Кроме того, не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, а именно:
-
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке;
-
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
-
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка (пункт 1.2. статьи 20 и пункт 2 статьи 25.3. Закона о регистрации).
1.1. В государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, также отказывается, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность (п. 5 ст. 25.2 Закона о регистрации).
Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации содержит перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.
1.2. В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве отказывается, если:
- зарегистрирован другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
- не представлен договор поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство (п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации).
Названный перечень в сочетании с основанием отказа, предусмотренным абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации, является исчерпывающим.
2. В
государственной регистрации прав по требованию судебного пристава-исполнителя
может быть отказано только по основаниям, указанным в абзацах втором, четвертом,
пятом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1
статьи 20 Закона о регистрации (п. 1.1 ст. 20 Закона о регистрации).
3.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат
государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе
отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом,
девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона о
регистрации (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации).
3.1. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленные решением суда, государственным регистраторам необходимо руководствоваться Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
4. Решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав должно быть
принято государственным регистратором не позднее, чем за 1 день до окончания
срока регистрации (п. 98
Приказа Минюста Российской Федерации от 14.09.2006 № 293 «Об утверждении
Административного регламента исполнения государственной функции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» –
далее Административный регламент).
5.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав и направлении
заявителю в письменной форме сообщение о причинах отказа, обязательна ссылка на
положения статьи 20 Закона о регистрации, послужившие основанием для принятия
такого решения (пункт 3 статьи 20 Закона о регистрации).
6. В
соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в
государственной регистрации прав может быть отказано в случае, когда документы,
представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не
соответствуют требованиям действующего законодательства.
При использовании оснований для отказа, отраженных в названном абзаце, в сообщении об отказе должно быть указано, в чем именно представленные на государственную регистрацию прав документы, не соответствуют требованиям действующего законодательства:
- по форме;
- по содержанию;
- и по форме и по содержанию.
6.1.
По объему действия нормы, приведенные в абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о
регистрации, являются общими по отношению к специальным нормам, изложенным в
данном пункте, содержащим иные основания для отказа в государственной
регистрации прав. При конкуренции общих и специальных норм, регулирующих сходные
отношения, государственные регистраторы в качестве оснований для отказа в
государственной регистрации прав должны всегда отдавать приоритет нормам
специальным.
7.
8. Согласно п. 135 Административного регламента при описании причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации прав, указываются нормы (пункты, статьи) правовых актов, несоблюдение которых привело к принятию такого решения, содержание данных норм, а также излагается, в чем именно выразилось несоблюдение требований указанных выше правовых актов.
Таким образом, отказ в государственной регистрации прав должен быть законным.
Такое решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении положений Закона о регистрации и в полном соответствии с нормами права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Если имеются противоречия между нормами права, подлежащими применению, то решение является законным в случае применения государственным регистратором на основании статьи 13 Закона о регистрации нормы, имеющей наибольшую юридическую силу.
Также необходимо учитывать действие закона во времени, в пространстве и по кругу лиц.
Государственным регистраторам при принятии подобных решений следует руководствоваться:
а) постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, перечисленных в пунктах «а», «б», «в» части 2 и в части 4 статьи 125 Конституции Российской Федерации;
б) постановлениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятыми на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащими разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм права;
в) постановлениями Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, принятыми на основании статьи 127 Конституции Российской Федерации и содержащими разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм права.
Инструктивные письма, рекомендации по совершению определенных видов действий и процедур не могут служить основаниями для отказа в государственной регистрации прав.
9.
Решение об отказе должно содержать четкие, грамотные, юридически правильные
формулировки и не допускать в тексте неясных, сложных выражений, суждений или
оборотов, затрудняющих правильное его восприятие.
10.
Решение об отказе в государственной регистрации прав должно быть обоснованным.
Оно должно содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из представленных на
государственную регистрацию заявителями документов, а также полученных
государственным регистратором иным образом дополнительных сведений.
Принятие такого решения государственным регистратором не может ставиться в зависимость от вероятности наличия каких-либо обстоятельств, строиться на предположениях.
11.
Государственным регистраторам необходимо соблюдать последовательность в
изложении своего решения в сообщении об отказе.
В его описательной части указываются лица, которые обратились за государственной регистрацией прав (в отношении физических лиц указываются фамилия, имя, отчество, в отношении юридических лиц – их наименование). Далее следует указать в отношении какого объекта недвижимого имущества подано соответствующее заявление, какие документы представлены на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих (правоподтверждающих). Иначе говоря, «кто, на что и на основании чего» обратился в регистрирующий орган.
Мотивировочная часть решения об отказе должна содержать фактическое и правовое обоснование выводов государственного регистратора по имеющимся у него документам. В ней указываются документы, на которых основаны выводы государственного регистратора, а также конкретные нормы материального права (гражданского, семейного, жилищного, земельного и т.д.), которыми руководствовался государственный регистратор при вынесении решения об отказе.
12. В
силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав
проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или
уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально
удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а
также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Выйти за пределы заявленных прав (например, отказать во внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, хотя заявитель обратился за государственной регистрацией дополнительного соглашения) государственный регистратор не вправе.
13. В
сообщении об отказе могут быть указаны только те обстоятельства, которые нашли
свое отражение в отправленном в установленном Законом о регистрации порядке
заявителю уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав, за
исключением случая, когда государственная регистрация прав проводится на
основании судебного акта (пункт 1 статьи 19 Закона о регистрации).
14.
Исходя из смысла пункта 1 статьи 2 и пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в
форме сообщения об отказе государственным регистратором может быть вынесено
решение только в случае обращения заявителя в регистрирующий оран с заявлением о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в
том числе, в случае подачи заявления о внесении изменений в сведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
15.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю
направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа в срок не более чем
пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, и
копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
Сообщение об отказе в государственной регистрации прав должно быть выдано заявителю или его представителю лично либо при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя направлено посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя почтовому адресу.
При наличии в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя указания о предоставлении сообщения об отказе в государственной регистрации прав в электронной форме указанное сообщение также направляется по адресу электронной почты, указанному в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя (п. 3 ст. 20 Закона о регистрации).
16. Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не
соответствующим основаниям, указанным в Законе о регистрации) и в решении суда
указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она
осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании
поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
соответствующего решения суда, вступившего в законную силу, и документов, ранее
помещенных в дело правоустанавливающих документов.
В течение трех рабочих дней с момента поступления такого решения суда государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме заявителя о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав по почтовому адресу, указанному в заявлении. При наличии в ранее представленном или направленном заявлении либо в требовании судебного пристава-исполнителя адреса электронной почты заявителя уведомление также направляется ему по этому адресу электронной почты (п. 6 ст. 20 Закона о регистрации).