АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека
                           >> Ипотека недвижимости

Доктор экономических наук. С.Г.Ерошенков

РЕФЕРАТ    “19”апреля 2004 г.
«Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран»
СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ, ИПОТЕКА, ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ, ОПЫТ ИПОТЕКИ, ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, ЗАКЛАДНАЯ.

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение
    Глава 1. ИСТОРИЯ И ЭВОЛЮЦИЯ ИПОТЕКИ

§ 1.1.  Зарождение ипотечного кредита
§ 1.2.  Эволюция ипотечного кредитования
§ 1.3.  История ипотеки в Европе
§ 1.4.  История ипотеки в США
§ 1.5.  Развитие инструментов рынка капитала

    Глава 2. Опыт ипотеки В РАЗВИТЫХ СТРАНАХ

§ 2.1. Опыт ипотечного кредитования в США
§ 2.2. Ипотечный кредит в Канаде
§ 2.3. Ипотека в Германии
§ 2.4. Европейский опыт ипотеки (одноуровневая система)

    Глава 3. ОПЫТ ИПОТЕКИ В РАЗВИВАЮЩИХСЯ СТРАНАХ

§ 3.1. Опыт стран Азии
§ 3.2. Опыт ипотеки в Китае
§ 3.3. Ипотека в Израиле
§ 3.4. Опыт Латинской Америки
§ 3.5. Опыт африканских стран

    Заключение

Объектом исследования является: история и эволюция системы ипотечного кредитования населения на примере развитых и развивающихся стран.

Цель работы: проведение глубокого и всестороннего анализа истории создания и эволюция системы ипотечного кредитования населения на примере развитых и развивающихся стран с выявлением положительных и отрицательных составляющих, анализ возможности применения в Российской Федерации выявленных положительных аспектов системы ипотечного кредитования населения.

В процессе работы проводился анализ истории и эволюции системы ипотечного кредитования населения европейского и американского опыта создания и функционирования системы ипотечного кредитования населения. В работе выявляются совпадения и отличия существующих систем ипотечного кредитования населения, проводится анализ эффективности применения выявленных компонентов системы ипотечного кредитования населения в Российской Федерации.










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

§ 3.5. Опыт африканских стран. авеню,av-ue.ru. История и эволюция ипотеки.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> История ипотеки


Глава 3. ОПЫТ ИПОТЕКИ В РАЗВИВАЮЩИХСЯ СТРАНАХ.

§ 3.5. Опыт африканских стран.

Жилищная проблема в странах африканского континента является одной из острейших. В этих условиях крайне важно было выбрать наиболее эффективную систему жилищного финансирования. Опыт развития системы ипотечного кредитования в Африке достаточно разнообразен. Многие африканские страны — бывшие колонии Англии при построении национальных систем жилищного финансирования взяли за основу аналог английских строительных обществ (Зимбабве, Замбия, Кения, Намибия и др.). Например, в Замбии три строительных общества обеспечивают все жилищное финансирование в стране. В Кении существует несколько строительных обществ, наиболее крупным из которых является Восточно-африканское строительное общество с капиталом 12 млн. долл. Другими финансовыми институтами в Кении, регулируемыми Законом о банках, является Ссудосберегательная компания Кении, имеющая лицензию на выдачу ипотечных кредитов, и Компания жилищного финансирования Кении с капиталом 8 млн. долл. В Малайе за 35 лет независимости был создан только один институт кредитования — Новое строительное общество, которое в условиях небольшой страны, где только 10% населения живет в городах, смогло мобилизовать ресурсы и выдать ипотечные кредиты на сумму 20 млн. долл. Заемщиками становились семьи с доходом выше среднего.

