АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ

Раздел I. Общие положения
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство
Ст. 1. Основные начала жилищного законодательства
Ст. 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Ст. 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
Ст. 4. Жилищные отношения. Участники жилищныхотношений
Ст. 5. Жилищное законодательство
Ст. 6. Действие жилищного законодательства во времени
Ст. 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
Ст. 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
Ст. 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
Ст. 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Ст. 11. Защита жилищных прав
Ст. 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
Ст. 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
Ст. 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений

Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
Ст. 15. Объекты жилищных прав
Ст. 16. Виды жилых помещений
Ст. 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
Ст. 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Ст. 19. Жилищный фонд
Ст. 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Ст. 21. Страхование жилых помещений

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Ст. 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Ст. 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Ст. 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения
Ст. 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
Ст. 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Ст. 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Ст. 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Ст. 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

 Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников
   


Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
Глава 8. Социальный наем жилого помещения
Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов
Раздел VI. Товарищество собственников жилья
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

 Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 апреля 2010 года

Издание третье, переработанное и дополненное

Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА

АВТОРЫ КОММЕНТАРИЕВ


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

Защита жилищных прав  Ст. 11. ЖК РФ авеню,av-ue.ru. Комментарий ЖК РФ.

Главная "Авеню" >> Жилищный кодекс РФ >> Раздел I.

Ст. 11. Защита жилищных прав

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

 

Комментарий к статье 11

1. Защита жилищных прав осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь, выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.

Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан.

2. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы, ч. 1 комментируемой статьи устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, т.е. прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. При этом право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за субъектом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. Данное правило следует из содержания ч. 2 настоящей статьи, предусматривающей, что решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другим федеральным законом. На это обстоятельство особо обращено внимание судов в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

Таким образом, законодателем установлен всеобъемлющий судебный контроль за действиями несудебных органов и должностных лиц, принимающих решения по жилищно-правовым вопросам в административном порядке.

Необходимость обеспечения судебной защиты нарушенных жилищных прав отнесена к основным началам жилищного законодательства (ч. 1 ст. 1 ЖК).

3. В отличие от ст. 11 ГК РФ "Судебная защита гражданских прав" в настоящей статье не называются судебные органы, осуществляющие защиту нарушенных жилищных прав. В последующих Ст.х ЖК РФ применяется также общий термин "суд".

В то же время согласно п. 1 ст. 4 ФКЗ от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" <1> правосудие <2> в Российской Федерации осуществляется только судами, учрежденными в соответствии с Конституцией РФ и данным Законом. Пунктом 2 ст. 4 названного Закона установлено, что в Российской Федерации действуют федеральные суды, конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов Федерации, составляющие судебную систему РФ.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1.

<2> Правосудие - это форма государственной деятельности, которая заключается в рассмотрении и разрешении судом отнесенных к его компетенции дел, в том числе и гражданских, которая осуществляется в установленном законом процессуальном порядке (см.: Власов А.А. Гражданское процессуальное право: Учебник. М.: ТК "Велби", 2003. С. 9).

К федеральным судам относятся:

- Конституционный Суд Российской Федерации;

- Верховный Суд Российской Федерации, верховные суды республик, краевые и областные суды, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономных округов, районные суды, военные и специализированные суды, составляющие систему федеральных судов общей юрисдикции;

- Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, федеральные арбитражные суды округов (арбитражные кассационные суды), арбитражные апелляционные суды, арбитражные суды субъектов Федерации, составляющие систему федеральных арбитражных судов (п. 3 ст. 4 ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации").

К судам субъектов Федерации относятся:

- конституционные (уставные) суды субъектов Федерации;

- мировые судьи, являющиеся судьями общей юрисдикции субъектов Федерации (п. 4 ст. 4 ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации").

Суды осуществляют судебную власть в Российской Федерации. При этом судебная власть самостоятельна и действует независимо от законодательной и исполнительной власти.

