Получение кредита

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

• рассмотрение кредитной заявки и собеседование с клиентом. При этом заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки;
• оценки кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определения максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки (кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита, рассчитывает сумму кредита и формулирует условия его выдачи — срок, процентную ставку, порядок погашения, или дает мотивированный отказ;
• подбора квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

Примечание. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

• оценки жилья с целью определения его рыночной стоимости;
• заключения договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключения кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретения жилья заемщиком и перехода его в залог кредитору (кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса);
• страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Перед принятием решения о получении ипотечного кредита необходимо оценить свои возможности по его своевременному погашению — какую сумму денежных средств исходя из личного бюджета потребитель реально может направить на уплату всех причитающихся платежей по кредиту. Для этого необходимо внимательно изучить всю информацию, которую банк обязан предоставить заемщику до заключения кредитного договора:

• информацию о полной стоимости кредита;
• перечень и размеры платежей, связанных с несоблюдением заемщиком условий договора.

В расчет полной стоимости кредита, исчисляемой в процентах годовых, включаются:

• платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора:
  • по погашению основной суммы долга по кредиту;
  • по уплате процентов по кредиту;
  • сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту;
  • комиссии за выдачу кредита;
  • комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика;
  • комиссии за расчетное и операционное обслуживание, за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт;
• платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица (например, страховые компании, нотариальные конторы, нотариусы). К таким платежам относятся:
  • платежи по оценке передаваемого в залог имущества (например, квартиры);
  • платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, а также предмета залога;
  • другие платежи.

В расчет полной стоимости кредита не включаются платежи заемщика, величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения самого заемщика, в том числе:

• платежи заемщика, обязанность осуществления которых вытекает не из кредитного договора, а из требований закона;
• платежи, связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора;
• комиссия за досрочное погашение кредита;
• комиссия за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в т.ч. через банкомат;
• неустойка в виде штрафа или пени, в том числе за превышение лимита овердрафта, установленного держателю банковской карты;
• плата за предоставление информации о состоянии задолженности.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), и не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

В банке по месту получения ипотечного кредита могут попросить предоставить следующие документы:

• заявление о кредитовании (заполняется на бланке банка);
• анкеты соискателя кредита и получателей (при условии, что таковые предусмотрены банковскими правилами);
• паспорта заемщика и поручителей (в отдельных случаях может быть достаточно и копии, заверенной нотариально);
• справку с места работы заявителя и поручителей о среднемесячной заработной плате за последние полгода и размере производимых вычетов (с указанием должности заемщика, его контактных телефонов и, соответственно, юридического и фактического адреса организации и данных о ее руководстве);
• военный билет;
• водительское удостоверение;
• справку из психоневрологического диспансера;
• выписку из домовой книги (по старому месту жительства);
• трудовую книжку (или ее заверенную копию);
• справку о доходах за последние два года;
• справки о других доходах, вкладах в банках и свидетельства о праве владения ценными бумагами, дорогостоящей недвижимостью и иным имуществом (при условии, что они имеются);
• справку БТИ и экспликацию (по приобретаемой квартире);
• копию финансово-лицевого счета и документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (в случае, если жилье приобретается на вторичном рынке);
• письменное подтверждение продавца квартиры в получении аванса;
• договор поручительства (в случае, если обязательным условием предоставления кредита выступает его обеспечение поручителями);
• свидетельство о браке или о расторжении брака;
• нотариально удостоверенное согласие супруга и всех совершеннолетних собственников квартиры на ее использование в качестве предмета залога;
• свидетельства о рождении детей;
• соответствующее разрешение органов опеки и попечительства в случае, если в закладываемом жилье проживают несовершеннолетние;
• страховой полис по договору страхования жизни и здоровья заемщика;
• страховой полис по договору страхования риска утраты залогодателем права собственности на заложенное имущество;
• страховой полис на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспеченную залогом.

Страховые договоры должны содержать условия, признающие интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страхового возмещения.

Заявка на получение кредита в течение одного-двух дней должна быть рассмотрена работником кредитного отдела. Процедура рассмотрения в каждом случае индивидуальна, и зависит от имеющейся информации о клиенте, объективной и разумной осторожности банка в выборе клиента.

Банк вправе отказать в предоставлении заемщику кредита полностью или частично, если есть сомнения в том, что предоставленная сумма будет возвращена в срок (заемщик имеет недостаточные доходы, ранее привлекался к ответственности и т.п.). Обычно банки выдвигают конкретные требования к личности заемщика. В частности, обычно устанавливаются возрастные ограничения и ограничения, связанные с призывным возрастом у мужчин, а также требования относительно трудового стажа.

