Представительство при осуществлении государственной регистрации прав. Доверенность.

В соответствии с пунктом 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом…

Таким образом, по общему правилу, при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, правообладатель обращается лично, либо направляет представителя.

Под представительством понимается совершение одним лицом - представителем, в пределах имеющихся у него полномочий, сделок и иных юридически значимых действий от имени и в интересах другого лица - представляемого.

Представитель, своими самостоятельными действиями, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Представительство возникает на основании односторонние сделки - доверенности, на основании актов уполномоченных органов, а также в следствии обстоятельств, непосредственно установленных в законе (законное представительство).

Так как доверенность является основным документом, на основании которого действуют представители, то постараемся раскрыть основные характеристики доверенности.

Доверенность признается именным документом. Это означает, что в доверенности должно быть указано лицо, которому она выдана, а также лицо, которое составило доверенность.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Чаще всего доверенность выдается для подтверждения полномочий добровольного представительства. Знакомясь с доверенностью, третьи лица, которым она собственно и адресуется, узнают, какими полномочиями обладает представитель.

Любые сделки и иные юридические действия, совершенные представителем в рамках предоставленных ему полномочий, носят для представляемого обязательный характер. В частности, представляемый не может отказаться от исполнения заключенного на основании доверенности договора, если представитель не отступил от данных ему доверенностью полномочий.

Являясь гражданско-правовой сделкой, доверенность должна соответствовать всем требованиям, предъявляемым к сделкам законом. В частности, доверенность может быть выдана лишь на совершение правомерных юридических действий.

Срок действия доверенности может быть любым, какой укажет лицо, выдающее доверенность. Если срок ее действия не указан, то доверенность сохраняет свою юридическую силу в течении года.

Доверенность прекращается вследствие истечения ее срока, а применительно к разовой доверенности - совершения представителем того действия, на которое он был уполномочен.

Лицо, выдавшее доверенность может ее отменить, а лицо, получившее доверенность, может от нее отказаться. Прекращение доверенности закон также связывает с прекращением юридического лица, смертью, признанием недееспособным или ограничено дееспособным или безвестно отсутствующим гражданина, которым (которыми) была выдана доверенность.

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Доверенность также может быть прекращена, когда в отношении представляемого или представителя введена процедура банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право выдавать доверенности. Закон предусматривает, что об отмене доверенности может быть сделана публикация в официальном издании, в котором размещаются сведения о банкротствах. При этом третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении одного месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об этой отмене ранее.

Безотзывная доверенность может быть выдана только лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. Указание на безотзывность должно быть прямо содержаться в самой доверенности (ст.188.1 ГК). Следует отметить, что сам термин «безотзывная доверенность» не означает, что эта доверенность никогда не может быть отменена. Основания отмены могут содержаться в самой доверенности. Кроме того такая доверенность в любом случае может быть отменена после прекращения того обязательства, для обеспечения или исполнения которого она была выдана, а также в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, а равно возникновения обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое злоупотребление возможно в будущем. Согласно п.2 ст.188.1 ГК безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена. Лицо, которому выдана безотзывная доверенность, не может передоверить совершение действий, на которые оно уполномочено, другому лицу, если иное не предусмотрено в доверенности.

Доверенность должна быть специальным образом оформлена, т.е. в письменной форме. По общему правилу, для действительности доверенности достаточно того, чтобы она была облечена в простую письменную форму. При этом она может быть составлена как в виде особого документа, названного доверенностью, так и в любом другом виде, например в форме письма, телеграммы, факса, и т.п. Важно лишь, чтобы в этом документе были четко отражены полномочия представителя и содержались другие реквизиты, необходимые для доверенности.

В случаях, прямо указанных в законе, к форме доверенности предъявляются повышенные требования. Чаще всего они выражаются в том, что доверенность должна быть определенным образом удостоверена.

Представляемая физическими и юридическими лицами на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество доверенность, должна быть обязательно удостоверена нотариусом.

В случае, если сложились обстоятельства, в которых нет возможности обратиться к нотариусу, то для удостоверения доверенности можно обратиться к иным должностным лицам, которым законом дано право в определенных обстоятельствах удостоверять доверенности.

А именно, к нотариально удостоверенным доверенностям закон приравнивает:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения. Учреждения или заведения;

3)доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;

4)доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Законными представителями являются родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетних, а также опекуны и попечители лиц, признанных судом недееспособными, ограниченно дееспособными.

Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении.

Несовершеннолетним, оставшимся без родительского попечения, а также лицам, признанным судом недееспособными или ограниченно дееспособными, органы опеки и попечительства назначают опекунов или попечителей. Полномочия опекунов, попечителей подтверждаются соответствующим документом выданным органом опеки и попечительства - решением о назначении опекуна или попечителя, а также удостоверением.

Таким образом, от имени малолетних детей (возраст до 14 лет), в т.ч. оставшихся без родительского попечения, при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость выступают родители, усыновители, опекуны. От имени недееспособных граждан документы предоставляют опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также иные лица, над которыми установлено попечительство, документы на государственную регистрацию прав представляют лично. Однако, попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно.

Недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации. Таким образом, указанные организации в лице своих исполнительных органов представляют интересы своих подопечных при осуществлении государственной регистрации прав.

Закон предусматривает возможность выдачи доверенности от имени малолетних и от имени недееспособных граждан. Такие доверенности выдают их законные представители.

От имени юридических лиц, без доверенности имеет право действовать и представлять документы на государственную регистрацию прав на недвижимость лицо, являющееся исполнительным органом данного юридического лица.

Также от имени юридического лица документы на государственную регистрацию прав может представить уполномоченное лицо при наличии доверенности. Доверенность от имени юридического лица также должна быть нотариально удостоверена.

Представительство от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований:

От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также от имени муниципальных образований могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления могут подтверждаться доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа. Нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.

В случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. После осуществления государственной регистрации права нотариус может получить документы и передать их правообладателю.

При подаче заявления нотариусом, заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть также представлены в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, работником нотариуса, имеющим письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов, выданное нотариусом и скреплено его подписью и печатью.

Представление документов судебным приставом-исполнителем:

Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, в случае открытия исполнительного производства и необходимости осуществить государственную регистрацию прав (например: должника), перехода прав (от имени должника) судебный пристав-исполнитель вправе представить документы на государственную регистрацию прав, перехода прав на недвижимое имущество.

Заканчивая статью, хочется обратить внимание граждан на следующее. Если Вы заключаете сделку, в которой от имени другой стороны в договоре вместо правообладателя выступает представитель по доверенности, то внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Выясните точные права представителя. Не превышает ли он полномочий представленных доверенностью. Постарайтесь выяснить – не отменена ли доверенность.