Третейские суды в судебную систему РФ не входят, правосудие не осуществляют. Не упоминаются они и в ч. 1 комментируемой статьи в качестве органа, защищающего нарушенные жилищные права. Однако в силу п. 2 ст. 1 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" <1> в третейский суд может по соглашению сторон передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Принимая во внимание, что большая часть жилищных правоотношений по своей юридической природе являются гражданско-правовыми, можно сделать вывод о возможности обращения сторон для разрешения жилищного спора к третейскому суду. Третейский суд представляет собой суд, избранный по соглашению сторон, для разрешения конкретного возникшего спора гражданско-правового характера с обязательством подчиниться решению этого суда.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.

4. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Подведомственность позволяет определить круг конкретных дел, рассматриваемых тем или иным судом.

В юридической литературе предлагаются различные понятия подведомственности: а) как совокупность гражданских процессуальных норм, устанавливающих границы полномочий различных органов (судов) по рассмотрению и разрешению дел; б) как гражданско-процессуальный институт, выполняющий функции распределительного механизма между различными органами (судами); в) как свойство дела, в силу которого оно подлежит разрешению определенным органом (судом); г) как предпосылка права на обращение в суд, определяющая пределы реализации этого права; д) как нахождение вопроса в чьем-то ведении и др. <1>.

--------------------------------

<1> См.: Процессуальное право: Энциклопедический словарь. М.: Норма, 2003. С. 348 - 349; Афанасьев С.Ф., Зайцев А.И. Гражданский процесс: Учебно-методический комплекс. М.: Норма, 2004. С. 113 - 115; Коршунов Н.М., Мареев Ю.Л. Гражданский процесс: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 84 - 85; и др.

В процессуальном законодательстве основными критериями разграничения компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами являются характер спорных правоотношений и их субъектный состав, которые должны учитываться в совокупности при определении подведомственности гражданских дел <1>.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.А. Жилина. М.: Проспект, 2009. С. 69.

5. Полномочия Конституционного Суда РФ определены ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 ФКЗ от 21 июля 1994 г. "О Конституционном Суде Российской Федерации" <1>. Так, в частности, Конституционный Суд РФ:

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447.

1) разрешает дела о соответствии Конституции РФ:

а) федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ;

б) конституций республик, уставов, а также законов и иных нормативных актов субъектов Федерации, изданных по вопросам, относящимся к ведению органов государственной власти РФ и совместному ведению органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов Федерации;

в) договоров между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов Федерации, договоров между органами государственной власти субъектов Федерации;

г) не вступивших в силу международных договоров РФ;

2) разрешает споры о компетенции:

а) между федеральными органами государственной власти;

б) между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов Федерации;

в) между высшими государственными органами субъектов Федерации;

3) проверяет по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан и по запросам судов конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.

Конституционный Суд РФ при осуществлении конституционного судопроизводства решает исключительно вопросы права и воздерживается от установления и исследования фактических обстоятельств во всех случаях, когда это входит в компетенцию других судов или иных органов. Поводом к рассмотрению дела в Конституционном Суде РФ является обращение в Конституционный Суд РФ в форме запроса, ходатайства или жалобы, отвечающее установленным требованиям. Основанием к рассмотрению дела является обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ закон, иной нормативный акт, договор между органами государственной власти, не вступивший в силу международный договор, а также иные обстоятельства, предусмотренные ст. 36 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации".

Решения Конституционного Суда РФ, вынесенные в форме постановления, играют особую роль в защите жилищных прав, что обусловлено спецификой их юридической силы по сравнению с судебными постановлениями судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

В соответствии со ст. 79 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" решение Конституционного Суда РФ после его провозглашения является окончательным, не подлежит обжалованию (непоколебимость решения), становится непосредственно действующим и не нуждающимся в подтверждении другими правовыми актами либо иными органами и должностными лицами.

Обязательность решения Конституционного Суда РФ обеспечивается установленным законом запретом преодолевать юридическую силу этого решения путем повторного принятия акта, признанного не соответствующим Конституции РФ.

Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; признанные не соответствующими Конституции РФ не вступившие в силу международные договоры РФ не подлежат введению в действие и применению. Решения судов и иных органов, основанные на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законом случаях.