В некоторых африканских странах в целях стимулирования развития ипотечного кредитования были созданы специальные организации под контролем государства. Так, в Нигерии, помимо частной Взаимосберегательной и ссудной компании (подразделения Объединенного банка Нигерии) существует Федеральный ипотечный банк, на 60% принадлежащий правительству и на 40% — Центральному банку страны. Задачами этого банка являются предоставление долгосрочных кредитов и аккумулирование средств на рынке (сегодня в виде депозитов и сберегательных счетов). Кроме того, Федеральный ипотечный банк наделен функциями регулирования и контроля на рынке ипотечного Кредитования, в том числе лицензирования ипотечных операций, развития вторичного рынка закладных путем гарантирования ипотечных ценных бумаг первичных кредиторов. С 1989 г. в стране появилось более 200 первичных ипотечных кредиторов. В Гане крупнейшим ипотечным кредитором является Компания жилищного финансирования (КЖФ), лицензированная как небанковская организация и имеющая общий портфель в объеме 3500 кредитов на сумму 38 млн. долл. (на июль 1999 г.). В Мавритании доминирующее положение на рынке занимает созданная в 1963 г. Мавританская жилищная компания. Основным учредителем компании является правительство страны.

Основными формами финансирования ипотечного кредитования в странах африканского континента являются следующие (табл. 1).


Таблица 1. Формы мобилизации капитала в развивающихся странах  Источник: [Жилье]

Страны
Гана, Кения, Зимбабве
Гана, Мавритания
Гамбия, Мавритания
Нигерия
Гана
Мавритания
Мавритания

 

В большинстве стран африканского континента, где ставка привлечения по сбережениям невысока, а большая часть денежного предложения находится вне банков, высоким потенциалом в области привлечения ресурсов на кредитование является развитие различных схем обязательных сбережений (Нигерия, Мавритания), в первую очередь, для людей, занятых в официальном секторе.

В Мавритании жилищная компания использует бюджетные кредиты для ипотечного кредитования. Дополнительно компания занимает у коммерческих банков. До этого компания выпускала депозитные сертификаты и запустила схему жилищных сбережений, вкладчики которой имели приоритетное право на субсидируемые государством ипотечные кредиты. Для его получения человек должен копить определенный период времени. В Нигерии финансирование жилищного кредитования осуществляется через Национальный жилищный фонд Нигерии, ресурсы которого состоят из отчислений в размере 2,5% с каждого дохода свыше 3000 нигерийских наир, 10% отчислений коммерческих банков по кредитам и авансам, от 20 до 40% отчислений страховых компаний, финансовой помощи федерального правительства

Ресурс, передаваемый коммерческими банками фонду, на 1% дороже его привлечения по счетам. Отчисления по заработной плате поступают в фонд ежемесячно. Управляет фондом Федеральный ипотечный банк. Многие компании (нефтяные, страховые и др.) сопротивляются перечислению средств в фонд, считая, что они самостоятельно более эффективно решают жилищные вопросы своего персонала. В других африканских странах схемы коллективных и жилищных сбережений нашли большое распространение и активно используются. Так, в Гане при КЖФ был создан Союзный траст как организация коллективных инвестиций, способствующая накоплению средств для погашения ипотечных кредитов. Сегодня объем фонда составляет 11 млн. долл. В Зимбабве, где основными участниками рынка являются строительные общества, они конкурируют за привлечение депозитов с банками.

Модель двухуровневой системы в странах Африки практически не развивается. Помимо указанной выше Компании жилищного финансирования, существующей в Гане, в Африке не имеется специальных институтов — операторов вторичного рынка закладных (нигерийский Федеральный ипотечный банк создавался для развития вторичного рынка, однако, пока вторичного рынка в стране нет). Но даже в Гане, несмотря на создание специального оператора вторичного рынка и наличие достаточной инфраструктуры в стране, ни один ганский банк или строительное общество не продали КЖФ ни одного кредита из своих портфелей. После семи лет работы КЖФ менее трети портфеля компании было сформировано с помощью первичных кредиторов (государственной страховой компании и банка, связанного с КЖФ). Зимбабве и Кения планируют создавать вторичный рынок закладных для развития ипотечного рынка и привлечения долгосрочных инвестиций.

Среди современных тенденций следует отметить развитие финансирования ипотек путем выпуска облигаций, обеспеченных закладными. Так, в Гане КЖФ обеспечивает фонды за счет выпуска облигаций двух типов. Первый тип облигаций индексируется по инфляции, доходность составляет уровень инфляции плюс один процент. Покупателями и держателями всего займа являются Банк Ганы и Национальный пенсионный фонд. Кредитование осуществляется под процент ставки инфляции плюс 4,5%, из которых 1,5% составляет первичный кредитор, а 2% составляет маржа КЖФ. Помимо этого КЖФ выпустила корпоративные облигации для мобилизации среднесрочных фондов на Ганской фондовой бирже на сумму 35 млн. долл. Цель выпуска рефинансировать портфель номинированных в долларах США кредитов. Держатели облигаций через два года могут либо погасить облигации, либо внести ими первый взнос при получении кредита. Обороты вторичного рынка по этим бумагам незначительны. Многие держатели предпочитают их использовать как инструмент хеджирования. Облигации номинированы в долларах США и имеют доходность от 7 до 8,25% годовых, что при процентной ставке по номинированным в долларах кредитам с доходностью 12,5% годовых дает КЖФ маржу 4— 5,5%. Андеррайтером всего займа выступил местный банк.

Большую роль в развитии ипотечного кредитования во многих странах Африки играет государство. Так, в Нигерии и ряде других стран действуют ипотечные системы, полностью основанные на государственной поддержке и госрегулировании.

 

Проблемы развития ипотечного кредитования.

Основные проблемы, мешающие развитию ипотечного кредитования в странах Африки:

  • сложная и запутанная система кадастрового учета земли и прав регистрации на землю (Гана, Нигерия);

  • высокая стоимость жилья, что сокращает возможности кредитования населения. Частные застройщики не стремятся осуществлять строительство дешевого жилья в условиях, когда платежеспособность групп населения с низкими доходами крайне незначительна, а кредиты недоступны. Для сокращения стоимости жилья многими странами осуществляются специальные мероприятия по строительству дешевого жилья. В Зимбабве Центральноафриканское строительное общество осуществляет деятельность с привлечением долгосрочного финансирования Правительственного агентства развития США (и5АШ), за счет которого было профинансировано строительство 3650 квартир (при общей потребности для населения с низкими доходами в 1 млн. квартир). Во многих странах активно стимулируется развитие строительства дешевого жилья, применение новых технологий и материалов;

  • отсутствие эффективной государственной политики в области ипотечного кредитования. Во многих странах отсутствует системный поход к проблеме развития ипотечного кредитования. Правительства многих стран подходят к данному вопросу не с точки зрения того, что государственные ресурсы, вложенные в данную отрасль, могут стать катализатором экономического роста, а исходят из сиюминутных бюджетных потребностей.

Правительства африканских стран при формировании подходов к проведению жилищной политики учитывают имеющийся мировой опыт построения ипотечных моделей. Развитые в африканских странах модели сбережений и строительных обществ частично решают вопрос улучшения жилищных условий семей с доходом ниже среднего, однако, не создают предпосылок для развития полноценного ипотечного рынка. Для этого необходимо построение реально работающей системы привлечения средств для финансирования ипотечного кредитования. Элементом такой системы должны стать специальные достаточно капитализированные ипотечные компании, устанавливающие обоснованные стандарты андеррайтинга, что крайне важно для развития вторичного рынка закладных. Так, семилетний опыт работы КЖФ показывает, что первый взнос заемщика в размере 40% позволяет практически избегать проблемных кредитов, а кредитный портфель, где первый взнос менее 20%, имеет только 3% проблемных кредитов. Развитию американской модели вторичного рынка в сегодняшних условиях препятствует низкая активность первичных кредиторов и неразвитость рынка капиталов в странах Африки, недостаточно развитая инфраструктура рынка, высокие операционные расходы, делающие ипотечное кредитование низкодоходным бизнесом. Так, например, операционные затраты на выдачу ипотечных кредитов значительно превышают расходы по другим схожим банковским операциям.

Многие специалисты в африканских странах активно изучают европейскую систему контрактных сбережений. Среди рекомендаций для развития ипотечного рынка Африки отмечается необходимость создания ипотечных банков и выпуск ипотечных облигаций, создания фондов принудительного накопления с вложением средств в ипотечные активы, создания специальных фондов по аналогии с турецким Фондом массового жилья, активной политики правительства в данной области, в том числе выделение бюджетных средств, обеспечения действия эффективных процедур обращения взыскания и выселения.


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker