АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека  

РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕГИСТРАТОР В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ. РЕГИСТРАЦИОННЫЕ ДЕЙСТВИЯ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ          СКАЧАТЬ  zip

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 октября 2005 года

Е.А. ЧЕФРАНОВА

От автора

Список основных сокращений

Глава 1. Государственное управление в Российской Федерации. Государственное управление в области юстиции

Глава 2. Государственная гражданская служба в Российской Федерации

Глава 3. Правовые основы регистрационной деятельности

3.1. Субъекты гражданских правоотношений                                

3.1.1. Физические лица как субъекты правоотношений. Правоспособность и дееспособность гражданина*

3.1.2. Документы, удостоверяющие личность гражданина

3.2. Юридические лица как субъекты гражданских правоотношений*

3.3. Государство и другие публично-правовые образования как субъекты гражданского права*

3.4. Объекты гражданских правоотношений

3.4.1. Понятие и виды объектов гражданских прав*

3.4.2. Недвижимость как объект гражданских прав. Юридическая классификация объектов недвижимости*

3.4.3. Государственный учет объектов недвижимости (кадастровый учет земельных участков и технический учет (техническая инвентаризация) объектов)*

3.4.4. Государственный кадастровый учет земельных участков

3.4.5. Правовой режим объектов незавершенного строительства*

3.5. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

3.5.1. Понятие, виды и формы сделок*

3.5.2. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации*

3.5.3. Недействительность сделок. Основания ничтожности и оспоримости сделок*

3.5.4. Правовые последствия признания недействительности сделок*

3.5.5. Крупные сделки. Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность*

3.6. Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей

3.7. Право собственности и иные вещные права

3.7.1. Понятие, признаки и виды вещных прав*

3.7.2. Понятие и содержание права собственности*

3.7.3. Способы приобретения права собственности. Первоначальные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество. Производные способы приобретения права собственности*

3.7.4. Основания прекращения права собственности*

3.7.5. Понятие "правовая природа" и виды ограниченных вещных прав. Особенности государственной регистрации права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута)*

3.7.6. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

3.7.7. Общая собственность. Понятие, основания возникновения и виды общей собственности. Особенности государственной регистрации права общей собственности*

3.7.8. Право общей совместной собственности супругов. Законный и договорный режим имущества супругов*

3.8. Общие положения об обязательствах и договорах. Виды договоров

3.8.1. Понятие и виды обязательств. Исполнение обязательств Основания возникновения обязательств*

3.8.2. Понятие договора. Классификация договоров*

3.8.3. Порядок и условия заключения, изменения и расторжения договоров*

3.8.4. Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования. Государственная регистрация прав и сделок при купле-продаже недвижимости*

3.8.5. Предприятие как особый объект недвижимости. Продажа предприятия. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним

3.8.6. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилых помещений. Государственная регистрация договора мены объектов недвижимости*

3.8.7. Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Государственная регистрация договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением*

3.8.8. Договор дарения: понятие и основные элементы ограничения и запрещение дарения. Договор пожертвования недвижимого имущества Государственная регистрация договора дарения недвижимости*

3.8.9. Договор аренды недвижимого имущества Государственная регистрация договора аренды. Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды и регистрация прекращения аренды*

3.8.10. Понятие и основания возникновения ипотеки, ее правовое регулирование. Договор ипотеки, его элементы и существенные условия. Государственная регистрация ипотеки*

3.9. Понятие, принципы и способы приватизации государственного (муниципального) имущества

3.9.1. Приватизация жилых помещений. Договор передачи жилых помещений. Государственная регистрация договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации

3.9.2. Особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них

3.10. Правовое регулирование земельных отношений

3.10.1. Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав*

3.10.2. Целевое назначение (категории) земель. Перевод из одной категории в другую

3.10.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав. Основания и порядок раздела земельных участков*

3.10.4. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

3.10.5. Особенности предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование*

3.10.6. Ограничение прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц*

3.10.7. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации

3.10.8. Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации*

3.10.9. Признание ранее возникших прав на земельные участки*

3.10.10. Особенности правового режима долей в праве общей собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения Государственная регистрация прав на участки земель сельскохозяйственного назначения*

Глава 4. Регистрационная деятельность. Порядок и условия проведения госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

доп. см. Учебное пособие для регистратора - недвижимое имущество, гос. регистрация проблемы правового регулирования

4.1. Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.2. Момент возникновения прав на недвижимое имущество. Признание ранее возникших прав

4.3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.4. Источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.5. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.6. Порядок предоставления информации из ЕГРП. Публичный характер государственной регистрации прав

4.7. Представление документов на госрегистрацию прав. Лица, имеющие право обращаться с заявлениями о госрегистрации

4.7.1. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

4.8. Порядок проведения государственной регистрации

4.9. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки

4.10. Основания для государственной регистрации прав

4.11. Основания, порядок и сроки приостановления государственной регистрации

4.12. Основания для отказа в государственной регистрации прав

4.13. Прекращение государственной регистрации прав

4.14. Сроки совершения регистрационных действий

4.15. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав

4.16. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в многоквартирном доме

4.17. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда

Глава 5. Налогообложение и оценка в сфере недвижимости

5.1. Понятие государственной пошлины. Плательщики государственной пошлины

5.2. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины, взимаемой за совершение нотариальных действий

5.3. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины, взимаемой за государственную регистрацию

5.4. Налог на доходы физических лиц. Налогообложение доходов от аренды и реализации недвижимого имущества. Имущественные налоговые вычеты

5.5. Налог на имущество физических лиц

5.6. Налог на землю

5.7. Оценка недвижимости*

Глава 6. Основы информатизации регистрационной деятельности

Специальная литература

ОТ АВТОРА

Административная реформа в Российской Федерации значительно изменила систему государственного управления и государственной службы в стране. Принятые за последнее время федеральные законы систематизировали государственную службу по видам и уровням, определили трехзвенную структуру федеральных органов исполнительной власти и разграничили функции федеральных министерств, федеральных служб и федеральных агентств. Подверглось реформированию и государственное управление в области юстиции.

Результатом административной реформы, проводимой в Российской Федерации, стало, в частности, создание в системе Министерства юстиции Российской Федерации Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов. В сжатые сроки проведена федерализация системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За время, истекшее с момента принятия Указа Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" <*>, проделана большая и ответственная работа: образованы регистрационные округа, работники Росрегистрации и ее территориальных органов наделены статусом федеральных государственных гражданских служащих, подготовлено и принято большое число нормативных правовых актов.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4110.

Кардинальная перестройка аппарата управления повлекла за собой изменение компетенции государственных органов и существенное обновление персонального состава федеральной государственной службы. Значительно обновились кадры государственных регистраторов. На государственных регистраторов, получивших статус федеральных государственных служащих, возлагаются соответствующие высокому статусу обязанности, первая из которых - неукоснительно соблюдать требования действующего законодательства при исполнении служебных обязанностей.

Динамично развивается законодательство о недвижимости и государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. В 2004 - 2005 гг. принято немало нормативных правовых актов, среди которых Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004), Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и др. Принятие указанных законодательных актов серьезно повлияло на процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом и потребовало как внесения изменений в действующие подзаконные нормативные акты Министерства юстиции Российской Федерации, так и принятия новых. Изучение большого числа новых, а также обновленных нормативных правовых актов - залог успешного осуществления регистрационной деятельности всех без исключения государственных регистраторов.

Однако для государственных служащих, впервые назначаемых на должность государственного регистратора, чрезвычайно важно и пополнение профессиональных знаний. Предлагаемое вниманию читателей учебное пособие рассчитано на лиц, имеющих высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее 2 лет или иное высшее образование и опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее 3 лет. Это означает, что пособие адресовано специалистам, которые удовлетворяют квалификационным требованиям, предъявляемым действующим законодательством к лицам, назначаемым на должность государственного регистратора. Задача настоящего пособия - оказать помощь в освоении программы специальной подготовки для сдачи квалификационного экзамена в соответствии с установленными требованиями. Основное внимание уделяется законодательным новеллам, которые имеют непосредственное отношение как к правовому статусу органов, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, так и к правовому статусу, компетенции и осуществлению деятельности государственного регистратора.

Автор выражает глубокую признательность Г.А. Волковой, А.Б. Ефимову, Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой и Б.В. Россинскому за неоценимую помощь и поддержку, без которых подготовка предлагаемого вниманию читателей пособия была бы невозможна.

