Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>Энциклопедия покупателя жилья

 

5. Документальное оформление совершаемой сделки купли-продажи

Роль основного документа в сделке купли-продажи играет договор.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Приобретение недвижимости в собственность оформляется простым письменным договором, участие в его заключении нотариуса не является обязательным требованием к действительности этого документа.

Для государственной регистрации договора, помимо самого договора и заявления сторон, потребуются, в числе прочих, следующие документы (подробнее см.):

Если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, необходимо будет также согласие органов опеки и попечительства на отчуждение этого жилого помещения.

Сведения, содержащиеся в указанных документах, в полном объеме переносятся в текст заключаемого договора. Таким образом, при составлении договора в тексте последнего должны быть отражены:

 

В обязательном порядке в договоре купли-продажи должна содержаться конкретно определенная и ясно выраженная цена объекта покупки. Ее отсутствие автоматически влечет признание договора недействительным. Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Цена договора отличается от инвентаризационной оценки недвижимости, нормативной цены земли, данных независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Продавцу необходимо обратить особое внимание на время передачи денег покупателем.

Пример

Продавец квартиры обратился в суд с требованием к покупателю о расторжении договора купли-продажи квартиры и о ее возврате истцу, сославшись на нарушение ответчиком условий договора об оплате квартиры после регистрации договора. Суд указал на то, что возможность расторжения договора в случае просрочки оплаты сделки не предусмотрена ни законом, ни договором. Истец сохраняет право через суд требовать оплаты и дополнительно процентов за просрочку платежа. Практически же получение денег продавцом может затянуться и стать проблематичным.

 

Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. Отсутствие в договоре указания на наличие таких имеющихся ограничений может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи.

Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний до 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

 

После сделки у покупателя на руках должны быть следующие документы:

 

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

 

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба и взимает за нее государственную пошлину.

 

На государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности представляются:

 

Если договор совершен под условием, необходимо представить также документы, подтверждающие выполнение условий, - подлинники и копии.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет подлинник документа, удостоверяющего личность.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

Заявление может содержать просьбу о проведении регистрации в срок менее месяца и отметку работника, уполномоченного на это должностной инструкцией, или руководителя (заместителя руководителя) территориального органа о согласовании или несогласовании указанной просьбы.

Подписывается заявление продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

 

Если на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все граждане, участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя). Они могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. При этом территориальным органом регистрационной службы совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора купли-продажи, в связи с чем государственная пошлина за государственную регистрацию договора уплачивается однократно.

В заявлении указываются:

 

Заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например, один из супругов), если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.    (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 22 мая 2008 года N 03-05-06-01/13  О налогообложении имущества супругов в случае регистрации права собственности на указанное имущество лишь на одного из супругов)