работающей системы государственной регистрации прав на землю, ведущейся Госкомземом России. Но законодатель пошел по иному пути, выбрав достаточно непростой путь создания принципиально новых регистрирующих органов, требующий большего бюджетного финансирования <163>. Но было сделано все в соответствии с ГК РФ.

--------------------------------

<163> Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Указ. соч. С. 33.

Сейчас же ситуация принципиально иная. На регистрирующий орган возложили множество других функций, никак не связанных между собой, в результате чего возникли те сложности, о которых упоминалось выше.

Что касается положительных моментов административной реформы, то к ним можно отнести реализацию давно существующего в теории административного права мнения о том, что поскольку государственная регистрация представляет собой признание Российской Федерацией возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав, такую деятельность должны осуществлять организации федерального подчинения <164>.

--------------------------------

<164> Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2002. С. 76.

В качестве второго положительного момента административной реформы можно назвать оптимизацию структуры государственных органов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <165>. Регистрация прав собственности на недвижимость должна быть сведена в единую систему под государственным контролем <166>. Также наблюдается усиление гарантий зарегистрированных прав, связанное с унификацией информации, содержащейся в информационных базах территориальных органов Росрегистрации, и установление единства правоприменительной практики органов Росрегистрации. Кроме этого, с созданием Росрегистрации устранены противоречия, связанные с взиманием платы за государственную регистрацию и предоставлением информации о зарегистрированных правах <167>.

--------------------------------

<165> Захарова Н.Н. Вступительная статья // Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005. С. 3.

<166> Гусева Т.А., Чапкевич Л.Е. Новая система и структура органов исполнительной власти: Справочно-учебное пособие. М., 2005.

<167> Подробнее о проблемах, существовавших с учреждениями юстиции, см.: Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Указ. соч. С. 35.

§ 4. Государственная регистрация как особая запись

в Едином государственном реестре прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

Как отмечают авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, "при определении природы государственной регистрации следует различать государственную регистрацию в узком смысле как запись в ЕГРП и государственную регистрацию в широком смысле как регистрационные действия, осуществляемые учреждениями юстиции в процессе государственной регистрации, в пределах предоставленных им законом полномочий" <168>.

--------------------------------

<168> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М. Козырь.

При определении правовой природы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним мнения ученых расходятся. Так, например, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова <169>, В.В. Чубаров <170>, Е.С. Болтанова <171> понимают государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в узком значении, тогда как В.А. Алексеев <172>, А.Н. Ткач <173>, Ю.А. Тихомиров <174> рассматривают ее в широком смысле.

--------------------------------

<169> Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004. С. 43.

<170> Чубаров В.В. Комментарий к статье 2 // Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. С. 43 - 44; Он же. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М., 2000. С. 155 - 156.

<171> Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. Ростов н/Д, 2002. С. 20.

<172> Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. С. 25 - 29.

<173> Ткач Н.А. Комментарий к статье 2 // Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Отв. ред. А.Н. Ткач. М., 2005. С. 17.

<174> Тихомиров Ю.А. Указ. соч. С. 3.

Государственную регистрацию можно трактовать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком значении. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота, обеспечения поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней, управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности, а также процессами на рынке недвижимости и предупреждения правонарушений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения банков данных, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельность по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

В узком смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом подразделы ЕГРП.

Одним из возможных результатов взаимодействия между заявителем и регистрирующим органом является внесение записи в ЕГРП <175>. Запись о праве содержит четыре основных элемента: субъект права (правообладатель); объект права (имущество); вид права (собственность и другие вещные права); основание (правоустанавливающий документ).

--------------------------------

<175> Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. С. 24 - 27.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация - юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записей о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о госрегистрации). Иными словами, юридический результат государственной регистрации права - признание его государством и определение момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает собственность на вновь созданную (ст. 219 ГК РФ) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК РФ), собственность в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ), а также собственность на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ). Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, ГК РФ допускает установленные законом исключения из данного правила (например, принятие наследства, реорганизация юридических лиц, право, установленное решением суда, и т.п.) <176>.

--------------------------------

<176> Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 43.

Запись в ЕГРП имеет важное значение, так как она является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). Однако в нашем законодательстве не всегда это правило реализуется. Так, например, абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ устанавливает, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Это никак не соответствует вышеназванной норме п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации. Безусловно, ни одна из существующих в мире систем государственной регистрации не может функционировать безошибочно. Поэтому законодатель вынужден с этим считаться, устанавливая в законодательстве нормы о возможности оспаривания прав и сделок с недвижимостью. В нашем законодательстве эта общемировая тенденция тоже присутствует. Например, уже упоминавшийся ранее п. 2 ст. 8 ГК РФ предусматривает установленные законом исключения из правила о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Техника построения абзаца 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ аналогична. Однако, учитывая п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации, необходимо отметить, что право собственности добросовестного приобретателя, внесенное в реестр, так же юридически действительно, как и иных собственников. Ведь многие положения ст. 302 ГК РФ при проведении правовой экспертизы окажутся вне компетенции регистрирующего органа. Их исследованием при наличии спора должен заниматься суд. А как быть регистрирующему органу, если на момент проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество спора нет? Ведь п. 3 ст. 10 ГК РФ предполагает защиту лиц, действующих разумно и добросовестно. Поэтому, на наш взгляд, следует исключить абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Для оспаривания права собственности добросовестного приобретателя достаточно будет заложенной в п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации нормы о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Кроме того, признание порочности права добросовестного приобретателя наносит существенный удар по сложившейся судебной практике. Добросовестный приобретатель недвижимого имущества пользуется повышенной защитой права собственности, если оно перешло к нему в результате многократных сделок. В п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано <177>. Подобной позиции придерживается и Конституционный Суд Российской Федерации, который в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" установил, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.) <178>.

--------------------------------

<177> О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 // Финансовая Россия. 1998. N 35.

<178> По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева: Постановление КС РФ от 21.04.2003 N 6-П // СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657.

Таким образом, добросовестный приобретатель находится в более выгодном положении, чем сторона договора о недвижимом имуществе. При оспаривании прав добросовестного приобретателя необходимо опровергнуть критерии, установленные п. 1 ст. 302 ГК РФ, в то время как договор можно признать недействительным по основаниям, предусмотренным гл. 9 ГК РФ, или незаключенным, применив при возврате имущества механизм реституции или неосновательного обогащения. Норма о добросовестном приобретателе направлена, во-первых, на то, чтобы препятствовать хаосу в гражданско-правовых отношениях (ведь если применять реституцию по отношению ко всей цепочке участников сделок с недвижимым имуществом, то мы получим в результате множество проблем, связанных с практическим воплощением этой идеи в жизнь, а также невозможностью применения реституции к тем участникам, правоспособность которых прекратилась), а во-вторых, на то, чтобы исключить выбытие вещи из гражданского оборота <179>.

--------------------------------

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<179> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 91 - 92.

Пункт 1 ст. 302 ГК РФ содержит 3 критерия признания добросовестного приобретателя собственником: добросовестность приобретения (незнание приобретателем того, что лицо, отчуждающее ему это имущество, не имело права его отчуждать), возмездность приобретения имущества, добровольное выбытие из владения бывшего собственника или иного владельца данного недвижимого имущества. Соответственно, для оспаривания права собственности добросовестного приобретателя достаточно опровержения одного из этих критериев.

Добросовестность приобретателя может быть оспорена по самым различным основаниям. Классический вариант - покупатель не проверил правоустанавливающих документов продавца. Так, например, в п. 2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, Президиум ВАС РФ указал, что "общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя обязано было это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск" <180>. По другому делу ВАС РФ указал, что "...истец не отрицает, что, покупая спорное здание у ООО "Мираж", он ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на него - договорами купли-продажи от 22.03.93 и 04.05.96 - и знал о том, что переход права собственности на данный объект ни одним из его приобретателей по указанным сделкам не зарегистрирован. Однако не принял во внимание указанные выше требования закона и заключил договор купли-продажи от 10.11.97 с ООО "Мираж", не имевшим права отчуждать спорное имущество. Таким образом, истец - ТОО "АРТ" - должен был знать, что ООО "Мираж" являлось ненадлежащим продавцом и не могло отчуждать ему здание. Поэтому ТОО "АРТ" не может быть признано добросовестным приобретателем этого имущества" <181>. Помимо этого, по мнению ВАС РФ, для признания приобретателя добросовестным необходимо выяснить, поступало ли спорное помещение в фактическое владение ответчика (добросовестного приобретателя) <182>. В п. 24 Постановления ВАС РФ от 06.04.2004 N 16524/03 определено, что покупатели имущества не могут быть признаны добросовестными приобретателями, так как к моменту совершения возмездных сделок в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателям было известно и которые в установленном порядке признаны правомерными <183>. Это положение соответствует позиции КС РФ, отмеченной им в п. 3.1 Постановления КС РФ от 21.04.2003 N 6-П. Вместе с тем такая позиция не согласуется с п. 1 ст. 302 ГК РФ и п. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации. Недобросовестность презюмируется в том случае, если приобретатель знал или должен был знать о том, что лицо не имеет права отчуждать данное недвижимое имущество, а государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации только по тому основанию, что имеется спор между сторонами о недвижимом имуществе. В связи с этим представляется правильной позиция Арбитражного суда Ивановской области по похожему делу: "При указанных обстоятельствах - наличие свидетельства от 11.02.99 и отсутствие в ЕГРП зарегистрированных ограничений, соглашаясь с доводами ответчика, суд считает, что участие Луконина А.И. в качестве понятого при составлении 25.01.99 судебным приставом-исполнителем акта описи принадлежавшей ТОО "Интерком" автозаправочной станции (далее - АЗС) не свидетельствует о том, что созданное только в апреле 1999 г. ООО "Экзал" в лице его директора Луконина А.И. знало или могло знать о том, что АЗС приобретена Ростовым М.В. у ТОО "Интерком" по ничтожной сделке и ООО "Экзал" приобретает АЗС у Ростова М.В. как у лица, не имеющего права на ее отчуждение, а также что 04.04.99 - на момент совершения возмездной сделки - в отношении АЗС имелись притязания третьих лиц, о которых ему было бы известно.

--------------------------------

<180> Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 // Рос. газ.: Ведомств. прил. N 55. 1998. 21 марта.

<181> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.12.2001 N 1125/00 // Вестн. ВАС. 2002. N 4.

<182> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.01.2001 N 5482/00 // Там же. 2001. N 6.

<183> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.04.2004 N 16524/03 // Там же. 2004. N 8.

Кроме того, суд считает, что к моменту совершения возмездной сделки по внесению АЗС в уставный капитал ООО "Экзал" в отношении этой АЗС не имелось притязаний третьих лиц, о которых ООО "Экзал" было бы известно. Наложение 25.01.99 судебным приставом ареста на АЗС в целях обеспечения иска Анзорье В.Л. к ТОО "Интерком" о взыскании денежных средств по делу N 15/7 не свидетельствует о наличии вещно-правовых притязаний Анзорье В.Л. и наличии спора о вещных правах на эту АЗС.

Таким образом, ООО "Экзал" приобрело по возмездной сделке спорную АЗС у Ростова М.В., который не вправе был ее отчуждать, однако общество не знало и не могло знать об этом, в связи с чем ООО "Экзал" согласно положениям ст. 302 ГК РФ является добросовестным приобретателем АЗС и, поскольку АЗС выбыла из владения собственника - ТОО "Интерком" по его воле, ООО "Интерком-Иваново" не вправе истребовать АЗС от добросовестного приобретателя, в связи с чем в иске об истребовании АЗС у ООО "Экзал" следует отказать" <184>.

--------------------------------

<184> Решение Арбитражного суда Ивановской области от 28.10.2004 N 205/1 // Арх. Арбитражного суда Ивановской области за 2007 г.

Вполне возможны ситуации, когда при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества отсутствует спор о правах на недвижимость продавца <185> или же в ходе судебного заседания выясняется, что продавец правомерно приобрел данное недвижимое имущество <186>. В этом случае, безусловно, можно признать добросовестным приобретателем нового собственника недвижимого имущества в силу разъяснений КС РФ и ВАС РФ. Но почему же нельзя признать добросовестными приобретателями лиц - покупателей недвижимого имущества, если к моменту совершения возмездных сделок в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателям было известно и которые в установленном порядке признаны правомерными? Ведь в данном случае будет иметь место нарушение ч. 1 ст. 19 и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ и п. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ, предусматривающих равенство участников гражданско-правовых отношений и ограничения гражданских прав на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Следует подчеркнуть, что ограничения должны вводиться не постановлением КС РФ, а федеральным законом и только в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Но зачем же тогда в нашем законодательстве присутствует фигура добросовестного приобретателя? Получается, бывший собственник в данном случае оказывается в гораздо более выгодном положении, чем добросовестный приобретатель, несмотря на закрепленные в вышеуказанных Постановлении КС РФ от 21.04.2003 N 6-П и Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 позиции о запрете реституции при переходе имущества по цепочке правообладателей до второго и последующих, являющихся добросовестными приобретателями. Это положение нарушает также п. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации, предусматривающий, что в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества. Непризнание добросовестным приобретателем лица, которое приобрело у другого субъекта недвижимое имущество, нарушает важнейший принцип государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - принцип достоверности.

--------------------------------

<185> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2004 N Ф04/2129-817/А27-2004 // СПС "КонсультантПлюс".

<186> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2005 N А56-48359/04 // Там же.

Еще одним признаком добросовестности является наличие фактического владения недвижимым имуществом <187>. На это же обстоятельство указывал В.А. Рахмилович, рассматривая его как элемент фактического состава, порождающий право приобретателя <188>. Причем необходимо учитывать, что даже если имущество передано по договору аренды, то последующая продажа арендатором этого недвижимого имущества не влечет возникновения у покупателя права собственности, поскольку он не может являться добросовестным в силу указаний п. 1 ст. 302 ГК РФ (он знал или должен был знать о том, что это имущество не принадлежит на праве собственности продавцу) <189>. Очевидно, что приобретатель должен был проверить документы о праве собственности на данное недвижимое имущество или сделать запрос в Росрегистрацию на предмет принадлежности данного недвижимого имущества продавцу.

--------------------------------

<187> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.01.2001 N 5482/00 // Вестн. ВАС РФ. 2001. N 6.

<188> Рахмилович В.А. Распространяются ли нормы о недействительности сделок на добросовестного приобретателя? // Журн. рос. права. 2003. N 12. С. 38.

<189> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.10.2001 N Ф09-1853/2001-ГК // СПС "Гарант".

Вызывает сомнения абзац 3 п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, где говорится о том, что покупатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Это обстоятельство находит свое воплощение в судебной практике <190>. В отношении недвижимого имущества данное положение противоречит п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Е.Ю. Веденеев отмечает также, что, опираясь на презумпцию добросовестности приобретателя, доказывать недобросовестность последнего должен собственник, так как именно он с недобросовестностью ответчика связывает определенные юридические последствия <191>. При этом необходимо учитывать, что таковым при совершении ряда сделок купли-продажи недвижимого имущества может выступать только лицо, имущество которого выбыло из его владения помимо его воли. Так, решением Арбитражного суда Архангельской области от 05.11.1999 N А05-3906/99-132/20 установлено, что Комитет по управлению имуществом МО "Котлас" не имеет права предъявлять иск о признании недобросовестным приобретателя недвижимого имущества, к которому оно перешло в результате совершения ряда сделок. При этом суд указал, что договор между Комитетом и первым приобретателем в цепочке сделок с данным недвижимым имуществом не признан судом недействительным, вследствие чего Комитет не может предъявлять иск по ст. 302 ГК РФ, так как не является собственником <192>.

--------------------------------

<190> Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.08.2003 N Ф03-А51/03-1/1792 // Там же.

<191> Веденеев Е.Ю. Роль презумпции в гражданском праве, арбитражном и гражданском судопроизводстве // Государство и право. 1998. N 2. С. 45.

<192> Решение Арбитражного суда Архангельской области от 05.11.1999 N А05-3906/99-132/20 // СПС "Гарант".

В отношении второго признака приобретения права собственности добросовестным приобретателем - возмездности - дело обстоит гораздо проще. Если имущество приобретено безвозмездно, то оно в соответствии с п. 2 ст. 302 ГК РФ может быть истребовано во всех случаях. Пункт 24 уже упоминавшегося Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 устанавливает обязанность доказывать возмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем. Но на практике это не всегда бывает нужно. Истец приводит аргументы, доказывающие безвозмездность приобретения данного имущества. Приведем пример из Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа: "Прокурор Красноярского края и Комитет по управлению государственным имуществом, обращаясь с иском об истребовании имущества из незаконного владения, указали на то, что администрация г. Красноярска получила спорное имущество по безвозмездной сделке от лица, которое не имело права его отчуждать. Удовлетворяя иск, судебные инстанции исходили из того, что открытое акционерное общество (далее - ОАО) "ДЗНВА" получило спорное имущество, которое не принадлежало приватизируемому предприятию и было запрещено к приватизации, в результате сделки приватизации, совершенной с нарушением закона. Поскольку ничтожная сделка не влечет правовых последствий, ОАО "ДЗНВА", не являясь собственником имущества, не могло распоряжаться им. Судебными инстанциями признано, что спорное имущество перешло в муниципальную собственность на основании ничтожной сделки по безвозмездной передаче имущества, поэтому на основании п. 2 ст. 302 ГК РФ собственник вправе его истребовать из незаконного владения" <193>.

--------------------------------

<193> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.09.2004 N А33-20230/02-С2-Ф02-3582/04-С2 // Там же.

Этот пример еще раз подчеркивает несостоятельность возложения бремени доказывания на добросовестного приобретателя. Кроме изложенных выше замечаний по этому поводу, следует высказать еще одно. Согласно п. 1 ст. 41 АПК лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства; участвовать в исследовании доказательств, возражать против ходатайств, доводов других лиц, участвующих в деле; согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Вместе с тем абзац 3 п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 возлагает обязанность доказывания добросовестности и возмездности на добросовестного приобретателя. Но он может опереться на презумпцию существования зарегистрированного права и ничего не доказывать. Или же противоположная сторона приведет такие доказательства безвозмездности и недобросовестности, что приобретателю не захочется вступать в спор. И в этом случае он может не предпринимать никаких попыток доказывать свое право. Ведь в конечном счете такое доказательство является правом, а не обязанностью добросовестного приобретателя в силу указаний п. 1 ст. 41 АПК РФ! Обязанность доказывания возлагается на добросовестного приобретателя только в том случае, если он приводит доказательства своего права собственности. В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 05.08.2003 по делу N Ф03-А51/03-1/1792 указал следующее: "Вместе с тем заявитель жалобы, обязанный в силу требований ст. 65 АПК РФ доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих возражений по настоящему иску, не представил судебным инстанциям таких доказательств, в том числе о возмездном приобретении спорного нежилого помещения, тогда как согласно п. 2 ст. 302 ГК РФ собственник во всех случаях вправе истребовать свое имущество от лица, безвозмездно получившего такое имущество" <194>.

--------------------------------

<194> Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.08.2003 N Ф03-А51/03-1/1792 // СПС "КонсультантПлюс".

И, наконец, последний критерий - выбытие имущества по воле собственника. Практикующие юристы приводят примеры разных способов опровержения данного критерия. Так, С.Ю. Макаров утверждает, что из трех составляющих оспаривания прав добросовестного приобретателя по этому основанию (потеря имущества собственником, хищение имущества у собственника или лица, которому это имущество было передано собственником во владение, иные случаи) применительно к жилым помещениям наиболее распространено третье основание - когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, иным путем помимо их воли. Анализ оснований недействительности сделок (ст. 168 - 179 ГК РФ) позволяет утверждать, что удовлетворение виндикационного иска возможно в случаях, когда сделка была совершена: гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ); несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет (ст. 172 ГК РФ); несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ); под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (ст. 179 ГК РФ) <195>. Полагаем, что этот список можно продолжить, указав нормы о недействительности сделок юридического лица, выходящих за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ), недействительности сделок при превышении полномочий органа юридического лица или физического лица (ст. 174 ГК РФ).

--------------------------------

<195> Макаров С.Ю. Перспективы судебной защиты прав собственников жилых помещений в свете Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. // Жил. право. 2003. N 4. С. 28.

На наш взгляд, такой способ оспаривания прав на недвижимое имущество допустим с точки зрения позиций КС РФ и ВАС РФ. Позиция КС РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П заключается, как отмечалось выше, в запрете реституции по недействительным сделкам в случаях, когда приобретатель отвечает критериям добросовестного. Однако отсутствует прямой запрет о признании в этом случае сделок недействительными: "Вместе с тем из ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает иные последствия такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)". Позиция ВАС РФ, отраженная им в п. 25 Постановления от 25.02.1998 N 8, аналогична.

Следует отметить, что судебная практика в судах общей юрисдикции по этому вопросу не является единообразной. Конечно, большинство решений судов общей юрисдикции в силу высокого авторитета КС РФ принято с учетом его Постановления от 21.04.2003 N 6-П. При этом нередки ссылки на указанное решение КС РФ. Например, Президиум Московского областного суда в Определении от 07.04.2004 N 304 указал: "Конституционный Суд РФ 21.04.2003, приняв Постановление N 6-П "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой и др.", признал содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о недействительности сделки в части обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке не противоречащими Конституции РФ, поскольку данные положения по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

В случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки недействительной по основанию неуправомоченности отчуждения, а не по иным основаниям признания сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано" <196>.

--------------------------------

<196> Определение Президиума Московского областного суда от 07.04.2004 N 304 по делу N 44-253/04 // СПС "КонсультантПлюс".

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 15.11.2005 N 72-В05-9 имеется аналогичная ссылка на указанное Постановление КС РФ: "Ответчики ссылались на то, что по договору купли-продажи спорной квартиры, заключенному между С. и М., они являются добросовестными приобретателями, поскольку о правах третьих лиц на жилое помещение на момент заключения договора купли-продажи квартиры им ничего не было известно. Вопрос же о том, что в соответствии со ст. 302 ГК РФ М. являются добросовестными приобретателями, при рассмотрении данного дела судом не обсуждался, в то время как данное обстоятельство является юридически значимым, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Такая позиция нашла свое отражение в п. 3.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.

Кроме того, несмотря на то, что суд при вынесении решения сослался на п. 2 ст. 167 ГК РФ, стороны в первоначальное положение приведены не были, М. денежные средства, выплаченные ими по договору купли-продажи, не возвращены по причине смерти С." <197>.

--------------------------------

<197> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.11.2005 N 72-В05-9 // СПС "Гарант".

Однако вынесение решения на основании постановления КС РФ не всегда свидетельствует о его законности: "Ж. обратилась в суд с иском к ЖСК "Серебрянка", М., Р., Р.С., И. об истребовании квартиры N 84 дома N 17 мкр. "Серебрянка" г. Пушкино от добросовестного приобретателя - Р.; прекращении регистрации Р., Р.С., И. и выселении....

Отказывая в удовлетворении требований Ж., суд, руководствуясь Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами Мариничевой А.В. и других" и исходя из того, что Р. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, указал на отсутствие у Ж. права требования защиты нарушенных прав путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК РФ. Собственник, утративший имущество, - Ж. - вправе предъявить требования к виновным лицам о взыскании с них стоимости квартиры" <198>.

--------------------------------

<198> Постановление Президиума Московского областного суда от 09.02.2005 N 104 по делу N 44г-68/05 // СПС "КонсультантПлюс".

Необходимо отметить, что ст. 302 ГК РФ не предусматривает компенсации убытков в отличие от п. 2 ст. 167 ГК РФ. Получается, суд все же полагал применить последствия недействительности сделок, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ, несмотря на запрет удовлетворения подобных требований, введенный КС РФ. При этом Президиум Московского областного суда определил следующее: "КС РФ в вышеуказанном Постановлении указал, что по смыслу данных законоположений суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника в силу указанных обстоятельств. Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Из материалов дела видно, что Ж. являлась собственницей квартиры N 84 дома N 17 мкр. "Серебрянка" г. Пушкино, право собственности на которую было прекращено на основании незаконного решения Пушкинского городского суда от 04.12.2002, отмененного в порядке судебного надзора определением Президиума Московского областного суда от 21.05.2003.

Данные обстоятельства позволяют судить о том, что спорное имущество выбыло из владения собственника - Ж. - помимо ее воли.

Принимая во внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ данные основания дают собственнику имущества право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, вывод суда об отказе в удовлетворении требований Ж. нельзя признать соответствующим закону.

Таким образом, Президиум Московского областного суда дал оценку лишь относительно добросовестности приобретателя недвижимого имущества, не проанализировав при этом предложения суда нижестоящей инстанции относительно взыскания стоимости квартиры с ответчиков" <199>.

--------------------------------

<199> Там же.

В практике судов общей юрисдикции существуют решения, позволяющие применить к добросовестному приобретателю недвижимого имущества нормы о последствиях недействительности сделок: "Разрешая спор, суд исходил из того, что семья Паульсен квартиру по адресу: г. Москва, Северное Чертаново, 4-405-494, приватизировала с нарушением требований Закона (ч. 2 ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") и прав истца. А.А.В., имевший право пользования данной квартирой, согласия на передачу ее в собственность П-н не давал. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации эта сделка как не соответствующая требованиям Закона является ничтожной. Поскольку недействителен договор приватизации квартиры, о которой возник спор, то недействительна и последующая сделка купли-продажи этой квартиры, заключенная между П-н и А.Е.В. 29.04.1994.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из требований закона, суду следовало в качестве последствия недействительности вышеназванной сделки применить двустороннюю реституцию (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если невозможно - в виде денежной компенсации.

Из дела видно, что А.Е.В. в ходе разбирательства по делу ставил вопрос о взыскании с семьи П-н денежных средств, составляющих стоимость квартиры, в случае удовлетворения иска (л.д. 18). Суд в решении это обстоятельство оставил без внимания. Применяя правовые последствия недействительности ничтожной сделки, суд обязал А.Е.В. возвратить квартиру, о которой возник спор, в пользование А.А.В. Однако при этом суд не взыскал в пользу А.Е.В. уплаченные им по данной сделке деньги, что является нарушением п. 2 ст. 167 ГК РФ, чем, как указывает А.И.Б., нарушены ее права, поскольку квартира в Северном Чертаново приобретена в период ее брака с А.Е.В. и является их общей совместной собственностью. В связи с расторжением брака и разделом имущества данная квартира передана ей в счет ее доли и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности" <200>.

--------------------------------

<200> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.04.2006 N 5-В06-12 // СПС "Гарант".

По другому делу Московский областной суд указал следующее: "Одинцовский городской прокурор обратился в суд с заявлением об оспаривании Постановления исполняющего обязанности главы администрации г. Звенигорода N 378 от 25.07.2001 "О прекращении права бессрочного пользования ООО "Поречье-1" на земельные участки" в части разрешения выкупа земельных участков сотрудниками ООО "Поречье-1" и Постановления исполняющего обязанности главы администрации г. Звенигорода N 414 от 07.08.2001 "О предоставлении сотрудникам ООО "Поречье-1" земельных участков", а также с иском о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, заключенных администрацией г. Звенигорода с А., Р., Ш., Г., М., Ш., записей об их государственной регистрации в ЕГРП, свидетельств о регистрации права собственности на данные земельные участки, о признании незаконными и недействительными договоров купли-продажи земельных участков, заключенных А. с Л., на земельный участок с кадастровым номером 50-49-05-16-2-1, Р. с Л. на земельный участок с кадастровым номером 50-49-05-16-2-2, Ш. с Т. на земельный участок с кадастровым номером 50-49-05-16-2-3, и записи об их государственной регистрации в ЕГРП, свидетельств о праве собственности на земельные участки.

Разрешая спор, суд признал Постановление исполняющего обязанности главы администрации г. Звенигорода от 07.08.2001, которым был разрешен выкуп земельных участков А., Р., Ш., Г., М. и Ш., вынесенным в нарушение действующего законодательства, как следствие этого, в соответствии со ст. 167 ГК РФ признал все сделки с земельными участками, совершенные на основании данного Постановления, недействительными, в том числе и по вторичным сделкам (сторонами в которых выступали Л., Л., Т.), и применил двустороннюю реституцию, возвратив стороны в первоначальное положение. Доводы представителей ответчиков о том, что Л., Л. и Т. являются добросовестными приобретателями и в силу этого содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, суд признал несостоятельными, поскольку правовой основой этих сделок является принятое с нарушением закона (ничтожное) постановление органа местного самоуправления" <201>.

--------------------------------

<201> Постановление Президиума Московского областного суда от 16.03.2005 N 168 по делу N 44г-115/05 // СПС "КонсультантПлюс".

Однако КС РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал следующее: "Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)". Таким образом, в данном случае должно иметь место не применение последствий недействительности сделки, а оценка добросовестности приобретателя недвижимого имущества.

Подводя итог анализу правоприменительной практики, можно сделать вывод о верности с точки зрения теоретических предпосылок мнения С.Ю. Макарова о том, что оспаривание права собственности на недвижимое имущество добросовестного приобретателя по критерию его выбытия против воли собственника не всегда можно реализовать в судах общей юрисдикции в силу отсутствия единства правоприменительной практики по этому вопросу. Возможно, положение могло бы исправить издание ВС РФ разъяснений, комментирующих Постановление КС РФ от 21.04.2003 N 6-П. Возможно, следует воспользоваться предложением К.И. Скловского: необходимо оспорить сделку, по которой недвижимое имущество перешло добросовестному приобретателю, применив последствия недействительности сделки в виде реституции, а затем виндицировать ее у недобросовестного продавца <202>. Тем более что предпосылки к этому имеются в судебной практике: "Акционерное общество открытого типа (далее - АООТ) "Сельстройкомплект" обратилось в Пермский областной арбитражный суд с иском о признании частично недействительным договора купли-продажи от 18.06.93, по условиям которого смешанное товарищество Костромитинова "ПКФ "Гемма" продало индивидуальному предпринимателю Старикову С.И. в числе прочего имущества причальное сооружение (пирс).

--------------------------------

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<202> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 320.

Исковые требования мотивированы тем, что сделка противоречит законодательству Российской Федерации о собственности. Пирс принадлежит истцу как правопреемнику управления производственно-технологической комплектации производственного объединения "Пермагропромстрой", в 1993 году он включен в состав приватизированного имущества. Смешанное товарищество Костромитинова "ПКФ "Гемма" этот объект у законного владельца никогда не приобретало, а потому не вправе было его отчуждать.

До вынесения решения истец изменил предмет иска, дополнив его просьбой об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Принимая постановление, суд пришел к обоснованному выводу о недействительности сделки купли-продажи пирса, поскольку причальное сооружение на балансе Краснокамского управления механизации не числилось и смешанному товариществу Костромитинова "ПКФ "Гемма" не передавалось. В протоколе согласования свободной оптовой цены, приказе управления и акте приема-передачи причальное сооружение (пирс) не значится. Поэтому товарищество, не обладая правом собственности на причал, не вправе было отчуждать его частному предпринимателю.

Кроме того, спорное имущество приватизировано истцом, что подтверждается планом приватизации, актом оценки стоимости имущества предприятия и другими доказательствами.

Коллегия Пермского областного арбитражного суда по проверке в кассационном порядке законности и обоснованности решений, не вступивших в законную силу, констатировав, что согласно ст. 168 ГК РФ сделка частично ничтожна как не соответствующая требованиям закона и в силу ст. 166 названного Кодекса недействительна независимо от признания ее таковой судом, сочла спор не подлежащим рассмотрению в арбитражном суде и прекратила производство по делу.

Между тем ГК РФ не исключает возможности предъявления иска о признании ничтожной сделки недействительной. Такие требования согласно разъяснению Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (п. 32).

Последствия недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе на основании п. 2 ст. 166 ГК РФ.

Неразрешенным осталось заявление АООТ "Сельстройкомплект" об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Поскольку индивидуальный предприниматель Стариков С.И. приобрел спорное имущество возмездно у лица, не имеющего права его отчуждать, это требование истца суду следует обсудить с учетом положений ст. 302 ГК РФ" <203>.

--------------------------------

<203> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.1997 N 2237/96 // Вестн. ВАС РФ. 1997. N 9. С. 28 - 29.

Таким образом, в силу несовершенства нашего законодательства о добросовестном приобретателе возникают определенные проблемы в правоприменительной практике. Во-первых, формулировка п. 1 ст. 302 ГК РФ "...если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать" нуждается в уточнении. Следует внести в п. 1 ст. 302 ГК РФ устоявшиеся в судебной практике применительно к недвижимому имуществу положения о том, что, например, условиями добросовестности приобретения являются проверка правоустанавливающих документов у продавца и фактическое приобретение недвижимого имущества, но при этом подчеркнуть обязательность проверки правоустанавливающих документов как одного из оснований признания приобретателя добросовестным. Этот перечень необходимо оставить открытым ввиду возможности возникновения в судебной практике новых оснований признания приобретателя добросовестным.

Целесообразно также отредактировать п. 1 ст. 302 ГК РФ в части, касающейся нарушения условий о добровольности отчуждения имущества собственником, добавив в данный в указанной статье перечень условие о признании сделки недействительной без применения последствий ее недействительности по основаниям, предусмотренным ст. 171 - 179 ГК РФ. Это позволит, на наш взгляд, в совокупности с разъяснениями ВС РФ унифицировать практику судов общей юрисдикции в отношении добросовестного приобретателя. У судов общей юрисдикции, не придерживающихся позиции Постановления КС РФ от 21.04.2003 N 6-П, будет отсутствовать возможность многократного применения реституции к цепи сделок с недвижимым имуществом, то есть восстановления интересов прежнего собственника.

Как мы убедились, отчуждение недвижимого имущества у добросовестного приобретателя все же возможно в результате предъявления виндикационного иска. Запись в ЕГРП не может полностью защитить его от всякого рода претензий со стороны третьих лиц. Л.А. Василевская отмечает, что в российском праве не нашел закрепления один из основополагающих принципов системы регистрации, характерный для германского законодательства, - принцип бесповоротности. Согласно этому принципу добросовестное лицо, приобретшее право на недвижимое имущество лица, чье право зарегистрировано в поземельной книге, становится правообладателем даже в случае, если отчуждатель этого имущества в действительности (несмотря на ошибку, допущенную при регистрации) этим правом не обладал <204>. Германское гражданское уложение устанавливает презумпцию правильности записей в поземельной книге: если в книге записано чье-либо право, то следует считать, что это право существует; если право в книге погашено, то предполагается, что оно уже не существует. Правда, это предположение может быть опровергнуто в судебном порядке <205>. Единственная в мире система регистрации прав на недвижимое имущество, где невозможно оспаривание права, занесенного в поземельную книгу, - система Торренса. С одной стороны, это достигается за счет тщательной проверки прав прежних правообладателей, с другой - за счет законодательно установленного запрета оспаривания зарегистрированных прав. Эта система, по мнению Н.А. Сыродоева, позволяет максимально облегчить оборот недвижимости <206>.

--------------------------------

<204> Василевская Л.А. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 287.

<205> Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 95.

<206> Там же.

К сожалению, введение подобной системы регистрации в России невозможно в силу отсутствия правовых предпосылок в действующем законодательстве и безусловного признания со стороны судебных органов записи в ЕГРП юридически верной, о чем свидетельствуют многочисленные попытки ее оспаривания. Ее введению будут препятствовать, во-первых, ранее упоминавшийся абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, во-вторых, предписания п. 1 ст. 46 Конституции РФ и п. 1 ст. 11 ГК РФ.

В ГК РФ есть нормы, предусматривающие защиту недвижимого имущества от выбытия из гражданского оборота. Это нормы ст. 1151 и 225 ГК РФ. Наличие указанных норм, по нашему мнению, способствует соответствию действительного положения дел записи в ЕГРП, чем обеспечивается состояние принадлежности недвижимого имущества субъекту гражданского права, участвующему или могущему потенциально участвовать в гражданском обороте.

Анализируя судебную практику, необходимо сделать вывод о большом количестве накопившихся проблем в этой сфере. Так, например, согласно п. 3 ст. 1151 ГК РФ предусматривается, что порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом. До настоящего времени этот закон не принят. Вместо него применяются Положение о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденное Постановлением Совета Министров Союза Советских Социалистических Республик от 29.06.1984 N 683 <207>, и Инструкция Министерства финансов СССР "О порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов" от 19.12.1984 N 185 <208>. Предусмотренная в них процедура признания имущества выморочным не раз становилась предметом судебных разбирательств: "Прокурор Ивановской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 3 по Ивановской области (далее - Инспекция) о признании незаконным бездействия Инспекции в виде неосуществления действий по приобретению в порядке наследования в собственность Российской Федерации наследственного имущества умершего Чувашова В.А. в виде 2/10 доли жилого дома, расположенного по адресу: Ивановская область, город Шуя, улица Ивановская, дом 15.

--------------------------------

<207> Об утверждении Положения о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов: Постановление Совета Министров СССР от 29.06.1984 N 683, в ред. Постановлений Совета Министров СССР от 29.06.1989 N 520, 14.07.1990 N 699, 03.09.1990 N 884, 21.12.1990 N 1324 // Собрание постановлений Правительства СССР. 1984. N 24. Ст. 127; 1990. N 17. Ст. 21, N 26. Ст. 121; СПС "Гарант".

<208> О порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов: Инструкция Минфина СССР от 19.12.1984 N 185, в ред. писем Минфина СССР от 31.05.1985 N 67, 10.09.1986 N 156, 08.06.1989 N 73, 09.08.1990 N 102, 31.05.1991 N 36, 13.08.1991 N 46, с учетом решения ВС РФ от 15.01.2007 N ГКПИ06-933, оставленного без изменения Определением Кассационной коллегии ВС РФ от 03.05.2007 N КАС07-140 // СПС "Гарант".

Заявленное требование основано на п. 3 ст. 1151 ГК РФ, Положении о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденном Постановлением Совета Министров СССР от 29.06.1984 N 683 (далее - Положение об учете имущества от 29.06.1984), и Инструкции о порядке учета оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденной Министерством финансов СССР от 19.12.1984 N 185 (далее - Инструкция Минфина от 19.12.1984), и мотивировано тем, что бездействие Инспекции нарушает интересы Российской Федерации в сфере экономической деятельности по приобретению в установленном законом порядке и дальнейшему распоряжению выморочным имуществом.

Доводы заявителя сводятся к следующему.

У налогового органа нет обязанности по принятию в собственность Российской Федерации выморочного имущества в связи с отсутствием соответствующего федерального закона, ссылка на необходимость наличия которого содержится в ст. 1151 ГК РФ.

Ни Налоговый кодекс Российской Федерации, ни Закон Российской Федерации от 21.03.1991 N 943-1 "О налоговых органах Российской Федерации", ни Положение о Федеральной налоговой службе, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2004 N 506 (далее - Положение о ФНС), не возлагают на налоговые органы обязанности по ведению учета, оценки и реализации имущества, перешедшего по праву наследования к государству. Осуществление таких функций возможно только при принятии соответствующего закона, нормативного акта Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации.

Вывод суда о бездействии Инспекции не основан на материалах дела, поскольку при отсутствии финансирования налоговый орган не может получить определенный пакет документов, выдаваемых на платной основе.

Как видно из документов и установлено судом, Администрация г. Шуи и Ивановской области 24.02.2005 обратилась в Инспекцию с заявлением о принятии в собственность Российской Федерации выморочного недвижимого имущества - 2/10 доли жилого дома, расположенного по адресу: Ивановская область, город Шуя, улица Ивановская, дом 15.

Письмом от 06.04.2005 Инспекция отказала в проведении этих действий по мотиву отсутствия у налогового органа обязанности по ведению, учету, оценке и реализации имущества, перешедшего по праву наследования к государству.

Посчитав, что данным отказом нарушены интересы Российской Федерации в сфере экономической деятельности, Прокурор обратился в Арбитражный суд Ивановской области с настоящим иском.

В п. 2, 3 ст. 1151 ГК РФ предусмотрено, что выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. Порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяются законом.

Такой закон до настоящего времени не принят.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 26.11.2001 N 147-ФЗ "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью третьей Кодекса законы и иные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат части третьей Кодекса. Изданные до введения в действие части третьей Кодекса нормативные акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета Российской Федерации, не являющиеся законами, и нормативные акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, а также применяемые на территории Российской Федерации нормативные акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР и Правительства СССР по вопросам, которые согласно части третьей Кодекса могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до введения в действие соответствующих законов.

Обязанность принимать меры по охране и оценке имущества, перешедшего в установленном порядке по праву наследования к государству, возложена на налоговые органы п. 3 Положения об учете имущества от 29.06.1984. Поэтому суд правомерно указал на необходимость руководствоваться данным актом.

Кроме того, Федеральная налоговая служба Российской Федерации в письме "О выморочном имуществе" от 10.03.2005 N 1414-15-14/277 подтвердила, что работу по учету, оценке и реализации выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, осуществляют налоговые органы в порядке, установленном Положением об учете имущества от 29.06.1984 и Инструкцией Минфина от 19.12.1984, и сообщила о доведении данной позиции до Управления Федеральной налоговой службы России по Ивановской области.

На основании изложенного окружной суд счел правильным вывод суда первой инстанции о том, что в обязанности Инспекции входит принятие в государственную собственность выморочного имущества.

Ссылка подателя жалобы на отсутствие финансирования получения определенных документов несостоятельна, ибо, как обоснованно указал суд первой инстанции, осуществление органом государственной власти возложенных на него обязанностей не может быть поставлено в зависимость от наличия либо отсутствия финансирования соответствующей статьи расходов" <209>.

--------------------------------

<209> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.03.2006 N А17-4736/5/2005 // СПС "КонсультантПлюс".

В судебной практике существует и иная позиция по данному вопросу: "Администрация города Красноярска обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края (далее - Учреждение юстиции) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права муниципальной собственности на 1/2 доли в праве на квартиру N 44, расположенную в доме N 49 "А" по улице Вавилова в городе Красноярске, и о его понуждении осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности на это имущество.

Наследство, на которое 28.06.2002 нотариусом г. Красноярска Ампилоговой Н.А. выдано свидетельство о праве на наследство по закону, является выморочным, в связи с чем его наследование происходит в соответствии со ст. 1151 ГК РФ.

Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону, как это предусмотрено п. 2 ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, в собственность Российской Федерации.

Свидетельство о праве на наследство по закону от 28.06.2002, в котором указано о том, что выморочное имущество переходит в собственность по наследству Российской Федерации, выдано нотариусом г. Красноярска Инспекции МНС Российской Федерации по Кировскому району г. Красноярска.

Передавая в муниципальную собственность 1/2 доли квартиры N 44, расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. Вавилова, 49 "А", по акту приема-передачи от 3 июля 2002 г., налоговый орган действовал в соответствии с п. 16 Инструкции Министерства финансов СССР от 19.12.1984 N 185 "О порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов", предусматривающим, что строения (в том числе жилые дома и части их), находящиеся в городах, передаются безвозмездно в ведение соответствующих местных Советов народных депутатов.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 26.11.2001 N 147-ФЗ "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью третьей Гражданского кодекса Российской Федерации законы и иные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат части третьей вышеуказанного Кодекса.

Подпункт "а" п. 16 Инструкции Министерства финансов СССР от 19.12.1984 N 185 "О порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов", так же как и подпункт "а" п. 6 Положения о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 29.06.1984 N 683, в данном случае противоречит п. 2 ст. 1151 ГК РФ, согласно которому объект недвижимости подлежал передаче не в муниципальную собственность, а в собственность Российской Федерации, в связи с чем вышеназванные Инструкция и Положение действуют лишь в части учета выморочного имущества до принятия закона, предусмотренного п. 3 ст. 1151 ГК РФ. Согласно подпункту 2 п. 1 Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 N 377, управление и распоряжение имуществом Российской Федерации уполномочено осуществлять Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, как это предусмотрено п. 2 ст. 218 ГК РФ, договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы свидетельствовали о передаче выморочного имущества в собственность муниципального образования в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 1151 ГК РФ.

По этой причине арбитражный суд правомерно применил к возникшим правоотношениям ст. 1151 ГК РФ и при оценке имеющихся в деле доказательств, которая дана в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, пришел к правильному выводу о том, что права и законные интересы заявителя не были нарушены отказом Учреждения юстиции в государственной регистрации права муниципальной собственности на 1/2 доли квартиры N 44, расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. Вавилова, 49 "А".

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что арбитражным судом неправильно применено Постановление Правительства Российской Федерации от 19.04.2002 N 260 "О реализации арестованного, конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность государства", являются ошибочными.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.04.2002 N 260 функциями специализированной организации по реализации конфискованного, бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по предусмотренным законом основаниям, наделен исключительно Российский фонд федерального имущества" <210>.

--------------------------------

<210> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2003 N А33-8547/03-С2-Ф02-4042/03-С2 // Там же.

Такая противоречивая судебная практика не способствует стабильности оборота недвижимого имущества и определенности по вопросу процедуры принятия в собственность России, ее субъектов и муниципальных образований выморочного имущества. Единственно возможным выходом из сложившейся ситуации может стать принятие специального федерального закона, предусмотренного п. 2 и 3 ст. 1151 ГК РФ. Тогда противоречия судебной практики по этому вопросу сами собой исчезнут.

Не меньшие проблемы связаны и с применением ст. 225 ГК РФ. Сразу необходимо отметить, что указанная статья по-разному определяет правовой режим бесхозяйных движимых и недвижимых вещей. В отношении движимых вещей п. 2 ст. 225 ГК РФ предусматривает приобретение собственности через приобретательную давность. Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйная недвижимая вещь должна быть в обязательном порядке поставлена на учет в регистрирующем органе по заявлению органа местного самоуправления, на территории которой она находится. При этом абзацы 2 и 3 п. 3 ст. 225 ГК РФ отдают приоритет органу местного самоуправления в отношении права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь по сравнению с иными приобретателями по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и даже собственником. Исходя из смысла абзаца 3 п. 3 ст. 225 ГК РФ, они могут приобрести право на недвижимую вещь только после непризнания судом права собственности муниципального образования на эту вещь.

Причем в судебной практике признается право собственности как основание для непризнания права муниципальной собственности на данную недвижимость. Приобретатель по приобретательной давности, несмотря на предусмотренную ст. 305 защиту его прав как основанную на законе (ст. 234 ГК РФ), такой защиты, получается, не имеет: "Как видно из распоряжения администрации Закаменского района от 30.07.2003 N 183 (в редакции от 08.08.2003 N 218), в связи с невозможностью установления законного собственника недвижимого имущества - зданий, расположенных по адресу: г. Закаменск, ул. Седлецкого, дом 17 "А", "Б", "В", со ссылкой на п. 3 ст. 225 ГК РФ, создана комиссия по приемке, передаче и организации охраны этого имущества (л.д. 5, 32).

Впоследствии (акт от 03.07.2003, л.д. 9) объекты недвижимости, поименованные как бесхозяйные, были переданы под охрану ОВД Закаменского района.

Признавая по заявлению прокурора Республики Бурятии названное распоряжение недействительным, арбитражный суд исходил из того, что оно не соответствует ст. 225 ГК РФ.

При таких условиях следует признать, что администрация Закаменского района, на территории которого находится имущество, своим распоряжением приняла меры, способствующие его сохранности (передача под охрану вневедомственной охране). В деле имеются выписки из ЕГРП от 10.11.2003, от 11.11.2003 (л.д. 84, 85), из которых видно, что имущество поставлено на учет бесхозяйного имущества. Вместе с тем, несмотря на то что администрация выполняла функции, вытекающие из ст. 225 ГК РФ, распоряжение может быть признано соответствующим закону только в том случае, если имущество является бесхозяйным.

Следовательно, в предмет доказывания по делу входило установление того обстоятельства, являются ли объекты, расположенные по ул. Седлецкого, 17, бесхозяйными.

Суд исходил из того, что сельскохозяйственный производственный кооператив (далее - СПК) "Толон" является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, фактически владеет и пользуется им, а распоряжение нарушает права СПК "Толон" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между тем установленные судом обстоятельства не имеют юридического значения для дела, поскольку из материалов дела не видно, что СПК "Толон" является собственником или приобрел право собственности на спорные объекты в силу приобретательной давности.

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить с учетом доказательств, представленных прокурором Республики Бурятии и СПК "Толон", является ли СПК "Толон" собственником спорного имущества, а следовательно, имеются ли у него законные права и интересы, которые нарушает оспариваемый акт" <211>.

--------------------------------

<211> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.02.2004 N А10-4559/03-11-Ф02-476/04-С1 // Там же.

Эта конструкция, очевидно, является отголоском советских времен, когда бесхозяйное имущество безраздельно поступало в собственность государства (достаточно вспомнить, например, ст. 143 ГК РСФСР 1964 г., в ред. Закона РФ от 24.12.1992 N 4215-1 <212>). При этом законодатель допустил ошибку: он не сформулировал императивно норму абзаца 1 п. 3 ст. 225 ГК РФ. Кроме того, он не сформулировал санкции за ее нарушение, что является необходимым условием исполнения предписаний закона <213>. Поэтому возможны ситуации, когда орган местного самоуправления будет бездействовать, следствием чего будет выбытие из гражданского оборота недвижимого имущества. Запись в ЕГРП потеряет актуальность. Конечно, законодатель предусмотрел определенные исключения из данного правила в отношении наиболее ценного недвижимого имущества - земли. Пункт 2 ст. 214 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Применение этой нормы к нашей ситуации возможно только в том случае, если отсутствует запись в ЕГРП о данном земельном участке. Но как быть, если запись в ЕГРП об этом земельном участке присутствует? Как быть в том и другом случае при отсутствии собственника у зданий (сооружений), помещений и т.п.?

--------------------------------

<212> Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 11.06.1964, в ред. Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 04.08.1966, 30.05.1969, 22.06.1970, 12.12.1973, 01.03.1974, 18.12.1974, 18.10.1976, 03.02.1977, 14.06.1977, 20.02.1985, 28.05.1986, 24.02.1987, 05.01.1988, 15.04.1988, 16.01.1990; Закона РСФСР от 21.03.1991 N 945-1; Законов РФ от 04.03.1992 N 2438-1, 24.06.1992 N 3119-1, 24.06.1992 N 3119/1-1, 24.12.1992 N 4215-1 // Ведомости Верхов. Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 406; 1966. N 32. Ст. 771; 1973. N 51. Ст. 1114; 1974. N 51. Ст. 1346; 1986. N 23. Ст. 638; 1987. N 9. Ст. 250; 1988. N 1. Ст. 1; 1991. N 15. Ст. 494; 1992. N 15. Ст. 768, N 29. Ст. 1689, N 34. Ст. 1966.

<213> Фогельсон Ю.Б. Избранные вопросы общей теории обязательств. М., 2001. С. 39.

По нашему мнению, следует внести изменения в ст. 225 ГК РФ, дополнив ее санкцией за неисполнение органом местного самоуправления лежащих на нем обязанностей.

Существуют также определенные процессуальные трудности с признанием бесхозяйного недвижимого имущества муниципальной собственностью: "Комитет по управлению муниципальным имуществом Казачинско-Ленского района обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском о признании права собственности муниципального образования "Казачинско-Ленский район" на бесхозяйное имущество: гараж на 16 машин, пожарное депо на 2 а/машины, паровозное депо, кузницу, подстанцию, подъездной ж/д путь литера "Г", ж/д тупик литера Г11 = 504 м, ж/д тупик литера Г21 = 513 м, ж/д тупик литера Г31 = 201 м, подкрановый путь узлов сортировки и отгрузки, подкрановый путь (узла разгрузки хлыстов), разделочный комплекс ЛО-15.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Согласно ст. 27 АПК РФ арбитражный суд разрешает экономические споры и рассматривает иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц.

Требование о признании за истцом права собственности основано на том, что имущество признано бесхозяйным и истец может приобрести право собственности на него в порядке, определяемом ст. 225 ГК РФ.

Между тем положения п. 3 ст. 218 и ст. 225 ГК РФ предусматривают особый порядок приобретения права собственности.

Нормы АПК РФ не относят к подведомственности арбитражных судов дела о признании права собственности на бесхозяйное имущество. Заявления о признании права собственности на бесхозяйное имущество подлежат рассмотрению в порядке особого производства по правилам ч. 1 ст. 262 ГПК РФ" <214>.

--------------------------------

<214> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.06.2005 N А19-3572/03-10-4-Ф02-2920/05-С2 // СПС "КонсультантПлюс".

В других случаях этот же Арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело о бесхозяйном недвижимом имуществе, руководствуясь гл. 27 АПК РФ <215>.

--------------------------------

<215> См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.08.2003 N А19-3572/03-10-Ф02-2438/03-С2 // Там же; Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2 // Там же.

Необходимо отметить, что суды очень осторожно подходят к признанию имущества бесхозяйным. ФАС Дальневосточного округа указал: "Разрешая данный спор, суд обеих инстанций установил, что согласно договору от 29.11.1995, выписке из финансово-лицевого счета от 01.11.2002 спорная квартира принадлежит Якобсоне Тамаре Ивановне, которая, как следует из справки от 11.11.2003 адресного бюро Управления внутренних дел Магаданской области, зарегистрирована в спорной квартире. В рапорте Ольского РОВД от 15.11.2003 указано, что установить местонахождение Якобсоне Т.И. не представилось возможным. Согласно акту обследования от 20.02.2003 спорная квартира находится без присмотра с ноября 2001 г. и разграблена.

Доказательств волеизъявления Якобсоне Т.И. отказаться от принадлежащей ей квартиры в материалах дела не имеется, поэтому суд правильно применил ст. 225 ГК РФ, согласно которой бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

Кроме того, суд правомерно указал, что ненадлежащее содержание спорной квартиры, исходя из смысла ст. 236 ГК РФ, не является отказом Якобсоне Т.И. от права собственности на принадлежащее ей имущество.

Кассационная инстанция считает необоснованным довод кассационной жалобы о том, что суд неправомерно применил п. 5 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, так как суд первой инстанции указал, что с момента вступления данного Положения в законную силу к заявлению о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей прилагаются документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался" <216>.

--------------------------------

<216> Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.04.2004 N Ф03-А37/04-1/660 // Там же.

Президиум Московского областного суда указал следующее: "Между тем, как усматривается из надзорной жалобы конкурсного управляющего государственного предприятия "Пансионат отдыха "Строитель", указанное предприятие является федеральной собственностью. Распоряжением Госкомимущества РФ от 13.10.95 за государственным унитарным предприятием "Пансионат "Строитель" на праве хозяйственного ведения закреплено все имущество, в том числе магазин, котельная и гараж.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2002 государственное унитарное предприятие "Пансионат отдыха "Строитель" признано банкротом, в отношении его открыто конкурсное производство.

Поскольку суд не потребовал от администрации Мытищинского района представления данных о принадлежности имущества и не принял мер к выяснению данных обстоятельств, решение суда об удовлетворении заявления о признании имущества бесхозяйным и признании муниципальной собственности на недвижимое имущество - здание площадью 1661,1 кв. м - нельзя признать законным" <217>.

--------------------------------

<217> Определение Президиума Московского областного суда от 19.02.2004 N 131 по делу N 44-175/04 // Там же.

Подводя итог вышеизложенному, следует отметить, что запись в ЕГРП носит особый характер. Однако, несмотря на ее полноту (4 элемента: субъект права, объект права, вид права, основания возникновения права) и специальную процедуру внесения в ЕГРП, она тем не менее не может защитить правообладателя от оспаривания зарегистрированных прав.

§ 5. Государственная регистрация

как особый юридический процесс

Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ней. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права <218>.

--------------------------------

<218> Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 140.

Регистрационный процесс в сфере недвижимости - урегулированная нормами специального процессуального института деятельность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленную на признание и подтверждение возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость <219>.

