3.8.5. Предприятие как особый
объект недвижимости. Продажа предприятия. Государственная регистрация
прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним
Глава 6. Основы информатизации
регистрационной деятельности
Специальная литература
ОТ АВТОРА
Административная реформа в Российской Федерации значительно изменила систему
государственного управления и государственной службы в стране. Принятые за
последнее время федеральные законы систематизировали государственную службу по
видам и уровням, определили трехзвенную структуру федеральных органов
исполнительной власти и разграничили функции федеральных министерств,
федеральных служб и федеральных агентств. Подверглось реформированию и
государственное управление в области юстиции.
Результатом административной реформы, проводимой в Российской Федерации, стало,
в частности, создание в системе Министерства юстиции Российской Федерации
Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов. В сжатые сроки
проведена федерализация системы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. За время, истекшее с момента принятия Указа Президента
РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы"
<*>, проделана большая и ответственная работа: образованы регистрационные
округа, работники Росрегистрации и ее территориальных органов наделены статусом
федеральных государственных гражданских служащих, подготовлено и принято большое
число нормативных правовых актов.
--------------------------------
<*>
СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4110.
Кардинальная перестройка аппарата управления повлекла за собой изменение
компетенции государственных органов и существенное обновление персонального
состава федеральной государственной службы. Значительно обновились кадры
государственных регистраторов. На государственных регистраторов, получивших
статус федеральных государственных служащих, возлагаются соответствующие
высокому статусу обязанности, первая из которых - неукоснительно соблюдать
требования действующего законодательства при исполнении служебных обязанностей.
Динамично развивается законодательство о недвижимости и государственной
регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. В 2004 - 2005 гг. принято
немало нормативных правовых актов, среди которых Федеральный закон от 29.12.2004
N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ
22.12.2004), Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Жилищный кодекс Российской
Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от
30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации" и др. Принятие указанных законодательных актов
серьезно повлияло на процедуру государственной регистрации прав и сделок с
недвижимым имуществом и потребовало как внесения изменений в действующие
подзаконные нормативные акты Министерства юстиции Российской Федерации, так и
принятия новых. Изучение большого числа новых, а также обновленных нормативных
правовых актов - залог успешного осуществления регистрационной деятельности всех
без исключения государственных регистраторов.
Однако для государственных служащих, впервые назначаемых на должность
государственного регистратора, чрезвычайно важно и пополнение профессиональных
знаний. Предлагаемое вниманию читателей учебное пособие рассчитано на лиц,
имеющих высшее юридическое образование и опыт работы по юридической
специальности не менее 2 лет или иное высшее образование и опыт работы в
органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее 3 лет. Это
означает, что пособие адресовано специалистам, которые удовлетворяют
квалификационным требованиям, предъявляемым действующим законодательством к
лицам, назначаемым на должность государственного регистратора. Задача настоящего
пособия - оказать помощь в освоении программы специальной подготовки для сдачи
квалификационного экзамена в соответствии с установленными требованиями.
Основное внимание уделяется законодательным новеллам, которые имеют
непосредственное отношение как к правовому статусу органов, осуществляющих
государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, так и к правовому
статусу, компетенции и осуществлению деятельности государственного регистратора.
Автор
выражает глубокую признательность Г.А. Волковой, А.Б. Ефимову, Е.А. Киндеевой,
М.Г. Пискуновой и Б.В. Россинскому за неоценимую помощь и поддержку, без которых
подготовка предлагаемого вниманию читателей пособия была бы невозможна.
Елена Чефранова,
проректор Российской правовой
академии Минюста России
Список
основных сокращений
ГК РФ
- Гражданский кодекс Российской Федерации
ЕГРП
- Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ЖК РФ
- Жилищный кодекс Российской Федерации
Закон
о государственной регистрации - Федеральный закон "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Закон
об ипотеке - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
ЗК РФ
- Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП
РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
МРОТ
- минимальный размер оплаты труда
НК РФ
- Налоговый кодекс Российской Федерации
Росрегистрация - Федеральная регистрационная служба
СЗ РФ
- Собрание законодательства Российской Федерации
Основания для приостановления государственной регистрации прав.
Основания для приостановления государственной регистрации прав
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть
осложнена различными обстоятельствами. Поэтому для обеспечения прав и
законных интересов граждан и юридических лиц, обратившихся за
регистрацией права, Федеральный закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрел возможность
приостановления государственной регистрации прав.
Такое
приостановление возможно по инициативе как регистратора прав, так и
заявителей.
Решение о
приостановлении государственной регистрации принимается в следующих
случаях:
1.
Во-первых, когда представленные документы не позволяют регистратору с
полной уверенностью установить факт наличия оснований, необходимых для
государственной регистрации. Возникшие у регистратора сомнения должны
иметь под собой объективные основания. Такая ситуация возможна, когда на
государственную регистрацию представлены не все требуемые документы.
Срок приостановления, установленный законом – один месяц. Именно такой
срок представлен заявителям для представления дополнительных
доказательств наличия оснований для государственной регистрации, а также
дается государственному регистратору для получения дополнительных
сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации
заявленных прав (например, направление запроса в орган государственной
власти, местного самоуправления, обладающий необходимой информацией,
направление запроса в суд о порядке исполнения судебного решения и
т.д.).
В случае,
если причины, указанные в уведомлении о приостановлении государственной
регистрации не устранены в установленный законом срок, государственный
регистратор обязан вынести решение об отказе в проведении
государственной регистрации.
2. Во-вторых, в случае, если в процессе
проведения государственной регистрации возникает сомнение в подлинности
предоставленных документов. При этом государственная регистрация прав на
основании судебного акта может приостанавливаться государственным
регистратором только при возникновении у него сомнений в
подлинности представленных документов.
Регистратор обязан приостановить
регистрацию, уведомив об этом в письменной форме заявителя, и направить
документы на подтверждение подлинности. Срок приостановления в данном
случае не должен превышать одного месяца. По результатам проверки
принимается решение о регистрации прав или об отказе в регистрации.
О
приостановлении регистратор обязан уведомить заявителя и принять меры по
получении дополнительных сведений. При этом заявители вправе представить
дополнительные доказательства наличия у них оснований для
государственной регистрации прав, а также подлинности документов и
достоверности указанных в них сведений.
Максимальный срок, на который может быть приостановлена государственная
регистрация, составляет 1 месяц. Этот срок не включает месячный срок,
указанный в п. 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срок (то есть
срок на проведение собственно государственной регистрации). Если по
истечении месячного срока препятствия в государственной регистрации не
будут устранены, то регистратор обязан отказать заявителю в
государственной регистрации, сделать об этом соответствующую запись в
книге учета документов.
3. Государственная регистрация может
быть приостановлена по инициативе правообладателя или уполномоченного им
на то лица.
Для
приостановления регистрации требуется письменное заявление
правообладателя, сторон сделки с указанием:
·
причин
(например, временное отсутствие необходимых документов);
·
срока
приостановления.
Предельный
срок приостановления не должен превышать трех месяцев, причем
срок, истекший до подачи заявления, не засчитывается в новый срок.
Приостановление по заявлению правообладателя предполагается один раз.
Срок, который указывается заявителем, может быть любой, не превышающий
трех месяцев. Повторное обращение правообладателя, сторон сделки с
заявлением о приостановлении государственной регистрации, не
допускается.
Обязательным условием приостановления государственной регистрации
является уведомление обеих сторон договора о приостановлении
государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого
решения.
Приостановление государственной
регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению
жилого помещения не допускаются.
4. На
неопределенный срок может быть приостановлена государственная
регистрация прав на основании решения или определения суда.
Неопределенным срок является потому, что его продолжительность не
зависит ни от действий государственного регистратора, ни от действий
правообладателя. Она зависит от окончания производства в суде по делу,
связанному с регистрируемым правом. Приостановление государственной
регистрации прав по данному основанию сопровождается внесением
соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация приостанавливается, если судебный акт о
наложении запрета, наложении ареста поступит в регистрирующий орган при
государственной регистрации сделки, перехода права на недвижимое
имущество и если в отношении заявленных прав не совершены определенные
регистрационные действия.
В эту же
группу следует отнести случай, специально предусмотренный п. 4
ст. 21
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При наличии
судебного спора по поводу прав на недвижимое имущество, являющееся
предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания,
государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора
судом. Речь фактически идет также о приостановлении государственной
регистрации до разрешения спора о праве.
Возможны
ситуации, когда судебный орган может принять решение (определение) о
наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрете совершать
определенные действия с объектом недвижимого имущества в течение срока,
установленного на регистрацию, но до принятия решения о регистрации либо
об отказе в регистрации. В таких случаях государственная регистрация
прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке,
установленном законодательством.
В законе
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» содержится императивное правило о том, что государственный
регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня
приостановления государственной регистрации прав в письменной форме
уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной
регистрации прав и об основаниях приостановления государственной
регистрации прав.
5. Кроме
того, в случае, если одной из сторон сделки подано заявление о возврате
документов без проведения государственной регистрации, государственный
регистратор должен принять решение о приостановлении государственной
регистрации сроком на один месяц. При непредставлении иных документов,
свидетельствующих о наличии оснований для государственной регистрации
сделки, перехода права, в проведении таковой выносится отказ.
Не допускаются прекращение
государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки
по приобретению жилого помещения.
6. В
соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если
при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к
заявлению о государственной регистрации не приложены документы,
подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от
покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную
регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли
остальных участников долевой собственности, если на день подачи
заявления о государственной регистрации такой срок не истек.