АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека
                           >> Ипотека недвижимости

Доктор экономических наук. С.Г.Ерошенков

РЕФЕРАТ    “19”апреля 2004 г.
«Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран»
СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ, ИПОТЕКА, ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ, ОПЫТ ИПОТЕКИ, ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, ЗАКЛАДНАЯ.

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение
    Глава 1. ИСТОРИЯ И ЭВОЛЮЦИЯ ИПОТЕКИ

§ 1.1.  Зарождение ипотечного кредита
§ 1.2.  Эволюция ипотечного кредитования
§ 1.3.  История ипотеки в Европе
§ 1.4.  История ипотеки в США
§ 1.5.  Развитие инструментов рынка капитала

    Глава 2. Опыт ипотеки В РАЗВИТЫХ СТРАНАХ

§ 2.1. Опыт ипотечного кредитования в США
§ 2.2. Ипотечный кредит в Канаде
§ 2.3. Ипотека в Германии
§ 2.4. Европейский опыт ипотеки (одноуровневая система)

    Глава 3. ОПЫТ ИПОТЕКИ В РАЗВИВАЮЩИХСЯ СТРАНАХ

§ 3.1. Опыт стран Азии
§ 3.2. Опыт ипотеки в Китае
§ 3.3. Ипотека в Израиле
§ 3.4. Опыт Латинской Америки
§ 3.5. Опыт африканских стран

    Заключение

Объектом исследования является: история и эволюция системы ипотечного кредитования населения на примере развитых и развивающихся стран.

Цель работы: проведение глубокого и всестороннего анализа истории создания и эволюция системы ипотечного кредитования населения на примере развитых и развивающихся стран с выявлением положительных и отрицательных составляющих, анализ возможности применения в Российской Федерации выявленных положительных аспектов системы ипотечного кредитования населения.

В процессе работы проводился анализ истории и эволюции системы ипотечного кредитования населения европейского и американского опыта создания и функционирования системы ипотечного кредитования населения. В работе выявляются совпадения и отличия существующих систем ипотечного кредитования населения, проводится анализ эффективности применения выявленных компонентов системы ипотечного кредитования населения в Российской Федерации.










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

2.4. Европейский опыт ипотеки (одноуровневая система). авеню,av-ue.ru. История и эволюция ипотеки.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> История ипотеки


Глава 2. Опыт ипотеки В РАЗВИТЫХ СТРАНАХ.

§ 2.4. Европейский опыт ипотеки (одноуровневая система).

Отметим основные черты европейской модели:

  • всеобъемлющая государственная поддержка участников системы;

  • государственное регулирование путем установления правил игры.

Система ипотечного кредитования не только снимает социальные проблемы, но и выступает локомотивом экономики государства.

Последовательность формирования системы ипотечного кредитования.

Изучение исторического опыта создания системы ипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые и экономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность ее формирования, а также факторы влияния экономических условий внешней среды на систему.

Первый этап формирования системы связан с созданием института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Например, гарантии третьих лиц, распределение рисков по обязательствам с одного заемщика на группу, установление лимитов выделения кредитов в зависимости от оценочной стоимости залога. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило, кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие проценты (не более 7-8 % годовых).

Второй этап развития системы связан с формированием вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию "закладных листов" стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль государственного влияния и регулирования растет: вводится специализированный надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения на эмитентов бумаг, и регулируется объем эмиссии.

Третий этап развития системы связан с интеграцией территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим совершенствованием финансовых инструментов вторичного рынка.

Особого внимания заслуживает тот факт, что становление системы ипотечного кредитования происходит в условиях, не только не отличающихся экономической стабильностью, а, напротив, порой и кризисных. Это обстоятельство позволяет рассматривать процесс создания системы ипотечного кредитования как меру, способствующую стабилизации экономики страны, что происходит за счет привлечения инвестиций в реальный сектор экономики и укрепления финансового рынка. В частности, при восстановлении послевоенной Германии, как и во времена Великой американской депрессии, механизм ипотечного кредитования использовался, как одна из основных мер вывода экономики этих стран из глубокого кризиса.

 

Перспективность «системы стройсбережений».

Рассматривая современный европейский опыт, отметим, что особого внимания заслуживает изучение так называемой "системы стройсбережений". Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования.  Эта система рекомендована, как наиболее перспективная, авторами книги "Основы организации ипотечного кредитования" Кудрявцевым В.А. и Кудрявцевой Е.В., которые рассмотрели основы распространенных в мире систем организации ипотечного кредитования. Они впервые в отечественной литературе комплексно осветили организацию ипотеки в рамках теорий представления о функционировании финансовых систем.

Ссудосберегающая модель - это "сбалансированная автономная модель". Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Это является существенным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что взаиморасчеты должны реализовываться в "твердой" валюте.

Практически механизм действует следующим образом. Граждане, желающие приобрести жилье, включаются во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой за 2 года - 10 лет до этого. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.

Благодаря накоплению на первом этапе финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и менее зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость. Сочетание в одном лице вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этой модели ипотечного кредитования. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы он становится ее должником.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой - от 4,5% до 8,5%. В зависимости от тарифа сроки действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% -4,5% в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды. Базирование немецкой системы стройсбережений на целевых взносах граждан, как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды: собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и увеличивает объем финансирования при строительстве; собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается.

Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности для полученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размер полученной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентных ставок. Существует государственная поддержка системы стройсбережений. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления субсидий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования.

Отметим главные выгоды системы стройсбережения для государства:

  • государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

  • государству создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду; отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах; государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

  • в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одно временно учитывая их при налогообложении.

 

 

Трудности адаптации «системы стройсбережений» в условиях российской экономики.

Обсуждая проблему адаптации одноуровневой системы ипотечного кредитования в современной России, отметим, и сделаем вывод о невозможности массового, социально-значимого рынка ипотечного кредитования в условиях предъявления к ипотечным банкам универсальных нормативов как к любым иным коммерческим банкам. Несовершенство современного российского законодательства делает работу потенциальных участников этого рынка невыгодной. Выходом из этой проблемы является принятие специального закона об ипотечных банках, устанавливающего особые нормативы деятельности; правового режима эмиссионных ценных бумаг; форм и методов государственного контроля над операциями ипотечных банков с этими бумагами. Эти меры должны снизить издержки участников рынка ипотечного кредитования и обеспечить работоспособность системы.

Однако, несмотря на справедливость вывода, эти предложения не дают ответа еще на ряд вопросов. Сможет ли среднестатистический россиянин оплачивать кредиты, соответствующие нынешнему уровню ставки рефинансирования Центробанка - 50-60% годовых? Если нет, то какая часть населения может? Как обеспечить долгосрочные активы при краткосрочных пассивах? Условия кредитования устанавливать с постоянными параметрами или с переменными, в зависимости от инфляции? Если с переменными, то как обеспечить, чтобы уровень инфляции соответствовал уровню доходов населения? К сожалению, ответы на эти вопросы известны.

В настоящее время на рынке капитала нет длинных и «дешевых» денег. Те ресурсы, которые предлагаются, могут обслужить только богатые люди, давно решившие свои жилищные проблемы. В этом случае в систему ипотечного кредитования на переходный период нужно внедрять специальные механизмы, позволяющие вовлечь в систему широкие слои населения.

В ряде регионов нашей страны предпринимаются попытки использования представленной модели. Кудрявцевы в своей книге, сравнивая системы ипотечного кредитования, предпочтение отдают ссудосберегательной модели в связи с ее автономностью, а значит, независимостью от финансового рынка. Однако, здесь заложено противоречие в курсовой разнице валюты заемных и возвратных средств. Если сбережения производятся, например, в долларах США, а возврат производится в рублях, возникает необходимость покрывать не только % по обслуживанию кредита, но и курсовую разницу валют. Вторая составляющая, как правило, в условиях неустойчивой экономики представляет собой значительную величину. Несмотря на кажущуюся замкнутость и консервативность ссудосберегающей системы, она может рухнуть при скачке курса доллара, который .например, имел место 17 августа 1998 г.

Второй значительный недостаток, который характерен для этой системы в условиях российской экономики, - это отсутствие надежных гарантий для сбережений. По условиям ссудосберегательной системы ее участник от 3 до 5 лет накапливает ресурсы, а затем кредитуется. В связи с тем, что в России на протяжении последних 10 лет население, как минимум 3 раза, теряло сбережения на счетах банков, в настоящее время отсутствует реальная возможность применения этой технологии для накопления средств. Наиболее популярным способом накопления является покупка наличной валюты экономически развитых стран.







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker