=================================== Переустройство и перепланировка жилого помещения авеню,av-ue.ruавеню,av-ue.ru   АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека>>Жилье и ваши права
                           >> Перепланировка квартиры

ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕВОД ПОМЕЩЕНИЙ ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ

Переустройство и перепланировка жилого помещения

см. также "О согласовании переустройства и перепланировки жилых помещений" Распоряжение мэрии г.Новосибирска от 25.08.2005 5859-р  

 В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ необходимо отличать понятия "переустройство" и "перепланировка" жилого помещения.

Данное правовое разделение предусмотрено положениями гл. 4 ЖК РФ. Так, в ст. 25 ЖК РФ даны четкие определения этих двух понятий, а именно: в соответствии с п. 1 данной статьи под "переустройством жилого помещения" понимается "установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения"; под "перепланировкой" жилого помещения понимается "изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения".

При проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения необходимо знать следующее (ст. 26 ЖК РФ):

переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения;

для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

б) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

в) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

г) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

д) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

е) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, перечисленных выше. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

 

Согласно п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника жилища принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Каков порядок выселения этих граждан из жилых помещений? Обязательно ли их выселение до торгов или же они могут проживать до момента проведения торгов?

 

В статье 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может.

 

Три года назад приобрели квартиру, продавец и риелтор продавца предупредили нас о том, что ими была произведена незначительная перепланировка и заверили нас, что согласование незначительной перепланировки не требуется. Так ли это?

 

Очень многих россиян Жилищный кодекс РФ поставил перед фактом: квартира уже была перепланирована без санкции на то властей. Одни остеклили лоджию, не зная, что это запрещено. Другие развернули мойку на кухне. Третьи и вовсе купили переделанное жилье. А ответственность за перепланировку, которую когда-то провели прежние хозяева квартиры, несут ее нынешние владельцы.

Это совершенно четко прописано в п. 3 ст. 29 ЖК РФ.

Однако в соответствии со ст. 4 и 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Кодекс не имеет обратной силы. Следовательно, человека, который провел перепланировку или приобрел уже переделанную квартиру до вступления Кодекса в силу, т.е. до 1 марта 2005 г., к ответственности привлечь нельзя. Вот только чиновников в этом зачастую приходится убеждать.

Так что если Вы приобрели квартиру до 1 марта 2005 г., штрафные санкций к Вам чиновники применить не могут. Однако согласовывать перепланировку все-таки придется.

 

Я недавно приобрел однокомнатную квартиру и собираюсь сделать студию. Когда начал узнавать процедуру согласования, как оказалось на практике - очень бюрократичную, то решил делать перепланировку без согласования. Как лучше поступить в этой ситуации?

 

Все те, кто затеял перепланировку после того, как Кодекс начал действовать (с 1 марта 2005 г.), должны руководствоваться его нормами. Но среди тех, кто только сейчас начинает ремонт, найдется не много желающих получить разрешение на перепланировку, так как необходимо собрать около двадцати различных документов. Система "одного окна", введенная для упрощения дела, себя не оправдывает: "окон" мало, к ним ведут длинные очереди. Чтобы подать туда документы, надо все равно пройти множество инстанций. Так не проигнорировать ли требования чиновников?

Возможно, все пройдет гладко, если власти не узнают о перепланировке. Согласно ст. 25 Конституции РФ и п. 2 ст. 3 ЖК РФ в квартиру никто не вправе входить без разрешения хозяев, суда или государственных органов, уполномоченных Федеральным законом от 12 августа 1995 г. N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности". А не осмотрев жилье, нельзя утверждать, законны ли проведенные в нем работы.

В этом случае Вам надо строго-настрого предупредить рабочих, чтобы они никого не впускали. Другая опасность - бдительные соседи, которые сообщают о ремонте в эксплуатирующую организацию, например в ДЕЗ. На самом деле, если изменения в квартире незначительны (не затрагивают поэтажный план БТИ), то внимания на них, скорее всего, никто не обратит. А чтобы не провоцировать соседей на жалобы, не шумите в неурочное время, постарайтесь не оставить дом без света и не залить нижних жильцов при смене сантехники.

Но есть ситуации, в которых чиновникам попадешься почти наверняка. В частности, при купле-продаже жилья, передаче по договору дарения или пожизненного содержания, по наследству, или при нотариальном оформлении выделенной доли в квартире, находящейся на праве общей собственности. В последнее время работники БТИ проверяют в подобных случаях, нет ли незаконных переделок.

Кроме того, согласно Постановлению губернатора Московской области от 28 января 2000 г. N 21-ПГ БТИ вправе раз в пять лет проверять помещения.







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker