Наследование недвижимого имущества

Главная "Авеню" >>  Наследование недвижимости
                           >> "Риэлтерские технологии"

«Другие наследники»

Как известно, летом этого года Президент РФ подписал закон, отменяющий налог на наследование. Закон с длинным названием  "О признании утратившим силу закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" планируется опубликовать в прессе в начале декабря, с тем чтобы он начал действовать с начала нового года (спустя месяц после опубликования).

    Однако, пока принятый закон не возымел действие, действуют старые правила. Более того, как утверждают юристы, правила, прописанные в действующем законодательстве, будут актуальны еще как минимум полгода. Столько времени отпускает наше законодательство на вступление в наследство усопшего. И если завещатель оставит материальный мир во время действия применяемого сегодня закона, то принимающие наследство граждане будут нести затраты по старым правилам и в следующем году.

    Ставки (об уплате налога на имущество, переходящего в порядке наследования).

    Порядок уплаты этого налога и сами ставки этого налога в настоящее время установлены законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» от 12 декабря 1991 года (N 2020-1).

При наследовании имущества стоимостью менее 850 МРОТ (минимальный размер оплаты труда, или МРОТ - 85 тыс. руб.) налог вообще не взимается. Если же стоимость зашкаливает за обозначенную отметку, от при наследовании налог взимается по следующим ставкам .

    Со ставками налога связана целая история. Чтобы понять, какие ставки и почему применяют налоговики при исчислении налогов на практике, надо иметь в виду, что существуют два правовых основания для наследования: по завещанию или по закону. Налоговики долгое время избирали ставки в зависимости от этого самого правого основания. Долгое время налоговики считали, что очередность наследников (наследники 1-ой очереди супруги, дети, брат или сестра; 2-ой очереди – двоюродные родственники и проч.) предусмотрена только для случаев наследования по закону, поэтому только в этом случае ставки применяли дифференцировано. А если имущество наследовалось по завещанию, то налоговики применяли единую ставку налога вне зависимости от степени родства (строка в таблице «другие наследники»).

    Причем на сторону налоговиков встали как районные суды, так и Московский городской суд. Судьи использовали тот момент, что наследники приняли наследство именно по завещанию. Кстати, любой наследник, имея на руках завещание по той или иной причине (пусть даже корыстного характера) может «забыть» про завещание и принять наследство по закону. Суды отмечали, что при наследовании по завещанию дифференциация налоговых ставок не зависит от степени родства и потому облагали наследников с завещаниями самым высоким налогом (применяя ставку для «других наследников»).

    Но примерно год назад, 30 сентября 2004 года Конституционный Суд (КС) РФ вынес определение (N 316-О) по данному вопросу. КС уточнил, что «наследование по завещанию не может являться правовым основанием для ущемления прав и законных интересов наследников». Суть определения сводится к тому, что вне зависимости от основания принятия наследства - по закону или по завещанию - наследники первой и второй очереди должны уплачивать налог на наследство в размерах, установленных для наследников соответствующей очереди, а не по ставке, употребляемой для «других наследников».

    Дословно определение КС звучит так: положения, содержащиеся в п. 1 ст. 3 Закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», во взаимосвязи с положениями ст. 1111 и п. 2 ст. 1152 ГК РФ - по своему конституционно-правовому смыслу не могут служить основанием для применения ставок налогов, установленных для «других наследников», при исчислении налога с имущества, переходящего в порядке наследования, к гражданам, являющимся близкими родственниками, входящим в круг наследников по закону первой и второй очередей, названных в Законе «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», и принявшим наследство по завещанию».

    "Пустячок". Об уплате госпошлины нотариусу.

    Кроме налогообложения существует и иная категория платежа – госпошлина нотариусу за выдачу свидетельства о праве на наследство. Большинство наследников заплатит нотариусу за выдачу свидетельства о праве на наследство 0,6% от стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн. рублей: Но ставка будет ниже в два раза (0,3%), если наследниками становятся дети (в том числе усыновленные), супруг или супруга, родители, полнородные братья или сестры наследодателя, процента стоимости наследуемого имущества, но тоже не более 100 тыс. рублей.

В то же время в соответствии со ст. 333.38 НК РФ совсем не должны платить за совершение нотариальных действий (за выдачу свидетельств о праве на наследство при наследовании) граждане: если они проживали вместе с наследодателем на день его смерти и продолжают после смерти проживать в наследуемом объекте (дом, квартира, комната). К перечисленным объектам добавляется также и земельный участок, на котором расположен жилой дом.

    Суммы(об определении налогооблагаемой базы при уплате госпошлины и налога)

    Уж если выпало на долю наследника платить пошлину и налог, то придется призадуматься о том, с какой суммы придется уплатить государству. Как же должна определяться стоимость имущества?