В случае если решением Конституционного Суда РФ нормативный акт признан не соответствующим Конституции РФ полностью или частично либо из решения Конституционного Суда РФ вытекает необходимость устранения пробела в правовом регулировании, государственный орган или должностное лицо, принявшие этот нормативный акт, рассматривают вопрос о принятии нового нормативного акта, который должен, в частности, содержать положения об отмене нормативного акта, признанного не соответствующим Конституции РФ полностью, либо о внесении необходимых изменений и (или) дополнений в нормативный акт, признанный неконституционным в отдельной его части. До принятия нового нормативного акта непосредственно применяется Конституция РФ.

6. Подведомственность гражданских дел судам общей юрисдикции определена ст. 22 ГПК РФ. Суды общей юрисдикции, в частности, рассматривают и разрешают:

а) исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим в том числе из гражданских и жилищных правоотношений;

б) дела, возникающие из публичных правоотношений, т.е. по заявлениям граждан, организаций, прокуроров об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части, если рассмотрение этих заявлений не отнесено федеральным законом к компетенции иных судов, а также по заявлениям об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (ст. 245 ГПК).

Компетенция конкретных судов общей юрисдикции внутри судебной системы по рассмотрению и разрешению гражданских дел по первой инстанции (а среди них и дела по защите жилищных прав) определяется правилами ГПК РФ о подсудности (ст. ст. 23 - 27). Правила подсудности гарантируют реализацию ч. 1 ст. 47 Конституции РФ, согласно которой каждому гарантировано право на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в ст. 46 ГПК РФ (например, по заявлению законного представителя недееспособного или несовершеннолетнего гражданина).

Так, Верховный Суд РФ рассматривает в качестве суда первой инстанции гражданские дела:

а) об оспаривании ненормативных правовых актов Президента РФ, ненормативных правовых актов палат Федерального Собрания, ненормативных правовых актов Правительства РФ (п. 1 ч. 1 ст. 27 ГПК);

б) об оспаривании нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ и нормативных правовых актов иных федеральных органов государственной власти, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций (п. 2 ч. 1 ст. 27 ГПК);

в) по разрешению споров между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Федерации, между органами государственной власти субъектов Федерации, переданных на рассмотрение в Верховный Суд РФ Президентом РФ в соответствии со ст. 85 Конституции РФ (п. 6 ч. 1 ст. 27 ГПК).

Что касается гражданских дел об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Федерации, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций, то они рассматриваются в качестве суда первой инстанции верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК).

Дела, подсудные мировому судье, определены ст. 23 ГПК РФ. В частности, мировые судьи рассматривают в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей суммы, установленной п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ на день подачи заявления (например, требование нанимателя жилого помещения по договору социального найма о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 66 ЖК); требование нанимателя жилого помещения о взыскании с поднанимателя платы за поднаем жилого помещения в случае невнесения ее в сроки, предусмотренные договором (ст. 78 ЖК и др.)); дела об определении порядка пользования имуществом (например, спор между участниками общей долевой собственности на жилое помещение о порядке пользования жилым помещением (ст. 247 ГК); спор о порядке пользования жилым помещением, предоставленным гражданину по завещательному отказу (ст. 33 ЖК)).

Гражданские дела, подведомственные судам и не относящиеся к компетенции мирового судьи, рассматриваются и разрешаются по первой инстанции районными судами, если федеральным законом (ст. ст. 25 - 27 ГПК) они не отнесены к подсудности других федеральных судов общей юрисдикции. Под юрисдикцию районного суда подпадает основная масса гражданских дел, среди них большое число непосредственно вытекающих из жилищных правоотношений (например, о сохранении за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением на определенный срок (ст. 31 ЖК); о выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК); об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК); споры о нарушении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК); споры о предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК); о предоставлении жилого помещения по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ); о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма (п. 3 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК); об осуществлении принудительного обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК); о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным (ст. 75 ЖК); о расторжении договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя (ст. 83 ЖК); о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. ст. 84 - 91 ЖК и др.).

Районные суды являются ключевым звеном системы федеральных судов общей юрисдикции, и от результата их деятельности во многом зависит эффективность правосудия по гражданским делам, среди которых большое число дел о защите нарушенных жилищных прав.

Согласно ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч. ч. 1 и 2 ст. 22 данного Кодекса, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

7. Арбитражным судам, согласно ст. 27 АПК РФ, подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, - с участием Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

К подведомственности арбитражных судов ст. ст. 29 - 33 АПК РФ отнесены и другие категории дел (например, по спорам о создании, реорганизации и ликвидации организаций; об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и др.).

Экономические и иные споры, подведомственные арбитражным судам, могут возникнуть из жилищных отношений по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, содержания и ремонта жилых помещений, предоставления коммунальных услуг, учета жилищного фонда и др.

8. Деятельность третейских судов, основания и порядок защиты ими нарушенных прав, в том числе и жилищных, регламентируются ФЗ от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации".

В Российской Федерации могут образовываться постоянно действующие третейские суды и третейские суды для разрешения конкретных споров.

Постоянно действующие третейские суды образуются торговыми палатами, биржами, общественными объединениями предпринимателей и потребителей, иными организациями - юридическими лицами, созданными в соответствии с законодательством РФ, и их объединениями (ассоциациями, союзами) и действуют при этих организациях. Порядок образования третейского суда для разрешения конкретного спора определяется соглашением сторон с соблюдением положений ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации". На разрешение в третейский суд по соглашению сторон может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений (к ним можно отнести некоторые из видов жилищных отношений), если иное не предусмотрено законом.

Решение третейского суда может быть оспорено участвующей в деле стороной путем подачи заявления об отмене решения в компетентный суд (т.е. суд общей юрисдикции или арбитражный суд), если в третейском соглашении не предусмотрено, что решение третейского суда является окончательным. Решение третейского суда исполняется добровольно, в порядке и сроки, которые установлены в решении. В случае его неисполнения сторона, в пользу которой вынесено решение, может обратиться в компетентный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

9. Из ч. 2 комментируемой статьи следует, что защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Примером защиты нарушенных жилищных прав в административном порядке является предусмотренное ст. 23.55 КоАП РФ рассмотрение органами государственной жилищной инспекции дел об административных правонарушениях, перечисленных в ст. 7.21 (нарушение правил пользования жилыми помещениями), ст. 7.22 (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений) и ст. 7.23 (нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами). Полномочиями рассматривать такие дела от имени органов государственной жилищной инспекции наделены руководители государственных жилищных инспекций и их заместители.

Ст. 23.55 КоАП РФ основана на положениях федеральных законов и иных нормативных правовых актов о полномочиях государственной жилищной инспекции. К этим полномочиям, в частности, относится осуществление контроля за соблюдением всеми участниками жилищных отношений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности и др. <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 1.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 // Российская газета. 2003. 23 окт.; Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утверждено Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 // СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566.

Перечень должностных лиц, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях в жилищной сфере, предусмотренных ст. ст. 7.21 - 7.23 КоАП РФ, утвержден Приказом Госстроя России от 18 июля 2002 г. N 149 <1>.

--------------------------------

<1> БНА РФ. 2002. N 47.

10. В ч. 3 комментируемой статьи называются способы защиты жилищных прав. Приведенный в ней перечень способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим. Иные способы защиты жилищных прав могут быть предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в других федеральных законах.

Следует заметить, что способы защиты жилищных прав аналогичны способам защиты гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ.

Под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Выбор конкретного способа защиты жилищных прав осуществляется самостоятельно управомоченным лицом, за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права прямо определен правовой нормой, регулирующей соответствующее жилищное правоотношение. Так, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ (например, при отсутствии согласия на обмен кого-либо из членов семьи нанимателя жилого помещения), то член семьи нанимателя жилого помещения, чьи права были нарушены обменом, вправе требовать признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной и переселения сторон в ранее занимаемые жилые помещения, т.е. восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 75 ЖК).

