АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека
                           >> Ипотека недвижимости

Доктор экономических наук. С.Г.Ерошенков

РЕФЕРАТ    “19”апреля 2004 г.
«Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран»
СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ, ИПОТЕКА, ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ, ОПЫТ ИПОТЕКИ, ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, ЗАКЛАДНАЯ.

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение
    Глава 1. ИСТОРИЯ И ЭВОЛЮЦИЯ ИПОТЕКИ

§ 1.1.  Зарождение ипотечного кредита
§ 1.2.  Эволюция ипотечного кредитования
§ 1.3.  История ипотеки в Европе
§ 1.4.  История ипотеки в США
§ 1.5.  Развитие инструментов рынка капитала

    Глава 2. Опыт ипотеки В РАЗВИТЫХ СТРАНАХ

§ 2.1. Опыт ипотечного кредитования в США
§ 2.2. Ипотечный кредит в Канаде
§ 2.3. Ипотека в Германии
§ 2.4. Европейский опыт ипотеки (одноуровневая система)

    Глава 3. ОПЫТ ИПОТЕКИ В РАЗВИВАЮЩИХСЯ СТРАНАХ

§ 3.1. Опыт стран Азии
§ 3.2. Опыт ипотеки в Китае
§ 3.3. Ипотека в Израиле
§ 3.4. Опыт Латинской Америки
§ 3.5. Опыт африканских стран

    Заключение

Объектом исследования является: история и эволюция системы ипотечного кредитования населения на примере развитых и развивающихся стран.

Цель работы: проведение глубокого и всестороннего анализа истории создания и эволюция системы ипотечного кредитования населения на примере развитых и развивающихся стран с выявлением положительных и отрицательных составляющих, анализ возможности применения в Российской Федерации выявленных положительных аспектов системы ипотечного кредитования населения.

В процессе работы проводился анализ истории и эволюции системы ипотечного кредитования населения европейского и американского опыта создания и функционирования системы ипотечного кредитования населения. В работе выявляются совпадения и отличия существующих систем ипотечного кредитования населения, проводится анализ эффективности применения выявленных компонентов системы ипотечного кредитования населения в Российской Федерации.










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

2.3. Ипотека в Германии. авеню,av-ue.ru. История и эволюция ипотеки.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> История ипотеки


Глава 2. Опыт ипотеки В РАЗВИТЫХ СТРАНАХ.

§ 2.3. Ипотека в Германии.

Ипотечные банки являются в Германии одним из краеугольных камней системы финансирования жилищного строительства. Их коммерческая деятельность заключается главным образом в выдаче долгосрочных кредитов на жилищное строительство, которые финансируются через эмиссию долговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залог земельных участков.

Правовые основы кредитного договора.

Правовой основой для заключения договора на получение кредита являются §§ 607—610 Гражданского кодекса Германии (ГКГ), которые содержат общепринятые, основополагающие правовые нормы кредитного договора.

§607 ГКГ устанавливает порядок возвращения кредита, §608 — выплату процентов по кредиту к концу года или, при погашении кредита, на протяжении одного года до оговоренного момента, если в договоре кредитования не был оговорен иной порядок выплаты процентов. §609 ГКГ предусматривает право сторон расторгнуть кредит и сроки предварительного уведомления о расторжении, если договор кредитования не содержит никаких иных регулирований относительно возвращения кредита.

Особенно важным предписанием для заемщика кредита является § 609 ГКГ. Он гарантирует право заемщика на расторжение договора в случае, если одним из условий кредита была твердая процентная ставка на определенный срок, например, 6% годовых на протяжении 5 лет, и срок этой договоренности истекает до момента погашения кредита. Это предоставляет заемщику право расторгнуть кредит со сроком в один месяц до истечения дня, когда истекает срок действия по процентах.

И это выгодно заемщику, так как он может вернуть банку кредит из своих средств или воспользоваться кредитом другого банка, предложившего ему более выгодные условия.

Если заемщик и кредитодатель согласовали твердую процентную ставку на период более 10 лет, скажем, к примеру, на 15 лет, то заемщик согласно этого предписания может в любом случае по истечение 10 лет расторгнуть договор кредитования с предупреждением за 6 месяцев до истечения срока. Его права на расторжение договора никаким образом не могут быть ущемлены или исключены в договоре кредитования. Эти правовые предписания были специально изданы в интересах и для защиты кредитозаемщика, чтобы оградить его от долгосрочных обязательств по договору кредитования.

Последнее предписание, содержащееся в §610 ГКГ, дает кредитору право отозвать свое кредитное обещание, если произошло ухудшение финансовых возможностей заемщика и тем самым ставится под угрозу погашение кредита.

Закон о потребительских кредитах. Положения §4 гласят, что кредитный договор должен быть заключен в письменном виде с физическими лицами (заемщик/потребитель), если кредит не предназначен для их коммерческой или профессиональной деятельности. Кроме того, здесь перечисляются все необходимые составные части кредитного договора.

Закон об ипотечных банках. В соответствии с §14 (абзац 1) Закона об ипотечных банках Германии, ипотечный банк предоставляет ипотечные кредиты в виде денег. Банк должен определить основные принципы условий для такого рода кредитов в письменной форме и передать их на согласование своему органу банковского надзора и Федеральному ведомству по надзору за деятельностью кредитных институтов. В условиях должно быть особо определено, какие последствия для заемщика повлекут за собой несвоевременные платежи, а также при наличии каких предпосылок банк вправе затребовать досрочного погашения ипотеки, как обеспечения кредита (§15). Ипотечный банк обязан включить в договор кредитования все предписания относительно способа выплаты кредита, отчислениях в пользу банка, банковских сборах, размере и времени уплаты процентов и остальных обязательных платежах заемщика, начале амортизации, расторжения договора и возврате кредита (§16). Наконец банк может при кредитах, срок которых рассчитан на текущее погашение — а это обычный вид кредита — расторгнуть договор только лишь по причинам, связанным с поведением заемщика (§19). По другим причинам банк не имеет права, в отличие от заемщика, расторгнуть договор.

 

Виды ипотечного кредита.

В системе ипотечного кредитования известно 3 вида кредита:

2. кредит с твердой процентной ставкой;

Условия кредита.

В начале договора сторонами устанавливается сумма кредита.

Условия предоставления кредита и связанные с этим издержки . Сюда относятся:

  •  время начала выплаты процентов, то есть с какого времени должны выплачиваться проценты по кредиту, в большинстве случаев это совпадает с днем выплаты кредитной суммы банком;

  •  размер предоставляемого кредита. Заемщик в большинстве случаев заинтересован в 100% размере получении кредита. Но может быть оговорена также и более низкая величина выплаты кредита, например 98%. Это приводит к тому, что процентная ставка в этом случае по сравнению с 100% выплачиваемой суммой кредита также немного уменьшается. Для заемщика это означает, что его обременение кредитом будет не столь значительно, но он должен сумму кредита выплатить обратно сполна, в ее 100% размере;

  •  размер взноса. Он указывается в договоре, чтобы заемщик знал, какую сумму он обязан выплатить в конце каждого месяца.;

Выплачиваемая сумма кредита.

Выплачиваемая сумма включает сумму кредита за исключением оговоренных расходов. Договор кредитования часто содержит еще указание на то, что из выплачиваемой суммы кредита вычитаются (изымаются) возникающие дальнейшие издержки, которые еще не могут быть определены при заключении договора, а также оговоренный процент за предоставление кредита и подлежащие уплате проценты за кредит. Поэтому заемщик знает, что ему будет выплачена сумма кредита за вычетом вышеперечисленных позиций.

Расчет доли процентной ставки и доли погашение в сумме ежемесячного взноса. В договоре кредитования приводится разъяснение, почему доля процентов и доля взноса на погашение изменяется в остающейся без изменения ежемесячной сумме взноса таким образом, что доля процента из-за погашения из месяца в месяц уменьшается, а взнос на погашение увеличивается. Это является основой того, что кредит с 1% ставкой погашения возвращается не через 100 лет, а, в зависимости от величины процентной ставки, в большинстве случаев уже через 27—32 года. Для ясности заемщика здесь дополнительно указывается, что суммы текущего платежа в счет погашения кредита, выходящие за рамки оговоренных сумм, не допускаются. Этот момент важен для ипотечного банка, поскольку он не располагает возможностью в любое время возвратить взятую у другого кредитодателя ссуду, использованную в свою очередь для предоставления кредита своему заемщику. Выплата. Здесь перечислены все формальности, выполнение которых является предпосылкой для получения заемщиком кредита, например, оформление и занесение ипотеки в поземельную книгу, доказательства достаточного уровня доходов заемщика или заключение страхового договора на случай пожара в здании на достаточную для обеспечения кредита сумму.