Елена Чефранова,

проректор Российской правовой

академии Минюста России

Список основных сокращений

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации

Закон о государственной регистрации - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Закон об ипотеке - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации

КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

МРОТ - минимальный размер оплаты труда

НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации

Росрегистрация - Федеральная регистрационная служба

СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации

СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации

УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации

СКАЧАТЬ zip

2020-01-05   ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 3 (2019) 2019-12-23   КАК ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗАБРОШЕННЫЙ УЧАСТОК 2019-12-14   Приказ Минтруда России от 10.09.2019 N 611н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист по операциям с недвижимостью" (Зарегистрировано в Минюсте России 22.11.2019 N 56601) 2018-07-11   Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья 2018-03-15   ВС РФ: с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, могут быть взысканы расходы на оплату аренды жилья Все новости

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>РИЭЛТОР:  ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
                                                                              >>РЕГИСТРАТОР ПРАВ:  ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ

доп. см. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ  постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса РФ

6.3. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с ФЗ от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" <*> и в порядке, предусмотренном Правилами подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 4 марта 2002 г. N 140 <**>, в РФ проводится разграничение государственной собственности на землю. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. В силу ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов, вследствие чего полномочия органов местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут ограничиваться на основании не только федерального, но и регионального законодательства.

--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060.
<**> СЗ РФ. 2002. N 10. Ст. 1001.

Правила предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава государственных земель утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 (ред. от 21.11.2003) "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" <*>. В соответствии с этим Постановлением распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 2 сентября 2002 г. N 3070-р (ред. от 06.07.2004) были утверждены Примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков <**>.

--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 32. Ст. 3189.
<**> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 44.

Предоставление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется, как правило, за плату. Однако в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Федерации, земельные участки гражданам и юридическим лицам могут предоставляться в собственность бесплатно (п. 2 ст. 28 ЗК РФ).

Право на бесплатное предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ЗК РФ признает за российскими гражданами:

• имеющими участок на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20);

• имеющими участок на праве пожизненного наследуемого владения (п. 3 ст. 21);

• имеющими в фактическом пользовании неоформленные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" (п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, ст. 20);

• получающими равноценные земельные участки взамен изымаемых для государственных и муниципальных нужд (п. 1 ст. 63);

• -собственниками помещений в многоквартирных домах в существующей застройке (п. 2 ст. 36 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, производится однократно и сроком не ограничивается.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в 2-недельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или в орган местного самоуправления.

Федеральные законы также предусматривают возможность бесплатного предоставления гражданам Российской Федерации земельных участков. Так, п. 4 ст. 3 ФЗ от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ (с изм. от 28.12.2004) "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" <*> закрепляет за Героями Социалистического Труда и полными кавалерами ордена Трудовой Славы на бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности. Сходное право предоставляется на основании п. 4 ст. 5 Закона РФ от 15 января 1993 г. N 4301-1 (ред. от 13.07.2001, с изм. от 28.12.2004) "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" <**>. Так, Герои Советского Союза, Герои России и полные кавалеры ордена Славы имеют право на бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности.

--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 3. Ст. 349.
<**> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 7. Ст. 247.

Следует иметь в виду, что ст. 17 ФЗ от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" <*>, предусматривавшая возможность бесплатного предоставления в собственность или пожизненное наследуемое владение некоторых категорий военнослужащих земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства, а также в некоторых случаях для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства утратила силу. Со дня введения в действие ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ (ред. от 18.07.2005) "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <**> бесплатно земельные участки отдельным категориям военнослужащих предоставляться не могут.

--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331.
<**> СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607.

Вышеназванным ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ внесены изменения в ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" <*>. Признан утратившим силу п. 7 ст. 8 этого Закона, гарантировавший детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, право собственности на земельные участки, ранее предоставленные их родителям на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, а также на земельные доли, права на которые были получены родителями в ходе приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса.

--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.

Надо полагать, что субъекты Федерации в рамках предоставленных им полномочий предусмотрят бесплатное предоставление земельных участков как перечисленным, так и иным категориям граждан.

Правоустанавливающим документом в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно является акт уполномоченного органа (решение, распоряжение, постановление). На основании правоустанавливающего документа должна быть произведена государственная регистрация права собственности.

Возмездное приобретение физическими и юридическими лицами участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя способами:

1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;

2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.

Только на торгах возможно приобретение участков для строительства как с предварительным, так и без предварительного согласования мест размещения объектов, в том числе при предоставлении участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (ст. 30 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится на торгах (конкурсах, аукционах). Исключение составляют земельные участки, переданные в аренду физическому или юридическому лицу. Такие участки по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды, при условии надлежащего использования такого земельного участка, могут быть приобретены в собственность арендатором по его рыночной стоимости.

Условия и порядок приобретения земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), а также порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, а также особенности проведения аукциона для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ. Кроме того, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется Правительством РФ. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" <*>. На торги выставляется сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.