--------------------------------

<219> Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 205 - 206.

Объектом регистрационного процесса являются юридически значимые действия, состоящие во внесении записи о правах, сделках и ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество в ЕГРП. В то же время сама запись может породить право на недвижимое имущество (например, на вновь возведенный жилой дом) или только подтвердить его (например, на квартиру в жилищно-строительном кооперативе при полной выплате пая на нее членом кооператива), гарантировав заявителю при этом, что государство данное право признает. Такое право на недвижимое имущество может быть оспорено исключительно в судебном порядке <220>.

--------------------------------

<220> Тресцова Е.В. Регистрационный процесс (на примере прав на недвижимое имущество и сделок с ним) // Актуальные проблемы государства и права / Отв. ред. Е.Л. Поцелуев. Иваново, 2004. С. 119.

А. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принципы права - исходные нормативно-руководящие начала (императивные требования), определяющие общую направленность правового регулирования общественных отношений <221>. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость отражают объективные потребности организации оборота недвижимости, хотя не все они закреплены в действующем законодательстве. Произвольный подход к конструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к желаемой цели - созданию непротиворечивой и эффективной системы регистрации.

--------------------------------

<221> Карташов В.Н. Принципы права // Теория государства и права / Под ред. В.К. Бабаева. С. 222.

В научной литературе нет единства мнений относительно набора принципов, которые должны быть положены в основу государственной регистрации. Мы остановимся лишь на тех из них, которые имеют важнейшее значение для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

I. Принцип законности, являясь общеправовым принципом, закрепленным в ч. 3 ст. 15 Конституции РФ, выступает в качестве основы регистрационной деятельности, осуществляемой органами, уполномоченными производить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним <222>. Приведем основные элементы законности.

--------------------------------

<222> Тресцова Е.В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы реформирования правовой системы России на рубеже XX - XXI вв. / Отв. ред. О.В. Кузьмина. Иваново, 2003. С. 258.

1. Наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Современное законодательство о государственной регистрации состоит из ГК РФ, Закона о госрегистрации, других федеральных законов и иных нормативных актов РФ. Следует отметить, что законодательство о государственной регистрации прав находится в ведении Российской Федерации (п. 1 ст. 3 Закона о госрегистрации). Принимаемые правительственные, ведомственные и локальные акты не должны противоречить закону.

Нарушения этого элемента законности достаточно распространены. Это выражается главным образом в несовершенстве юридической техники законодательных актов о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. Одним из примеров такого несоответствия может послужить противоречие между ст. 17 Закона о госрегистрации и ст. 551 ГК РФ. В ст. 17 Закона о госрегистрации основанием регистрации указан не акт передачи или иной акт перехода права собственности, как в ст. 551 ГК РФ, а договор. При буквальном применении этой нормы может оказаться, что покупатель имеет возможность требовать регистрации в одностороннем порядке, только предъявив договор, тогда как его иск об обязании продавца подписать документ о передаче недвижимости (п. 1 ст. 556 ГК РФ) лишен перспективы, пока он не выполнит встречного обязательства по оплате <223>.

--------------------------------

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<223> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 368 - 369.

Определенные проблемы возникают при государственной регистрации аренды части земельного участка. В.В. Чубаров отмечает, что при сдаче в аренду части земельного участка на срок более года при проведении государственной регистрации такой сделки в ЕГРП должна заноситься запись о части как самостоятельном объекте недвижимости. Однако сделать это без учета требований ст. 133 ГК РФ и ст. 6 ЗК РФ едва ли возможно. Соответственно едва ли удастся сдавать в аренду эту часть как недвижимость. Если же следовать логике ч. 1 ст. 6 ЗК РФ и позиции, которую представляет М.Г. Пискунова <224>, вполне допустима ситуация, описываемая О.И. Крассовым: часть земельного участка будет принадлежать лицу на праве собственности, другая - ему же на ином вещном праве, и все это один земельный участок <225>. Тогда возникает вопрос, который в действующем законодательстве не разрешен: как покупать подобный гибрид и как его описывать в ЕГРП? <226> Продолжая данную тематику, необходимо отметить противоречивость норм п. 2 ст. 132 ГК РФ и п. 1 ст. 656 ГК РФ. ГК РФ в п. 1 ст. 132 исходит из того, что объектом гражданско-правовых сделок, в том числе договора аренды, может быть не только предприятие в целом, но и его часть. В то же время в п. 1 ст. 656 ГК РФ в формулировке предмета договора аренды предприятия используется термин "предприятие в целом". О.М. Козырь считает, что отсутствуют правовые препятствия для дробления имущественного комплекса, составляющего предприятие, и определения юридической судьбы его отдельных частей. Одновременно выделение части предприятия, которая сама по себе не будет отвечать определению предприятия как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду в качестве единого комплекса будет невозможна, потребуется заключение отдельных договоров в отношении разных ее элементов. Если же часть предприятия сама по себе является самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для ведения предпринимательской деятельности, пусть даже иной, чем осуществлялась на основе целого предприятия, она может быть передана в аренду по тем же правилам, что и предприятие в целом <227>. Показателен пример из судебной практики: "Открытое акционерное общество "Челябинский электродный завод" (далее ОАО "Челябинский электродный завод") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области "Южноуральская регистрационная палата" (далее - Учреждение юстиции) об обжаловании отказа от 05.12.2003 в государственной регистрации права собственности на цех N 1 ОАО "Челябинский электродный завод" и обязании выдать свидетельство на данный объект недвижимости.

--------------------------------

<224> Пискунова М.Г. Делимость земельных участков; Она же. О делимости недвижимых вещей.

<225> Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Эколог. право. 2004. N 2.

<226> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 181.

<227> Козырь О.М. Указ. соч. С. 64.

Как следует из материалов дела, Учреждение юстиции 05.12.2003 письмом N 7942 отказало заявителю в проведении государственной регистрации права собственности на нежилое здание, сооружения цеха N 1, общей площадью 23 685,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Челябинский электродный завод, в связи с тем, что такой объект не входит в перечень объектов, содержащихся в ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о госрегистрации. При этом указано, что цех N 1 состоит из нескольких объектов: здания блока N 1, здания склада пека, здания склада Р-34, здания пекопропитки, здания дымососной, здания дымососной N 1 и здания прачечной.

Основанием отказа согласно ст. 20 Закона о госрегистрации явилось то обстоятельство, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

ОАО "Челябинский электродный завод" считает такой отказ необоснованным, так как объект отвечает признакам недвижимой вещи согласно ст. 130 ГК РФ, образует единое целое (сложная вещь), а его отдельные составляющие включены в один технологический процесс. Заявитель также указывает на присвоение цеху N 1 одного кадастрового номера и выдачу ОГУП "Челябинский областной ЦТИ" технического описания на цех.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что регистрации подлежит право на каждый из объектов недвижимости, входящий в состав предприятия. Цех N 1 как некоторая совокупность зданий и сооружений не является самостоятельным объектом недвижимости или сложной вещью в смысле ст. 134 ГК РФ и может существовать в обороте только как выделенная часть предприятия - цеха N 1, включающая в себя все виды необходимого имущества, права требования и долги (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Выводы суда нельзя признать достаточно обоснованными.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ к недвижимым вещам относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Ст. 1 Закона о госрегистрации определено недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации.

Считая цех N 1 частью предприятия, суд не указал, на каких доказательствах основан данный вывод. Кроме того, сделав вывод о том, что цех N 1 не является сложной вещью, суд не привел доводов в его обоснование.

Для правильного разрешения спора суду необходимо всесторонне исследовать документы приватизационного дела Челябинского электродного завода, дать оценку техническому описанию объекта, составленному ОГУП "Челябинское городское бюро технической инвентаризации", а также доводам заявителя о назначении цеха N 1 и характеристике объекта как сложной вещи (ст. 134 ГК РФ)" <228>.

--------------------------------

<228> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.05.2004 N Ф09-1345/04-ГК // СПС "КонсультантПлюс".

Не всегда законодатель был последователен и в регистрации договоров. Абзац 3 ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. Закона РФ от 11.08.1994) предусматривал, что право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. Эти договоры регистрировались в органах местного самоуправления вплоть до 31.05.2002 (до момента вступления в силу ФЗ от 15.05.2001 N 54-ФЗ). Указанное положение действовавшего тогда законодательства нельзя признать соответствующим п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации. При этом представляется некорректным мнение М.Г. Пискуновой <229>, полагающей, что данная сделка приватизации не подлежала государственной регистрации до 31.05.2001. Ведь Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" связывал возникновение права собственности на приватизированное имущество с моментом государственной регистрации указанной сделки в органе местного самоуправления.

--------------------------------

<229> Пискунова М.Г. Особенности государственной регистрации прав на приватизированные жилые помещения // Жил. право. 2002. N 4. С. 48 - 49.

Вызывает сомнения и правомерность издания информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", предусматривающего обязательную государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок не менее 1 года. Она носит рекомендательный характер <230>.

--------------------------------

<230> Гришаев С. Указ. соч.

2. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц в процессе осуществления регистрационной деятельности. Гражданские права могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

3. Соблюдение закона всеми участниками регистрационного процесса. Принцип законности регулирования общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предполагает также законность действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (законность сделок), и законность деятельности органов государственной регистрации <231>. Первым из вышеуказанных субъектов необходимо соблюдать условия действительности сделок, что, к сожалению, происходит не всегда <232>. Что касается государственных регистраторов, то они гораздо реже нарушают закон, но все же на практике встречаются подобные случаи. По одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что "регистрация права собственности города Москвы на здание нарушает право хозяйственного ведения закрепленного за истцом имущества" <233>. М.Г. Пискунова, рассматривая данный принцип, указывает, что в сфере регулирования правоотношений по поводу недвижимости нормы ГК РФ имеют приоритет перед процессуальными нормами Закона о госрегистрации <234>.

--------------------------------

<231> Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003. С. 11.

<232> См., напр.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.10.1999 N 5733/99 // Вестн. ВАС РФ. 2000. N 1; Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 (п. 22) // Там же. 1997. N 7.

<233> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.03.2002 N 8619/01 // Там же. 2002. N 9.

<234> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 290.

К сожалению, иногда правильные позиции регистрирующих органов не находят своего подтверждения в суде. До 15.05.2001 ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ предоставляла право приватизировать жилое помещение в общую (долевую или совместную) собственность любым гражданам, даже не являющимся супругами.

Саратовская областная регистрационная палата сразу же заняла в этом вопросе твердую позицию, считая, что регистрация права совместной собственности должна проводиться в соответствии с гражданским законодательством только в отношении супругов и крестьянского (фермерского хозяйства).

Районный суд счел толкование регистрационной палатой норм ГК РФ неверным, своим решением удовлетворил жалобу гражданина М. и обязал палату зарегистрировать право общей совместной собственности на жилое помещение, согласно договору приватизации, за всеми членами семьи гражданина М. Решение суда обжаловалось регистрационной палатой, однако вышестоящими инстанциями было оставлено в силе.

К счастью, законодатель ФЗ "О внесении изменений и дополнений в ГК РФ и Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 15.05.2001 N 54-ФЗ изменил редакцию ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ, убрав слова "долевую или совместную", прекратив многочисленные споры <235>.

--------------------------------

<235> Пискунова М.Г. Особенности государственной регистрации прав на приватизированные жилые помещения // Жил. право. 2002. N 4. С. 51 - 52.

II. Принцип достоверности записей в ЕГРП осуществляется в двух аспектах: формальном и реальном. В формальном отношении государственная регистрация базируется на презумпции, согласно которой именно регистрация является доказательством существования зарегистрированного права <236>. Последнее может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации) <237>. Реальная достоверность основана на тезисе о том, что для осуществления практической значимости государственной регистрации заинтересованные лица должны быть уверены в правильности и законности записей в Реестре. Это обеспечивается правовой экспертизой документов и проверкой законности сделки как одной из стадий государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации). Формальная и реальная достоверность тесно связаны друг с другом и лишь в совокупности способны реализовать цель соблюдения режима законности в сфере оборота недвижимости <238>. Принцип достоверности нашел свое закрепление во всех странах, признавших разумность ведения системы регистрации прав на недвижимое имущество. Заинтересованные лица должны быть уверены в правильности и законности записей в поземельной книге. Поэтому учреждения, осуществляющие ведение поземельной книги, в каждом отдельном случае проверяют законность акта, в силу которого в ней совершаются записи. Такая проверка может происходить путем получения информации от нотариусов, служб, ответственных за ведение земельного кадастра <239>, и других лиц <240>. Зарубежная практика показывает, что чаще всего происходит обмен информацией. Скажем, нотариус не может удостоверить сделку, если в поземельной книге имеется информация, препятствующая ее заключению. В свою очередь, регистратор не вправе в определенных случаях вносить записи в поземельную книгу на основании договора, который не был нотариально удостоверен. Законодательство определяет механизм такого обмена информацией. У нас в законодательстве данные положения реализовать практически невозможно, так как с введением Закона о госрегистрации в действие положения, устанавливающие обязательное нотариальное удостоверение сделок, исключены <241> (в настоящее время только договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению).

--------------------------------

<236> Тресцова Е.В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С. 259 - 260.

<237> Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права. С. 11.

<238> Тресцова Е.В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С. 260.

<239> См.: Об утверждении Соглашения о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Федеральной регистрационной службы: распоряжение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Федеральной регистрационной службы от 29.03.2005 N 9/Р/0004 // Земельный вестн. России. 2005. N 4.

<240> См.: Об утверждении Примерного соглашения о порядке обмена информацией между учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и территориальным органом Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства: Приказ Минюста РФ и МАП РФ от 23.09.2003 N 225/317 // СПС "КонсультантПлюс".

<241> О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: ФЗ от 26.01.1996 N 15-ФЗ, в ред. ФЗ от 26.11.2001 N 147-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411; 2001. N 49. Ст. 4553.

Как отмечает Я.Ю. Климов, данный принцип в российской системе государственной регистрации носит больше теоретический, чем практический характер, что является, безусловно, недостатком Закона о госрегистрации. Например, согласно п. 8 ст. 12 Закона о госрегистрации "при несоответствии записей в ЕГРП и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ". Это означает, что приоритет имеет запись в правоустанавливающем документе, с которым запрашивающее информацию лицо не может сравнить информацию, содержащуюся в выписке из ЕГРП. Складывается ситуация, при которой предоставленная из ЕГРП информация лишь презюмируется как правильная, однако без каких-либо действительных гарантий <242>. Не поддерживает принцип достоверности и судебная практика. В п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 указано: несмотря на то что здание передано обществу по акту приема-передачи и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке, к обществу согласно ст. 570 ГК РФ перейдет право собственности только после регистрации своего права на недвижимость другой стороной по договору мены <243>. Таким образом, следует согласиться с К.И. Скловским, что праву собственности свойствен абсолютный характер, предусматривающий защиту от всех иных лиц, которые обязаны воздерживаться от любых нарушений этого права <244>, в то время как введение регистрационного порядка возникновения прав на недвижимость не приобрело пока и, видимо, не может приобрести свойств исключительности, позволяющих полностью упразднить юридическое значение передачи (традиции) и владения этим имуществом. До тех пор как эти обстоятельства сохраняются, приобретательная давность в силу необходимости будет охватывать более широкую сферу отношений, чем это ей предписано и чем она имеет в других правовых системах <245>. На наш взгляд, данное утверждение справедливо и применительно к нашей ситуации. Внесение записи в ЕГРП не обеспечивает достоверности в силу указанных выше условий. Тем самым в первую очередь право собственности не может получить надлежащую защиту от неправомерных действий любых иных субъектов.

--------------------------------

<242> Овчинникова Ю.С. Материалы конференции "Право собственности и другие вещные права в юридической науке, законодательстве и практике зарубежных стран" // Государство и право. 1999. N 11. С. 88.

<243> Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<244> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 153.

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<245> Там же. С. 260.

Вызывает сомнения и формулировка ст. 301 ГК РФ: "Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения". По мнению Ю.Б. Фогельсона, будучи пунктуальным, законодатель должен был бы указанную норму сформулировать так: "Лицо, незаконно владеющее чужим имуществом, обязано возвратить его собственнику. Если незаконный владелец имущества не возвращает его собственнику, то собственнику предоставляется исковое полномочие требовать принудительного изъятия имущества у незаконного владельца и передачи собственнику". При этом не совсем логичным выглядит утверждение автора о том, что законодатель ограничился более лаконичным текстом ст. 301 ГК РФ, поскольку смысл его и так всем понятен <246>. Очевидно, что в предложенном варианте усиливается позиция фактического владельца недвижимого имущества. На наш взгляд, следовало бы внести соответствующие изменения в ст. 301 ГК РФ.

--------------------------------

<246> Фогельсон Ю.Б. Указ. соч. С. 75.

До принятия Закона о приватизации 2001 г. определенные проблемы теоретического порядка возникали при применении норм п. 2, 4 ст. 21 ФЗ от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" <247>. Согласно позиции КС РФ, отраженной в п. 3 Постановления от 25.07.2001 N 12-П <248>, до момента выполнения покупателем инвестиционных и (или) социальных условий объект приватизации по коммерческому конкурсу остается в публичной собственности, а покупатель - победитель коммерческого конкурса до вступления в права собственника осуществляет лишь права владения и пользования объектом приватизации (п. 2, 4 ст. 21). Логично было бы предположить, что регистрации должны были подлежать ограничения (обременения) права государственной и муниципальной собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем Закон о госрегистрации, в ред. от 12.04.2001, подобных норм не содержал. К счастью, в Законе о приватизации 2001 г. эти противоречия устранены <249>. Приведенный пример подчеркивает особую значимость принципа достоверности записей в ЕГРП. Остается надеяться, что законодатель разовьет эту положительную тенденцию, решив в законодательном порядке перечисленные выше проблемы, а позиция правоприменителей будет полностью соответствовать закону.

--------------------------------

<247> О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации: ФЗ от 21.07.1997 N 123-ФЗ, в ред. ФЗ от 23.06.1999 N 116-ФЗ, 05.08.2000 N 109-ФЗ (утратил силу) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595; 1999. N 26. Ст. 3173; 2000. N 32. Ст. 3332.

<248> По делу о проверке конституционности п. 7 ст. 21 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: Постановление КС РФ от 25.07.2001 N 12-П // Рос. газ. N 145. 2001.

<249> Крусс В.И. Право собственности в контексте российской приватизации: теория и практика // Государство и право. 2003. N 9. С. 32.

III. Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав выражается в проверке при проведении государственной регистрации отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации). Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации (п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации). Аналогом данного запрета в испанском праве служит принцип общего запрета регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в реестре <250>. В Совместном заявлении участников ибероамериканской встречи по вопросам регистрационных систем содержится указание на то, что "в случае несовместимости первое поступившее в реестр право исключает поступившие впоследствии" <251>.

--------------------------------

<250> Тресцова Е.В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С. 260 - 261.

<251> Совместное заявление участников ибероамериканской встречи по вопросам регистрационных систем // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. N 1(18).

IV. Принцип последовательности, характерный для испанского права, когда каждая новая запись о регистрации права в реестре погашает все старые записи на недвижимое имущество, в российском законодательстве нашел отражение в подзаконном нормативно-правовом акте - Правилах ведения ЕГРП <252>. Участники ибероамериканской встречи отметили, что регистрационные записи, заносимые на лист каждого объекта недвижимой собственности, связаны воедино таким образом, чтобы не было скачков во владениях правами и чтобы очень точно подтверждались звенья последующих приобретений каждого собственника, которые должны содержать причину в предыдущем звене, не нарушая непрерывности. Таким образом, удается усилить безопасность зарегистрированного владельца прав, поскольку только при его участии и при его явке в суд будет возможна регистрационная запись последующей передачи или учреждение залога на его объект недвижимой собственности <253>.

--------------------------------

<252> Тресцова Е.В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С. 261.

<253> Совместное заявление участников ибероамериканской встречи по вопросам регистрационных систем.

V. Принцип обязательности является необходимым условием цивилизованного укрепления прав на недвижимость. Анализ российского гражданского законодательства подтверждает признание данного принципа в п. 2 ст. 8 ГК РФ. Применительно к государственной регистрации законодатель оперирует термином "обязательность" <254>. Однако в судебной практике встречаются затруднения в определении недвижимости. Так, например, В.А. Алексеев, проанализировавший правоприменительную практику петербургского учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приводит в своей книге "Сделки с недвижимостью" такой пример. Временное сооружение - торговый павильон - было ошибочно признано органами кадастрового и технического учета недвижимым имуществом. Объект был продан с соблюдением всех правил, относящихся к договору купли-продажи недвижимости. В соответствии со ст. 252 ГК РФ с новым собственником заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, прилегающего к павильону. В дальнейшем при подготовке следующего договора купли-продажи была выявлена ошибка в учете объекта, который на самом деле не мог быть признан недвижимым имуществом. В результате сделка не состоялась, а к владельцу павильона был предъявлен иск о признании недействительным договора аренды земельного участка <255>.

--------------------------------

<254> Тресцова Е.В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С. 259.

<255> Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2005. С. 132.

Законодатель, к сожалению, не всегда связывает момент возникновения права на недвижимое имущество с государственной регистрацией права в ЕГРП. Вот почему п. 2 ст. 8 ГК РФ допускает отступления от принципа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренные законом. Вместе с тем п. 7 ст. 16 Закона о госрегистрации соотносит возникновение правовых последствий с моментом внесения записи в ЕГРП.

М.Г. Пискунова приводит случаи такого отступления: право собственности на наследственное имущество возникает с момента открытия наследства (п. 2 ст. 218 ГК РФ), при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ), право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением (п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации) <256>. Согласно разъяснениям ВАС РФ "днем внесения записи в ЕГРП является день ее фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения" <257>. При приватизации государственных и муниципальных предприятий путем акционирования право на имущество, включенное в уставный капитал в соответствии с планом приватизации, возникает с момента государственной регистрации акционерного общества как юридического лица (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 <258>); при возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности другого супруга возникает с момента регистрации права того супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 СК РФ); долевая собственность на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение в жилом доме, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на жилое помещение (ст. 290 ГК РФ, п. 2 ст. 23 Закона о госрегистрации); с момента регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления государственным (муниципальным) предприятием или учреждением возникает в силу закона право собственности государства или муниципального образования, в чьем ведении находится данная организация (ст. 216, 299 ГК РФ); право на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости возникает с момента государственной регистрации права на недвижимость (ст. 552 ГК РФ); право собственности субъектов РФ на имущество, отнесенное к государственной собственности или переданное из федеральной собственности, возникает с момента принятия постановления Правительства РФ о передаче, а если постановление не было принято в течение трех месяцев в уполномоченном органе перечней объектов, представленном соответствующим субъектом, то право возникает с момента принятия решения о включении объектов в собственность (п. 9 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, в ред. Постановления Верховного Совета от 21.07.1993 N 5475-1 <259>); член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ) <260>. Следует дополнить приведенный список.

--------------------------------

<256> Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005. С. 305 - 306.

<257> Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001. N 59 (п. 3).

<258> О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 // Там же. 1998. N 36.

<259> О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность: Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, в ред. Постановлений Верховного Совета РФ от 27.01.1993 N 4375-1, от 21.07.1993 N 5475-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. N 3. Ст. 89; 1993. N 6. Ст. 191, N 32. Ст. 1261.

<260> Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации. С. 307 - 309.

Абзац 1 п. 5 ст. 53 ЗК РФ устанавливает, что право на земельный участок, не зарегистрированное в ЕГРП, прекращается у лица, подавшего заявление об отказе от права на земельный участок, с момента принятия решения уполномоченного органа. Таким образом, в данном случае здесь не действует правило п. 2 ст. 6 Закона о госрегистрации: "Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о госрегистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о госрегистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о госрегистрации сделки с объектом недвижимого имущества".

Абзац 6 п. 3 ст. 4 ранее упоминавшегося ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" устанавливает, что внесение недвижимого имущества организаций федерального железнодорожного транспорта в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта осуществляется без предварительной государственной регистрации права собственности РФ, права хозяйственного ведения или права оперативного управления организаций федерального железнодорожного транспорта на указанное имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является сводный передаточный акт.

Закон об обороте земель тоже допускает отступления от принципа обязательности. Абзац 3 п. 1 ст. 12 названного Закона противоречит п. 2 ст. 4 и уже упоминавшемуся п. 2 ст. 6 Закона о госрегистрации: "Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляются на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со ст. 18 Закона об обороте земель, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю". Статья 18 Закона об обороте земель устанавливает, что свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о госрегистрации, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона о госрегистрации решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Судебная практика тоже отступает от принципа обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Проанализировав положения п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", ВАС РФ пришел к выводу, что до разграничения государственной собственности на землю государственной регистрации права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Поэтому при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрацией обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в ЕГРП ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок <261>.

--------------------------------

<261> О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 // Экономика и жизнь. 2005. N 17.

В практике Арбитражного суда Ивановской области встречаются случаи отступления от принципа обязательности. Решением Арбитражного суда Ивановской области от 28.04.2003 по делу N 28/8, вступившим в законную силу, признано право собственности ОАО "Мясокомбинат "Ивановский" на ряд объектов недвижимого имущества. В дальнейшем между ОАО "Мясокомбинат "Ивановский" (продавец) и ЗАО "Пищевик" (покупатель) были заключены договоры купли-продажи данного недвижимого имущества. При этом решением арбитражного суда установлено, что право собственности ОАО "Мясокомбинат "Ивановский" на указанный объект возникло в процессе приватизации с момента регистрации акционерного общества, в связи с чем в соответствии со ст. 6 Закона о госрегистрации признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, введенной Законом о госрегистрации. Впоследствии до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области в связи с завершением конкурсного производства ОАО "Мясокомбинат "Ивановский" было ликвидировано на основании решения Арбитражного суда Ивановской области от 02.12.2003 и исключено из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если покупатель не зарегистрировал переход права собственности по сделке, то в данном случае в связи с ликвидацией организации-продавца подлежат применению по аналогии закона нормы ст. 551 ГК РФ и ст. 16 Закона о госрегистрации <262>. Очевидно, что при принятии иного решения возникла бы проблема, недопустимая с точки зрения гражданского права, - появление бессубъектного имущества.

--------------------------------

<262> Решение Арбитражного суда Ивановской области от 20.01.2005 N 344/1 // Арх. Арбитражного суда Ивановской области за 2007 г.

VI. Принцип двойной регистрации заложен не только в содержание Закона о госрегистрации, но и в его название - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <263>.

--------------------------------

<263> Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права. С. 11.

VII. Принцип гласности, или открытости, непосредственно связан с принципом достоверности и закреплен в ст. 7 Закона о госрегистрации. Его содержание аналогично принципу гласности в германском и испанском праве. Будучи сформулированным в законе, он вызывает дискуссии в части определения степени открытости информации для заинтересованных лиц. Основная проблема состоит в том, могут ли быть достоянием любого лица сведения о правообладателе и какова должна быть степень конкретности предоставляемой о нем информации. Уже упоминавшийся п. 2 ст. 24 Конституции РФ нашел закрепление и конкретизацию в ст. 7 Закона о госрегистрации. В отличие от ст. 33 Конституции РФ ст. 7 Закона о госрегистрации расширила круг субъектов, имеющих право на получение информации. К таковым отнесены не только физические лица - граждане РФ, но и физические лица - иностранные граждане и лица без гражданства, а также юридические лица. При этом отсутствуют ограничения в плане обоснования своего интереса, существующие в немецком законодательстве <264>.

--------------------------------

<264> Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право. 1996. N 12. С. 121.

VIII. Одним из важнейших принципов государственной регистрации является принцип ответственности за регистрационную деятельность в пределах и по основаниям, которые установлены законом. Он обеспечивает защиту имущественных интересов участников гражданского оборота. Однако его осуществление связано с организацией самой системы органов государственной регистрации <265>. Ответственность в данном случае выражается в обязанности возместить убытки. В силу ст. 15 ГК РФ такое возмещение должно быть полным и включать как реальный ущерб, так и упущенную выгоду. В роли потерпевшего может выступать правообладатель (например, вследствие неправильной информации была завышена стоимость объекта) или третье лицо (например, банк выдал кредит под залог объектов, не зная, что они до того уже были заложены в обеспечение значительного по размеру долга) <266>. Выплата осуществляется за счет средств, поступающих в виде платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (принцип платности).

--------------------------------

<265> Тресцова Е.В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С. 261.

<266> Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998. С. 22 - 23.

Следует согласиться с К.Н. Апрелевым, что ответственность как системы регистрации, так и регистратора крайне размыта и не представляется в связи с этим вообще возможной <267>. Действительно, ст. 31 Закона о госрегистрации предусматривает ответственность органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ст. 31.1 Закона о госрегистрации устанавливает основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, ограниченную суммой 1 000 000 рублей, не учитывая, что рыночная стоимость жилых помещений может быть значительно больше указанной суммы. К тому же основной акцент сделан на добросовестного покупателя, у которого истребовано жилое помещение, а также бывшего собственника жилого помещения, который не вправе его истребовать у добросовестного приобретателя. При этом законодатель игнорирует интересы иных лиц, например добросовестных приобретателей и бывших собственников нежилых помещений и иных объектов недвижимости в аналогичной ситуации, отсутствуют и основания компенсации продавцу недвижимого имущества, несущего ответственность по п. 1 ст. 461 ГК РФ. Очевидно, что сумма в 1 000 000 рублей закреплена в Законе о госрегистрации для того, чтобы лицо могло приобрести жилое помещение. Это положение Закона о госрегистрации можно рассматривать как меру защиты. Но такая мера не способна восстановить положение, существовавшее до нарушения права, поскольку, как мы отмечали выше, рыночная стоимость жилого помещения может значительно превышать указанную сумму.

--------------------------------

<267> Апрелев К.Н. Указ. соч. С. 40.

IX. О.Ю. Скворцов выделяет принцип легалитета, который предполагает, что на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, возлагается обязанность проверить законность правовых оснований, в соответствии с которыми производится данная регистрация. В российской правовой системе этот принцип реализуется путем предоставления регистрирующим органам полномочий по проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации), то есть путем проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности регистрируемой сделки <268>.

--------------------------------

<268> Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 146 - 147.

Возможно также выделение иных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На наш взгляд, это связано с тем, что конкретный перечень принципов не закреплен в Законе о госрегистрации. Их можно вывести путем системного толкования закона и изучения доктрины гражданского права: принцип государственного характера регистрационной деятельности, принцип единства, принцип самостоятельности, принцип признания (исключение из принципа обязательности - права, возникшие до введения в действие Закона о госрегистрации, признаются юридически действительными, даже если они не прошли государственной регистрации прав на недвижимое имущество), принцип единого объекта недвижимого имущества, принцип платности <269>, принцип старшинства <270>, принцип диспозитивности, процессуального формализма <271>, принцип исправления регистрационной записи, принцип изъятия из-под действия давности, принцип возражения (протестации), принцип старшинства прав <272>. По нашему мнению, следует установить в Законе о регистрации указанный перечень (он должен быть закрытым). Это, во-первых, поможет повысить качество излагаемого в Законе о госрегистрации нормативного материала, не позволит допустить логические ошибки при внесении в него в будущем изменений и дополнений, а во-вторых, даст возможность правильно сориентировать практиков при применении данного Закона.

--------------------------------

<269> Тресцова Е.В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С. 259 - 261.

<270> Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Рос. юстиция. 1995. N 5. С. 28.

<271> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 291 - 294.

<272> Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 143 - 145.

Б. Этапы государственной регистрации. Этап - отдельный момент, стадия какого-нибудь процесса <273>. Стадия является относительно самостоятельной частью процессуальных действий, объединенных ближайшей целью <274>. Для каждой стадии обязательны следующие компоненты: 1) задача, на решение которой направлены действия, объединяемые в той или иной стадии; 2) специфический состав действий, непременно включающий установление или анализ фактических обстоятельств, реализацию соответствующей юридической нормы для решения вопроса, дела и т.п.; 3) юридические документы, в которых отражаются и закрепляются итоги совершенных в данной стадии юридических действий <275>. В связи с этим в юридической литературе существуют различные точки зрения по вопросу определения стадий регистрационного процесса. Так, В.Д. Сорокин выделяет две стадии (этапа). Первую стадию, по его мнению, составляют действия участников производства по приему документов, необходимых для регистрации, с соответствующими приложениями, правовой экспертизе документов, установлению отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами и другие подготовительные действия. Второй этап производства включает процессуальные действия, непосредственно связанные с процедурой рассмотрения документов и принятием юридического решения <276>. Эта позиция представляется более верной с теоретической точки зрения.

--------------------------------

<273> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 913.

<274> Зайцев И.М. Стадии юридического процесса // Теория государства и права / Под ред. Н.И. Матузова и А.В. Малько. М., 2003. С. 443; Бахрах Д.Н. Административный процесс // Бахрах Д.Н., Россинский Б.В., Старилов Ю.Н. Административное право. М., 2005. С. 586.

<275> Зайцев И.М. Указ. соч. С. 444; Бахрах Д.Н. Указ. соч. С. 586.

<276> Сорокин В.Д. Указ. соч. С. 362 - 363.

Другие авторы, занимающиеся изучением регистрационного процесса, выделяют гораздо большее количество стадий. Так, А.Р. Кирсанов отмечает стадию приема документов, правовой экспертизы, совершения акта государственной регистрации, выдачи документов, в качестве факультативной стадии он рассматривает обжалование действий или бездействия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несмотря на то что она проходит вне этих органов <277>. В.А. Алексеев <278>, М.Г. Пискунова <279>, Е.Ю. Ширинская <280> выделяют пять стадий регистрационного процесса.

--------------------------------

<277> Кирсанов А.Р. Новая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 207 - 208.

<278> См. подробнее: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. С. 24.

<279> См. подробнее: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 63.

<280> Ширинская Е.Ю. Указ. соч. С. 115 - 116.

Регистрационный процесс начинается с приема заявления, вместе с которым должен быть подан соответствующий комплект документов. Можно выделить типичные ошибки, допускаемые в документах, предъявляемых на государственную регистрацию: 1) несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта органов технической инвентаризации, в договоре или другом правоустанавливающем документе, документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, и других документах, в которых указан адрес этого объекта; 2) несовпадение площади помещения или здания в различных документах; 3) неправильная запись номеров помещений в договоре; 4) полномочия лица, подписавшего договор, и сдаваемые на регистрацию документы не подтверждены должным образом; 5) отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, являющегося предметом сделки; 6) отсутствие документов, подтверждающих правопреемство хозяйственных обществ и товариществ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом <281>. Если вследствие правовой экспертизы эти ошибки не будут замечены и устранены заявителем, то они могут послужить поводом для оспаривания прав на недвижимое имущество.

--------------------------------

<281> Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М., 2005. С. 80, 291 - 294.

О.В. Макарова пишет о том, что институт представительства при заключении сделок отличается от института представительства при государственной регистрации. Применение ст. 26 ГК РФ как нормы, ограничивающей сделкоспособность несовершеннолетних, при государственной регистрации недопустимо. Как известно, применение по аналогии ограничительной нормы права не допускается. Пункт 1 ст. 22 ГК РФ устанавливает, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе как в случаях и порядке, которые установлены законом. Таким образом, несовершеннолетние в возрасте от 14 лет могут собственноручно подавать в Росрегистрацию заявления без дополнительного согласия родителей, усыновителей, попечителей <282>. Это полностью соответствует п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним.

--------------------------------

<282> Макарова О.В. Защита прав несовершеннолетних при нотариальном удостоверении сделок с жилыми помещениями // Жил. право. 2004. N 3.

Правовая экспертиза - проверка юридической силы правоустанавливающих и других документов (п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации). При правовой экспертизе проверяется действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации), устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации). Пункт 3 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предполагает несколько иной порядок, при котором проверка на предмет отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами осуществляется ранее, чем проверка действительности поданных документов. Это, по нашему мнению, является неверным, так как в ходе проверки документов выясняется вопрос о том, может ли вообще возникнуть вещное право.

Проведение правовой экспертизы на практике вызывает ряд проблем.

1. М.Г. Пискунова считает, что оспоримые сделки и переходящие по ним права не могут быть зарегистрированы <283>. И.Н. Плотникова полагает, что следует требовать от заявителей документы, подтверждающие отсутствие оснований для признания сделки недействительной, а в действующее законодательство необходимо внести изменения, касающиеся вопросов установления пределов проведения правовой экспертизы <284>.

--------------------------------

<283> Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. С. 80.

<284> Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. С. 65 - 66.

2. Определенные проблемы возникают при заблуждении сторон относительно условий сделки. Регистрационный орган сталкивается с фактом совершения сделки. Его полномочия не распространяются на проверку фактических обстоятельств сделки, в частности пригодности предмета сделки к функциональному использованию <285>.

--------------------------------

<285> Акчурин А., Плотникова И.Н. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. С. 386.

3. Сложности появляются и при регистрации прав на недвижимость по решению суда. Так, по одному из дел Саратовский районный суд вынес решение о регистрации права общей собственности бывших супругов на 3/5 дома, но не уточнил, что есть 3/5 дома - право общей совместной собственности на 3/5 идеальной доли дома либо право общей собственности супругов на реально выделенную часть домовладения

. Специалисты Саратовской областной регистрационной палаты в соответствии со ст. 28 Закона о госрегистрации обратились в суд, вынесший решение, с заявлением о разъяснении порядка его исполнения. Судом вынесено определение, в котором он отказал в разъяснении моментов, связанных с трактовкой статуса 3/5 доли дома и с возможностью установления общей совместной собственности на 3/5 дома у лиц - бывших супругов <286>. Принятие неправильного решения регистрирующим органом может послужить основанием для оспаривания прав на недвижимое имущество.

--------------------------------

<286> Плотникова И.Н. Указ. соч. С. 60 - 61.

Аналогичная ситуация имела место в Ивановской области. 24.01.2000 решением Ивановского районного суда по делу N 2-ИЗ был признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 25.03.1998, заключенный между К. и Д. 18.08.2000 в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ивановской области (в настоящее время - Управление ФРС по Ивановской области) на основании судебного решения обратилась К. Однако регистрация права заявителя на квартиру не могла быть произведена по следующим причинам: 1) в судебном акте отсутствовали сведения о передаче К. квартиры в собственность ввиду признания договора недействительным; 2) судом не был решен вопрос об исключении из ЕГРП записей о регистрации сделки и права за Д.; 3) между заявленным правом и ранее зарегистрированным правом имелось противоречие, состоящее в том, что о регистрации права просила К., в то время как право Д. из ЕГРП не было исключено. Последнее обстоятельство, с точки зрения законодателя, является одним из оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. По указанной причине учреждение юстиции обратилось в Ивановский районный суд за разъяснением судебного решения, но получило отказ <287>.

--------------------------------

<287> Спановская Е.Б., Тресцова Е.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним и правоприменительная деятельность судов общей юрисдикции Ивановской области // Иваново-Вознесенский юрид. вестн. 2000. N 3. С. 26 - 28.

О.В. Карамышева и Е.Л. Герасимова критикуют Закон о госрегистрации за отсутствие абсолютных гарантий зарегистрированных прав. Так, они пишут, что Закон о госрегистрации предусматривает только два действия, направленных на защиту интересов граждан и юридических лиц при совершении сделок с недвижимостью: правовую экспертизу документов и проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации). Причем последняя производится с целью выявления факта недействительности лишь по одному из условий, установленных ст. 168 ГК РФ о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам. За пределами правовой экспертизы находится проверка дееспособности граждан, проверка способности граждан понимать значение своих действий или руководить ими, предупреждение лица от заблуждения в отношении природы и существа сделки, а также выявление фактов обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств <288>. Правда, п. 94 Административного регламента исполнения функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает проверку право- и дееспособности сторон. В судебной практике немало случаев, когда сделки с недвижимостью (прежде всего договоры купли-продажи квартир) признаются недействительными вследствие того, что они совершены гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). В большинстве случаев речь идет о ситуациях, когда продавец в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Сделка может быть признана недействительной также вследствие того, что продавец жилого помещения оказался недееспособным ввиду временного психического расстройства. Узнать что-нибудь заранее об этом крайне трудно. Возможны и злоупотребления со стороны продавца. После совершения сделки купли-продажи квартиры и получения денег продавец выпивает определенное количество спиртного, затем намеренно затевает бытовую ссору и попадает в милицию, где степень его опьянения тщательно протоколируют. С полученной из милиции справкой о степени опьянения он обращается в суд с иском, в котором просит признать сделку недействительной, поскольку она была совершена в таком состоянии, когда он не понимал значения осуществляемых им действий по продаже квартиры. Суть уловки заключается в том, что при признании сделки купли-продажи недействительной стороны должны вернуться в первоначальное положение, однако в связи с особенностями гражданско-процессуального производства процесс получения покупателем денег может растянуться.

--------------------------------

<288> Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Указ. соч. С. 34.

Проблемы возникают также при заключении сделок под влиянием насилия либо угрозы применения насилия (ст. 179 ГК РФ), когда недобросовестные покупатели прибегают к помощи рэкетиров с целью приобретения квартир за бесценок, а также угрожают потенциальным продавцам сообщить неблагоприятные для них сведения в правоохранительные органы (например, о совершенном собственником квартиры преступлении). Пожилых людей зачастую обманывают (ст. 179 ГК РФ), уговаривая их продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире <289>. Безусловно, такие обстоятельства невозможно выявить при проведении правовой экспертизы сделки.

--------------------------------

<289> Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом. С. 32.

Далее, по мнению А.Р. Кирсанова, следует стадия осуществления акта государственной регистрации, которая заключается во внесении записей в ЕГРП и совершении надписей на правоустанавливающих документах. Затем наступает стадия выдачи документов. Последней стадией А.Р. Кирсанов выделяет стадию обжалования <290>.

--------------------------------

<290> Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 215 - 216.

В отношении выделения стадий регистрационного процесса мы придерживаемся мнения В.Д. Сорокина. Разбивая его на две стадии, он учел наиболее существенный компонент - подготовку документов, которой завершается каждое процессуальное действие. Вместе с тем необходимо обратить внимание на точку зрения А.Р. Кирсанова, который полагает, что существует такая самостоятельная стадия, как обжалование действий или бездействия органов, осуществляющих государственную регистрацию, несмотря на то что она проходит вне этих органов. Такая стадия носит факультативный характер <291>. Действительно, она имеет свою самостоятельную задачу - установление возможности регистрации прав лица, обратившегося в суд. Если это лицо докажет, что имеет соответствующие права на недвижимое имущество, то регистрирующий орган обязан зарегистрировать право данного лица без проведения правовой экспертизы решения суда. То есть на данной стадии выполняются определенные действия - заинтересованное лицо обращается в суд, проводится судебное заседание и выносится решение, которое должно быть положено в основу регистрации прав данного лица на объект недвижимого имущества. Поэтому мы бы выделили эту стадию как третью наряду с теми двумя, которые отмечает В.Д. Сорокин.

--------------------------------

<291> Там же. С. 207 - 208.

Глава 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

§ 1. Государственная регистрация прав на недвижимое

имущество и сделок с ним как правовой институт

В юридической литературе нет однозначного вывода о том, чем является государственная регистрация: формирующейся отраслью российского права, комплексным правовым институтом, смешанным институтом, институтом административного или гражданского права.

Изучение общественных отношений, которые регулируются законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, показывает, что они являются двухуровневыми. Их первый уровень составляют отношения между сторонами в сделке. Эти отношения - гражданско-правовые. Они носят частный характер и регулируются нормами материального права. Второй уровень общественных отношений, регулируемых законодательством о государственной регистрации, образуют отношения между органом государственной регистрации и заявителем. Эти правоотношения имеют публичный, административно-правовой характер <1>. Кроме того, есть еще гражданско-процессуальные отношения <2>, возникающие между заявителем и судом, при вынесении положительного решения - судом и регистрирующим органом.

--------------------------------

<1> Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005. С. 74 - 75.

<2> Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 10.

В.Д. Сорокин отмечает, что гражданско-правовые нормы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним тесно связаны с административно-правовыми <3>. Это проявляется и при оспаривании зарегистрированных прав. А.Л. Ильченко указывает, что использование способов оспаривания зарегистрированного права связано с разрешением споров, вытекающих из административных правоотношений, и до разрешения в суде спора о праве неприменимо <4>. В этом проявляется тесная связь норм гражданско-правовых и административно-процессуальных. Таким образом, мы видим, что взгляд на государственную регистрацию как институт исключительно административно-правовой <5> или преимущественно административно-правовой <6> не совсем верен. Этот институт представляет собой в структуре российского права комплексное образование <7>.

--------------------------------

<3> Сорокин В.Д. Правовое регулирование: предмет, метод, процесс (макроуровень). СПб., 2003. С. 571.

 

Статья А.Л. Ильченко "Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 5.

<4> Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Предпринимательское право в рыночной экономике / Отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. М., 2004.

<5> Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц, их юридических действий и актов // Право и экономика. 2000. N 1. С. 3; Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журн. рос. права. 2002. N 7. С. 36.

<6> Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. N 6(218). С. 9.

<7> О комплексных образованиях подробнее см.: Алексеев С.С. Структура советского права. М., 1975. С. 27 - 30.

М.Г. Пискунова полагает, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит смешанный характер, поскольку содержит нормы, характерные для разных отраслей права <8>. С.С. Алексеев отмечает, что смешанные институты возникают на стыке отдельных правовых сфер, в точках их соприкосновения проникают элементы, свойственные другой отрасли. В областях функционирования родственных отраслей, то есть отраслей, образующих единую семью, формирование смешанных институтов носит закономерный характер <9>. Сложно, на наш взгляд, с очевидностью утверждать о том, что гражданское, гражданское процессуальное, административно-процессуальное право являются родственными отраслями. С.С. Алексеев указывает, что смешанные институты могут формироваться на базе разнородных отраслей права, но нормы в них должны иметь единую правовую природу; это обстоятельство скорее исключение из общего правила.

--------------------------------

<8> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005. С. 288.

<9> Алексеев С.С. Структура советского права. С. 132.

Существует точка зрения на государственную регистрацию как комплексный правовой институт. С.В. Поленина пишет о том, что межотраслевые комплексные институты возникают на стыке смежных неоднородных отраслей права, например гражданского и административного <10>. Происходит удвоение структуры права <11>. В настоящее время эту точку зрения разделяет А.Р. Кирсанов <12>. Более того, он утверждает, что регистрационное право - формирующаяся отрасль российского права <13>. По нашему мнению, это неверно по следующим причинам. Во-первых, отсутствует достаточное количество источников, на базе которых можно было бы сформировать новую комплексную отрасль права. Любая отрасль права тяготеет к тому, чтобы иметь собственный кодифицированный акт <14>. Закон о госрегистрации, как мы убедились выше, не может претендовать на роль акта, регулирующего все без исключения отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во многом недостаток правового регулирования восполняется за счет подзаконных нормативных актов. Кодифицированный же акт (как, например, ГК РФ в гражданском праве РФ) должен быть направлен на максимальное урегулирование отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Безусловно, отрасль права может существовать и без единого кодифицированного акта. Но при этом обязательно должно быть принято несколько федеральных законов, которые бы подробно регламентировали соответствующие отношения. В рамках регистрационного права мы этого не наблюдаем. Существует ГК РФ и Закон о госрегистрации, в которых закреплены основополагающие нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, но они регламентируют эти отношения не в полной мере. Существуют и иные федеральные законы, предметом регулирования которых не выступает государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью, однако при этом они имеют отдельные нормы, посвященные регулированию отношений по данной регистрации. Некоторые пробельные вопросы регламентируют подзаконные нормативные акты и судебная практика. Все это свидетельствует о недостаточном внимании законодателя к регистрационной деятельности, что в конечном счете не позволяет сделать вывод о возможности появления самостоятельной отрасли регистрационного права. Во-вторых, в Законе о госрегистрации нашли свое закрепление не все принципы регистрации, а те, которые есть, не приведены в единую систему посредством установления их единого перечня в первых статьях Закона. И.В. Павлов считал, что принципы являются одной из причин выделения обособленной группы норм в самостоятельную отрасль права <15>. В-третьих, в науке административного права существует мнение о том, что не стоит в рамках административного права выделять отдельные отрасли права <16>, а административно-процессуальное право нуждается в унификации <17>, тем более что предлагаются проекты по кодификации административно-процессуального законодательства <18>. Это позволит более эффективно использовать его потенциал для решения государственных задач.

--------------------------------

<10> Поленина С.В. Комплексные правовые институты и становление новых отраслей права // Правоведение. 1975. N 3. С. 75.

<11> Алексеев С.С. Структура советского права. С. 156.

<12> Кирсанов А.Р. Указ. соч. С. 86.

<13> Там же.

<14> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 107.

<15> Павлов И.В. О системе советского социалистического права // Сов. государство и право. 1958. N 11.

<16> Коренев А.П. О соотношении административно-правовых институтов и отрасли административного права // Институты административного права России / Отв. ред. И.Л. Бачило, Н.Ю. Хаманева. М., 1999.

<17> Козлов Ю.М. Административно-процессуальное право // Алехин А.П., Кармолицкий А.А., Козлов Ю.Н. Административное право Российской Федерации. М., 2003; Тихомиров Ю.А., Данилычева Д.С., Ткач А.Н., Уманская В.П., Чернышева Е.В., Щербакова Ю.В. Нужен закон об административных процедурах // Право и экономика. 2001. N 6.

<18> Кононов П.И. Современное состояние и вопросы кодификации административно-процессуального законодательства // Журн. рос. права. 2001. N 7. С. 29 - 30; Сорокин В.Д. Указ. соч. С. 582 - 584.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - комплексный правовой институт. Нет оснований говорить о вероятности образования в скором времени на его основе новой отрасли законодательства (а затем и права).

Государственная регистрация, развиваясь в рамках административного права, позволит унифицировать процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с регистрационными процедурами в иных сферах деятельности. Кроме того, для создания регистрационного права как отрасли российского права необходимо детально проработать Закон о госрегистрации: вывести и закрепить в его отдельной статье принципы регистрационной деятельности (для удобства правоприменителя), а также подробным образом регламентировать отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исключив регулирование пробелов законодательства в этой области подзаконными нормативными актами и судебной практикой.

§ 2. Государственная регистрация прав на недвижимое

имущество и сделок с ним как особая юридическая гарантия

Вопрос о гарантиях в российской теории государства и права изучается в основном применительно к понятию законности <19>.

--------------------------------

<19> См. напр.: Алексеев С.С. Проблемы теории права: В 2 т. Свердловск, 1972. Т. 1. С. 126; Лазарев В.В. Законность и правопорядок // Общая теория права / Под общ. ред. А.С. Пиголкина. М., 1997. С. 256; Морозова Л.А. Теория государства и права. М., 2004. С. 350; Любашиц В.Я., Смоленский М.Б., Шепелев В.И. Теория государства и права. Ростов н/Д, 2003. С. 482; Явич Л.С. Социалистическая законность и правопорядок // Теория государства и права / Отв. ред. А.И. Королев, Л.С. Явич. Л., 1982. С. 317; Черданцев А.Ф. Теория государства и права. М., 2002. С. 385 и др.

Юридические гарантии - предусмотренные законом средства, обеспечивающие правомерность поведения субъектов общественных отношений <20>.

--------------------------------

<20> Недбайло П.Е. Система юридических гарантий применения советских правовых норм // Правоведение. 1971. N 3. С. 44.

С.Н. Братусь считал, что юридические гарантии права заключены как в самих правовых нормах, имеющих своей целью регулирование путем установления прав и обязанностей общественных отношений, так и в тех нормах, в рамках которых осуществляется юрисдикция при нарушении этих обязанностей и тем самым обеспечивается посредством государственного принуждения реализация материального субъективного права и исполнение нарушенной или новой обязанности <21>.

--------------------------------

<21> Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. М., 1976. С. 81.

П.Е. Недбайло выступал за более широкое понимание юридических гарантий. Так, он считал, что помимо юридических норм в них следует включать "активно-волевые действия организационного характера по обеспечению правильного применения норм и реализации их в других формах" <22>, то есть деятельность специально уполномоченных государственных органов, или организационные гарантии <23>. В данном случае возможна постановка вопроса об ответственности государственного органа за неправомерные действия <24>, в частности имущественной ответственности регистрирующего органа за незаконную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, тем более что государство в лице своих органов влияет на оборот недвижимости, соответственно, другие участники гражданского оборота могут рассчитывать на возмещение убытков <25>. Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление информации, должны использоваться органами Росрегистрации исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав <26>. Кроме того, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств <27>. Государственная регистрация есть юридическая гарантия, возведенная государством в разряд наиболее значимых охранительных правовых средств. Государством признается только зарегистрированное право, которое может быть оспорено исключительно в судебном порядке <28>. Причем оспорить зарегистрированное право может любое лицо, имеющее соответствующие документы на недвижимое имущество, даже если оно не зарегистрировано в качестве правообладателя управлением Росрегистрации по тем или иным причинам. Запись в ЕГРП не заменяет и не подменяет существующее гражданско-правовое основание возникновения, изменения, перехода, прекращения, обременения права, то есть не является новым основанием, в которое "перерастает" первоначальное основание <29>. Ранее возникшее право признается государством, если с недвижимостью не совершаются юридически значимые действия, например сделки. Указанное означает, что государственная регистрация повышает правовой статус сделки, гарантирует ее соответствие не только предписываемой законом форме, но и содержанию, а именно тем существенным условиям, при которых сделка приобретает самостоятельную правовую природу, позволяющую отграничить ее от смежных сделок <30>. Однако если заключен смешанный договор, то он считается не заключенным в полном объеме до тех пор, пока не будет произведена государственная регистрация отдельных его элементов <31>.

--------------------------------

<22> Недбайло П.Е. Указ. соч. С. 46.

<23> Скобелкин В.Н. Юридические гарантии трудовых прав рабочих и служащих. М., 1969. С. 11.

<24> Тихонова Е.А. Межвузовская конференция по юридическим наукам // Правоведение. 1972. N 1. С. 121.

<25> Туктаров Ю.Е. Виды гражданско-правовых гарантий // Журн. рос. права. 2000. N 5/6. С. 46.

<26> Крашенинников П.В. Комментарий к ст. 11 // Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001. С. 253.

<27> Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение КС РФ от 05.07.2001 // Вестн. КС РФ. 2002. N 1.

<28> Бибиков А.И., Тресцова Е.В. О проблемах и направлениях совершенствования законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Иваново-Вознесенский юрид. вестн. 2000. N 3. С. 44 - 45.

<29> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковского, О.М. Козырь. М., 2003.

<30> Бибиков А.И., Тресцова Е.В. Указ. соч. С. 44 - 45.

<31> Ждан-Пушкина Д.А. Договор купли-продажи недвижимости. М., 2005. С. 28 - 30.

Кроме того, О.И. Крассов утверждает, что срок проведения регистрации определен в Законе о госрегистрации, это является гарантией обеспечения прав заявителя <32>.

--------------------------------

<32> Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 214.

Н.Н. Алексеев писал, что "вопрос о гарантиях в государстве - вопрос нравственный". По его мнению, самой надежной гарантией реализации заложенных в законе правил поведения является сознание каждого конкретного человека <33>. Еще И. Кант выделял волевое и интеллектуальное владение вещью. Последнее понятие он употреблял применительно к земельному участку <34>. И.Л. Ивачев отмечает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество необходима для того, чтобы внести ясность в отношения сторон, заключающих сделку по поводу недвижимости в случае возникновения спора о недвижимом имуществе, а также для третьих лиц, заинтересованных в приобретении недвижимости и имеющих право знать, вступают они в сделку действительно с лицом, управомоченным распоряжаться недвижимостью, или же с лицом, у которого такого права нет <35>. Это уже не юридические, а идеологические гарантии, хотя они и тесно связаны с юридическими <36>.

--------------------------------

<33> Алексеев Н.Н. Русский народ и государство. М., 1998. С. 604 - 605.

<34> Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 38.

<35> Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. М., 2005. С. 44.

<36> Матузов Н.И. Субъективные права граждан СССР. Саратов, 1966. С. 144.

Следует выделить некоторые особенности юридических гарантий.

Во-первых, как отмечает А.А. Тер-Акопов, юридические гарантии рассматриваются в юридической науке в качестве определенного позитивного фактора социальной действительности, используя который юридическое или физическое лицо может добиться восстановления своих нарушенных прав. Само название органов, предоставляющих такие гарантии, - правоохранительные - не оставляет сомнения в том, что права граждан находятся под надежной защитой государства. Конституция в ст. 1 в полной мере подтверждает это <37>. Следует отметить, что Росрегистрация, осуществляя функции по ведению ЕГРП, сама по себе не может реализовать функции по охране прав граждан (особенно права собственности, предусмотренного ч. 1 ст. 35 Конституции РФ). Необходимо ее взаимодействие с правоохранительными органами.

--------------------------------

<37> См.: Каламкарян Р.А. Юридические гарантии прав личности в Российской Федерации: По материалам круглого стола // Государство и право. 2000. N 11. С. 95.

Во-вторых, по мнению Ю.И. Мигачева, гарантии нельзя противопоставлять друг другу. Значение каждой гарантии можно понять и оценить, анализируя в единстве с другими гарантиями, рассматривая ее как часть единого целого <38>.

--------------------------------

<38> Там же. С. 96.

В-третьих, по мнению А.П. Таранова, в число юридических гарантий защиты прав и обязанностей личности входят меры правовой защиты и меры юридической ответственности <39>, что дает возможность оспаривать права на недвижимое имущество и сделки с ним.

--------------------------------

<39> Там же. С. 99.

Часть 1 ст. 17 Конституции РФ устанавливает, что "в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией". Статья 18 гласит: "Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием". Это - гарантии, содержащиеся в нормах права. Государство обладает системой органов, способных обеспечить исполнение гарантий <40>. В данном случае мы имеем дело с организационными гарантиями. Если какой-либо элемент системы не срабатывает в части обеспечения закрепленных в законодательстве гарантий, то включается в работу иной элемент. Как правило, этим элементом выступает суд как орган судебной власти, которая способна исправить ошибки органа исполнительной власти - управления Росрегистрации.

--------------------------------

<40> Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации. М., 2004. С. 276.

Глава 3. ПОНЯТИЕ ОСПАРИВАНИЯ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

§ 1. Правовая природа акта государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Пункт 1 ст. 2 Закона о госрегистрации установил, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В ст. 12 ГК РФ дан открытый перечень способов защиты гражданских прав, однако не все встречающиеся на практике способы оспаривания прав на недвижимое имущество могут быть успешно использованы в суде. Например, среди них отсутствует такой способ защиты, как признание права на недвижимое имущество недействительным. На это обстоятельство указывает ФАС Восточно-Сибирского округа: "Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, в том числе и путем признания права, так и иными способами, предусмотренными законом. Ни ст. 12 ГК РФ, ни другим действующим законодательством не предусмотрено такого способа защиты права, как признание права недействительным (в данном случае - права собственности)" <1>. В связи с этим в юридической литературе высказываются самые различные мнения о том, какое содержание следует вкладывать в исследуемое понятие. О.М. Свидоренко считает, что таковым является признание недействительными оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество и самой государственной регистрации прав на недвижимое имущество, включающее в себя признание недействительной записи в ЕГРП и свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оспаривание прав на недвижимое имущество, по его мнению, - самостоятельный способ защиты гражданских прав <2>. По мнению В. Лапача, оспаривание зарегистрированного права проявляется в доказывании оснований недействительности сделки или незаконности административного акта, выступающего основанием для регистрации права, при одновременном предъявлении истцом требования о признании за ним права, однородного зарегистрированному <3>. Точка зрения М.А. Рожковой отличается от предыдущих. Она считает, что оспаривание гражданских прав выражается в разногласиях сторон гражданского правоотношения об их правах и обязанностях, создающих управомоченному лицу препятствия в нормальном осуществлении права <4>.

--------------------------------

<1> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.06.2003 N А10-5193/02-1-Ф02-1701/03-С2 // СПС "Гарант".

<2> Золотов А. Арбитражный суд - не фискальный орган: Интервью с О.М. Свидоренко // ЭЖ-Юрист. 2006. N 30.

<3> Лапач В. Оспаривание сделки или права // Там же. 2004. N 13.

<4> Рожкова М.А. Понятие спора о праве гражданском // Журн. рос. права. 2005. N 4. С. 99.

Чтобы разобраться в сути вопроса, необходимо исследовать юридическую природу самой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прежде всего следует отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступает как особая гарантия, способная создать у всех лиц, обращающихся к ЕГРП, уверенность в том, что собственником является именно лицо, занесенное в ЕГРП в качестве такового. Конституционный Суд РФ в Определении от 05.07.2001 N 132-О указал, что "государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом". Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рассматривать как юридическую гарантию, представляющую собой систему норм, регулирующих отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как организационную гарантию, представляющую собой систему органов государственной власти, обеспечивающих осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и, наконец, идеологическую гарантию, имеющую целью создание у субъектов, вступающих в гражданско-правовые правоотношения друг с другом, уверенности в том, что их взаимные права и обязанности будут надлежащим образом исполнены. Несомненно, такую серьезную систему гарантий возможно опровергнуть только иной системой гарантий. Юридической гарантией, способной восстановить нарушенное право при его неправомерной регистрации, являются меры защиты <5>, организационной гарантией - существование системы судебных органов <6>, идеологической - доверие граждан к суду. Таким образом, как бы ни были совершенны гарантии регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в российском законодательстве существуют иные гарантии, способные их опровергнуть.

--------------------------------

<5> Заворотнюк Н.Ю. Институт омбудсмена в системе гарантий защиты прав граждан: Теоретико-правовое исследование: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8 - 9.

<6> Боброва Н.А. О конституционных гарантиях основных прав, свобод и обязанностей граждан СССР // Сов. государство и право. 1979. N 3. С. 7.

Необходимо отметить, что подобные проблемы отсутствуют во многих европейских государствах. Например, в германском законодательстве нашел закрепление принцип бесповоротности. Согласно этому принципу добросовестное лицо, приобретшее право на недвижимое имущество лица, чье право зарегистрировано в поземельной книге, становится правообладателем даже в случае, если отчуждатель этого имущества в действительности (несмотря на ошибку, допущенную при регистрации) этим правом не обладал <7>. В Швейцарии запись в реестре недвижимости презюмирует действительность сделки. На такой записи основывается презумпция наличия у лица прав и его добросовестность. Более того, в случае включения записи в реестр могут защищаться права и недобросовестного приобретателя <8>. Там же, где государство не может обеспечить надлежащие гарантии прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продавец обязан предоставить соответствующие гарантии либо эту задачу берут на себя страховые компании <9>.

--------------------------------

<7> Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по гражданскому праву. М., 2004. С. 287.

<8> Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005. С. 40.

<9> Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 15 - 18.

Российский законодатель не был в этом вопросе последователен. Анализируя российскую дореволюционную практику укрепления прав на недвижимое имущество, он пришел к выводу о том, что актов, направленных на передачу недвижимого имущества, форма которых соответствует закону, немного. Однако Государь Император, Государственный Совет, Сенат "прощали" эти недостатки с указанием на то, что необходимо вновь составить данные документы и уплатить пошлину. Кроме того, сам К.П. Победоносцев полагал, что если установлено, что действительная воля лица, совершившего сделку, направлена на отчуждение недвижимого имущества именно этому покупателю, порок формы значения не имеет <10>.

--------------------------------

<10> Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 ч. М., 2002. Ч. 1. С. 739 - 743.

Безусловно, и в настоящее время существует множество проблем в области признания действительными или недействительными актов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и оснований, по которым была произведена данная регистрация. Одна из них - определение правовой природы акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дискутируется вопрос по поводу сущности акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество: этот акт рассматривается как особый юридический факт, как ненормативный акт государственного органа или акт, имеющий особую юридическую природу. Первые две позиции предполагают при оспаривании наличие заявления в суде о недействительности регистрации или признании ненормативного акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительным либо же об оспаривании оснований государственной регистрации. Рассмотрим вышеуказанные позиции.

Так, В.В. Чубаров пишет, что "пока регистрация не будет признана в судебном порядке недействительной, соответствующее право существует в том виде, в каком оно зарегистрировано. Лишь после того как запись будет оспорена и признана судом недействительной, в нее могут быть внесены изменения" <11>. Исходя из позиции В.В. Чубарова, И.П. Писков делает вывод о том, что основанием возникновения прав на недвижимость является либо государственная регистрация прав на недвижимое имущество как юридический факт, либо юридический состав, главным юридическим фактом которого выступает государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Опровергая тезис о государственной регистрации как единственном юридическом факте, порождающем правоотношение, И.П. Писков утверждает, что в данном случае последствия действий, направленных на порождение права собственности и иных вещных прав, оказались бы оторванными от реальных последствий совершения этих действий. Во втором случае получается, что сущность действий, произведенных до регистрации прав на недвижимое имущество, ориентирована на совершение акта государственной регистрации. Кроме того, он приходит к выводу, что подобный подход, применяемый в семейном праве, большого распространения не получил. И.П. Писков полагает, что оспариванию подлежат исключительно основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество <12>. Подобной же позиции придерживается и ФАС Северо-Западного округа, в одном из своих решений указавший на то, что государственная регистрация прав на недвижимость и совершаемых в отношении ее сделок носит со стороны государства не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер <13>.

--------------------------------

<11> Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М., 2000. С. 154.

<12> Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8.

<13> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.09.2006 N А56-36924/2005 // СПС "Гарант".

Применительно к позиции, изложенной И.П. Писковым, можно констатировать необходимость признания акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество ненормативным актом управления государственного органа, так как он носит правообразующий, правопорождающий характер <14>. К определению существа правоотношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, представители наук гражданского и административного права подходят по-разному.

--------------------------------

<14> Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. N 6(218). С. 9; Коренев А.П. Правоприменительные акты управления // Акты управления: Вопросы теории / Отв. ред. Р.Ф. Васильев. Иваново, 1987. С. 117.

1. Одни ученые полагают, что административный акт порождает либо исключительно административные правоотношения <15>, либо еще и гражданско-правовые отношения <16>.

--------------------------------

 

Учебник "Административное право" (под ред. Л.Л. Попова) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2005 (2-е издание, переработанное и дополненное).

<15> Козлов Ю.М. Административно-правовые формы // Административное право / Под ред. Л.Л. Попова. М., 2004. С. 254; Он же. Административно-процессуальное право // Алехин А.П., Кармолицкий А.А., Козлов Ю.М. Административное право Российской Федерации. М., 2003. С. 205.

<16> Ем В.С. Основания возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений // Гражданское право: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. Т. 1. С. 433.

2. Другие утверждают, что административные акты являются причиной возникновения не только административно-правовых, но и гражданско-правовых последствий <17>.

--------------------------------

<17> Егоров Н.Д. Гражданское правоотношение // Гражданское право: В 3 т. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004. Т. 1. С. 106.

3. Третьи придерживаются мнения, что административные акты порождают правоотношения вообще <18>.

--------------------------------

<18> Новиков Е.В. Акт применения права как официальный документ // Процессуальные вопросы повышения эффективности правового регулирования социалистических общественных отношений / Отв. ред. Э.А. Пушмин. Ярославль, 1981. С. 72; Старилов Ю.Н. Правовые акты управления // Бахрах Д.Н., Россинский Б.В., Старилов Ю.Н. Административное право. М., 2005. С. 358.

Опираясь на эти взгляды, проведем исследование природы акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Необходимо отметить, что не все приведенные мнения подтверждают тезис о том, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет носить характер ненормативного. Утверждение Ю.М. Козлова, Н.Д. Егорова о том, что в любом случае акт управления будет порождать административные правоотношения, исключает из числа ненормативных актов акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Безусловно, существует взаимодействие между регистрирующими, налоговыми, правоохранительными и другими органами в плане предоставления информации. Но оно носит непостоянный, разовый характер и касается определенных случаев. Не порождается устойчивых административно-правовых связей и между регистрирующим органом и правообладателем. Не возникает их и между органами Росрегистрации и правообладателями. Если же мы будем придерживаться взглядов Е.В. Новикова, Ю.Н. Старилова, В.С. Ема, то вполне обоснованным будет выглядеть утверждение о том, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество - ненормативный акт. Но в этом случае появляются проблемы с его оспариванием (оспаривание акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество мы рассмотрим ниже). Законодатель в ст. 8 ГК РФ ничего не говорит о тех преимуществах, которые имеет тот или иной юридический факт перед другим юридическим фактом. Признание акта государственной регистрации главным юридическим фактом влечет необходимость пересмотра положений ст. 8 ГК РФ.

Третья позиция, разделяемая нами, заключается в том, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это акт учетного, легализующего характера <19>. Предпосылкой для такой трактовки государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним явилось Определение КС РФ от 05.07.2001 N 132-О, в котором сказано, что "государственная регистрация... призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов". Действительно, по мнению А.В. Яковлевой, акт государственной регистрации не носит распорядительного характера, не содержит в себе властного предписания, в случае нарушения не влечет юридической ответственности виновной стороны, этот акт невозможно обжаловать в административном порядке <20>. Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе тоже придерживаются мнения о том, что акт государственной регистрации не является по своей природе ненормативным актом подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и т.п. Отмечается также юридическая неразрывность акта государственной регистрации и зарегистрированного права <21>. Правильной, по мнению А.В. Яковлевой, оказывается практика тех судов, которые считают допустимым оспаривание самого зарегистрированного права <22>. Конечно, и этому способу оспаривания присущи недостатки, но, на наш взгляд, он оптимально согласуется с правовой природой данного акта и позицией законодателя, изложенной в Законе о госрегистрации.

--------------------------------

<19> Ханашевич С.К. Добросовестное приобретение имущества от неуправомоченного лица // СПС "КонсультантПлюс"; Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1. С. 70 - 77.

<20> Яковлева А.В. Указ. соч. С. 72 - 73.

<21> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М. Козырь. М., 2003.

<22> Яковлева А.В. Указ. соч. С. 77.

Мы в нашем исследовании полностью разделяем третью точку зрения, так как при признании акта регистрации учетным, легализующим актом, не носящим ненормативного характера, создается методологически верная в теоретическом и прикладном значении позиция о том, каким образом надо оспаривать данный акт. Тем самым формируются оптимальные условия для осуществления своих прав как одной, так и другой стороной, в том числе и права на их судебную защиту.

Следует также выяснить соотношение понятия "оспаривание", упоминаемого в п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации, и часто используемого в литературе понятия "правовой спор" <23>. А.Б. Зеленцов считает, что правовой спор выступает как универсальный способ (механизм) реализации конфликтных правопритязаний <24>. Оспаривание является формой посягательства на права другого участника. Оно означает как непризнание права, так и его отрицание, опровержение, несогласие с ним и выражается в совершении действия, причем оспаривание - это действие, непосредственно не сопровождаемое нарушением права. Чтобы оспорить наличие у другого лица права, участник гражданского оборота должен обратиться в компетентный орган с соответствующим требованием <25>. Следовательно, оспаривание прав на недвижимое имущество лежит в материально-правовой плоскости и представляет собой применение заинтересованным лицом (лицами) способов защиты. Процессуальная деятельность суда, а также процессуальная деятельность участников охватывается понятием "правовой спор". Если исходить из позиции В. Лапача о том, что оспаривание прав на недвижимое имущество заключается в доказывании недействительности оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то государственная регистрация прав на недвижимое имущество и оспаривание прав на недвижимое имущество как негативное условие государственной регистрации окажутся в разных плоскостях. Понятие "оспаривание" совпадет с понятием "правовой спор" и окажется неравнозначным государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Соответственно, понятие "оспаривание", упоминаемое в п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации, потеряет свою смысловую нагрузку.

--------------------------------

<23> См. подробнее: Зеленцов А.Б. Теоретические основы правового спора: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2005. С. 5 - 6.

<24> Там же. С. 10.

<25> Богданова Е.Е. Проблема основания защиты субъективных гражданских прав // Журн. рос. права. 2004. N 10. С. 43.

§ 2. Способы оспаривания прав на недвижимое имущество

Оспаривание акта государственной регистрации как ненормативного акта государственного органа исполнительной власти. Применение на практике данного способа защиты связано с закреплением в ст. 12 и 13 ГК РФ такого способа защиты, как признание недействительным ненормативного акта государственного органа. В связи с этим возникает ряд проблем.

Первая связана с легальным определением понятия ненормативного акта государственного органа. А.Л. Ильченко считает, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подпадает под признаки ненормативного акта, данные в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 5 от 27.04.1993 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел по заявлениям прокуроров о признании правовых актов противоречащими закону" <26> (ныне утратил юридическую силу): индивидуальными (ненормативными) актами являются акты, устанавливающие, изменяющие, отменяющие права и обязанности конкретных лиц <27>. В настоящее время это понятие мы можем встретить в юридической литературе. Так, А.В. Поляков считает, что ненормативный правовой акт представляет собой властное решение по конкретному юридическому делу, имеет однократное применение, адресуется конкретным лицам и обязателен для исполнения только ими <28>. Частично разъяснения по этому поводу содержатся в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.05.1993 N С-13/ОП-167 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике": "Индивидуальный акт правил поведения не содержит, а устанавливает конкретные предписания" <29>.

--------------------------------

<26> Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // СПС "Гарант".

<27> О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел по заявлениям прокуроров о признании правовых актов противоречащими закону: Постановление Пленума ВС РФ от 27.04.1993 N 5 // Бюл. ВС РФ. 1993. N 7. С. 8.

<28> Поляков А.В. Общая теория права: Проблемы интерпретации в контексте коммуникативного подхода. СПб., 2004. С. 672.

<29> Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 20.05.1993 N С-13/ОП-167 // Вестн. ВАС РФ. 1993. N 6. С. 116.

Вторая проблема связана с определением содержания понятия "ненормативный акт". В юридической литературе и судебной практике по этому поводу отсутствует единое мнение. А.Л. Ильченко утверждает, что термин "акт" согласно общей теории права имеет два значения: 1) действия; 2) официальный документ, в котором выражаются и закрепляются результаты тех или иных действий. Эти положения, по ее мнению, справедливы применительно к акту государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Акт государственной регистрации может складываться одновременно из трех элементов (действий, записи в ЕГРП и свидетельства о государственной регистрации), каждый из которых может быть предметом самостоятельного оспаривания в суде <30>. Однако в литературе существуют и иные точки зрения по этому вопросу. А. Штыка пишет о том, что понятие "ненормативный акт" означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на практике, а процесс, действие или определенную совокупность (последовательность) действий, результат которых - подтверждение государством легитимности, законности прав заявителя на объект недвижимости <31>. В обоснование своих доводов он приводит Постановление ФАС Московского округа от 16.02.2004 N КГ-А40/465-04, в котором суд кассационной инстанции под актом Государственной регистрации понимает внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество <32>. Второе утверждение, развиваемое А.Л. Ильченко, тоже не лишено недостатков. В юридической литературе справедливо отмечено, что если рассматривать государственную регистрацию как ненормативный акт государственного органа, то он должен иметь материальное выражение. Если считать запись в ЕГРП материальным выражением ненормативного акта государственного органа, то ЕГРП будет не реестром прав, а реестром ненормативных актов <33>. Что касается определения свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и выписок из ЕГРП, то на практике этот вопрос не решен однозначно. Арбитражный суд Московской области в своем решении указал, что свидетельство о государственной регистрации носит характер ненормативного акта государственного органа, следовательно, требования должны быть разрешены в рамках искового производства <34>. В то же время ФАС Московского округа установил, что ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами государственного органа <35>. Данная позиция Суда лишает акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких составляющих, как запись в ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации. Можно предположить, что акт государственной регистрации понимается в этом случае судом как действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В период становления системы регистрации в России были случаи оспаривания свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Причинами этого, на наш взгляд, явилось отсутствие единообразной практики по данному вопросу, а также четкой позиции у высших судебных инстанций. Приведем некоторые примеры из судебной практики того периода.

--------------------------------

<30> Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество.

<31> Штыка А. Обжалование ненормативного акта или спор о праве? // ЭЖ-Юрист. 2005. N 13.

<32> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.02.2004 N КГ-А40/465-04 // СПС "Гарант".

<33> Левкин Р.В. Обжалование зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в судебном порядке // Рос. право в Интернете. 2005. N 1.

<34> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.06.2001 N 4156/00 // Вестн. ВАС РФ. 2001. N 10. С. 37.

<35> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.03.2004 N КГ-А40/1981-04 // СПС "Гарант".

В Солнцевский межмуниципальный суд Западного административного округа г. Москвы обратились с иском супруги Б-вы и их дочь А-ва с иском к Департаменту муниципального жилья г. Москвы о расторжении договора передачи жилища в собственность. Суд в своем решении от 16.05.1997 расторг договор передачи и аннулировал свидетельство о собственности на жилое помещение <36>. В данном случае суд вышел за пределы заявленных истцом исковых требований. Похожие требования (признание недействительными ордера на вселение в квартиру и свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество) были заявлены префектурой Юго-Западного округа г. Москвы. Решением Черемушкинского межмуниципального суда Юго-Западного административного округа г. Москвы (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иски удовлетворены. В пересмотренном по протесту заместителя Генерального прокурора РФ Президиумом ВС РФ деле нет ни слова о правильности признания свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительным. Суд сосредоточился на исследовании вопросов правильности выдачи ордера на вселение в квартиру <37>.

--------------------------------

<36> Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. М., 2005. С. 15.

<37> Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 24.06.1998 // Бюл. ВС РФ. 1999. N 1. С. 12.

Арбитражная практика того периода тоже не единообразна. Достаточно привести в качестве примера Постановление Президиума ВАС РФ от 21.01.1997 <38>, в котором суд признал правомерным оспаривание свидетельства о государственной регистрации права собственности. Это положение основано на позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС от 12.11.1996, о том, что спор о признании недействительным свидетельства о праве собственности на имущество и помещение предприятия, выданного комитетом по управлению имуществом, подлежит рассмотрению в арбитражном суде <39>. Как правильно отметила И.Н. Лукьянова, в подтверждение права собственности на недвижимое имущество, возникшего после введения Закона о госрегистрации, арбитражным судом должны приниматься только доказательства, отвечающие правилу допустимости (ст. 68 АПК РФ), то есть свидетельства о государственной регистрации права собственности <40>. В то же время ФАС Северо-Западного округа в деле N А56-10028/96 указал, что свидетельство о регистрации к числу ненормативных актов не относится, поскольку регистрация права собственности, а также ее удостоверение путем выдачи свидетельства о регистрации права собственности не являются актами, устанавливающими обязательное предписание властного органа, обращенное к конкретному лицу или группе лиц <41>. Кроме этого, в письме заместителя Председателя ВАС РФ "Об отсутствии оснований для принесения протеста" указывается, что рассмотрение исков о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации неподведомственно арбитражному суду, потому что, во-первых, отсутствует закон, который предусматривал бы обжалование свидетельства о регистрации права собственности, во-вторых, свидетельство о регистрации права собственности не относится к ненормативным актам государственных органов, органов местного самоуправления, поскольку оно удостоверяет факт принадлежности конкретному лицу права на недвижимое имущество и не является правоустанавливающим документом, а также не оспариваются права других лиц на это имущество <42>.

--------------------------------

<38> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 21.01.1997 N 3359/96 // Вестн. ВАС РФ. 1997. N 5. С. 53 - 54.

<39> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.11.1996 N 3015/96 // Там же. 1997. N 2. С. 48.

<40> Овчинникова Ю.С. Материалы конференции "Право собственности и другие вещные права в юридической науке, законодательстве и практике России и зарубежных стран" // Государство и право. 1999. N 11. С. 86.

<41> Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 1998. С. 116.

<42> Там же. С. 119.

В настоящее время в качестве редчайшего исключения в судебной практике встречаются случаи оспаривания свидетельств о государственной регистрации <43>, поскольку в 2002 г. Президиум ВАС РФ окончательно сформулировал правовую позицию, согласно которой свидетельство о государственной регистрации не может быть оспорено <44>. Возможно лишь заявление требования о недействительности записи в ЕГРП и свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество <45>. Однако суды не всегда их удовлетворяют. Так, ООО "Салон на Плющихе" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованием о признании недействительной записи в реестре собственности от 19.02.1998 и свидетельства от 27.02.1998 о внесении указанной записи в реестр. Арбитражный суд г. Москвы иск удовлетворил, апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменения. Президиум ВАС РФ решение отменил, дело направил на новое рассмотрение в связи с тем, что суд не исследовал основания проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество <46>. Вполне возможно оспорить только запись в ЕГРП <47>. Верховный Суд РФ по данному поводу не сформулировал подобной позиции. Московский областной суд в информационном письме от 12.10.2005 указал, что признание судом недействительным свидетельства о государственной регистрации сделки или права на недвижимое имущество влечет правовые последствия только при признании недействительной соответствующей записи в ЕГРП <48>.

--------------------------------

<43> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.06.2001 N 193/01 // Вестн. ВАС РФ. 2001. N 11. С. 40 - 41.

<44> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.03.2002 N 5152/01 // Там же. 2002. N 8. С. 47.

<45> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.10.2003 N А82-170/2002-Г/12 // СПС "Гарант".

<46> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2001 N 10667/00 // Вестн. ВАС РФ. 2001. N 11. С. 38 - 40.

<47> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2006 N Ф09-8352/06-С3 // СПС "Гарант".

<48> Информационное письмо Московского областного суда от 12.10.2005 // СПС "КонсультантПлюс".

Подводя итог всему вышеизложенному, необходимо отметить, что мнение А.Л. Ильченко по вопросу оспаривания акта государственной регистрации как ненормативного акта представляется не совсем верным. В настоящее время существующая позиция судов предполагает оспаривание не только свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и соответствующей записи в ЕГРП. Кроме этого, совершение действий государственного регистратора по включению записи в ЕГРП, по мнению некоторых ученых, в состав ненормативных актов не входит. Это подтверждается и судебной практикой. Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество носит вторичный, производный характер.

С. Голубок считает, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть признан недействительным только в случае установления нарушения регистрирующим органом законодательства. Такого нарушения нет, когда, например, регистрирующий орган добросовестно исполнял вступившее в законную силу судебное решение о признании права собственности, впоследствии отмененное в надзорном порядке <49>. Однако данный вывод, на наш взгляд, не совсем корректен, так как истец (заявитель) не будет разбираться по поводу добросовестности исполнения регистрирующим органом своих обязанностей. Кроме того, окончательно определиться с этим вопросом суд сможет после изучения всех материалов дела.

--------------------------------

<49> Голубок С. Существенные последствия // ЭЖ-Юрист. 2005. N 24.

В литературе существует мнение о том, что первоначально следует оспорить основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а затем оспаривать акт государственной регистрации <50>. Однако смешение искового производства и производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с точки зрения теории процессуального права является недопустимым <51>. Нельзя в одном решении смешивать несколько правовых способов защиты права, например признание недействительным акта государственного органа и признание оспоримой сделки недействительной <52>. В п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 20.01.2003 N 2 <53> указывается на то, что если при рассмотрении заявления в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, выяснится наличие спора о праве, подведомственном суду, то суд на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ применяет норму, регулирующую сходные отношения в особом производстве, и выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства. Как отмечает В.В. Чубаров, подобных разъяснений Пленум ВАС РФ не давал <54>, что, на наш взгляд, еще раз подчеркивает недопустимость смешения двух производств. Хотя на практике подобные случаи имеют место. Так, был удовлетворен Ивановским районным судом иск А.А. Шляевой о признании недействительными договора дарения квартиры и записи о государственной регистрации права собственности <55>. По другому делу заявлялись требования о признании недействительными договора купли-продажи жилого дома и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Ивановский районный суд в иске отказал, Ивановский областной суд иск признал и направил дело на новое рассмотрение <56>. Исходя из сложившейся судебной практики, можно констатировать, что суды Ивановской области допускают совмещение способов защиты прав.

--------------------------------

<50> Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности // Нотариус. 2004. N 5. С. 24; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 310.

<51> Журбин Б. Общежитие в уставном капитале // ЭЖ-Юрист. 2005. N 27.

<52> Шеметова Н.Ю. Недвижимое имущество: проблемы правовой регламентации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2006. С. 22.

<53> О некоторых вопросах, возникающих в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ от 20.01.2003 N 2 // Бюл. ВС РФ. 2003. N 3. С. 3.

<54> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 311.

<55> Прозоров П.И. Обзор практики рассмотрения Ивановским областным судом в кассационном порядке гражданских дел в I кв. 2005 г. // Суд и правосудие. 2005. N 2. С. 52.

<56> Прозоров П.И. Обзор практики рассмотрения Ивановским областным судом в кассационном порядке гражданских дел в III кв. 2004 г. // Там же. 2004. N 2. С. 30.

Кроме этого, как отмечает С.К. Ханашевич, ряд решений арбитражных судов опровергает рассматриваемый тезис. Там, в частности, указывается на то, что первоначально следует оспорить акт регистрации права, а уже затем - основания регистрации <57>.

--------------------------------

<57> Ханашевич С.К. Указ. соч.

Помимо названных особенностей оспаривания акта государственной регистрации, необходимо отметить следующие.

Во-первых, признание акта государственной регистрации ненормативным актом государственного органа влечет за собой необходимость определения его как отдельного документа <58>. Однако он не может являться отдельным документом, поскольку в ЕГРП существует большое количество записей о правах на недвижимое имущество, а ненормативный акт обязательно должен иметь форму отдельного документа.

--------------------------------

<58> Галлиган Д., Полянский В.В., Старилов Ю.Н. Административное право: история развития и основные современные концепции. М., 2002. С. 106.

Во-вторых, ненормативный акт может быть обжалован в административном порядке <59>. Обжалование акта государственной регистрации в силу ст. 11 ГК РФ происходит исключительно в судебном порядке.

--------------------------------

<59> Козлов Ю.М. Административно-процессуальное право. С. 204.

Оспаривание оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Пункт 1 ст. 17 Закона о госрегистрации устанавливает открытый перечень оснований проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделки с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Кроме этого, обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка. Представления указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о госрегистрации и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, а в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Проверка юридической силы предъявленных для государственной регистрации прав правоустанавливающих документов производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В рамках настоящей работы невозможно перечислить все случаи оспаривания прав на недвижимое имущество, поэтому ограничимся лишь наиболее интересными из судебной и арбитражной практики.

Оспаривание передаточного акта <60>. Как отмечает К.И. Скловский, "...является ли передача недвижимого имущества сделкой и какого рода эта сделка - серьезные вопросы, влекущие вполне очевидные практические следствия - возможность отдельного оспаривания передачи как сделки, если передача оказалась противопоставленной своему основанию или лишенной его" <61>. В обоснование этой позиции можно привести Определение ВС РФ от 06.02.1998: "Противоречит требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывод президиума о том, что у Фоменко как добросовестного приобретателя не может быть истребована квартира. На момент проведения торгов до регистрации договора от 21.04.1995 юридическим собственником квартиры являлось АОЗТ ФК "Русская недвижимость" и сделка по отчуждению уже проданной ранее Головенко квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась Фоменко, а находилась во владении Головенко после исполнения ею условий договора купли-продажи. При таких обстоятельствах постановление президиума незаконно и подлежит отмене с оставлением в силе решений суда первой и кассационной инстанций" <62>. Вместе с тем В.В. Чубаров отказал в признании передаточного акта самостоятельным договором: в абзаце 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ говорится, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости признается отказом от исполнения договора <63>.

--------------------------------

<60> В судебной практике его еще иногда именуют актом приемки-передачи. См. подробнее: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.07.2004 N Ф04/3469-355/А81-2004 // СПС "Гарант".

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

<61> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 217.

<62> Определение Верховного Суда РФ от 06.02.1998 // Бюл. ВС РФ. 1998. N 6. С. 7 - 8.

<63> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 305.

Важность передаточного акта для гражданского оборота недвижимого имущества отметил И.П. Писков. Он считает, что отсутствие передаточного акта влечет отсутствие фактического состава в механизме возникновения прав на недвижимое имущество <64>. Из его рассуждений можно сделать вывод о том, что передаточный акт должен быть составлен отдельно от основного договора. В то же время существующая нотариальная практика свидетельствует об обратном: передаточный акт может отсутствовать в том случае, если обязательства уже фактически исполнены сторонами в договоре по отчуждению недвижимого имущества. При этом в договор купли-продажи может быть включен пункт следующего содержания: "К моменту подписания настоящего договора продавец передал покупателю указанную выше квартиру, а покупатель принял ее. Претензий по переданной квартире у покупателя к продавцу не имеется" <65>. Применение данных положений представляется возможным вследствие указаний п. 1 ст. 556 ГК РФ о том, что, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. То есть в договоре мы можем оговорить, что передаточный акт не составляется и основанием для приемки-передачи объекта является сам договор.

--------------------------------

<64> Писков И.П. Указ. соч.

<65> Зайцева Т.И. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества // Настольная книга нотариуса: В 2 т. / Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников и др. М., 2004. Т. 1. С. 373 - 374.

Судебная практика по этому вопросу тоже не отличается единообразием. Одни суды считают, что отсутствие передаточного акта не влечет возникновения права собственности <66>, другие полагают, что отсутствие передаточного акта не влечет за собой отсутствия возможности возникновения права собственности у приобретателя <67>. Выяснение правовой природы указанного акта тоже не способствует разрешению споров по поводу того, должен ли он составляться отдельно от договора по передаче имущества в собственность, в пользование. Так, ФАС Северо-Западного округа в одном из своих решений указал, что передаточный акт не является самостоятельной сделкой, а считается составной частью договора аренды, оформленной для подтверждения исполнения арендодателем обязательства по передаче объекта в аренду <68>. Косвенным образом эта позиция проявляется и в другом решении: "Довод истца об отсутствии в договоре его предмета не может быть принят во внимание, поскольку в акте приема-передачи от 03.04.97 указаны площадь павильона, его номер, сведения о том, что расчеты произведены и претензий нет" <69>. Получается, что мы можем не составлять отдельно передаточный акт, а указать на наличие передачи имущества в тексте договора. Если же считать его сделкой, как в одном из судебных решений признан таковой акт приемки-передачи недвижимого имущества <70>, то возникает еще больше проблем.

--------------------------------

<66> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.09.2003 N КГ-А40/6079-03 // СПС "Гарант".

<67> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2003 N Ф08-1135/2003 // Там же; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2004 N Ф04/3469-355/А81-2004 // Там же.

<68> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.08.2006 N А56-53976/2005 // Там же.

<69> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.11.1999 N 1174 // СПС "КонсультантПлюс".

<70> Афонина И.Е. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок // Вестн. ФАС Северо-Кавказского округа. 2002. N 4.

Б.И. Пугинский рассматривает договор как совокупность сделок, если при этом присутствует момент соглашения <71>. В данном случае мы можем распространить действие договора на передаточный акт и включить его в текст договора. Если же придерживаться позиции М.И. Брагинского, полагающего, что договор является сделкой, но никак не совокупностью сделок <72>, то следует признать, что передаточный акт и договор суть два разных явления, имеющих характер сделок. Мы полагаем, что если признать передаточный акт сделкой, то, придерживаясь (наиболее распространенной) точки зрения М.И. Брагинского, можно утверждать о том, что передаточный акт является одним из юридических фактов в механизме возникновения прав на недвижимое имущество, и, соответственно, можно заявлять наряду с требованием о признании недействительным договора еще и требование о признании недействительным передаточного акта. В этом случае передаточный акт (а также расписка в получении денег, если таковая составлялась) влечет прекращение обязанностей по исполнению обязательств, вытекающих из договора, и возникновение обязанности зарегистрировать переход права собственности в силу указаний п. 1 и 3 ст. 551 ГК РФ.

--------------------------------

<71> Пугинский Б.И. Коммерческое право России. М., 2000. С. 93.

 

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

<72> Брагинский М.И. Договор-сделка // Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 4 кн. М., 2002. Кн. 1. С. 146.

В зарубежном законодательстве отсутствует единство по этому вопросу. Согласно французскому Гражданскому кодексу основополагающим допущением является то, что право собственности переходит на первом этапе по достижении соглашения о сделке. По итальянскому гражданскому законодательству право собственности имеет двоякий момент возникновения. При передаче права собственности посредством подписания сторонами специального акта о передаче возникает право собственности на стороне покупателя, а с момента государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество приобретает абсолютный характер. В Германии право собственности передается только на третьем этапе, в момент регистрации договора в официальном реестре. Оптимальным, по мнению У. Маттеи, является подход, применяемый в Германии. В государствах же с экономикой переходного типа, таких, как Россия или Венгрия, либо в странах с меньшей культурой организации, к каковым, например, принадлежит Италия, его реализация может стать отнюдь не легкой задачей <73>. Очевидно, что право собственности возникает только при соблюдении условий о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, составлении передаточного акта и регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество. Уклонение от подписания передаточного акта как отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества (абзац 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ) и понуждение к государственной регистрации права собственности (п. 3 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ) являются вынужденной мерой для обеспечения стабильности гражданского оборота. При этом возможно взыскание убытков. Данное обстоятельство еще раз подтверждает тезис о том, что передаточный акт является самостоятельной сделкой, которая может быть оспорена.

--------------------------------

<73> Маттеи У. Основные принципы права собственности // Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 152 - 154.

Недействительность оспоримой сделки и применение последствий недействительности ничтожной и оспоримой сделок. На практике с этим возникают трудности, так как стороны не заявляют требований о применении последствий недействительности ничтожной и признанной недействительной ничтожной сделок. Данный вопрос будет исследован ниже. Иногда заявляются требования о признании недействительным договора о передаче имущества в собственность или в пользование совместно с актом органа государственной власти и местного самоуправления или иного документа, на основании которого договор был заключен <74>. Это связано с тем, что применить последствия недействительности данных оснований не представляется возможным, так как ни ст. 12, ни ст. 13 ГК РФ не содержит положений, касающихся приведения сторон в первоначальное состояние, необходимое для регистрации в ЕГРП. ЕГРП должен отражать достоверную информацию о принадлежности определенного объекта недвижимого имущества в конкретный период времени. Иногда оспариваются сами ненормативные акты органов государственной власти и местного самоуправления. При этом заявляются требования о признании записи в ЕГРП или государственной регистрации прав на недвижимое имущество недействительными <75>, то есть истцы исходят из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит ненормативный характер. Представляется, что использование этого способа защиты гражданских прав не является безупречным с точки зрения теории и практики оспаривания постольку, поскольку не отражает правовую природу акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество. К тому же в самом решении суда указано это обстоятельство. Более правильным, на наш взгляд, является оспаривание действий государственного регистратора, так как он должен был проверить правомерность издания органом местного самоуправления настоящего акта в силу указания п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации.

--------------------------------

<74> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.06.2000 N 2223/96 // Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. М., 2005. С. 89 - 91; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.07.2002 N 8230/01 // Вестн. ВАС РФ. 2002. N 10. С. 78; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.05.2003 N 375/03 // Там же. 2003. N 10. С. 32.

<75> См., напр.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2002 N 12087/01 // Вестн. ВАС РФ. 2003. N 1. С. 44.

Значительная часть ненормативных актов, признаваемых недействительными, издается органами местного самоуправления. Наиболее приемлемым, на наш взгляд, является предложение В.Г. Розенфельда и А.А. Сергеева о том, что необходимо ввести административный контроль за правотворчеством муниципальной власти, осуществлять который должен будет специально уполномоченный представитель государства <76>. Тем самым с государственных регистраторов снялась бы обязанность в необходимости проведения правовой экспертизы ненормативных актов органов местного самоуправления в области недвижимого имущества. В настоящее время существующая система контроля за законностью издаваемых ненормативных актов местного самоуправления оставляет желать лучшего <77>. Противоречия порождаются и п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации, в котором сказано, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Государственный регистратор такими полномочиями не наделен. Соответственно, это является дополнительным стимулом для улучшения существующей системы контроля за правовыми актами органов местного самоуправления.

--------------------------------

<76> Розенфельд В.Г., Сергеев А.А. Муниципальное правотворчество и государственный контроль за законностью // Правоведение. 2000. N 6. С. 72.

<77> Там же. С. 73 - 76.

На практике встречаются случаи оспаривания государственной регистрации прав на недвижимое имущество вследствие того, что имеется вступившее в законную силу решение суда о признании недействительным одного из оснований данной регистрации. Успешность такого оспаривания зависит от того, насколько существенны указанные нарушения. Если регистрирующий орган осуществил государственную регистрацию непосредственно по тому основанию, которое признано недействительным, то она подлежит прекращению <78>. Если же государственная регистрация произведена на основании действительных оснований для ее проведения, но сам титул предыдущего собственника был оспорен (даже с применением последствий недействительности сделки!), то суд признает данного приобретателя добросовестным <79>. На наш взгляд, такой подход не способствует нормальному развитию оборота недвижимости. Получается парадоксальная ситуация: собственник, права которого признаны вступившим в законную силу решением суда недействительными, может продать недвижимое имущество. Конечно, такое расширительное толкование регистрирующим органом абзаца 2 п. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации является недопустимым. В этом случае мы считаем возможным оспорить действия государственного регистратора. Однако если собственник, не зарегистрировав в ЕГРП свои права, осуществляет действия по отчуждению недвижимого имущества, то регистрирующие органы обязаны произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество <80>.

--------------------------------

<78> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.09.2003 N 8093/03 // Вестн. ВАС РФ. 2004. N 2. С. 45.

<79> Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.05.2004 N А65-16802/03-СГ3-14 // СПС "Гарант".

<80> Решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.07.2003 N 136/8 // Там же.

Определенные проблемы возникают с применением норм законодательства о приватизации в отношении несовершеннолетних. Действующее гражданское законодательство предусматривает множество способов защиты прав ребенка, например обязательность включения несовершеннолетнего ребенка в число субъектов, имеющих право на приобретение жилого помещения посредством приватизации (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). В этом проявляется особый подход законодателя к несовершеннолетним как к наиболее слабым участникам гражданского оборота.

Суды поддерживают позицию законодателя по данному вопросу и исходят из необходимости защиты прав и интересов ребенка. Так, по одному из дел ВС РФ указал, что невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации жилого помещения влечет недействительность этого договора <81>. По другому делу ВС РФ отметил: "При рассмотрении дела суд не предложил истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершенной между Цоем и Смирновым В. сделки законные права Смирнова Ивана, 1983 года рождения, соблюдены, а именно о том, что каким-либо образом часть полученных от продажи квартиры средств была депонирована на счет ребенка в кредитном учреждении или израсходована в его интересах, например для приобретения для него другого жилья. При отсутствии таких доказательств сделка по отчуждению спорной квартиры не могла быть признана судом соответствующей закону" <82>.

--------------------------------

<81> Определение Верховного Суда РФ от 06.05.1997 // Бюл. ВС РФ. 1997. N 9. С. 13.

<82> Определение Верховного Суда РФ от 29.08.1997 // Там же. 1998. N 2. С. 5.

Отдельно хотелось бы осветить вопрос о признании недействительными нотариальных действий, совершаемых нотариусами. В ст. 1 Основ законодательства о нотариате декларируется, что нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией РФ, конституциями республик в составе Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. Однако подобная защита не безупречна. Статья 33 предусматривает судебный порядок обжалования нотариальных действий. Глава 37 ГПК РФ устанавливает рассмотрение в особом производстве заявлений заинтересованных лиц на совершение нотариального действия. В п. 4 Постановления Пленума ВС РСФСР от 17.03.1981 <83> говорится о том, что заявления лиц, оспаривающих права и обязанности, основанные на совершенном нотариальном действии, рассматриваются судом в порядке искового производства. Таким образом, в данном случае невозможно предъявление совместного требования о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество либо обжалование действий (решений) о государственной регистрации и обжалование действий нотариуса.

--------------------------------

<83> О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по жалобам на нотариальные действия или на отказ в их совершении: Постановление Пленума ВС РСФСР от 17.03.1981 N 1, в ред. Постановлений Пленумов ВС РФ от 21.12.1993, 25.10.1996 N 10 // Сб. постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам / Сост. А.Я. Качанов, С.Н. Забарин. М., 1994. С. 236 - 240; Бюл. ВС РФ. 1994. N 3. С. 7; 1997. N 1. С. 11.

Процессуальные аспекты оспаривания. Конституционной основой для обращения в суд за защитой нарушенных прав является ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, в которой указывается, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В ч. 2 этой же статьи Конституции РФ установлено, что решения и действия (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. В ч. 3 ст. 17 Конституции РФ определено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При обжаловании акта государственной регистрации как ненормативного акта государственного органа может возникнуть ряд проблем.

1. В ч. 2 ст. 46 Конституции РФ и в подразделе III ГПК РФ отсутствует упоминание о ненормативных правовых актах <84>. Получается, что в данном случае обжалованию подлежат действия и решения государственного регистратора.

--------------------------------

 

Статья Я.Е. Парция "Судопроизводство по делам, возникающим из публичных правоотношений, по новому ГПК РФ" включена в информационный банк.

<84> Парций Я.Е. Судопроизводство по делам, возникающим из публичных правоотношений // Гражданин и право. 2003. N 4, 5.

2. Правообладатель в таком споре выступает третьим лицом в процессе и не обладает теми процессуальными правами на защиту, которые предоставлены законом ответчику, следовательно, нарушается ч. 3 ст. 17 Конституции РФ. На это обстоятельство часто ссылаются суды, указывая, что необходимо привлечь в качестве ответчика правообладателя <85>.

--------------------------------

<85> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.04.2002 N 11879/01 // Вестн. ВАС РФ. 2002. N 8. С. 81.

3. Срок обращения с заявлением в суд составляет 3 месяца (п. 4 ст. 198 АПК РФ; п. 1 ст. 256 ГПК РФ), что существенно затрудняет защиту нарушенных прав граждан и юридических лиц.

4. Решение арбитражного суда подлежит немедленному исполнению, если иные сроки не указаны в нем (п. 7 ст. 201 АПК РФ); в решении суда общей юрисдикции устанавливается срок, в течение которого решение должно быть исполнено (п. 2 ст. 206 и п. 3 ст. 258 ГПК РФ). Производить государственную регистрацию, основанием которой является решение суда, необходимо в общем порядке. Не исключены и возможные отказы в ее осуществлении.

Соответственно, более предпочтительным является оспаривание оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Во-первых, в данном случае присутствует исключительно исковое производство, ответчиком в котором выступает правообладатель.

Во-вторых, срок исковой давности составляет три года, а не три месяца.

В-третьих, нет необходимости смешивать исковое производство и производство по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Таким образом, более подходящим способом защиты является оспаривание оснований государственной регистрации. Безусловно, при использовании этого способа защиты также возможно возникновение некоторых проблем, проистекающих из его природы (например, суд не применил последствий недействительности сделки). Но эти недостатки не носят столь существенного, кардинального характера и вполне могут быть устранены высшими судебными инстанциями путем дачи разъяснений и обобщения судебной практики.

Интересным представляется мнение Д. Закройщиковой о том, что необходимо создать в рамках органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подразделение, обеспечивающее проведение правовой экспертизы. Правовой экспертизой должен заниматься эксперт, а не государственный регистратор. В противном случае возможно признание записи в ЕГРП оспоримой из-за неполноты проведенной проверки <86>. Следует привести ряд возражений по этому поводу. Во-первых, в судебной практике не было случаев оспаривания зарегистрированных прав по этому основанию (иначе имело бы место нарушение не только единства судебной практики, но и гражданского оборота недвижимого имущества). Во-вторых, исходя из толкования п. 32 - 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный регистратор вправе осуществлять правовую экспертизу представленных документов. В-третьих, в регистрационной практике встречаются случаи, когда к проведению экспертизы привлекались как работники юридического отдела органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и члены научного экспертного совета, куда входили ведущие юристы - теоретики и практики субъекта РФ <87>. В-четвертых, в п. 91 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано, что правовая экспертиза осуществляется государственным регистратором. Конечно, значительным недостатком Закона о госрегистрации является отсутствие указаний на то, кто должен проводить правовую экспертизу. В настоящее время этот вопрос урегулирован лишь на подзаконном уровне.

--------------------------------

<86> Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Рос. юстиция. 1999. N 12. С. 31.

<87> Волчецкая Г.А. Государственная регистрация прав на недвижимость // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 1(2). С. 164.

В связи с введением третейских судов на практике возникла проблема с реализацией их решений. Дело в том, что возможны такие ситуации, когда этот механизм судебной защиты используется весьма произвольно. Например, иски предъявляются к незаинтересованным субъектам - муниципалитетам, органам государственной власти, иным лицам, не являющимся правообладателями, а третейские суды, используя формальные моменты, удовлетворяют их <88>. Кроме того, как отметил ВАС РФ, "вопросы публично-правового характера (регистрация недвижимости) не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде" <89>. Подобной же позиции придерживается Л.Х. Валеева <90>. Е.А. Киндеева считает, что регистрирующие органы наделены правом проверить третейское соглашение, а также истребовать документы, отношения по которым стали предметом третейского разбирательства, например договоры купли-продажи, строительного подряда, совместной деятельности, отступного и пр. То есть при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение третейского суда, сколько действительность третейского соглашения. При отсутствии спорных правоотношений между сторонами третейское соглашение является недействительным, соответственно недействительно и решение третейского суда о признании права. В этом случае регистратор вправе отказать в регистрации по п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации на основании того, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом <91>. Подобной же позиции придерживается М.Г. Шилов, ратующий за то, чтобы осуществлять всесторонний контроль за правильностью вынесения решений третейскими судами <92>.

--------------------------------

<88> Кандауров Д.В. Проблемы с регистрацией права собственности // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24.

<89> Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 96 (п. 27) // Вестн. ВАС РФ. 2006. N 3. С. 104 - 105.

<90> Валеева Л.Х. Решение третейского суда не является основанием для государственной регистрации права собственности // Вестн. ФАС Западно-Сибирского округа. 2006. N 4.

<91> См.: Кандауров Д.В. Указ. соч.

<92> Шилов М.Г. Каким быть Закону "О третейских судах"? (Взгляд на проблему) // http://www.jurclub.ru//article16.html.

По нашему мнению, следует осуществлять государственную регистрацию на основании решения третейского суда в силу прямого указания ст. 28 Закона о госрегистрации, в название которой включено упоминание не только решения суда общей юрисдикции, арбитражного суда, но и третейского суда. Об этом же свидетельствует и позиция Арбитражного суда Ивановской области <93>.

--------------------------------

<93> Решение Арбитражного суда Ивановской области от 17.02.2003 N 2622/5/197 // СПС "Гарант".

Подводя итог изложенному в главе третьей, следует отметить следующие моменты. Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество нельзя признать ненормативным в силу его особой юридической природы. Применение такого способа оспаривания, как признание данного акта недействительным, влечет за собой негативные материально-правовые и процессуальные последствия. Если все же встает необходимость оспорить основания государственной регистрации, но при этом отсутствует договор о передаче имущества в собственность либо в пользование, то следует оспорить действия государственного регистратора. Государственный регистратор вправе осуществлять правовую экспертизу. Решение третейского суда, а также действительность третейского соглашения государственный регистратор должен всесторонне проверить для того, чтобы избежать в дальнейшем споров по поводу правомерности оспаривания прав на недвижимое имущество. Что касается понятия "оспаривание", данного в п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации, то необходимо отметить, что под ним подразумевается использование таких способов защиты, как признание оспоримой сделки недействительной, а также применение последствий недействительности ничтожной и оспоримой сделок, признание ненормативным акта государственного органа или органа местного самоуправления совместно с заявлением требований об обжаловании действий (решений) регистрирующего органа.

Глава 4. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ОСПАРИВАНИЯ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

§ 1. Исключение записи из ЕГРП

В теории права существуют различные подходы к определению понятия правового режима, начиная от предельно узких и заканчивая предельно широкими <1>. Мы будем придерживаться широкого подхода, согласно которому это понятие включает в себя не только правовые средства (одним из них и является государственная регистрация прав на недвижимое имущество), но и объект - носитель данного правового режима <2>. Без государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выступающей важнейшим элементом правового режима недвижимого имущества, невозможен нормальный оборот недвижимости. Соответственно, если одна удостоверяющая право запись в ЕГРП прекратится, а другая на ее месте не возникнет, то имущество потеряет один из элементов своего правового режима, что повлечет возникновение в гражданском обороте бессубъектного недвижимого имущества. Это приведет, в свою очередь, к "выпадению" из гражданского оборота данной недвижимости. Конечно, такая ситуация в современном гражданском обороте невозможна вследствие того, что регистрирующий орган не прекращает одной записи без внесения соответственно другой. Если право на имущество кем-либо оспаривается, то в исковых требованиях непременно указывается, в интересах кого оспаривается и за кем надо зарегистрировать право на недвижимое имущество. Однако на практике возможны случаи, когда запись из ЕГРП не исключается, даже если судебное решение вынесено не в пользу правообладателя. Тем самым создается потенциальная угроза нарушения правового режима недвижимого имущества.

--------------------------------

<1> Бахрах Д.Н. Основные начала теории правовых режимов // Бахрах Д.Н., Россинский Б.В., Старилов Ю.Н. Административное право. М., 2005. С. 455.

<2> Алексеев С.С. Теория права. М., 1995. С. 243.

Одной из проблем является то, что истцы не всегда заявляют о последствиях недействительности сделок. Строго говоря, это не выступает способом защиты гражданских прав по ст. 12 ГК РФ. Поэтому, на наш взгляд, суды могут предложить истцу уточнить заявленные требования. Однако, как свидетельствует местная практика судов общей юрисдикции, очень часто истцы игнорируют требование ст. 12 ГК РФ об обязательном применении последствий недействительности сделки <3>. В практике Арбитражного суда Ивановской области подобные случаи не встречаются. Если и заявляются требования о признании сделки недействительной, то только совместно с требованием о применении последствий ее недействительности <4>. В случае, если заявляются требования о признании недействительной ничтожной сделки, в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ суд может по собственной инициативе применить последствия недействительности. В оспоримой сделке суду поступить подобным образом не представляется возможным, и соответственно суд при принятии искового заявления должен предложит истцу уточнить заявленные требования. В противном случае возможна ситуация, когда регистрирующий орган окажется в безвыходном положении: сделка будет признана недействительной, но последствия недействительности, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ, не могут быть применены. А ЕГРП должен отражать связь правообладателя и недвижимого имущества.

--------------------------------

<3> Судебная практика по гражданским делам Ивановского областного суда за 4 месяца 2000 г. // Правосудие. 2000. N 2. С. 34; Прозоров П.И. Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам Ивановского областного суда за III квартал 2002 г. // Суд и правосудие. 2002. N 3. С. 36.

<4> Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ивановской области от 18.06.2004 N 3380/1375/5 // http://www.kodeks37.ru/noframe/.

