АВЕНЮ


Главная "Авеню" ►►

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним




Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА КВАРТИРЫ ВО ВНОВЬ ПОСТРОЕННЫХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ авеню,av-ue.ru. Гос. регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Главная "Авеню" >>
 

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА КВАРТИРЫ ВО ВНОВЬ ПОСТРОЕННЫХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ

(гражданам)

 

Данная статья предназначена прежде всего для граждан и организаций, вкладывающих денежные средства в строительства жилья. По бытовому это может называться «покупкой квартиры в новостройке». Информация, содержащаяся в данной статье распространяется на договоры, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В статье будут разъяснены нюансы, на которые следует обратить внимание при вложении денег в строительство, а также разъяснен перечень документов, необходимый для регистрации договора долевого участия в строительстве.

30 декабря 2004 года был принят Закон, детально регламентирующий деятельность застройщиков при привлечении денежных средств в строительство в том числе многоквартирных жилых домов (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Законом установлены особые требования, главной целью которых было максимально возможно обезопасить интересы лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Одним из важных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Это прежде всего направлено на особый государственный учет договоров в целях недопущения злоупотреблений со стороны застройщиков и исключения возможности проведения так называемых «двойных продаж», когда договоры на одну и ту же квартиру заключаются с двумя, а то и более «покупателями».

Регистрация договоров участия в долевом строительстве является обременением прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительства правами граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство.

 

Прежде всего Вам следует выяснить, когда застройщиком получено разрешение на строительство – от этого зависит многое, в частности, подлежит ли заключаемый между Вами и застройщиком договор государственной регистрации. Законом установлено, что если разрешение на строительство застройщиком получено после 01 апреля 2005 года, договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.

 

Далее, у застройщика нужно достоверно узнать, на каком основании за ним закреплен земельный участок, ознакомиться с правоустанавливающими документами (например договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности), узнать кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство. Право застройщика должно быть обязательно зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее –Росрегистрация).

После этого Вы можете получить достоверную информацию о том, с кем уже заключены договоры при строительстве данного дома. Для этого необходимо в Росрегистрации заказать Выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого Вам и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтоб указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны объекты и участники такого строительства.

Имея намерение заключить договор долевого участия, Вам стоит узнать у застройщика, проходила ли в Росрегистрации регистрация первого договора долевого участия. Это также можно увидеть в Выписке из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство.

Если регистрация не проходила у экспертов Росрегистрации могут возникнуть вопросы по документам застройщика и Ваше дело может быть приостановлено с отложением сроков регистрации до устранения недостатков – это может отразится на необходимости отстаивать по нескольку раз в очередях, тратить свое время и нервы. Поэтому настоятельно рекомендуем Вам выяснить, регистрировались ли уже договоры по данному дому.

 

Регистрация всех договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, то есть при заключении договора необходимо обговорить с застройщиком порядок подачи заявлений в Росрегистрацию.

 

Основным документом, подтверждающим Ваше право как участника долевого строительства, является соответствующий договор, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить.

В частности, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – это означает, что в договоре долен быть указан в том числе адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке.

План объекта (квартиры), подлежащего передаче Вам по окончании строительства, рекомендуем составлять как приложение к договору долевого участия, с подписанием его обеими сторонами договора.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Количество подлинных экземпляров договоров должно быть не менее двух (один из который – для Росрегистрации, один – для Вас).

 

Важной новацией, введенной Законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, является проектная декларация.

Застройщик вправе заключать с первым участником долевого строительства договор только после опубликования и (или) размещения проектной декларации и не ранее чем через 14 дней с даты ее размещения.

Вам следует узнать каким образом последняя была размещена, ознакомиться с ней. Данный документ должен содержать: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

К информации о застройщике относится информация:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

 

К информации о проекте строительства относится информация:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

 

Вместе с заявлением о государственной регистрации в Росрегистрацию предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Согласно пп.20 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ, размер госпошлины за регистрацию сделки участия в долевом строительстве для граждан составляет ....

Если договор участия в долевом строительстве заключается лицом, состоящим в зарегистрированном браке, в соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье согласие не было получено вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если участником долевого строительства является несовершеннолетний до 14 лет, от его имени должен выступать его законный представитель – родитель, усыновитель, опекун (ст.28 Гражданского кодекса РФ). Договор в данном случае подписывается только законным представителем с указанием на то, что он действует за ребенка.

Несовершеннолетний же, достигший 14-летнего возраста, сделки заключает самостоятельно, но с согласия законного представителя – родителя, усыновителя, попечителя. Договор в данном случае подписывается самим несовершеннолетним, а также законным представителем.

Заключение соглашений об уступке прав участника долевого строительства, принадлежащих несовершеннолетнему, в любом случае допускается только после предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст.60 Семейного кодекса РФ, ст.28, 37 Гражданского кодекса РФ).

        

         Если же Вы приобретаете квартиру в строящемся доме уже у участника долевого строительства, необходимо удостовериться, что договор участия в долевом строительстве с ним прошел государственную регистрацию. На экземпляре договора должен стоять соответствующий штамп, заверенный подписью регистратора и печатью Росрегистрации. Вы также можете заказать Выписку из ЕГРП и удостовериться в том, что договор участия с Вашим «продавцом» был зарегистрирован.

  С данным лицом Вами будет заключено Соглашение об уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.382-392 Гражданского кодекса РФ). В случае имеет место перевода долга  такое соглашение может быть заключено только с согласия кредитора (если Ваш «продавец» был первым участником на данную квартиру – то с согласия застройщика). Согласие кредитора также необходимо если в первоначальном договоре была об этом оговорка.

В содержании Соглашения об уступке прав следует обращать внимание на предмет, а именно на указание конкретного объекта долевого строительства – это означает, что в договоре долен быть указан в том числе адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке.

Количество подлинных экземпляров данного соглашения, которые должны остаться у Вас – также не менее двух (один экземпляр – для Росрегистрации).

        

         После того, как дом будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию с вами будет составлен акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой Вы вкладывали деньги будет передана Вам. Имея на руках акт приема-передачи Вы можете зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.

 

Надеюсь, что отмеченные нюансы позволят покупателям жилья в новостройках избежать лишних проблем. Всех моментов естественно в данной статье предусмотреть невозможно, поэтому в каждом конкретном случае целесообразно проконсультироваться у квалифицированного специалиста.

        

        







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