Закрепление в отдельных нормах ЖК РФ тех или иных способов защиты жилищных прав, так же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа предусмотренных настоящей статьей в тех случаях, когда в нормах ЖК РФ, регулирующих определенные виды жилищных отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами: а) спецификой защищаемого права; б) характером правонарушения.

В связи с тем что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями (например, по договору социального найма жилого помещения, по договору поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма) регулируются, как правило, нормами гражданско-правового характера (их особенности определены ст. 1 ГК РФ), а значит, могут считаться разновидностью гражданских правоотношений, то, соответственно, при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 12 ГК).

Речь идет о таких способах защиты, не названных в комментируемой статье, как возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда, присуждение к исполнению обязанности в натуре, признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий ничтожной сделки.

11. Первым из способов защиты жилищных прав ч. 3 комментируемой статьи называет такой способ, как признание жилищного права.

Необходимость в данном способе защиты возникает в том случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользоваться жилым помещением).

Признание жилищного права в качестве способа защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права.

Требование о признании субъективного жилищного права во многих случаях является необходимой предпосылкой применения иных предусмотренных ст. 11 ЖК РФ способов защиты. Так, предъявление лицом в суд требования о признании за ним права пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК) может сочетаться с требованием о вселении в жилое помещение (если лицо проживало ранее в жилом помещении, то способ защиты - восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; если лицо не проживало ранее в жилом помещении - изменение жилищного правоотношения). В судебной практике достаточно часто рассматриваются иски о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК), и соответственно при установлении данного статуса лица судом разрешаются требования истца о праве на пользование жилым помещением и других правах, вытекающих из договора социального найма жилого помещения (изменение договора социального найма, обмен жилыми помещениями и др.).

12. Защита жилищных прав может осуществляться также путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение, имеющее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести:

- выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК);

- выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения и отказа поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК);

- выселение временных жильцов из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования о выселении нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи (ч. 5 ст. 80 ЖК).

13. Согласно п. 3 ч. 3 комментируемой статьи защита жилищных прав может осуществляться путем признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления <1>, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с данным Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.

--------------------------------

<1> В соответствии со ст. 44 ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 33. Ст. 3368; 2005. N 1. Ст. 12, 17, 25) виды муниципальных правовых актов, принимаемых органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, должны определяться уставом муниципального образования.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий, что его жилищные права нарушены принятым нормативным правовым актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим (а) ЖК, или (б) принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, или (в) иному нормативному правовому акту, имеющему большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу.

Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового акта, регулирующего те или иные виды жилищных отношений, субъектами жилищных прав. Ст. 1 ЖК РФ субъектами жилищных прав называет граждан.

Следует учитывать, что существенными признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются: издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом; наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2007 г. N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части".

Порядок судебного оспаривания законности нормативных правовых актов регламентируется гл. 24 ГПК РФ (ст. ст. 251 - 253).

Правом на обращение в суд с заявлением о признании противоречащим закону полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления обладают, согласно ст. 251 ГПК РФ, не только граждане, считающие, что нормативным актом нарушаются их жилищные права, но и прокурор в пределах своей компетенции в судопроизводстве по гражданским делам, определенной ст. 45 ГПК РФ.

Заявление об оспаривании нормативного правового акта должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 131 ГПК РФ, и содержать дополнительно данные о наименовании органа государственной власти либо органа местного самоуправления, принявших оспариваемый нормативный правовой акт, о его наименовании и дате принятия. Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 251 ГПК РФ в заявлении об оспаривании нормативного правового акта должно быть указано, какие жилищные права гражданина (или неопределенного круга лиц) нарушаются этим актом или его частью.

Суд, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, признает нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени (ч. 2 ст. 253 ГПК). Решение суда о признании нормативного правового акта или его части недействующими влечет за собой утрату силы не только этого нормативного правового акта или его части, но и других нормативных правовых актов, основанных на признанном недействующим нормативном правовом акте или воспроизводящих его содержание. Важно, что решение суда о признании нормативного правового акта недействующим не может быть преодолено повторным принятием такого же акта (ч. 4 ст. 253 ГПК).