Кроме того, в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита кредитор также имеет право отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

Решение о целесообразности выдачи кредита принимает либо уполномоченное должностное лицо, либо кредитный комитет — специальный орган, рассматривающий или принимающий решения по большинству вопросов, связанных с кредитованием. В его состав входят представители правления, кредитного, юридического, валютного и коммерческого отделов, а также главный бухгалтер банка.

В случае положительного решения кредитный эксперт должен:

• сообщить (в письменном виде) клиенту о решении кредитного комитета;
• сделает пометку о положительном решении в Книге регистрации заявок;
• подготовить кредитное дело.

Приняв положительное решение, банк приступает к разработке кредитного договора (структурированию кредита) и определению его основных характеристик — вида кредита, суммы, срока, способа погашения, обеспечения, цены кредита, прочих условий. При ипотеке взаимоотношения банка и заемщика определяются кредитным договором и договором о залоге (об ипотеке).

Кредитный договор предусматривает обязательную письменную форму — в противном случае он будет недействителен. Договор должен быть подписан обеими сторонами кредитной сделки и содержать следующие основные разделы с подробным изложением всех условий:

• общие положения (указываются наименование договаривающихся сторон; предмет договора, вид кредита, его сумма, срок, цель, процентная ставка; условия обеспечения исполнения обязательств по кредиту; порядок выдачи и погашения кредита, а также порядок начисления и уплаты процентов за кредит);
• права и обязанности заемщика;
• права и обязанности банка;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров;
• срок действия договора;
• юридические адреса сторон.

Оформление и подписание кредитного договора должно соответствовать следующим требованиям:

• в текстах документов денежные суммы должны быть обозначены прописью, адреса, фамилии, имена, отчества, наименования написаны полностью;
• договор подписывается только теми лицами, которые упомянуты в тексте; использование факсимиле недопустимо;
• каждая страница договора должна быть подписана клиентом.

Один комплект документов получает клиент, другой (с сопроводительными документами) — поступает в кредитное досье банка.

Кредитный договор вступает в силу с момента его подписания банком и заемщиком, если иное не предусмотрено договором.

Договор о залоге (ипотеке) должен пройти государственную регистрацию. Нотариальное удостоверение договора в настоящее время не обязательно.

Выплаты по кредитному договору

Заемщик обязан внести первоначальный взнос (как правило, в сумме 30-40% его стоимости) за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, включающих полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Это удобно для заемщика (он может четко планировать семейный бюджет), и для кредитора.

Размер процентной ставки, порядок, форма и срок уплаты фиксируются в кредитном договоре. Процентная ставка за кредит может пересматриваться банком в течение срока действия кредитного договора при изменении учетной ставки ЦБ РФ, а также при изменении уровня ставок на рынке кредитных ресурсов. Изменение процентной ставки должно оформляться дополнительным соглашением к кредитному договору. Изменение ставки в одностороннем порядке возможно только при наличии в кредитном договоре пункта такого содержания: "Банк вправе в одностороннем порядке увеличить размер платы за кредит в случае увеличения процентных ставок ЦБ РФ или повышения стоимости привлекаемых ресурсов".

Начисление и взыскание процентов авансом в момент выдачи кредита не допускается. Проценты начисляются только на задолженность, возникающую в момент использования кредита, до даты погашения этой задолженности и уплачиваются, как правило, ежемесячно или в оговоренные договором сроки, но не реже одного раза в квартал. Проценты на просроченную задолженность заемщик уплачивает по повышенной ставке, предусмотренной в кредитном договоре. Поступающие от заемщика денежные средства в первую очередь направляются на уплату процентов, включая просроченные.

Возможность досрочного погашения кредита должна быть оговорена в договоре. В договоре также должны быть указаны условия досрочного погашения: размер комиссии и т.д.

Если заемщик имеет право на получение материнского капитала (при рождении второго или последующих детей), то часть кредита может быть выплачена с использованием средств материнского капитала. До 31 декабря 2010 года эти средства можно использовать в любое время после рождения второго или последующего ребенка. В случае предоставления кредита, в том числе ипотечного, средства материнского капитала могут быть направлены на:

• уплату первоначального взноса при получении кредита;
• погашение основного долга и уплату процентов (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств), в том числе по кредитам, взятым до возникновения права на получение средств материнского капитала.

Средства материнского капитала могут быть использованы и в том случае, если кредит оформлен на мужа. Для этого необходимо письменное заявление от супруги, получившей сертификат.

Пользование и распоряжение заложенным жильем

Приобретенное в кредит жилье передается в залог кредитору. При этом заемщик имеет право владеть и пользоваться этом жильем.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Заемщик не может без согласия кредитора продавать, дарить, обменивать или иным способом отчуждать находящееся в залоге жилье. Единственное, что он может делать без разрешения кредитора, это завещать заложенное имущество.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество (с согласия банка или в порядке наследования) становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Если возникла ситуация, когда третьи лица предъявляют свои права на заложенное имущество, то залогодатель обязан незамедлительно заявить об этом в банк, являющийся залогодержателем. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, он должен привлечь банк к участию в деле. При этом залогодателю следует использовать все доступные способы защиты своего имущества. В противном случае, если он откажется от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, банк вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

По общему правилу залогодатель обязан следить за сохранностью заложенного имущества, в случае необходимости проводить его текущий или капитальный ремонт. Все расходы пол содержанию заложенного жилья несет также залогодатель, если договором не предусмотрено иное.

Ответственность при нарушении условий кредитного договора

Ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора.

Кредитор может быть привлечен к имущественной ответственности за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков. Заемщик вправе начислить на сумму долга проценты за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, а также требовать возмещения убытков в сумме, не покрытой процентами.

В случае неисполнения заемщиком обязанности целевого использования займа(то есть если денежные средства использованы на другие цели) кредитор вправе отказаться от его дальнейшего кредитования.

Наиболее распространенным нарушением условий кредитного договора со стороны заемщика является просрочка внесения платежей. Нарушение заемщиком срока возврата очередной части долга дает кредитору право требовать досрочного исполнения обязательств по договору (т. е. возврата оставшихся частей до установленных договором сроков). В этом случае заемщик будет пользоваться кредитом более короткий промежуток времени, чем предусмотрено в договоре, однако по закону он должен будет уплатить кредитору проценты в полном объеме.

В случае неисполнения заемщиком обязательств (например, просрочка уплаты части долга или процентов по нему) взыскание обращается на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.

Кроме того, в случае неисполнения должником обязательства, кредитор имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования банка удовлетворяются из стоимости имущества по решению суда. Заложенное имущество продается на публичных торгах. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, зачисляется на расчетный счет заемщика. Если сумма недостаточна, банк вправе получить недостающую сумму от продажи другого имущества должника, но без преимуществ, основанных на договоре залога. До тех пор пока имущество не реализовано, заемщик вправе предотвратить его продажу, погасив долговое обязательство по кредиту.

Заемщик, являющийся залогодателем, может застраховать риск своей ответственности перед банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Такой договор заключается в пользу банка. Страховым случаем будет являться факт предъявления банком требования о погашении кредита при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. .

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть одновременно соблюдены следующие условия:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Реализация заложенного имущества может быть отсрочена на срок до одного года. Для этого залогодатель должен обратиться в суд с соответствующим заявлением с указанием уважительных причин. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Предоставленная отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

• она может привести к существенному ухудшению финансового положения залогодержателя;
• в отношении залогодержателя (банка) возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Если исполнение кредитного договора было обеспечено поручительством, то при ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных ненадлежащим исполнением обязательства должником.

В случае смерти заемщика (должника), по его долгам будут отвечать наследники, а не поручитель. Наследники отвечают в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. Если в договоре поручительства содержится условие о согласии поручителя отвечать за любого нового должника, поручитель становится ответственным за исполнение обязательства наследником. Однако взыскание кредитной задолженности с поручителя в этом случае возможно только в пределах стоимости наследственного имущества. При отсутствии или нехватке наследственного имущества кредитное обязательство прекращается невозможностью исполнения частично или полностью.

За злостное уклонение от возврата взятого в банке кредита (т.е. неисполнение вступившего в законную силу судебного решения при возможности должника погасить долг) предусмотрена уголовная ответственность.

Обязательное условие ее наступления — крупный размер задолженности, составляющий сумму, превышающую 250 тыс. руб.

При нарушении правил об отчуждении заложенного имущества банк вправе по своему усмотрению требовать:

• признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;
• досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если приобретатель находящегося в залоге имущества знал о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, то он несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

Некоторые недобросовестные кредитные организации пользуются недостаточной осведомленностью граждан об их правах, а также тем, что многие граждане под влиянием рекламы или поддавшись уговорам агента подписывают договоры, не прочитав их внимательно. Наиболее распространенными нарушениями в этой сфере являются:

• непредставление необходимой информации или представление недостоверной информации об услугах кредитных организаций и о самих исполнителях услуг (их представителях);
• включение в договор условий, ущемляющих права потребителей;
• навязывание дополнительных ("сопутствующих") услуг;
• несоблюдение особых процессуальных прав потребителей.

Доказать факты нарушений со стороны банков иногда бывает затруднительно. Недобросовестные кредиторы крайне неохотно предоставляют надлежащим образом оформленные документы о размерах задолженности и ее основаниях, которые можно было бы оспорить в суде.

Иногда банки включают в кредитный договор условие о так называемой "договорной подсудности", тем самым лишая потребителя его законного права выбора способа защиты в суде по территориальному признаку, в том числе по месту его пребывания. Условие договора, содержащее такое ограничение, противоречит закону и поэтому недействительно.

Ответственные за это нарушение могут быть привлечены к административной ответственности.