    Нотариусы, совершившие нотариальные действия, обязаны уведомить налоговый орган по месту своего нахождения. Налоговики получают от нотариуса справку о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан. Справка нужна для того, чтобы вычислить налог, которым будет обложено наследуемое имущество. Исчислив налог, налоговый орган выписывает и вручает плательщику платежное извещение. Однако, если имущество переходит в собственность наследника, проживающего за пределами Российской Федерации, налог взимается в период оформления права собственности на это имущество.

    До недавнего времени вопрос, от чего отталкиваться при расчете налогооблагаемой базы, не был предметом спора. Стоимость квартир и домов определялась данными технического учета и соответствовала инвентаризационной стоимости, а стоимость земельных участков определялась в соответствии с законом РФ  «О плате за землю» (от 11 октября 1991 г. N 1738-1), исходя из нормативной стоимости земли. Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения (согласно постановлению правительства РФ от 15.03.1997 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»).

Однако, в этом году многие наследники (в том числе и в Москве), обратившиеся за получением свидетельства, столкнулись с тем, что нотариусы  требуют справки не об инвентаризационной, а о рыночной стоимости недвижимого имущества. От цифры в справке зависит не только размер ваш налог, если вы законопослушный наследник, но и госпошлина, или заработок нотариуса.

Свои требования нотариусы обосновывают двумя нормативными актами: Налоговый Кодекс РФ, ст. 333.25 - Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий, но главным образом ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 7. - Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки. А в последнем сказано, что «в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта».

    Очевидно, что в этом случае расходы наследников, связанные с принятием наследства и уплатой налога,  резко возрастут. Даже за саму справку о рыночной стоимости (акт оценки) придется заплатить раз в 10 больше, чем за справку об инвентаризационной стоимости имущества. На запрос со стороны нотариуса справки с цифрой, определенной по рыночным правилам, можно блеснуть своей юридической эрудицией, сказав, что (и буквально следующий текст) «оценка жилого дома, квартиры, дачи и садового домика, переходящих в собственность физических лиц в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства (технической инвентаризации) или страховыми организациями». Не забудьте подкрепить демонстрацию знания своих прав первоисточником. Это статья 4 Инструкции Госналогслужбы РФ от 30.05.95г. № 32 «О порядке исчисления и уплаты налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

    Обязательно добавьте, как бы между прочим, что «в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ (ст.1, п. 7) все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика».

    В ст. 333.25 НК говорится, что  «стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться как организациями, получившими в установленном порядке лицензию на оценку недвижимости, так и организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения». В ответ на аргумент нотариуса можно возразить, что статья, на которую ссылается нотариус,  вовсе не устанавливается, что он вправе выбирать, какая организация должна определять стоимость недвижимого имущества. Позиция нотариусов, очевидно, продиктована желанием возместить потери доходов, связанные с отменой обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и снижением размера госпошлины за удостоверение договоров. Справедливости ради заметим, что справки о рыночной стоимости в Москве требуют пока  не все нотариусы.

    Если уж ваше грамотное апеллирование к нормативным актам не возымело ожидаемого действия, и нотариус отказывается принимать справку об инвентаризационной стоимости имущества, то требуйте письменного отказа в совершении нотариальных действий. Этот отказ можно обжаловать в суде. Однако, какую позицию займут суды, предугадать сложно. Ведь, как было описано выше, по вопросу о применении для наследников (по завещанию) первой и второй очереди ставки «для других наследников» суды приняли позицию налоговых органов. С другой стороны, нельзя отрицать тот факт, что разъяснение Конституционного Суда защитило интересы наследников.

Сроки. Об оформлении прав собственности наследников на недвижимое имущество.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Обратите внимание, наследник становится собственником наследуемого имущества независимо от времени его фактического принятия, и даже независимо от момента государственной регистрации права собственности наследника на наследственное имущество (ст. 1152 ГК РФ).

    Поэтому для подтверждения права собственности наследника достаточно свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом. Однако для того, чтобы распорядиться в дальнейшем этим имуществом, наследнику все равно придется зарегистрировать право собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сейчас это Главное управление Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ).

    После принятия наследства лучше сразу зарегистрировать право собственности, тем более, что для получения свидетельства о праве на наследство все необходимые документы для регистрации (поэтажный план, экспликация) уже собираются. Расходы на государственную регистрацию права собственности невелики – размер госпошлины составляет всего 500 рублей.

"Везунчики". (О тех, кто может не платить).

    В соответствии с 4-й статьей действующего закона вовсе освобождено от налогообложения имущество, наследуемое супругом, пережившим другого супруга (как и подаренное одним супругом другому). К освобожденным от налогообложения объектам закон относит:

а/ жилые дома (квартиры) и паенакопления в жилищно-строительных кооперативах, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора (дарения);

б/ имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей, или в связи с выполнением долга гражданина СССР и РФ по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка;

в/ жилые дома и транспортные средства, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.