Партнер Адвокатского бюро "Малумовы и
партнеры", адвокат, окончил Российскую таможенную академию по специальности
"Юриспруденция" и Российский государственный торгово-экономический университет
по специальности "Финансы и кредит".
Помощник по правовым вопросам
заместителя Председателя Государственной Думы ФС РФ (IV созыва). До работы в
Государственной Думе ФС РФ работал практикующим юристом Союзной коллегии
адвокатов г. Москвы. В период работы в ГД ФС РФ занимался законотворческими
вопросами.
Соавтор ряда законопроектов,
внесенных в Государственную Думу ФС РФ в 2004 - 2007 гг.
Малумов Георгий Юрьевич
Управляющий партнер Адвокатского бюро
"Малумовы и партеры", адвокат. Окончил Российскую таможенную академию.
До работы в адвокатском сообществе
являлся сотрудником правления экономической безопасности Правительства г.
Москвы. Во время работы в исполнительных органах государственной власти
занимался проблематикой "обманутых дольщиков" и соинвесторов долевого
строительства. Практические навыки, наличие необходимых знаний и повседневность
позволяют автору исследовать вопросы соблюдения прав граждан при сделках с
недвижимым имуществом и противодействия нарушению их законных интересов.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕВОД
ПОМЕЩЕНИЙ ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ
Перевод помещений из жилого фонда в
нежилой
Бурный рост частного
предпринимательства, особенно в сфере торговли, нехватка офисной недвижимости и
торговых площадей (то, что есть на рынке или строится, собственники или
застройщики зачастую предлагают очень большими площадями) - все это привело к
тому, что вопрос перевода помещений из жилого фонда в нежилой заинтересовал
многих граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью.
Многие граждане обратили свое
внимание на квартиры на первых этажах, которые расположены в оживленных местах и
могут использоваться в качестве магазинов, парикмахерских и офисов и др.
Законодатели при принятии нового
Жилищного кодекса, который вступил в силу с 1 марта 2005 г., посвятили целую
главу вопросам регулирование порядка перевода жилого помещения в нежилое
помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
Так, статья 22 ЖК РФ устанавливает
условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в
жилое помещение.
Согласно ч. 3 ст. 22 квартира в
многоквартирном доме может быть переведена в нежилое помещение только в случаях,
если такая квартира расположена на первом этаже дома.
Квартира, находящаяся выше первого
этажа, может быть переведена в нежилое помещение только при условии, если
помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое
помещение, не являются жилыми. Например, если квартира находится над магазином
или иным нежилым помещением, то перевод в нежилое помещение возможен.
Возможны случаи, когда квартира
находится на втором этаже, а на первом этаже расположены и магазин, и квартиры.
Если помещение, расположенное непосредственно под данной квартирой жилое, то в
нежилое помещение перевод не допускается. Однако если помещение, расположенное
непосредственно под квартирой на первом этаже, нежилое, то это не препятствует
переводу квартиры на втором этаже в нежилое помещение, даже если все остальные
помещения, расположенные на первом этаже, являются жилыми.
На практике возникли вопросы:
допускается ли перевод квартиры в нежилое помещение, если квартира находится на
цокольном этаже, т.е. относится к разряду полуподвальных квартир? Перевод такой
квартиры возможен, согласно ч. 3 ст. 22, а также ст. 1 Градостроительного
кодекса (главное, что такая квартира расположена ниже первого этажа).
У меня есть отдельная квартира, а от
деда осталась приватизированная комната в трехкомнатной квартире, расположенная
на четвертом этаже. Я занимаюсь бизнесом и хотел бы использовать данную комнату,
в частности, для регистрации своей компании. Могу ли я перевести данную комнату
в нежилой фонд?
К сожалению, в Вашем случае перевод
комнаты в нежилое помещение невозможен, т.к. согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ не
допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение:
если доступ к переводимому помещению
невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым
помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к
данному помещению. Например, если, чтобы пройти к входной двери переводимого
помещения, необходимо воспользоваться общим подъездом, который используется и
для входа в другие жилые помещения. Нет окна, которое можно было бы
переоборудовать в дверь, нет возможности проделать отверстие в стене для
отдельного входа, не связанного с общим подъездом;
если переводимое помещение является
частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или
иным гражданином в качестве места постоянного проживания (нет возможности
сделать отдельный вход в комнату, не затрагивающий иные комнаты в квартире), а
также если в остальных комнатах проживают люди;
если право собственности на
переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Следует обратить внимание, что
условия, перечисленные в ч. 2 ст. 22, являются исчерпывающими. Это означает, что
в законах субъектов РФ недопустимо устанавливать дополнительные условия,
запрещающие перевод жилых помещений в нежилые. Положения статьи в равной степени
относятся как к одноэтажным жилым домам, состоящим из одной квартиры, так и к
одному помещению, и к многоквартирным жилым домам и служат бесспорным основанием
для того, чтобы принять решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Квартира находится на последнем этаже
многоквартирного дома, над ней находится нежилое помещение. Имею ли я право
присоединить его к своей квартире?
Для осуществления перевода нежилых
помещений в жилые новый Жилищный кодекс предусматривает только два ограничения
(ч. 4 ст. 22).
Во-первых, такой перевод не
допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых
помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого
помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила
и нормы, а также иные требования законодательства.
Во-вторых, перевод невозможен, если
право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или)
юридических лиц (например, в силу договоров залога, ипотеки, аренды и т.п.).
Так, согласно ч. 2 - 3 ст. 15 ЖК РФ
жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным
санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно
отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК
РФ и другими федеральными законами:
правила установления санитарных
правил и норм (регулируются положениями специального законодательства,
Федеральным законом от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом
благополучии населения");
Положение о
санитарно-эпидемиологическом нормировании;
технические правила и нормы
устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. N
184-ФЗ "О техническом регулировании".