Е.И. Афонина, Ю.В. Ширвис придерживаются иной точки зрения. Они пишут, что предусмотренные гражданским правом санкции, то есть неблагоприятные для правонарушителя последствия, не могут применяться против воли потерпевшего лица. По общему правилу суд лишен возможности применять гражданско-правовые санкции по своей инициативе. В этом смысле исключение составляет содержащееся в ст. 166 ГК РФ указание о том, что суд может применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе. Представляется, что эта норма не должна толковаться слишком широко. Если последствие недействительности ничтожной сделки состоит в двусторонней реституции, то есть в восстановлении имущественного состояния лиц, участвующих в недействительной сделке, то очевидно, что такое последствие не может быть применено против воли участников сделки. Суд вправе и обязан применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе в тех случаях, когда эти последствия носят публично-правовой характер, то есть когда имущество лица, переданное или подлежащее передаче по сделке, изымается и обращается в доход государства <5>. Далее они приводят интересные примеры из практики. ФАС Уральского округа в своем Постановлении согласился с выводом судов о том, что сделка по передаче Комитетом недвижимого имущества в уставный капитал АОЗТ правомерно квалифицирована как ничтожная (ст. 168 ГК РФ), и оставил в силе решение суда об отказе в иске о применении последствий ее недействительности, указав, что арендное предприятие (ныне - АОЗТ) лишено было Комитетом права осуществить приватизацию способом, соответствующим его правовому статусу (ст. 15 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"), в качестве АОЗТ предприятие просуществовало почти 10 лет. Ресторан приватизировался имуществом всего предприятия, и в данном конкретном случае применение последствий недействительности сделки приведет к ликвидации предприятия, что нарушит права и законные интересы акционеров общества и их кредиторов <6>.

--------------------------------

<5> Афонина Е.И., Ширвис Ю.В. Развитие института недействительности сделок // Вестн. ФАС Северо-Кавказского округа. 2005. N 5.

<6> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.08.2002 N Ф09-2045/02-ГК // СПС "КонсультантПлюс".

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу о возврате имущества, полученного по ничтожным сделкам, и выселении ответчика из занимаемых помещений. Конференцией полномочных представителей общества 24.07.97 было принято решение о выходе участников из состава общества и определении их долей с учетом кредиторской задолженности общества. В последующем была установлена величина имущественного и земельного пая каждого участника, вышедшие из общества участники передали свои паи кооперативу в качестве паевых взносов, а имущество, которое по стоимости должно соответствовать сумме паевых взносов, передано обществом непосредственно кооперативу. Определением арбитражного суда от 03.03.99 введено внешнее управление, назначен внешний управляющий, который и предъявил к ответчику иск о возврате имущества, ссылаясь на незаконность выделения имущества выбывающим из общества участникам и передачи имущества кооперативу. Отказывая в иске, кассационная инстанция указала, что при выборе способа судебной защиты следует исходить из соблюдения интересов обеих сторон спора. Решение суда должно, с одной стороны, в полной мере обеспечивать соблюдение законных интересов истца, а с другой - использовать для этого наиболее рациональный способ, такой, который в наименьшей степени нарушает интересы ответчика. По данному делу требования истца направлены на возврат всего имущества, ранее переданного кооперативу. Интерес же истца состоит в получении возможности в максимальной степени удовлетворить требования его кредиторов. Удовлетворение иска приведет к полному прекращению деятельности ответчика и усложнит процесс удовлетворения требований кредиторов общества. Таким образом, удовлетворение иска без обеспечения в полной мере интересов общества (а точнее, его кредиторов) влечет наиболее неблагоприятные последствия для кооператива. В то же время интересы кредиторов могут быть обеспечены путем привлечения кооператива к солидарной ответственности по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемых сделок, при этом кооператив получает возможность продолжать свою деятельность. При нарушении установленного порядка реорганизации вновь образованные организации несут солидарную ответственность по долгам реорганизованного общества в соответствии со ст. 60 ГК РФ, причем солидарная ответственность подлежит применению не только тогда, когда разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного лица, но по аналогии закона и при наличии других нарушений, препятствующих погашению кредиторской задолженности этого лица. При рассмотрении вопроса о законности решения конференции и реорганизации в целом следует учитывать специфику отношений, сложившихся в сельскохозяйственных предприятиях, и особенности сельскохозяйственного производства. В сельскохозяйственных предприятиях, образованных на базе бывших колхозов и совхозов, сложилась практика проведения конференций полномочных участников вместо собрания участников. При таких обстоятельствах признавать недействительными решения конференций по формальным основаниям недопустимо. Это приведет к тому, что все решения конференций полномочных представителей могут быть оспорены и признаны недействительными, что, в свою очередь, повлечет полную дезорганизацию деятельности сельскохозяйственных предприятий и, как следствие, убыточность их деятельности.

В данном случае степень нарушения правовых норм и последствия этого нарушения явно менее опасны, чем последствия признания оспариваемых решений недействительными. Признание решений конференций недействительными не соответствует одному из основных требований гражданского права - требованию разумности (ст. 6 ГК РФ) <7>.

--------------------------------

<7> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.02.2000 N Ф08-391/2000 // СПС "Гарант".

Безусловно, искусственное сохранение записи в ЕГРП является негативным фактором для гражданского оборота. Ведь при реализации данного недвижимого имущества могут возникнуть проблемы с защитой прав добросовестного приобретателя. Не исключена в этом случае попытка виндицировать у него имущество.

Вторая проблема связана с восстановлением записи в ЕГРП, если право на недвижимое имущество правообладателя подтверждено в судебном порядке. А.Л. Ильченко считает, что в случае если регистрация этого права ранее была произведена в ЕГРП, то она должна подлежать восстановлению (если же регистрация в ЕГРП не производилась, она может быть произведена только при обращении правообладателя с заявлением и правоустанавливающими документами). Это послужит более последовательной реализации принципа публичной достоверности ЕГРП <8>. Данному мнению противостоит позиция О.Г. Красковской, которая считает, что в подобных случаях нет необходимости прекращать запись в ЕГРП <9>. На наш взгляд, следует руководствоваться п. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации, в котором сказано, что в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

--------------------------------

<8> Ильченко А.Л. Государственная регистрации прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности // Нотариус. 2004. N 5. С. 30.

<9> Красковская О.Г. Проблемы добросовестного приобретения имущества по недействительным сделкам в арбитражной практике // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2005. N 4.

При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и (или) сделки с объектом, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.

В п. 2 ст. 223 ГК РФ сказано, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать данное имущество от добросовестного приобретателя. Исходя из этих положений, можно сделать вывод о том, что право собственности добросовестного приобретателя недвижимого имущества не прекращается во время судебного спора и в случае благоприятного для правообладателя его исхода он остается собственником данного недвижимого имущества. Таким образом, восстанавливать запись нет необходимости.

Третья проблема связана с использованием способов защиты нарушенного права. Возникает закономерный вопрос: что эффективнее в судебных спорах - признать акт регистрации недействительным или применить последствия недействительности недействительной сделки?

Пункт 1 ст. 28 Закона о госрегистрации устанавливает, что государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Получается, с теоретических позиций безупречнее будет оспорить акт государственной регистрации. Однако в этом случае в ЕГРП мы прекратим только запись (можем еще оспорить и свидетельство), а гражданско-правовые отношения, удостоверяемые документами, истребуемыми при государственной регистрации <10>, не прекратятся. ЕГРП должен содержать сведения, точно отражающие связь владельца с недвижимой вещью <11>. Следовательно, необходимо признать оспоримую сделку недействительной и применить последствия ее недействительности, а также применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата всего полученного в натуре. Представляется не совсем правильным утверждение М. Козлова о необязательности указания в решении суда о применении последствий недействительности сделок, так как, по его мнению, стороны в этом случае сами вернут все полученное ими по сделкам <12>. Как мы видели выше, регистрирующие органы не спешат регистрировать подобные права на недвижимое имущество.

--------------------------------

<10> Грудцына Л.Ю. Особенности пользования гражданами жилым помещением // Адвокат. 2005. N 10.

<11> Кюршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16.

<12> Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // ЭЖ-Юрист. 2006. N 2.

§ 2. Лишение собственника имущества

как мера ответственности и мера защиты

Вопрос о том, что следует признавать юридической ответственностью, а что - мерами защиты, окончательно не решен в гражданском праве. Существует классическое определение понятия юридической ответственности, под которой понимается претерпевание неблагоприятных последствий лицом, нарушившим норму права <13>. В то же время меры защиты (восстановительные меры) - это разновидность мер государственного принуждения, применяемых для восстановления нормального состояния правоотношений путем побуждения субъектов права к исполнению возложенных на них обязанностей. К мерам защиты относятся: признание сделки недействительной с возвращением сторон в первоначальное имущественное положение; отмена незаконного правоприменительного акта <14>. Как отмечает Н.С. Малеин, ответственность в смысле отрицательных имущественных последствий может выражаться только в виде обязанности, которой до правонарушения не существовало <15>. Однако в настоящее время наблюдается отход от данных классических постулатов соотношения ответственности и мер защиты. Это связано, на наш взгляд, с тем, что в ГК РФ отсутствует понятие гражданско-правовой ответственности. Оно подменено традиционным понятием способов защиты гражданских прав <16>. Другим моментом, подталкивающим ученых к поиску сближения между гражданско-правовой ответственностью и мерами защиты, является использование философского, социологического подхода к определению гражданско-правовой ответственности. М.С. Строгович, например, писал, что юридическая ответственность есть прежде всего ответственное отношение человека к своим обязанностям, ответственность за правильное выполнение возложенных на него законом обязанностей <17>. Так, одни ученые отказывают мерам защиты в праве на существование как правовому понятию <18>. Другие отмечают, что теория права и юридическая практика идут по пути признания мер защиты видом юридической ответственности <19>. Некоторые ученые однозначно утверждают, что меры защиты являются мерами юридической ответственности <20>.

--------------------------------

<13> Лазарев В.В. Правонарушение и юридическая ответственность // Проблемы общей теории права и государства / Под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М., 2002. С. 489.

<14> Там же. С. 491.

<15> Малеин Н.С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях. М., 1968. С. 12.

<16> Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996. N 4. С. 111.

<17> Строгович М.С. Сущность юридической ответственности // Сов. государство и право. 1979. N 5. С. 73.

<18> Венгеров А.Б. Теория государства и права. М., 2000. С. 472.

<19> Поляков А.В. Общая теория права: Проблемы интерпретации в контексте коммуникативного подхода. СПб., 2004. С. 834.

<20> Коновалов С.А. Основание гражданско-правовой ответственности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 3.

Используя указанные выше подходы, попробуем определить правовую природу мер в отношении признания сделок недействительными и применения последствий недействительности сделок.

Очевидно, что возврат сторон в первоначальное состояние носит характер мер защиты. Однако при односторонней реституции, а также при взыскании в доход Российской Федерации по ст. 169 ГК РФ он будет являться мерой ответственности. То же самое можно сказать и о компенсации, предусмотренной ст. 31.1 Закона о госрегистрации <21>. Характер ответственности носит возмещение вреда, причиненного при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 31 Закона о госрегистрации). Последнее обстоятельство связано с созданием на месте учреждений юстиции управлений Федеральной регистрационной службы, что позволило централизованно направлять средства, полученные от регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на поддержание и развитие всей системы государственной регистрации. Получается, что в данном случае ответственность за неправильное осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несет государство в лице своих органов и должностных лиц. Это положение является прямым отражением позиции Конституционного Суда РФ, выражающейся в том, что государство и граждане связаны между собой не только правами и обязанностями, но и ответственностью <22>.

--------------------------------

<21> Мордасов Е., Малета С. Ответственность без ответственности // ЭЖ-Юрист. 2005. N 34.

<22> По делу о проверке конституционности ряда положений пункта "а" ст. 64 Уголовного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданина В.А. Смирнова: Постановление КС РФ от 20.12.1995 N 17-П // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 54.

По нашему мнению, не стоит отождествлять меры защиты и меры юридической ответственности, так как это два разных правовых понятия, содержания которых подчас не совпадают. Меры защиты некоторые ученые рассматривают как способы защиты, предусмотренные ст. 12 ГК, за исключением возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда <23>. Следовательно, оспаривание прав на недвижимое имущество не влечет за собой применения неблагоприятных последствий для лица, которое лишилось недвижимого имущества. Оно лишь восстанавливает положение, существовавшее прежде. Поэтому, на наш взгляд, деятельность по ревизии сложившихся понятий мер ответственности и мер защиты является некорректной. Наука от подобного смешения ничего не выиграет.

--------------------------------

<23> Сергеев А.П. Защита гражданских прав // Гражданское право: В 3 т. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004. Т. 1. С. 341.

Кроме этого, В.Б. Исаков пишет о том, что дефектность фактического состава влечет возникновение мер защиты, направленных на выведение из оборота дефектных юридических фактов <24>. Это еще раз подтверждает вышеизложенные рассуждения.

--------------------------------

<24> Исаков В.Б. Юридические факты в советском праве. М., 1984. С. 124 - 125.

Применительно к государственной регистрации меры защиты могут возникнуть как между спорящими сторонами, так и между правообладателем и государством в целом в случае отчуждения у первого недвижимого имущества. Ответственность же в регистрационных отношениях возможна между государственным органом, производящим регистрацию, и правообладателем, права которого по тем или иным причинам оказались нарушенными. Ст. 169 ГК РФ - исключение из общего правила.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог настоящему исследованию, хотелось бы сделать ряд выводов, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Действующее законодательство о недвижимости достаточно подробно регламентирует государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако оно иногда противоречиво и непоследовательно. Некоторые отношения пытается урегулировать судебная практика, что не соответствует доктрине российского права. Стоит отметить, что в правовом поле оказываются наиболее важные правоотношения, касающиеся оборота недвижимости. Отсюда можно сделать вывод о том, что совокупность норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недостаточна для создания вполне работоспособной и эффективной системы перехода прав на недвижимое имущество. Отдельные противоречия, возможно, будут со временем устранены законодателем в связи с принятием Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

2. Необходимо дифференцировать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и учет недвижимого имущества. Об этом свидетельствуют соответствующие нормативные правовые акты, а также характер деятельности государственных органов, ответственных за учет и регистрацию недвижимого имущества, и возложенные на них функции, отличные от функций органов Росрегистрации.

3. В юридической литературе обсуждается вопрос о том, следует ли исключить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом из предмета государственной регистрации. Мы приходим к выводу, что делать это пока преждевременно, поскольку оборот недвижимости может быть дестабилизирован недобросовестными действиями отдельных участников гражданского оборота.

4. В обороте недвижимости по российскому законодательству возможны случаи, когда запись в ЕГРП не соответствует действительности. Касается это выморочного, бесхозяйного недвижимого имущества, а в некоторых случаях - недвижимого имущества, собственником которого является недобросовестный приобретатель. Проблема в конечном счете сводится к несовершенству юридической техники построения некоторых норм ГК РФ, затрагивающих правовое регулирование этих отношений.

5. Не все принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним эффективно действуют и применяются. Это касается принципа законности, достоверности, обязательности. Необходимо, на наш взгляд, законодательное обеспечение реализации данных принципов в законодательстве об обороте недвижимого имущества.

6. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует рассматривать как комплексный правовой институт. При этом она явно "не дотягивает" до отрасли российского права.

7. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно оценить как систему гарантий - юридических, организационных, идеологических. При этом она может быть оспорена по решению суда, а до принятия такого акта действует презумпция (приоритет) действительности зарегистрированного права.

8. Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимо относить к актам легитимного значения. При таком подходе создаются предпосылки для ее эффективного оспаривания. Оспариванию при этом подлежат основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не запись о правах в ЕГРП.

9. Иногда суды в своих решениях отказываются применять последствия недействительности сделки, аргументируя это тем, что иное бы подорвало имущественную основу лица, которое приобрело ее по недействительной сделке. Однако необходимо руководствоваться нормами ГК РФ, предусматривающими применение последствий недействительности сделки.

10. Лишение собственника недвижимого имущества в большинстве случаев можно рассматривать как меру гражданско-правовой защиты. Исключением являются случаи, предусмотренные ст. 169 ГК РФ. При этом Росрегистрация в силу указаний ст. 31 и 31.1 Закона о госрегистрации несет ответственность за неправомерно совершенные действия.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Абдулаев М.И., Комаров С.А. Проблемы теории государства и права. СПб., 2003.

2. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. N 10.

3. Акчурин А., Плотникова И.Н. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003.

4. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001.

5. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2005.

6. Алексеев Н.Н. Русский народ и государство. М., 1998.

7. Алексеев С.С. Проблемы теории права: В 2 т. Свердловск, 1972. Т. 1.

8. Алексеев С.С. Структура советского права. М., 1975.

9. Алексеев С.С. Теория права. М., 1995.

10. Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996. N 4.

11. Антонов В.Н. Преступные посягательства на рынок жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Владивосток, 1998.

12. Апрелев К.Н. Развитие жилищного законодательства и становление цивилизованного рынка жилья в России // Жил. право. 2003. N 1.

13. Афонина И.Е. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок // Вестн. ФАС Северо-Кавказского округа. 2002. N 4.

14. Афонина Е.И., Ширвис Ю.В. Развитие института недействительности сделок // Вестн. ФАС Северо-Кавказского округа. 2005. N 5.

15. Бабаев В.К. Понятие права // Теория государства и права / Под ред. В.К. Бабаева. М., 2002.

16. Бабаев В.К., Баранов В.М., Толстик В.А. Теория права и государства в схемах и определениях. М., 2003.

17. Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации. М., 2004.

18. Бахрах Д.Н. Основные начала теории правовых режимов // Бахрах Д.Н., Россинский Б.В., Старилов Ю.Н. Административное право. М., 2005.

19. Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004.

20. Бибиков А.И., Тресцова Е.В. О проблемах и направлениях совершенствования законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Иваново-Вознесенский юрид. вестн. 2000. N 3.

21. Боброва Н.А. О конституционных гарантиях основных прав, свобод и обязанностей граждан СССР // Сов. государство и право. 1979. N 3.

22. Богданова Е.Е. Проблема основания защиты субъективных гражданских прав // Журн. рос. права. 2004. N 10.

23. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. Ростов н/Д, 2002.

24. Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Е. Крутских. М., 2001.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

25. Брагинский М.И. Договор-сделка // Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 4 кн. М., 2002. Кн. 1.

26. Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

27. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 4 кн. М., 2002. Кн. 1.

28. Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. М., 1976.

29. Валеева Л.Х. Решение третейского суда не является основанием для государственной регистрации права собственности // Вестн. ФАС Западно-Сибирского округа. 2006. N 4.

30. Василевская Л.А. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004.

31. Веденеев Е.Ю. Роль презумпции в гражданском праве, арбитражном и гражданском судопроизводстве // Государство и право. 1998. N 2.

32. Венгеров А.Б. Теория государства и права. М., 2000.

33. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности: Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 N 648, в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.06.2002 N 406, 31.10.2002 N 786 // СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3718; 2002. N 24. Ст. 2310, N 44. Ст. 4398.

34. Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти: Указ Президента РФ от 20.05.2004 N 649, в ред. Указов Президента РФ от 28.07.2004 N 976, 13.09.2004 N 1168, 11.10.2004 N 1304, 01.12.2004 N 1453, 18.12.2004 N 1487, 22.07.2005 N 855, 05.09.2005 N 1049, 03.10.2005 N 1158, 11.05.2006 N 473, 30.06.2006 N 658, 05.02.2007 N 119, 12.03.2007 N 320 // СЗ РФ. 2004. N 21. Ст. 2023, N 31. Ст. 3234, N 38. Ст. 3775, N 42. Ст. 4107, N 47. Ст. 4635, N 49. Ст. 4889; 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3136, N 37. Ст. 3740, N 41. Ст. 4119; 2006. N 20. Ст. 2162, N 27. Ст. 2920; 2007. N 7. Ст. 862, N 12. Ст. 1374.

35. Вопросы Федеральной регистрационной службы: Указ Президента РФ от 13.10.2004 N 1315, в ред. Указов Президента РФ от 23.12.2005 N 1521, 02.05.2006 N 450, 11.02.2007 N 25, 21.05.2007 N 643, 15.06.2007 N 768 // СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4110; 2005. N 52 (ч. 3). Ст. 5689; 2006. N 19. Ст. 2069; 2007. N 3. Ст. 429; N 25. Ст. 3010.

36. Галлиган Д., Полянский В.В., Старилов Ю.Н. Административное право: история развития и основные современные концепции. М., 2002.

37. Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2004. N 3.

38. Голубок С. Существенные последствия // ЭЖ-Юрист. 2005. N 24.

39. Гонгало Б.М. Комментарий к ст. 1 // Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001.

40. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. N 6(218).

41. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000.

42. Грудцына Л.Ю. Особенности пользования гражданами жилым помещением // Адвокат. 2005. N 10.

43. Гусева Т.А., Чапкевич Л.Е. Новая система и структура органов исполнительной власти: Справочно-учебное пособие. М., 2005.

44. Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М., 2003.

45. Егоров Н.Д. Гражданское правоотношение // Гражданское право: В 3 т. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004. Т. 1.

46. Егоров Ю.П. Несостоявшиеся сделки // Журн. рос. права. 2004. N 10.

47. Ем В.С. Основания возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений // Гражданское право: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. Т. 1.

48. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М., 2003.

49. Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2004. N 46.

50. Ждан-Пушкина Д.А. Договор купли-продажи недвижимости. М., 2005.

51. Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право. 1999. N 6.

52. Журбин Б. Общежитие в уставном капитале // ЭЖ-Юрист. 2005. N 27.

53. Завидов Б.Д. Государственная регистрация ипотеки // Право и экономика. 1999. N 3.

54. Заворотнюк Н.Ю. Институт омбудсмена в система гарантий защиты прав граждан: Теоретико-правовое исследование: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006.

55. Зайцев И.М. Стадии юридического процесса // Теория государства и права / Под ред. Н.И. Матузова и А.В. Малько. М., 2003.

56. Зайцева Т.И. Общие условия удостоверения сделок // Настольная книга нотариуса: В 2 т. / Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников и др. М., 2003. Т. 1.

57. Зайцева Т.И. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества // Настольная книга нотариуса: В 2 т. / Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников и др. М., 2004. Т. 1.

58. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и ввод. комментарий П.В. Крашенинникова. М., 2002.

59. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Рос. юстиция. 1999. N 12.

60. Захарова Н.Н. Вступительная статья // Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005.

61. Зеленцов А.Б. Теоретические основы правового спора: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2005.

62. Золотов А. Арбитражный суд - не фискальный орган: Интервью с О.М. Свидоренко // ЭЖ-Юрист. 2006. N 30.

63. Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М., 2005.

64. Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. М., 2005.

65. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности // Нотариус. 2004. N 5.

 

Статья А.Л. Ильченко "Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 5.

66. Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Предпринимательское право в рыночной экономике / Отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. М., 2004.

67. Информационное письмо Московского областного суда от 12.10.2005 // СПС "КонсультантПлюс".

68. Исаков В.Б. Юридические факты в советском праве. М., 1984.

69. Каламкарян Р.А. Юридические гарантии прав личности в Российской Федерации: По материалам круглого стола // Государство и право. 2000. N 11.

70. Кандауров Д.В. Проблемы с регистрацией права собственности // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24.

71. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. 1998. N 3.

72. Карташов В.Н. Принципы права // Теория государства и права / Под ред. В.К. Бабаева. М., 2002.

73. Кикоть В.А. Комментарий к ст. 35 // Комментарий к Конституции РФ / Под общ. ред. В.Д. Карповича. М., 2002.

74. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004.

75. Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003.

76. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2002.

77. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журн. рос. права. 2004. N 11.

78. Клепицкий И.А. Недвижимость как предмет хищения и вымогательства // Государство и право. 2000. N 12.

79. Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // ЭЖ-Юрист. 2006. N 2.

Учебник "Административное право" (под ред. Л.Л. Попова) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2005 (2-е издание, переработанное и дополненное).

80. Козлов Ю.М. Административно-правовые формы // Административное право / Под ред. Л.Л. Попова. М., 2004.

81. Козлов Ю.М. Административно-процессуальное право // Алехин А.П., Кармолицкий А.А., Козлов Ю.М. Административное право Российской Федерации. М., 2003.

82. Козырь О.М. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. N 11.

83. Коновалов С.А. Основание гражданско-правовой ответственности. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006.

84. Кононов П.И. Современное состояние и вопросы кодификации административно-процессуального законодательства // Журн. рос. права. 2001. N 7.

85. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, А.А. Маковской, О.М. Козырь // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1/2(14/15).

86. Коренев А.П. О соотношении административно-правовых институтов и отрасли административного права // Институты административного права России / Отв. ред. И.Л. Бачило, Н.Ю. Хаманева. М., 1999.

87. Красковская О.Г. Проблемы добросовестного приобретения имущества по недействительным сделкам в арбитражной практике // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2005. N 4.

88. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000.

89. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Эколог. право. 2004. N 2.

90. Крусс В.И. Право собственности в контексте российской приватизации: теория и практика // Государство и право. 2003. N 9.

91. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право. 1996. N 12.

92. Кюршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16.

93. Лазарев В.В. Законность и правопорядок // Общая теория права / Под общ. ред. А.С. Пиголкина. М., 1997.

94. Лазарев В.В. Правонарушение и юридическая ответственность // Проблемы общей теории права и государства / Под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М., 2002.

95. Лапач В. Оспаривание сделки или права // ЭЖ-Юрист. 2004. N 13.

96. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. N 4.

97. Левкин Р.В. Обжалование зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в судебном порядке // Рос. право в Интернете. 2005. N 1.

98. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журн. рос. права. 2006. N 4.

99. Любашиц В.Я., Смоленский М.Б., Шепелев В.И. Теория государства и права. Ростов н/Д, 2003.

100. Мазуров А.В. Комментарий к ст. 279 ГК РФ // Комментарий к земельному законодательству / Рук. авт. кол. М.В. Бархатов. М., 2002.

101. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. N 5.

102. Макаров С.Ю. Перспективы судебной защиты прав собственников жилых помещений в свете Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 // Жил. право. 2003. N 4.

103. Макарова О.В. Защита прав несовершеннолетних при нотариальном удостоверении сделок с жилыми помещениями // Жил. право. 2004. N 3.

104. Малеин Н.С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях. М., 1968.

 

Учебник Н.И. Матузова, А.В. Малько "Теория государства и права" включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.

105. Малько А.В. Механизм правового регулирования // Теория государства и права / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. М., 2003.

106. Малько А.В. Теория государства и права в вопросах и ответах. М., 2003.

107. Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. N 1.

108. Маттеи У. Основные принципы права собственности // Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999.

109. Матузов Н.И. Субъективные права граждан СССР. Саратов, 1966.

110. Мордасов Е., Малета С. Ответственность без ответственности // ЭЖ-Юрист. 2005. N 34.

111. Морозова Л.А. Теория государства и права. М., 2004.

112. Недбайло П.Е. Система юридических гарантий применения советских правовых норм // Правоведение. 1971. N 3.

113. Никитина Е. Громкие имена: Регистрация в развитии // http://www.mkr.mos.ru/ other/ publish/ article_11_04_2005.asp. (25.09.2005, 06.55.)

114. Новиков Е.В. Акт применения права как официальный документ // Процессуальные вопросы повышения эффективности правового регулирования социалистических общественных отношений / Отв. ред. Э.А. Пушмин. Ярославль, 1981.

115. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в ред. ФЗ от 07.07.2003 N 106-ФЗ, 08.12.2003 N 160-ФЗ, 03.10.2004 N 123-ФЗ, 29.12.2004 N 191-ФЗ, 18.06.2005 N 60-ФЗ, 27.12.2005 N 192-ФЗ, 31.12.2005 N 206-ФЗ, 17.04.2006 N 53-ФЗ, 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, 05.02.2007 N 13-ФЗ, 24.07.2007 N 212-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148; 2003. N 28. Ст. 2875, N 50. Ст. 4846; 2004. N 41. Ст. 3993; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17, N 25. Ст. 2425; 2006. N 1. Ст. 3, 17, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 27. Ст. 2881, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 7. Ст. 834; Рос. газ. N 164. 2007. 31 июля.

116. О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации: ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ, в ред. ФЗ от 24.07.2007 N 217-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5279; Рос. газ. N 164. 2007. 31 июля.

117. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: ФЗ от 26.01.1996 N 15-ФЗ, в ред. ФЗ от 26.11.2001 N 147-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411; 2001. N 49. Ст. 4553.

118. О внесении изменений в распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 N 1244-Р и распоряжение Мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-Р: распоряжение Губернатора г. Санкт-Петербурга от 23.02.2001 N 240-р // Информ. бюл. администрации Санкт-Петербурга. 2001. N 8.

119. О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.

120. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участников под этими объектами: Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485, в ред. Указов Президента РФ от 03.11.1999 N 1474, 26.03.2003 N 370 // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240; 1999. N 45. Ст. 5418; 2003. N 13. Ст. 1229.

121. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 // Экономика и жизнь. 2000. Июнь. N 24.

122. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в ред. ФЗ от 05.03.2001 N 20-ФЗ, 12.04.2001 N 36-ФЗ, 11.04.2002 N 36-ФЗ, 09.06.2003 N 69-ФЗ, 11.05.2004 N 39-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ (в ред. от 29.12.2004), 02.11.2004 N 127-ФЗ, 29.12.2004 N 189-ФЗ, 196-ФЗ, 30.12.2004 N 214-ФЗ, 217-ФЗ, 05.12.2005 N 153-ФЗ; 31.12.2005 N 206-ФЗ; 17.04.2006 N 53-ФЗ; 03.06.2006 N 73-ФЗ; 30.06.2006 N 93-ФЗ; 18.07.2006 N 111-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997, N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711, N 30. Ст. 3081, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, 22, 40, 43, N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2881, N 30. Ст. 3287.

123. О концессионных соглашениях: ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3126.

124. О личном подсобном хозяйстве: ФЗ от 07.07.2003 N 112-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.

125. О некоторых вопросах, возникающих в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ от 20.01.2003 N 2 // Бюл. ВС РФ. 2003. N 3.

126. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел по заявлениям прокуроров о признании правовых актов противоречащими закону: Постановление Пленума ВС РФ N 5 от 27.04.1993 // Бюл. ВС РФ. 1993. N 7.

127. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 // Финансовая Россия. 1998. N 35.

128. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 // Экономика и жизнь. 2005. N 17.

129. О несостоятельности (банкротстве): ФЗ от 08.01.1998 N 6-ФЗ, в ред. ФЗ от 21.03.2002 N 31-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 222; 2002. N 12. Ст. 1093.

130. О несостоятельности (банкротстве): ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ, в ред. ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ, 29.12.2004 N 192-ФЗ, 31.12.2004 N 220-ФЗ, 24.10.2005 N 133-ФЗ, 18.07.2006 N 116-ФЗ, 18.12.2006 N 231-ФЗ, 05.02.2007 N 13-ФЗ, 26.04.2007 N 63-ФЗ, 19.07.2007 N 140-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 18, ст. 46; 2005. N 44. Ст. 4471; 2006. N 30. Ст. 3292, N 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2007. N 7. Ст. 834, N 18. Ст. 2117, N 30. Ст. 3754.

131. О порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов: Инструкция Минфина СССР от 19.12.1984 N 185, в ред. писем Минфина СССР от 31.05.1985 N 67, 10.09.1986 N 156, 08.06.1989 N 73, 09.08.1990 N 102, 31.05.1991 N 36, 13.08.1991 N 46, с учетом решения ВС РФ от 15.01.2007 N ГКПИ06-933, оставленного без изменения Определением Кассационной коллегии ВС РФ от 03.05.2007 N КАС07-140 // СПС "Гарант".

132. О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по жалобам на нотариальные действия или на отказ в их совершении: Постановление Пленума ВС РСФСР от 17.03.1981 N 1, в ред. Постановлений Пленумов ВС РФ от 21.12.1993; 25.10.1996 N 10 // Сб. постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам / Сост. А.Я. Качанов, С.Н. Забарин. М., 1994; Бюл. ВС РФ. 1994. N 3. С. 7; 1997. N 1.

133. О приватизации государственного и муниципального имущества: ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ, в ред. ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ, 09.05.2005 N 43-ФЗ, 18.06.2005 N 60-ФЗ, 18.07.2005 N 90-ФЗ, 31.12.2005 N 199-ФЗ, 05.01.2006 N 7-ФЗ, 17.04.2006 N 53-ФЗ, 27.07.2006 N 155-ФЗ, 19.12.2006 N 238-ФЗ, 05.02.2007 N 13-ФЗ, 26.04.2007 N 63-ФЗ, 10.05.2007 N 69-ФЗ, 24.07.2007 N 212-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805; 2005. N 19. Ст. 1750, N 25. Ст. 2425, N 30 (ч. 1). Ст. 3101; 2006. N 1. Ст. 10, N 2. Ст. 172, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 31 (ч. 1). Ст. 3454, N 52 (ч. 2). Ст. 5504; 2007. N 7. Ст. 834, N 18. Ст. 2117, N 21. Ст. 2455; Рос. газ. N 164. 2007. 31 июля.

134. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации: ФЗ от 21.07.1997 N 123-ФЗ, в ред. ФЗ от 23.06.1999 N 116-ФЗ, 05.08.2000 N 109-ФЗ (утратил силу) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595; 1999. N 26. Ст. 3173; 2000. N 32. Ст. 3332.

135. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1, в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; ФЗ от 11.08.1994 N 26-ФЗ, 28.03.1998 N 50-ФЗ, 01.05.1999 N 88-ФЗ, 15.05.2001 N 54-ФЗ, 20.05.2002 N 55-ФЗ, 26.11.2002 N 153-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ, 29.12.2004 N 189-ФЗ, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П, Определением Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 N 316-О // Бюл. нормативных актов. 1992. N 1; Рос. газ. N 5. 1993. 10 янв.; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472, N 45. Ст. 5603; 1999. N 18. Ст. 2214; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918, N 48. Ст. 4738; 2003. N 5. Ст. 503; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.

136. О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность: Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, в ред. Постановлений Верховного Совета РФ от 27.01.1993 N 4375-1, 21.07.1993 N 5475-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. N 3. Ст. 89; 1993. N 6. Ст. 191, N 32. Ст. 1261.

137. О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях: распоряжения Мэра г. Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р // Вестн. мэрии Санкт-Петербурга. 1996. N 3.

138. О связи: ФЗ от 07.07.2003 N 126-ФЗ, в ред. ФЗ от 23.12.2003 N 186-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ, 02.10.2004 N 127-ФЗ, 09.05.2005 N 45-ФЗ, 02.02.2006 N 19-ФЗ, 03.03.2006 N 32-ФЗ, 26.07.2006 N 245-ФЗ, от 09.02.2007 N 14-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2895, N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 6. Ст. 636, N 10. Ст. 1069, N 31 (ч. 1). Ст. 3431, 3452; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 8, N 7. Ст. 835.

139. О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти: Указ Президента РФ от 09.03.2004 N 314, в ред. Указов Президента РФ от 20.05.2004 N 649, 15.03.2005 N 295, 14.11.2005 N 1319, 23.12.2005 N 1522, 27.03.2006 N 261, 15.02.2007 N 174 // СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945, N 21. Ст. 2023; 2005. N 12. Ст. 1023, N 47. Ст. 4880, N 52 (ч. 3). Ст. 5690; 2006. N 14. Ст. 1509; 2007. N 8. Ст. 978.

140. Об инвестиционных фондах: ФЗ от 29.11.2001 N 156-ФЗ, в ред. ФЗ от 29.06.2004 N 58-ФЗ, 15.04.2006 N 51-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562; 2004. N 27. Ст. 2711; 2006. N 17 (ч. 1). Ст. 1780.

141. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в ред. ФЗ от 09.11.2001 N 143-ФЗ, 11.02.2002 N 18-ФЗ, 24.12.2002 N 179-ФЗ, 05.02.2004 N 1-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 02.11.2004 N 127-ФЗ, 30.12.2004 N 214-ФЗ, 216-ФЗ, 04.12.2006 N 201-ФЗ, 18.12.2006 N 232-ФЗ, 26.06.2007 N 118-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629, N 52 (ч. 1). Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406, N 27. Ст. 2711, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40, 42; 2006. N 50. Ст. 5279, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 27. Ст. 3213.

142. Об ипотечных ценных бумагах: ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ, в ред. ФЗ от 29.12.2004 N 193-ФЗ, 27.06.2006 N 141-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 19; 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3440.

143. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в ред. ФЗ от 07.07.2003 N 113-ФЗ, 29.06.2004 N 58-ФЗ, 03.10.2004 N 123-ФЗ, 21.12.2004 N 172-ФЗ, 07.03.2005 N 10-ФЗ, 18.07.2005 N 87-ФЗ, 05.02.2007 N 11-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 27. Ст. 2711, N 41. Ст. 3993, N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 10. Ст. 758, N 30 (ч. 1). Ст. 3098; 2007. N 7. Ст. 832.

144. Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: распоряжение Мэра г. Москвы от 07.09.1998 N 911-РМ, в ред. распоряжений Мэра Москвы от 27.12.1999 N 1504-РМ, 26.10.2000 N 1123-РМ // Вестн. мэрии Москвы. 1999. N 1; 2000. N 3; Прил. Окт.

145. Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи: Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 // СЗ РФ. 2005. N 8. Ст. 650.

146. Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта: ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ, в ред. ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 35. Ст. 3607.

147. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике: информ. письмо ВАС РФ от 20.05.1993 N С-13/ОП-167 // Вестн. ВАС РФ. 1993. N 6.

148. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Ребау АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение КС РФ от 05.07.2001 N 132-О // Вестн. КС РФ. 2002. N 1.

149. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение КС РФ от 05.07.2001 // Вестн. КС РФ. 2002. N 1.

150. Об отмене распоряжений Мэра Москвы по вопросам государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: распоряжение Мэра г. Москвы от 31.05.2002 N 316-РМ // Вестн. мэрии Москвы. 2002. N 23.

151. Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 14.09.2006 N 293 // Рос. газ. N 212. 2006. 22 сент.

152. Об утверждении Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме: Приказ Минюста РФ от 25.05.2004 N 107, в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 N 199 // Бюл. Минюста РФ. 2004. N 6; Рос. газ. N 7. 2005. 19 янв.

153. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов: Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 183, в ред. Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, 24.12.2004 N 199 // Рос. газ. N 129. 2002. 17 июля; N 250. 2003. 10 дек.; N 7. 2005. 19 янв.

154. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135, в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 N 199 // Рос. газ. N 188. 2004. 31 авг.; N 7. 2005. 19 янв.

155. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233, в ред. Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, 24.12.2004 N 199 // Рос. газ. N 162. 2001. 22 авг.; N 250. 2003. 10 дек.; N 7. 2005. 19 янв.

156. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 // Бюл. Минюста РФ. 2006. N 9.

157. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах: Приказ Минюста РФ от 27.06.2003 N 152, в ред. Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, 24.12.2004 N 199 // Рос. газ. N 139. 2003. 12 июля, N 250. 10 дек.; N 7. 2005. 19 янв.

158. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 20.07.2004 N 126, в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 N 199 // Рос. газ. N 160. 2004. 29 июля; N 7. 2005. 19 янв.

159. Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах: Приказ Минюста РФ от 18.09.2003 N 226, в ред. Приказов Минюста РФ от 24.12.2004 N 199, 30.12.2005 N 255, от 06.12.2006 N 352 // Рос. газ. N 201. 2003. 8 окт.; N 7. 2005. 19 янв.

160. Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер: Приказ Минюста РФ от 08.12.2004 N 192 // Рос. газ. N 286. 2004. 24 дек.

161. Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 // Рос. газ. N 58. 2007. 22 марта.

162. Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 // Бюл. Минюста РФ. 2005. N 8.

163. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество: Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 N 70, в ред. Приказов Минюста РФ от 12.11.2003 N 288, 19.01.2005 N 4 // Еженед. бюл. законодательных и ведомственных актов. 2003. N 27; СПС "КонсультантПлюс".

164. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы: Приказ Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30.10.2001 N 289/422/224/243 // Бюл. Минюста РФ. 2002. N 2.

165. Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Федеральной регистрационной службы от 16.05.2007 N 82 // Рос. газ. N 147. 2007. 11 июля.

166. Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, в ред. Приказов Минюста РФ от 12.11.2003 N 288, 19.01.2005 N 4 // Бюл. Минюста РФ. 2002. N 11; СПС "КонсультантПлюс".

167. Об утверждении Положения о Департаменте правового регулирования, анализа и контроля деятельности подведомственных федеральных служб: Приказ Минюста РФ от 29.04.2005 N 52 // Бюл. Минюста РФ. 2005. N 6.

168. Об утверждении Положения о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов: Постановление Совета Министров СССР от 29.06.1984 N 683, в ред. Постановлений Совета Министров СССР от 29.06.1989 N 520, 14.07.1990 N 699, 03.09.1990 N 884, 21.12.1990 N 1324 // Собрание постановлений Правительства СССР. 1984. N 24. Ст. 127; 1990. N 17. Ст. 21, N 26. Ст. 121; СПС "Гарант".

169. Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей: Постановление Правительства РФ от 17.09.2003 N 580, в ред. Постановления Правительства РФ от 12.11.2004 N 627 // СЗ РФ. 2003. N 38. Ст. 3668; 2004. N 47. Ст. 4652.

170. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.12.1999 N 1429, 03.10.2002 N 731, от 03.09.2003 N 546, 12.11.2004 N 627, 22.11.2006 N 760 // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3983; 2003. N 7. Ст. 657; 2003. N 36. Ст. 3519, N 37. Ст. 3584; 2004. N 47. Ст. 4652, N 48. Ст. 5038, N 52 (ч. 2). Ст. 5483.

171. Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Приказ Минюста РФ от 24.12.2001 N 343, в ред. Приказов Минюста РФ от 19.11.2003 N 295, 24.12.2004 N 199 // Рос. газ. N 14. 2002. 24 янв.; N 250. 2003. 10 дек.; N 7. 2005. 19 янв.

172. Об утверждении Правил направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества: Постановление Правительства РФ от 31.08.2006 N 531 // СЗ РФ. 2006. N 36. Ст. 3836.

173. Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме: Постановление Правительства РФ от 14.12.2004 N 773 // СЗ РФ. 2004. N 51. Ст. 5187.

174. Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утратило силу): Постановление Правительства РФ от 06.03.1998 N 288, в ред. Постановления Правительства РФ от 10.09.2003 N 568 // СЗ РФ. 1998. N 11. Ст. 1291; 2003. N 37. Ст. 3595.

175. Об утверждении Примерного соглашения о порядке обмена информацией между учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и территориальным органом Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства: Приказ Минюста РФ и МАП РФ от 23.09.2003 N 225/317 // СПС "КонсультантПлюс".

176. Об утверждении Соглашения о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Федеральной регистрационной службы: распоряжение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Федеральной регистрационной службы от 29.03.2005 N 9/Р/0004 // Земельный вестн. России. 2005. N 4.

177. Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 N 273 // СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1602.

178. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в ред. ФЗ от 18.07.2006 N 111-ФЗ, 16.10.2006 N 160-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; 2006. N 30. Ст. 3287, N 43. Ст. 4412.

179. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997. N 21 // Рос. газ.: Ведомств. прил. N 55. 1998. 21 марта.

180. Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 // Вестн. ВАС РФ. 2003. N 1.

181. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": информ. письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 // Экономика и жизнь. 2001. N 10.

182. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 96 // Вестн. ВАС РФ. 2006. N 3.

183. Овчинникова Ю.С. Материалы конференции "Право собственности и другие вещные права в юридической науке, законодательстве и практике зарубежных стран" // Государство и право. 1999. N 11.

184. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997.

185. Определение Верховного Суда РФ от 06.05.1997 // Бюл. ВС РФ. 1997. N 9.

186. Определение Верховного Суда РФ от 29.08.1997 // Бюл. ВС РФ. 1998. N 2.

187. Определение Верховного Суда РФ от 06.02.1998 // Бюл. ВС РФ. 1998. N 6.

188. Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 N 78-Г00-61 // СПС "КонсультантПлюс".

189. Определение Президиума Московского областного суда от 19.02.2004 N 131 по делу N 44-175/04 // СПС "КонсультантПлюс".

190. Определение Президиума Московского областного суда от 07.04.2004 N 304 по делу N 44-253/04 // СПС "КонсультантПлюс".

191. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.11.2005 N 72-В05-9 // СПС "Гарант".

192. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.04.2006 N 5-В06-12 // СПС "Гарант".

193. Павлов И.В. О системе советского социалистического права // Сов. государство и право. 1958. N 11.

194. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Рос. юстиция. 1995. N 5.

 

Статья Я.Е. Парция "Судопроизводство по делам, возникающим из публичных правоотношений, по новому ГПК РФ" включена в информационный банк.

195. Парций Я.Е. Судопроизводство по делам, возникающим из публичных правоотношений // Гражданин и право. 2003. N 4, 5.

196. Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8.

197. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005.

198. Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.

199. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005.

200. Пискунова М.Г. Особенности государственной регистрации прав на приватизированные жилые помещения // Жил. право. 2002. N 4.

201. Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003.

202. Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005.

203. По делу о проверке конституционности положений п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева: Постановление КС РФ от 21.04.2003 N 6-П // СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657.

204. По делу о проверке конституционности п. 7 ст. 21 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: Постановление КС РФ от 25.07.2001 N 12-П // Рос. газ. N 145. 2001.

205. По делу о проверке конституционности ряда положений пункта "а" ст. 64 Уголовного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданина В.А. Смирнова: Постановление КС РФ от 20.12.1995 N 17-П // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 54.

206. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 ч. М., 2002. Ч. 1.

207. Поленина С.В. Комплексные правовые институты и становление новых отраслей права // Правоведение. 1975. N 3.

208. Поляков А.В. Общая теория права: Проблемы интерпретации в контексте коммуникативного подхода. СПб., 2004.

209. Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ивановской области от 18.06.2004 N 3380/1375/5 // http://www.kodeks37.ru/noframe/.

210. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 24.06.1998 // Бюл. ВС РФ. 1999. N 1.

211. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.11.1996 N 3015/96 // Вестн. ВАС РФ. 1997. N 2.

212. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.01.1997 N 3359/96 // Вестн. ВАС РФ. 1997. N 5.

213. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.1997 N 2237/96 // Вестн. ВАС РФ. 1997. N 9.

214. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.05.2000 N 6134/99 // Вестн. ВАС РФ. 2000. N 8.

215. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.06.2000 N 2223/96 // Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. М., 2005.

216. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.01.2001 N 5482/00 // Вестн. ВАС РФ. 2001. N 6.

217. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2001 N 10667/00 // Вестн. ВАС РФ. 2001. N 11.

218. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.06.2001 N 193/01 // Вестн. ВАС РФ. 2001. N 11.

219. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.06.2001 N 4156/00 // Вестн. ВАС РФ. 2001. N 10.

220. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.03.2002 N 8619/01 // Вестн. ВАС РФ. 2002. N 9.

221. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.03.2002 N 5152/01 // Вестн. ВАС РФ. 2002. N 8.

222. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.04.2002 N 11879/01 // Вестн. ВАС РФ. 2002. N 8.

223. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.07.2002 N 8230/01 // Вестн. ВАС РФ. 2002. N 10.

224. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.09.2002 N 3673/02 // Вестн. ВАС РФ. 2002. N 12.

225. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.05.2003 N 375/03 // Вестн. ВАС РФ. 2003. N 10.

226. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.2003 N 1069/03 // Вестн. ВАС РФ. 2003. N 10.

227. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.09.2003 N 8093/03 // Вестн. ВАС РФ. 2004. N 2.

228. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.04.2004 N 16524/03 // Вестн. ВАС РФ. 2004. N 8.

229. Постановление Президиума Московского областного суда от 09.02.2005 N 104 по делу N 44г-68/05 // СПС "КонсультантПлюс".

230. Постановление Президиума Московского областного суда от 16.03.2005 N 168 по делу N 44г-115/05 // СПС "КонсультантПлюс".

231. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.09.2002 N А43-4537/02-2-195 // СПС "Гарант".

232. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.10.2003 N А82-170/2002-Г/12 // СПС "Гарант".

233. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.03.2006 N А17-4736/5/2005 // СПС "КонсультантПлюс".

234. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.06.2003 N А10-5193/02-1-Ф02-1701/03-С2 // СПС "Гарант".

235. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2003 N А33-8547/03-С2-Ф02-4042/03-С2 // СПС "КонсультантПлюс".

236. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.02.2004 N А10-4559/03-11-Ф02-476/04-С1 // СПС "КонсультантПлюс".

237. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.09.2004 N А33-20230/02-С2-Ф02-3582/04-С2 // СПС "Гарант".

238. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.06.2005 N А19-3572/03-10-4-Ф02-2920/05-С2 // СПС "КонсультантПлюс".

239. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.12.2002 N Ф03-А51/02-2/2512 // СПС "Гарант".

240. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.08.2003 N Ф03-А51/03-1/1792 // СПС "КонсультантПлюс".

241. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.04.2004 N Ф03-А37/04-1/660 // СПС "КонсультантПлюс".

242. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2004 N Ф04/2129-817/А27-2004 // СПС "КонсультантПлюс".

243. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2004 N Ф04/3469-355/А81-2004 // СПС "Гарант".

244. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.05.2000 N КГ-А40/1771-00 // СПС "Гарант".

245. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.09.2003 N КГ-А40/6079-03 // СПС "Гарант".

246. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.02.2004 N КГ-А40/465-04 // СПС "Гарант".

247. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.03.2004 N КГ-А40/1981-04 // СПС "Гарант".

248. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.05.2004 N А65-16802/03-СГ3-14 // СПС "Гарант".

249. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.11.1999 N 1174 // СПС "КонсультантПлюс".

250. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.08.2002 N А56-8577/02 // СПС "Гарант".

251. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2005 N А56-48359/04 // СПС "КонсультантПлюс".

252. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.08.2006 N А56-53976/2005 // СПС "Гарант".

253. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.09.2006 N А56-36924/2005 // СПС "Гарант".

254. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.02.2000 N Ф08-391/2000 // СПС "Гарант".

255. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2003 N Ф08-1135/2003 // СПС "Гарант".

256. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2004 N Ф08-5134/2004 // СПС "КонсультантПлюс".

257. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.08.2000 N Ф09-1092/2000-ГК // СПС "Гарант".

258. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.10.2001 N Ф09-1853/2001-ГК // СПС "Гарант".

259. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.08.2002 N Ф09-2045/02-ГК // СПС "КонсультантПлюс".

260. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.07.2004 N Ф09-2143/04-ГК // СПС "Гарант".

261. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2006 N Ф09-8352/06-С3 // СПС "Гарант".

262. Прозоров П.И. Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам Ивановского областного суда за III квартал 2002 г. // Суд и правосудие. 2002. N 3.

263. Прозоров П.И. Обзор практики рассмотрения Ивановским областным судом в кассационном порядке гражданских дел в I квартале 2005 г. // Суд и правосудие. 2005. N 2.

264. Пугинский Б.И. Коммерческое право России. М., 2000.

265. Рахмилович В.А. Распространяются ли нормы о недействительности сделок на добросовестного приобретателя? // Журн. рос. права. 2003. N 12.

266. Ренов Э.Н. Комментарий к ст. 31 // Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001.

267. Решение Арбитражного суда Архангельской области от 05.11.1999 N А05-3906/99-132/20 // СПС "Гарант".

268. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 17.02.2003 N 2622/5/197 // СПС "Гарант".

269. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.07.2003 N 136/8 // СПС "Гарант".

270. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 28.10.2004 N 205/1 // Арх. Арбитражного суда Ивановской области за 2007 г.

271. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 20.01.2005 N 344/1 // Арх. Арбитражного суда Ивановской области за 2007 г.

272. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 08.04.2005 // Арх. Арбитражного суда Ивановской области за 2007 г.

273. Решение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 N 3-107/2000 // СПС "КонсультантПлюс".

274. Рожкова М.А. Понятие спора о праве гражданском // Журн. рос. права. 2005. N 4.

275. Розенфельд В.Г., Сергеев А.А. Муниципальное правотворчество и государственный контроль за законностью // Правоведение. 2000. N 6.

276. Русинов Р.К. Правовое регулирование и его механизм // Теория государства и права / Отв. ред. В.Д. Перевалов. М., 2005.

277. Сергеев А.П. Защита гражданских прав // Гражданское право: В 3 т. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004. Т. 1.

278. Сергеев В. Надо ли регистрировать право аренды торгового места? // Рос. юстиция. 2000. N 7.

 

Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.

279. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жил. право. 2004. N 4.

280. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 1998.

281. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.

282. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестн. ВАС РФ. 2003. N 8.

 

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).

283. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002.

284. Скобелкин В.Н. Юридические гарантии трудовых прав рабочих и служащих. М., 1969.

285. Слепакова А.В. Правоотношения собственности супругов // СПС "КонсультантПлюс".

286. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: Информация о деле // Законность. 1997. N 8.

287. Совместное заявление участников ибероамериканской встречи по вопросам регистрационных систем // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. N 1(18).

288. Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. М., 2005.

289. Сорокин В.Д. Правовое регулирование: Предмет, метод, процесс (макроуровень). СПб., 2003.

290. Спановская Е.Б., Тресцова Е.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним и правоприменительная деятельность судов общей юрисдикции Ивановской области // Иваново-Вознесенский юрид. вестн. 2000. N 3.

291. Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журн. рос. права. 2002. N 7.

292. Старилов Ю.Н. Правовые акты управления // Бахрах Д.Н., Россинский Б.В., Старилов Ю.Н. Административное право. М., 2005.

293. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

294. Строгович М.С. Сущность юридической ответственности // Сов. государство и право. 1979. N 5.

295. Судебная практика по гражданским делам Ивановского областного суда за 4 месяца 2000 г. // Правосудие. 2000. N 2.

296. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8.

297. Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц, их юридических действий и актов // Право и экономика. 2000. N 1.

298. Тихомиров Ю.А., Данилычева Д.С., Ткач А.Н., Уманская В.П., Чернышева Е.В., Щербакова Ю.В. Нужен закон об административных процедурах // Право и экономика. 2001. N 6.

299. Тихонова Е.А. Межвузовская конференция по юридическим наукам // Правоведение. 1972. N 1.

300. Ткач Н.А. Комментарий к статье 2 // Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Отв. ред. А.Н. Ткач. М., 2005.

301. Тресцова Е.В. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы реформирования правовой системы России на рубеже XX - XXI вв. / Отв. ред. О.В. Кузьмина. Иваново, 2003.

302. Тресцова Е.В. Регистрационный процесс (на примере прав на недвижимое имущество и сделок с ним) // Актуальные проблемы государства и права / Отв. ред. Е.Л. Поцелуев. Иваново, 2004.

303. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. 2006. N 2.

304. Туктаров Ю.Е. Виды гражданско-правовых гарантий // Журн. рос. права. 2000. N 5/6.

305. Филимонов С.Л. Комментарий к разделу II ЖК РФ // Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М., 2007.

306. Фогельсон Ю.Б. Избранные вопросы общей теории обязательств. М., 2001.

307. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996.

308. Черданцев А.Ф. Теория государства и права. М., 2002.

309. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М., 2000.

310. Чубаров В.В. Комментарий к статье 2 // Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001.

311. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3.

312. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.

313. Шеметова Н.Ю. Недвижимое имущество: проблемы правовой регламентации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2006.

314. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.

315. Шилов М.Г. Каким быть Закону "О третейских судах"? (Взгляд на проблему) // http://www.jurclub.ru//article16.html.

316. Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.

317. Штыка А. Обжалование ненормативного акта или спор о праве? // ЭЖ-Юрист. 2005. N 13.

 

Статья А.М. Эрделевского "О государственной регистрации ипотеки" включена в информационный банк.

318. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10.

319. Явич Л.С. Социалистическая законность и правопорядок // Теория государства и права / Отв. ред. А.И. Королев, Л.С. Явич. Л., 1982.

 

Ещё по теме:

Главная "Авеню"

ЭЛЕКТРОННЫЕ КНИГИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Жилищное право, .

Читать популярные статьи на сайте!!!









Список терминов
определений
и понятий