АВЕНЮ


Главная "Авеню" >>

Долевое участие в строительстве

Долевое участие в строительстве.  Основные понятия.

Переуступка прав по договору долевого участия

Законодательство

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ     Ст. 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161ФЗ О содействии развитию жилищного строительства

Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 "Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества"

Письмо Минэкономразвития РФ от 07.02.2011 № Д23-428.    ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЗАНЯТЫЙ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

ПИСЬМО Роспотребнадзора РФ от 01.08.2005 N 0100/5932-03-32 "О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья"

Статьи

С 2014 года Росреестр проводит регистрацию договоров участия в долевом строительстве только при условии страхования гражданской ответственности застройщика или наличия поручительства банка

Способы защиты участников долевого строительства

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. КАК ИЗБЕЖАТЬ ОБМАНА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ

Квартира без риска

Постановка земельных участков под многоквартирными домами на государственный кадастровый учет

«Мой дом – моя крепость», или Как Росрегистрация права защищает

Регистрация прав на квартиры во вновь построенных многоквартирных домах (Советы застройщикам)

Регистрация прав на квартиры во вновь построенных многоквартирных домах (Советы гражданам)

Договора долевого участия в строительстве (Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном жилом доме

Осуществление и защита прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом

Основание и момент возникновения права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом

ОФОРМЛЕНИЕ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В СОБСТВЕННОСТЬ

Книги

Сделки с недвижимостью.  Пособие для риэлтора.  5.1. Долевое участие в жилищном строительстве

СПРАВОЧНИК РИЕЛТОРА А.А. БАТЯЕВ, И.А. ДУБРОВСКАЯ  6.2.   Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве и их реализация


Перечни документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 Перечень документов в соответствии со Стандартом оказания услуг.


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве авеню,av-ue.ru. Долевое участие в строительстве.

Главная "Авеню" >> Долевое участие в строительстве

Договора долевого участия в строительстве

И.ЛАЧИНОВА, зам. начальника отдела приема документов юридических лиц и выдачи документов Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.
   

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Указанный Федеральный закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, законных интересов и имущества участников долевого строительства, доступности приобретения жилья.
Основанием для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов является договор участия в долевом строительстве, заключаемый с соблюдением норм, установленных статьями Федерального закона №214-ФЗ. Его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона, то есть с 1 апреля 2005 года.

прим. СМ.  Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 № 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества"; 


    застройщиком может выступать только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Привлекать денежные средства участников долевого строительства застройщик вправе только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, согласно указанному выше Закону, и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по местонахождению строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
    Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
    Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
    Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

 

Долевое строительство: сплошная серость. 90 процентов рынка составляют сомнительные схемы", - пишет "Вечерний Петербург". "...Права граждан в сфере жилищного строительства регулируются Гражданским кодексом в целом и двумя специальными законами - "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." N 214-ФЗ от 1 апреля 2005 года и "О защите прав потребителя" с поправками, вступившими в силу 11 декабря 2007 года. Однако законы эти - пусть даже переработанные после длительного лоббирования со стороны застройщиков - пока крайне редко используются именно в той сфере, которую призваны регулировать. Аналитический центр IRN.RU провел исследование рынка новостроек двух столиц, данные которого весьма показательны. Оказалось, что договоры долевого участия строители заключили не более чем на 10% квартир, причем в основном это договоры прошлых лет. Недаром доля "долевиков" на рынке постоянно падает. 90% рынка занимают другие схемы. Незаконными их назвать нельзя, но все они - в так называемой серой зоне: вроде все в рамках, но клиент практически брошен на произвол судьбы - точнее, застройщика. И получается, что "мухи" - в данном случае законы о правах покупателя строящегося жилья - у нас находятся совершенно отдельно от "котлет", то есть от той сферы, которую призваны регулировать".

Издание перечисляет эти схемы.

1. Договор переуступки прав требования. "Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, "свою долю" продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. При этом долги предыдущего дольщика новый дольщик обязан погасить в срок. Если договор долевого участия был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе. Но даже если вам повезет и других претендентов на жилплощадь не обнаружится, может появиться другая неприятность - банкротство (в том числе искусственное)".

2. Вексельная схема. "По этой схеме дольщики покупают у застройщиков не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель. Через суд можно требовать только возврата стоимости векселя, но никак не квартиры...".

3. Договор долевого участия. "Единственный пока защищенный законом вид договора... Именно в силу надежности практически не используется застройщиками".

4. Договор соинвестирования. "Заключая подобный договор, дольщик по сути становится партнером компании по бизнесу и в равной степени несет все возможные риски...".

5. Договор предварительной купли-продажи. "Эта московская схема начинает приобретать в реионах все большую популярность. Покупателей застройщики заманивают относительной дешевизной контрактов. В таком договоре покупатель и застройщик договариваются лишь о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о купле-продаже или о долевом участии в строительстве. В "предварительном" договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры... По сути это всего лишь соглашение о намерениях. Квартира полностью оплачивается авансом в момент заключения предварительного договора или с небольшой рассрочкой. Но деньги от гражданина принимаются не в оплату стоимости жилья, а "в целях гарантии сохранения платежеспособности покупателя к моменту заключения договора купли-продажи квартиры" или же оформляются как стопроцентный задаток. Можно считать удачей, если деньги не потребуют наличными, а предложат разместить на депозите в дружественном застройщику банке, с ежемесячной выпиской по счету вклада. При такой схеме продавец лишь обещает, что когда-то готов будет заключить основной договор. При этом от момента заключения предварительного договора до основного проходит года два. Именно на этот срок покупатель дает застройщику беспроцентный кредит без каких бы то ни было гарантий. Если цены за этот срок взлетят, деньги вам могут вернуть - пусть даже полностью, а квартиру продадут другим, по более высокой цене".

6. Страховая схема. "Это еще один вариант продаж в обход 214-го закона. В его основе лежит все тот же предварительный договор. Оригинальность схемы в том, что покупателю предлагают заключить еще и договор страхования. При этом часть суммы за квартиру покупатель вносит по предварительному договору, а часть - по страховому. Как правило, работает застройщик со "своими" страховщиками, которые берут себе процент за услуги, а остальное возвращают строителям. Покупатель квартиры получает полис, который якобы должен защитить его в случае банкротства застройщика либо неисполнения им обязательств по предварительному договору...".

"Суды часто принимают решения о взысканиях с застройщика в пользу соинвесторов или обманутых дольщиков, но оказывается, что взыскивать просто нечего. "В 95% случаев в качестве причины невозможности взыскания в исполнительных листах судебных приставов написано: отсутствие денежных средств на счетах ответчика или недостаточность активов, - жалуется в СМИ представитель Ассоциации пострадавших соинвесторов Оксана Вздорик. - Ведь придумать схемы вывода активов - дело техники". Тем не менее выигранные суды все же есть. Размер неустойки за нарушение сроков строительства по договору долевого участия составляет до 30% годовых. Если же договор подпадает под закон о защите прав потребителей, за каждый день нарушения сроков строительства компания обязана платить еще больше... При этом есть шанс добиться еще и возмещения понесенных из-за задержки убытков, к примеру компенсации вынужденной аренды жилья. Однако ждать победы (и денег) придется годами".

"...Как видите, каждые девять из десяти договоров на строительство квартир заключаются по ненадежным серым схемам. В этих условиях гарантия может быть только одна: репутация фирмы, в которую вы обращаетесь. Правда, надежные застройщики оценивают свою репутацию достаточно высоко: цены на метры здесь обычно выше. И тот факт, что рынок этот процветает, говорит лишь об одном: надежды на авось у большинства все же оправдываются гораздо чаще, чем это могло бы быть при торжестве всеобщей "серости".







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