Вместе с тем при обращении к способу защиты, предусмотренному п. 3 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, следует учитывать Постановление Конституционного Суда РФ от 27 января 2004 г. N 1-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений части первой статьи 27, частей первой, второй и четвертой статьи 251, частей второй и третьей статьи 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом Правительства Российской Федерации" <1>. Как следует из данного Постановления, нормативное положение ГПК РФ, согласно которому признание нормативного правового акта противоречащим федеральному закону со дня принятия или иного указанного судом времени влечет за собой утрату силы этого нормативного правового акта или его части, в части, относящейся к проверке нормативных правовых актов, которые в соответствии со ст. 125 Конституции РФ могут быть проверены в процедуре конституционного судопроизводства (т.е. Конституционным Судом РФ), не имеет юридической силы с момента принятия и не подлежит применению.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2004. N 5. Ст. 403.

Таким образом, в судах общей юрисдикции не могут быть рассмотрены заявления об оспаривании нормативных правовых актов, проверка конституционности которых относится к компетенции Конституционного Суда РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что п. 3 ч. 3 комментируемой статьи не предусмотрена возможность обращения в суд общей юрисдикции с требованием о признании недействующим полностью или в части федерального закона или его отдельных положений, нарушающих жилищные права граждан и противоречащих ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом другому федеральному закону.

В случае признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления лицо, чьи жилищные права были нарушены этим актом, вправе потребовать восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, либо возмещения убытков, либо применения иных способов защиты, предусмотренных законом.

14. Защита жилищных прав, согласно п. 4 ч. 3 комментируемой статьи, может осуществляться также путем неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.

Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимать решение в соответствии с законом.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора, что нормативный правовой акт, регулирующий спорные жилищные правоотношения, не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному закону или иному нормативному правовому акту), применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спора (т.н. косвенный судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда приводятся мотивы, по которым тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

15. Еще одним способом защиты жилищных прав, предусмотренных п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, является прекращение или изменение жилищного правоотношения.

Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.

Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях - соглашение сторон.

Так, решение суда о расторжении договора социального найма жилого помещения, вынесенное по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц, является основанием для прекращения жилищного правоотношения с нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи по договору социального найма, и они подлежат выселению из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в том случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением (ст. 91 ЖК).

Примером изменения жилищного правоотношения (изменяется предмет договора) по соглашению сторон является обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма (ч. 2 ст. 72 ЖК). Если же между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них в целях защиты своих жилищных прав вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ч. 3 ст. 72 ЖК).

По соглашению сторон может быть изменен по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). При этом мотивом изменения такого договора может, в частности, являться защита жилищных прав нанимателя и (или) членов его семьи.

16. Иные способы защиты жилищных прав, прямо не названные в комментируемой статье, предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в других федеральных законах (например, ст. ст. 15, 16 ГК; ст. 139 УК; ст. ст. 7.21 - 7.23 КоАП; ст. ст. 15, 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" (в ред. ФЗ от 9 января 1996 г. N 2-ФЗ) и др.).

В качестве самостоятельных способов защиты жилищных прав можно назвать предусмотренные ст. 66 ЖК РФ меры защиты нанимателя жилого помещения по договору социального найма при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. ЖК РФ дает право нанимателю жилого помещения по договору социального найма в такой ситуации по своему выбору потребовать:

- уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

- возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

17. В связи с тем что в ЖК РФ нет общих положений о применении сроков исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, а в судебной практике возник вопрос о возможности их применения к конкретным спорным жилищным правоотношениям, Верховный Суд РФ посчитал возможным в целях обеспечения определенности правового статуса субъектов этих отношений дать по этому вопросу соответствующие разъяснения. Они заключаются в следующем. Если в Жилищном кодексе РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 196, 197), и иные положения гл. 12 ГК РФ об исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК) (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). Напомним, что в ЖК РФ сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав предусмотрены ч. 9 ст. 32 и ч. 6 ст. 46.

 

 


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker