АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕГИСТРАТОР В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ. РЕГИСТРАЦИОННЫЕ ДЕЙСТВИЯ

 

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ          СКАЧАТЬ  zip

 

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 октября 2005 года

 

Е.А. ЧЕФРАНОВА

От автора

Список основных сокращений

Глава 1. Государственное управление в Российской Федерации. Государственное управление в области юстиции

Глава 2. Государственная гражданская служба в Российской Федерации

Глава 3. Правовые основы регистрационной деятельности

3.1. Субъекты гражданских правоотношений                                

3.1.1. Физические лица как субъекты правоотношений. Правоспособность и дееспособность гражданина*

3.1.2. Документы, удостоверяющие личность гражданина

3.2. Юридические лица как субъекты гражданских правоотношений*

3.3. Государство и другие публично-правовые образования как субъекты гражданского права*

3.4. Объекты гражданских правоотношений

3.4.1. Понятие и виды объектов гражданских прав*

3.4.2. Недвижимость как объект гражданских прав. Юридическая классификация объектов недвижимости*

3.4.3. Государственный учет объектов недвижимости (кадастровый учет земельных участков и технический учет (техническая инвентаризация) объектов)*

3.4.4. Государственный кадастровый учет земельных участков

3.4.5. Правовой режим объектов незавершенного строительства*

3.5. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

3.5.1. Понятие, виды и формы сделок*

3.5.2. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации*

3.5.3. Недействительность сделок. Основания ничтожности и оспоримости сделок*

3.5.4. Правовые последствия признания недействительности сделок*

3.5.5. Крупные сделки. Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность*

3.6. Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей

3.7. Право собственности и иные вещные права

3.7.1. Понятие, признаки и виды вещных прав*

3.7.2. Понятие и содержание права собственности*

3.7.3. Способы приобретения права собственности. Первоначальные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество. Производные способы приобретения права собственности*

3.7.4. Основания прекращения права собственности*

3.7.5. Понятие "правовая природа" и виды ограниченных вещных прав. Особенности государственной регистрации права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута)*

3.7.6. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

3.7.7. Общая собственность. Понятие, основания возникновения и виды общей собственности. Особенности государственной регистрации права общей собственности*

3.7.8. Право общей совместной собственности супругов. Законный и договорный режим имущества супругов*

3.8. Общие положения об обязательствах и договорах. Виды договоров

3.8.1. Понятие и виды обязательств. Исполнение обязательств Основания возникновения обязательств*

3.8.2. Понятие договора. Классификация договоров*

3.8.3. Порядок и условия заключения, изменения и расторжения договоров*

3.8.4. Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования. Государственная регистрация прав и сделок при купле-продаже недвижимости*

3.8.5. Предприятие как особый объект недвижимости. Продажа предприятия. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним

3.8.6. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилых помещений. Государственная регистрация договора мены объектов недвижимости*

3.8.7. Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Государственная регистрация договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением*

3.8.8. Договор дарения: понятие и основные элементы ограничения и запрещение дарения. Договор пожертвования недвижимого имущества Государственная регистрация договора дарения недвижимости*

3.8.9. Договор аренды недвижимого имущества Государственная регистрация договора аренды. Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды и регистрация прекращения аренды*

3.8.10. Понятие и основания возникновения ипотеки, ее правовое регулирование. Договор ипотеки, его элементы и существенные условия. Государственная регистрация ипотеки*

3.9. Понятие, принципы и способы приватизации государственного (муниципального) имущества

3.9.1. Приватизация жилых помещений. Договор передачи жилых помещений. Государственная регистрация договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации

3.9.2. Особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них

3.10. Правовое регулирование земельных отношений

3.10.1. Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав*

3.10.2. Целевое назначение (категории) земель. Перевод из одной категории в другую

3.10.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав. Основания и порядок раздела земельных участков*

3.10.4. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

3.10.5. Особенности предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование*

3.10.6. Ограничение прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц*

3.10.7. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации

3.10.8. Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации*

3.10.9. Признание ранее возникших прав на земельные участки*

3.10.10. Особенности правового режима долей в праве общей собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения Государственная регистрация прав на участки земель сельскохозяйственного назначения*

 

Глава 4. Регистрационная деятельность. Порядок и условия проведения госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

доп. см. Учебное пособие для регистратора - недвижимое имущество, гос. регистрация проблемы правового регулирования

4.1. Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.2. Момент возникновения прав на недвижимое имущество. Признание ранее возникших прав

4.3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.4. Источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.5. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.6. Порядок предоставления информации из ЕГРП. Публичный характер государственной регистрации прав

4.7. Представление документов на госрегистрацию прав. Лица, имеющие право обращаться с заявлениями о госрегистрации

4.7.1. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

4.8. Порядок проведения государственной регистрации

4.9. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки

4.10. Основания для государственной регистрации прав

4.11. Основания, порядок и сроки приостановления государственной регистрации

4.12. Основания для отказа в государственной регистрации прав

4.13. Прекращение государственной регистрации прав

4.14. Сроки совершения регистрационных действий

4.15. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав

4.16. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в многоквартирном доме

4.17. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда

Глава 5. Налогообложение и оценка в сфере недвижимости

5.1. Понятие государственной пошлины. Плательщики государственной пошлины

5.2. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины, взимаемой за совершение нотариальных действий

5.3. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины, взимаемой за государственную регистрацию

5.4. Налог на доходы физических лиц. Налогообложение доходов от аренды и реализации недвижимого имущества. Имущественные налоговые вычеты

5.5. Налог на имущество физических лиц

5.6. Налог на землю

5.7. Оценка недвижимости*

Глава 6. Основы информатизации регистрационной деятельности

Специальная литература

 

 

ОТ АВТОРА

 

Административная реформа в Российской Федерации значительно изменила систему государственного управления и государственной службы в стране. Принятые за последнее время федеральные законы систематизировали государственную службу по видам и уровням, определили трехзвенную структуру федеральных органов исполнительной власти и разграничили функции федеральных министерств, федеральных служб и федеральных агентств. Подверглось реформированию и государственное управление в области юстиции.

Результатом административной реформы, проводимой в Российской Федерации, стало, в частности, создание в системе Министерства юстиции Российской Федерации Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов. В сжатые сроки проведена федерализация системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За время, истекшее с момента принятия Указа Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" <*>, проделана большая и ответственная работа: образованы регистрационные округа, работники Росрегистрации и ее территориальных органов наделены статусом федеральных государственных гражданских служащих, подготовлено и принято большое число нормативных правовых актов.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4110.

 

Кардинальная перестройка аппарата управления повлекла за собой изменение компетенции государственных органов и существенное обновление персонального состава федеральной государственной службы. Значительно обновились кадры государственных регистраторов. На государственных регистраторов, получивших статус федеральных государственных служащих, возлагаются соответствующие высокому статусу обязанности, первая из которых - неукоснительно соблюдать требования действующего законодательства при исполнении служебных обязанностей.

Динамично развивается законодательство о недвижимости и государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. В 2004 - 2005 гг. принято немало нормативных правовых актов, среди которых Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004), Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и др. Принятие указанных законодательных актов серьезно повлияло на процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом и потребовало как внесения изменений в действующие подзаконные нормативные акты Министерства юстиции Российской Федерации, так и принятия новых. Изучение большого числа новых, а также обновленных нормативных правовых актов - залог успешного осуществления регистрационной деятельности всех без исключения государственных регистраторов.

Однако для государственных служащих, впервые назначаемых на должность государственного регистратора, чрезвычайно важно и пополнение профессиональных знаний. Предлагаемое вниманию читателей учебное пособие рассчитано на лиц, имеющих высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее 2 лет или иное высшее образование и опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее 3 лет. Это означает, что пособие адресовано специалистам, которые удовлетворяют квалификационным требованиям, предъявляемым действующим законодательством к лицам, назначаемым на должность государственного регистратора. Задача настоящего пособия - оказать помощь в освоении программы специальной подготовки для сдачи квалификационного экзамена в соответствии с установленными требованиями. Основное внимание уделяется законодательным новеллам, которые имеют непосредственное отношение как к правовому статусу органов, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, так и к правовому статусу, компетенции и осуществлению деятельности государственного регистратора.

Автор выражает глубокую признательность Г.А. Волковой, А.Б. Ефимову, Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой и Б.В. Россинскому за неоценимую помощь и поддержку, без которых подготовка предлагаемого вниманию читателей пособия была бы невозможна.

 

Елена Чефранова,

проректор Российской правовой

академии Минюста России

 

Список основных сокращений

 

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации

Закон о государственной регистрации - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Закон об ипотеке - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации

КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

МРОТ - минимальный размер оплаты труда

НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации

Росрегистрация - Федеральная регистрационная служба

СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации

СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации

УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации

 

 

СКАЧАТЬ zip

 


5.3. Порядок и условия заключения, изменения и расторжения договоров авеню,av-ue.ru. Учебник регистратора прав.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> РИЭЛТОР:  ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
                                                                     >> РЕГИСТРАТОР ПРАВ:  ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ

                                                                     >>
Образцы документов

доп. см. СДЕЛКИ Постатейный комментарий Главы 9 ГК ГФ .  Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009 г.
            МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 6 августа 2004 г. N 135  ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА


5.3. Порядок и условия заключения, изменения и расторжения договоров

Смысл договора состоит в соглашении, поэтому процесс заключения договора предполагает выражение в установленной форме воли каждой из сторон и ее совпадение. Заключение договора начинается со стадии выражения стороной воли заключить договор, т.е. выступления с предложением о заключении договора. Такое в достаточной степени определенное и полное предложение, которое содержит все существенные условия договора, называется офертой (ст. 435 - 437 ГК РФ). Оферта должна быть настолько определенная, чтобы можно было путем ее принятия достигнуть соглашения о всем договоре. Действующее законодательство признает офертой предложение о заключении договора, адресованное не только конкретному лицу, но и неопределенному кругу лиц. Тем не менее объявления в электронных и печатных СМИ о продаже, например, недвижимости, не содержащие признаков, позволяющих точно индивидуализировать предмет договора (трехкомнатная квартира площадью 82 кв. м в центре города), и не указывающие точную цену за единицу площади или за объект в целом, а ограничивающиеся указанием на стоимость от стольких-то рублей или условных единиц за 1 кв. м, не являются офертой и могут рассматриваться исключительно как реклама. Такой вывод очевиден, поскольку в объявлениях с необходимой для заключения договора определенностью не указано ни такое существенное условие продажи недвижимости, как ее предмет, ни цена, также являющаяся для договора продажи недвижимости существенным условием. Таким образом, офертой признается намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (п. 1 ст. 435 ГК РФ).

Ответом на оферту является ее акцепт, т.е. согласие со всеми условиями, содержащимися в оферте. Ответ на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом, а расценивается как новая оферта.

Молчание может быть расценено как акцепт (или как отказ от акцепта) в исключительных случаях, предусмотренных законом, обычаями делового оборота либо вытекающих из прежних деловых отношений сторон (п. 2 ст. 438 ГК РФ). Так, молчание арендатора и арендодателя в течение определенного срока рассматривается как согласие на продление договора аренды на прежних условиях (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Наоборот построена норма п. 1 ст. 556 ГК РФ: уклонение стороны от подписания документа о передаче проданной недвижимости независимо от того, исходило ли оно от продавца или от покупателя, рассматривается как отказ от принятия оферты и соответственно от принятия имущества <*>.

--------------------------------
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

В отдельных случаях, например в розничной торговле, при перевозке пассажиров общественным транспортом, способом заключения договора могут служить конклюдентные действия, т.е. такое поведение лица, из которого явствует его воля на заключение договора.

Письменный договор заключается путем составления соответствующего надлежащим образом подписанного документа, а равно путем обмена документами. Обмен документами как способ заключения письменного договора - правило, из которого в специальных нормах, посвященных отдельным видам договоров, сделаны исключения. Так, договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), продажи предприятия (п. 1 ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК), доверительного управления недвижимостью (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) должны быть заключены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для договора участия в долевом строительстве установлена письменная форма (ч. 3 ст. 4). Поскольку закон не требует заключения договора в форме единого документа, то по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор участия в долевом строительстве может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Изменение и расторжение договора может иметь место:

  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

  • по требованию одной из сторон по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

  • во внесудебном порядке при одностороннем отказе стороны договора от его исполнения полностью или частично (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон - правило, из которого исключения могут быть предусмотрены ГК РФ (п. 1 ст. 450), иными нормативными правовыми актами, а также договором.

Соглашение об изменении или расторжении договора должно удовлетворять следующим требованиям:

- быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор. Таким образом, если договор аренды здания и сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами, то и соглашение об изменении такого договора, обычно именуемое дополнительным соглашением, должно быть совершено в такой же форме;

- как любая другая сделка, соглашение об изменении или расторжении договора должно отвечать требованиям, предъявляемым к законности его содержания, свободе воли, а также к соответствию воли и волеизъявления.

Следует обратить внимание на то, что пределы изменения договора имеют определенные, достаточно четко очерченные границы. Под изменением договора понимается изменение его конкретных условий, например срока внесения арендной платы, ее размера. Другое дело, если по договору аренды образовалась задолженность, которую стороны преобразовывают в заемное обязательство: в силу ст. 818 ГК РФ такая замена долга заемным обязательством принимает форму новации, что ведет не к изменению, а к прекращению договора. Изменен или расторгнут по соглашению сторон может быть только неисполненный или частично исполненный договор. Надлежащее исполнение прекращает действие договора, стороны более не состоят между собой в обязательственных правоотношениях, а посему изменять или расторгать попросту нечего. Стороны вправе по поводу того же предмета заключить новый договор.

Например, по договору дарения даритель передал, а одаряемый принял в дар недвижимое имущество, была произведена регистрация договора и перехода права собственности. Затем по истечении некоторого времени стороны решают договор расторгнуть, о чем составляют соглашение и пытаются на основании соглашения о расторжении договора подать заявление на регистрацию права собственности дарителя. В этом случае, так как договор был полностью исполнен, возможно лишь заключение другого договора, по которому новый собственник передаст имущество в собственность прежнего.

Изменение или расторжение договора судом по требованию одной из сторон допускается в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;

  • в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

К иным случаям, предусмотренным ГК РФ, дающим право требовать изменения или расторжения договора по решению суда, относится предусмотренное п. 1 ст. 451 ГК РФ "существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора".

Например, упоминавшийся Закон о долевом строительстве предусматривает два основания, по которым Застройщик наделяется правом требовать по суду расторжения или изменения договора участия в долевом строительстве:

  • при просрочке внесения участником долевого строительства платы по договору более чем на 3 месяца (п. 4 и 5 ст. 5);

  • при непринятии участником долевого строительства предложения Застройщика об изменении срока передачи объекта.

Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично во внесудебном порядке. Согласно ст. 310 ГК РФ "односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом". Исключение сделано только для обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Односторонний отказ от исполнения такого обязательства и одностороннее изменение условий обязательства "допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства". Пункт 3 ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При отказе от исполнения договора полностью он считается расторгнутым, а при частичном отказе - измененным.

Так, в соответствии со ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров в случаях:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона;

6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Порядок и последствия изменения и расторжения договора определяются ст. 452 и 453 ГК РФ. В силу ст. 452 ГК РФ сторона обращается к контрагенту с соответствующим предложением об изменении или расторжении договора. Если контрагент предоставил на предложение изменить или расторгнуть договор отказ либо не предоставил ответ в срок, указанный в предложении или установленный в законе или договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок, то сторона, от которой исходило предложение, вправе обратиться в суд с заявлением о расторжении договора.

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