Нивелировка условий. Поскольку условия кредита, в особенности размер процентной ставки, действуют только на протяжении определенного периода времени, например, в течение 5 лет, и кредит не может быть погашен раньше этого срока, то стороны договариваются о порядке своих действий по истечении этого времени. Это соглашение содержит обычно обязательство банка предложить заемщику продление кредита с принятой на данный момент процентной ставкой и право заемщика принять или отклонить это предложение на протяжении определенного времени.

 

Залог по ссуде.

§12 абзац 1 Закона об ипотечных банках Германии обязывает ипотечные банки определить и рассчитать размер залога по ссуде для объектов, являющихся обеспечением кредита. Здесь речь идет об одном из основных правил ипотечных кредитных операций. Установление размера залога по ссуде служит банку критерием для определения верхнего предела величины кредита, который он может предоставить заемщику. Согласно этому предписанию размер залога по ссуде не может превышать продажную стоимость объекта залога, так как земельный участок по своим свойствам и при рациональном хозяйствовании уже приносил постоянный доход. Обстоятельства, которые увеличивают стоимость объекта залога, например, личная заинтересованность какого-либо лица, спекулятивное предложение или рассчитанное только на узкий круг лиц избыточное и дорогостоящее оборудование объекта во внимание не принимается. Согласно §13 Закона об ипотечных банках, каждый ипотечный банк обязан разработать порядок определения залоговой стоимости объекта. Этот порядок должен быть одобрен и разрешен к исполнению органом банковского надзора. Согласно этому порядку ипотечный банк при оценке стоимости должен использовать письменное заключение, так называемую «экспертную оценку стоимости объекта залога», представленную независимым, официально назначенным экспертом в области строительства.

Банк имеет право отойти от этой процедуры, если величина ссуды не превышают определенной максимальной величины, а документы по объекту залога достаточны для определения размера залога по ссуде.

Стоимостные компоненты определения стоимости залога по ссуде. При определении стоимости отдаваемого в залог имущества как обеспечения кредита оцениваются принципиально три параметра:

2. стоимость возведенных на земельном участке объектов (стоимость строительства);

Обеспечение кредита посредством ипотеки.

В договоре кредитования стороны согласовывают, что заемщик ипотечного банка оформляет ипотеку на объект залога.

Сущность и смысл ипотеки, правовые основы. Правовыми основами ипотеки являются §§ 1113—1100 Гражданского кодекса.

Понятие «ипотеки». §1113 Гражданского кодекса определяет ипотеку, как обременение земельного участка с тем содержанием, что лицу, в чью пользу происходит обременение, выплачивается определенная сумма денег для удовлетворения его требований из стоимости земельного участка. Отсюда следует, как существенный признак — связь (акцессоритет) требования с занесенным в поземельную книгу, в качестве обременения, правом, например, размер требования банка, вытекающий из договора кредитования, с ипотекой в пользу банка. То есть размер, и состояние ипотеки зависит от согласованных в договоре денежных требований.

Предмет ипотеки. Предметом ипотеки, согласно §1113 ГК, может быть земельный участок. Данные о его площади содержатся в кадастровых документах и поземельной книге. К земельному участку относятся также его важные составляющие, так как они не могут быть предметом особого права, согласно (§93 ГК). Это предметы, жестко связанные с поверхностью земельного участка. К ним относятся в первую очередь здания, сооружения, но могут быть также и зеленые насаждения участка (§94 ГК). Ипотека включает в себя также, согласно §1120 ГК, принадлежащие собственникам продукты производства земельного участка и инвентарь. Принадлежности и инвентарь — это движимое имущество, которое используется при эксплуатации земельного участка (§97 ГК имеет значение для земельных участков, занятых в сельскохозяйственном и промышленном производстве). Ипотека распространяется также на арендную плату и на требования по уплате процентов от аренды земельного участка (§1123 ГКГ), получаемых собственником земельного участка, а также на страховые обязательства предметов, подлежащих ипотеке: в основном это требования из страховок здания, §§ 1127, 1128 ГКГ, например, страхование здания на случай пожара.

Виды ипотек. §1116 Гражданского кодекса допускает два вида ипотеки, а именно: ипотека, подтвержденная ипотечным актом, так называемая оборотная ипотека, и «книжная» ипотека, то есть ипотека, внесенная в поземельную книгу. Закон исходит от ипотеки, подтверждаемой ипотечным актом. Это означает, что наряду с занесением ипотеки в поземельную книгу кредитору выдается на руки свидетельство. Но собственник земельного участка и владелец ипотеки (банк) могут прийти к соглашению о том, что в этом нет необходимости. Об этом соглашении делается запись в поземельной книге. Если записи о таком соглашении не имеется, то нужно исходить из того, что речь идет об ипотеке с выдачей ипотечного акта.

Возникновение ипотеки. Основными предпосылками к возникновению ипотеки являются:

  •  занесение ипотеки в поземельную книгу;

  •  точное обозначение земельного участка (по поземельной книге), который должен быть обременен ипотекой;

  •  согласованную процентную ставку и время, с которого должны выплачиваться проценты;

  •  размер пени за просрочку;

  •  наименование и адрес кредитора, например, «ипотечный банк Н»;

  •  договоренность о том, что ипотека должна быть внесена в поземельную книгу (разрешение на внесение изменений в поземельную книгу) и соответствующее заявление в ведомство поземельных книг (участковый суд, служба поземельных книг);

  •  владельца ипотеки

  •  процентную ставку по кредиту

В остальном ведомство поземельной книги (участковый суд) при внесении ипотеки в поземельную книгу может руководствоваться разрешением на внесение ипотеки. Существенным при внесении в поземельную книгу является то, чтобы четко был указан размер обременения земельного участка.

Согласно Положения о ведении поземельной книги ипотечный акт должен включать в себя:

  •  номер обременяемого земельного участка, под которым он зарегистрирован в поземельной книге;

Ипотечные банки.

Ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в §1 Закона о кредитных операциях, который является для всех кредитных институтов Германии «Основным законом» и в § 1 Закона об ипотечных банках, специально созданном законе для частно-правовых кредитных институтов. Их основные задачи, виды сделок изложены в § 1 Закона об ипотечных банках. Это:

  •  эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

  •  эмиссия коммунальных долговых обязательств — закладных согласно § 41 Закона об ипотечных банках на основании предоставления кредитных средств отечественным корпорациям и организациям и получения определенных прав по отношению к ним.

Согласно § 5 Закона об ипотечных банках они имеют право на совершение некоторых побочных и вспомогательных сделок. Важным видом вспомогательных сделок является возможность предоставления ссуды, превышающей 60% предельной стоимости земельного участка.

Следующим видом побочных сделок является размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами. Это может быть также и участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка.

К вспомогательным сделкам отнесено размещение свободных средств в других банках или скупка выпущенных им самим собственных ценных бумаг. Вспомогательные сделки допустимы только в том случае, если они служат главным или побочным операциям.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то в ней им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

 

Особенности ипотечных банков.

Все сказанное выше дает нам повод говорить об ипотечном банке, как особой форме кредитного института, обладающего существенными отличиями. Речь идет об особых кредитных институтах, чья сфера деятельности определяется специальными законодательными актами, регулирующими задачи и виды сделок. Ипотечный банк не может осуществлять всю широкую гамму финансовых операций, как коммерческие банки.

Итак, ипотечные банки в кредитной сфере работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков является их привилегия по выпуску долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют право употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово «закладной лист» (§ 5 Закон об ипотечных банках). То, что рефинансирование осуществляется через продажу ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, то есть создания денежного капитала и одновременно этим ограничивается круг деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также определена специальным регулированием, это § 2 Закона об ипотечных банках. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в форме коммандитного акционерного общества в Германии не существуют.

 

Закладные листы.

Эмиссия закладных листов. Ипотечный банк имеет право осуществить эмиссию залоговых листов только в случае, если он приобрел уже ценности, способные служить в качестве их покрытия. Минимальная общая стоимость выпускаемых закладных составляет 10 млн. евро. Эмиссии закладных осуществляются или в виде реальной (наличной) отпечатанной типографским способом залоговой облигации (закладной), или в виде сертификата на эмиссию закладных в крупных выпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это так называемые «глобальные свидетельства».

Закладной лист — закладная («наличный» экземпляр). Закладные листы печатаются специализированными типографиями ценных бумаг с использованием особого способа печати на защищенной от подделок бумаге. За выполнение требований к качеству печати следит биржевая служба допуска и эксперты немецкого Федерального банка. Согласно § 8 Закона об ипотечных банках закладной лист должен содержать информацию о правовых отношений между ипотечным банком и держателем закладного листа — так называемые условия эмиссии:

  •  процентная ставка, по которой банк обязуется выплачивать годовые проценты; время и место их выплаты;

  •  название ипотечного банка, как должника по отношению к держателю закладной;

  •  наименование органа, разрешившего выпуск закладных листов и дата выдачи разрешения;

  •  идентификационный номер ценной бумаги, для облегчения установления эмиссии;

Предписания по правовой защите держателей закладных.

В основе Закона об ипотечных банках лежит требование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Это содержится в следующих трех основополагающих принципах закона:

2. принцип конгруэнтности;

Особые гарантии.

Для ипотечных ссуд в Германии существуют особые гарантии:

  •  учет всего резервного капитала покрытия закладных в ипотечном регистре;

  •  преимущественное право держателя закладных перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка;

  •  определенная законом процедура определения стоимости объекта залога для частных ипотечных банков

Немецкие частные страховые компании и учреждения социального страхования также сталкиваются с проблемой надежного размещения денежных средств, получаемых ими от своих клиентов и которые призваны служить в качестве покрытия обязательств, вытекающих из договоров страхования, так называемый капитал страховой компании для выплаты страхового возмещения.

В § 54а Закона о надзоре за социальным страхованием и § 83 абз. 1 Кодекса социальных законов закладные листы признаются надежным способом размещения капитала страховых компаний. Итак, страховые компании имеют право вкладывать деньги своих клиентов в закладные листы.

Также и стройсберкассы согласно § 4 абз. 3 предложение 2 Закона о стройсберкассах имеют право вкладывать накопления их клиентов или средства инвестиционного фонда, согласно § 8 Закона о порядке взимания и уплаты коммунальных сборов в закладные листы.

К тому же закладные листы можно перезаложить и получить, таким образом, банковскую ссуду. Это означает, что немецкий Федеральный банк и его филиалы — земельные центральные банки — выдают кредиты под залог закладных листов. То есть немецкое законодательство предусмотрело для особо требующих защиты своих интересов круга инвесторов закладной лист, как особую форму вложения капитала. Это говорит о том, что также и оно признает этот вид вложения как самый надежный.

Частному вкладчику, который хочет вложить накопленные денежные средства в ценные бумаги, стоит призадуматься, какой вид вложения ему выбрать, то ли спекулятивный (акции), то ли надежный, в виде закладных. Первый способ предлагает ему более высокий процентный доход: но, чаще всего, связан с риском полностью или частично потерять свои деньги. Если же вкладчик выберет надежную форму размещения капитала, то процентный доход, как правило, меньше по сравнению со спекулятивной формой, но выплата денег гарантирована.

В Германии частный инвестор выбирает надежную форму вложения своего капитала. Этим объясняется тот факт, что еще несколько лет назад закладные листы ипотечных банков являлись самой обращаемой ценной бумагой на фондовом рынке и образовали сегмент почти в 40%.

 

Система «Стройсбережение».

Годами расцвета для немецких стройсбербанков были годы после второй мировой войны. В Германии имел место острый дефицит жилья. В этой ситуации граждане в большой мере использовали преимущества системы «Стройсбережение», и делают это до сегодняшнего дня.

В общей сумме немецкие стройсбербанки в период с 1950 по 1998 год выплатили своим клиентам по «стройсбережению» (далее «стройсберегатели») около 900 млрд. нем. марок. За этот период система «Стройсбережение» участвовала в финансировании примерно 12 млн. квартир. Только в 1999 году эта сумма составила более чем 53 млрд. нем. марок для 122278 квартир. Из них один Стройсбербанк Швэбиш Халл выплатил 13,3 млрд. нем. марок для 30728 квартир.

Сегодня, существующие в Германии 34 стройсбербанка, обслуживают почти 30 млн. договоров по «стройсбережению», в которых участвуют около 19 млн. граждан Федеративной Республики Германии. Таким образом, в среднем каждый четвертый немец заключил договор о «стройсбережении». Основная доля средств по «стройсбережению» расходуется сегодня для модернизации и реконструкции квартир и домов.

Пример: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т. д.

Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

В отличие от почти всех других стран, особенно в отличие от англосаксонских стран, немецкая система «стройсбережения» базируется на замкнутой системе финансирования. Путем объединения многочисленных клиентов в «Общество самопомощи» эта система гарантирует независимость от рынка капитала и его процентных колебаний. «Стройсберегатели» берут на себя договорную обязанность планомерно сберегать в общую кассу, из которой они по определенной очередности получают заранее установленную «стройсберсумму». Эта сумма состоит из внесенных вкладов — в зависимости от тарифа это 40 или 50% от «стройсберсуммы» — и из ссуды по «стройсбережению», которая является разницей между «стройсберсуммой» и суммой внесенных вкладов.

Характерным для «стройсбережения» по этой форме является тот факт, что ссуду получают только «стройсберегатели». Действует принцип замкнутой системы сбережения и финансирования. В Стройсбербанк поступают сбережения, государственные дотации в виде жилстройпремий и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств — и только из этих средств — выдаются новые строительные ссуды (кредиты). Следуя принципу замкнутой системы финансирования, «Стройсбережение» можно разделить на три фазы:

 фаза оценки выполнения условий для кредитования;

1. поддержка в приобретении жилья в частной собственности;

 

Проблемы на рынке жилья Германии.

В настоящее время и в Федеративной Республике Германии имеются проблемы на рынке жилья.  В старых землях ФРГ наблюдаются тенденции уменьшения количества людей, живущих в одной квартире. Все более и более молодые люди хотят все раньше и раньше иметь собственную квартиру. Кроме того, сильный приток людей из других стран повышает спрос на жилье. В новых Федеральных землях (территория бывшей ГДР) основная часть жилого фонда нуждается в основательной реконструкции и частично даже в новостройке.

Потребность в деньгах для сохранения жилого фонда оценивается в размере 224 млрд. нем. марок, строительство нового жилья — 140 млрд. нем. марок и стоимость строительных работ для замены пришедших в негодность домов — 230 млрд. нем. марок. При цене для новой квартиры или дома в размере 400 тыс. нем. марок стоимость государственной поддержки для приобретения собственности составляет от 50 тыс. до 120 тыс. нем. марок в зависимости от вида поддержки.

Строительные мероприятия, связанные с субсидией квартплат, оцениваются для государства уже в размере от 190 тыс. до 300 тыс. марок.

Поддержка при приобретении собственности, тем самым, значительно выгоднее для государства, чем предоставление населению жилья в аренду. На чем основывается это преимущество? Тот человек, который решил приобрести собственность, связывает с этим более высокую готовность собственного вклада в создание и финансирование жилья, чем тот человек, который арендует квартиру. Это означает, что будущий владелец квартиры или дома готов в значительно большей мере участвовать в создании для себя и своей семьи аналогичных жилищных условий.

 

Пути поддержки жилищного строительства.

При поддержке в приобретении частной собственности на жилье различают два пути поддержки:

2. поддержка перед началом финансирования, при этом речь идет обо всех льготах, содействующих будущему покупателю недвижимости в накоплении собственного капитала для строительства или покупки дома или квартиры.

«Стройсбережение» является единственной сберегательной формой в Германии, которая от государства получает прямую поддержку для создания собственного жилья. При сберегательном вкладе в размере до 1.600 нем. марок в год замужние или женатые получают стройсберпремию в размере 10%, если их годовой доход не превышает 54 тыс. нем. марок. Для незамужних и холостяков эта премия составляет половину вышеназванного размера.

В новых Федеральных землях действуют другие цифры. Здесь люди, состоящие в браке, получают 15% премии при сберегательном вкладе до 4 тыс. нем. марок. Тем самым в новых Федеральных землях законодательство создает более весомый стимул для улучшения жилищной ситуации, являющейся там ещё более острой, путем проведения частных мероприятий по строительству и реконструкции жилья.

Структура рынка в Германии.

В 2000 году в Германии были приняты решения о выдаче ипотечных кредитов для финансирования жилья на общую сумму 79,1 млрд. евро. На этом сегменте рынка лидируют сберегательные кассы, на долю которых приходится 35,3% от этой суммы. На втором месте — ипотечные банки, имеющие долю в 27,1%. За ними следуют строительные сберегательные кассы с долей в 22,1%. На рынке финансирования производственных объектов недвижимости (общий объём на конец 2000 года — 217,6 млрд. евро) абсолютными лидерами были ипотечные банки, доля которых составляла 50,4%. Второе и третье места занимали соответственно сберегательные кассы (18,2%) и государственные банки федеральных земель (16,3%). Именно показатели в жилищном секторе иллюстрируют тот факт, что ипотечные банки играют важную роль в финансировании объектов недвижимости. Для того, чтобы выстроить самодостаточную систему жилищного строительства нужно, однако, провести и другие институциональные реформы, в том числе, в финансовом секторе. Так, например, наличие системы строительно-сберегательных касс и соответствующая структуру сектора коммерческих банков позволит участвовать в кредитовании жилищного строительства не только специализированным учреждениям, но и также другим банкам.







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker