АВЕНЮ

Главная "Авеню" >>

Долевое участие в строительстве

Долевое участие в строительстве.  Основные понятия.

Переуступка прав по договору долевого участия

Законодательство

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ     Ст. 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161ФЗ О содействии развитию жилищного строительства

Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 "Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества"

Письмо Минэкономразвития РФ от 07.02.2011 № Д23-428.    ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЗАНЯТЫЙ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

ПИСЬМО Роспотребнадзора РФ от 01.08.2005 N 0100/5932-03-32 "О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья"

Статьи

С 2014 года Росреестр проводит регистрацию договоров участия в долевом строительстве только при условии страхования гражданской ответственности застройщика или наличия поручительства банка

Способы защиты участников долевого строительства

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. КАК ИЗБЕЖАТЬ ОБМАНА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ

Квартира без риска

Постановка земельных участков под многоквартирными домами на государственный кадастровый учет

«Мой дом – моя крепость», или Как Росрегистрация права защищает

Регистрация прав на квартиры во вновь построенных многоквартирных домах (Советы застройщикам)

Регистрация прав на квартиры во вновь построенных многоквартирных домах (Советы гражданам)

Договора долевого участия в строительстве (Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном жилом доме

Осуществление и защита прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом

Основание и момент возникновения права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом

ОФОРМЛЕНИЕ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В СОБСТВЕННОСТЬ

Книги

Сделки с недвижимостью.  Пособие для риэлтора.  5.1. Долевое участие в жилищном строительстве

СПРАВОЧНИК РИЕЛТОРА А.А. БАТЯЕВ, И.А. ДУБРОВСКАЯ  6.2.   Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве и их реализация


Перечни документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 Перечень документов в соответствии со Стандартом оказания услуг.


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости

ОФОРМЛЕНИЕ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В СОБСТВЕННОСТЬ авеню,av-ue.ru. Долевое участие в строительстве.

Главная"Авеню" >> раздел "СамСебеРиэлтор"
                           >> "Риэлтерские технологии"

Доп. см. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ЯВЛЯЮЩИЕСЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
              Основание и момент возникновения права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом
              Осуществление и защита прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом

ОФОРМЛЕНИЕ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В СОБСТВЕННОСТЬ

А. ЧИКИЛЬДИНА

Чикильдина Анна, к.ю.н., старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права ВКИ РУК.

На протяжении последних шести лет отечественное жилищное законодательство активно меняется и совершенствуется. Однако по сей день немало сложностей возникает в связи с оформлением земельных участков под многоквартирными домами в долевую собственность жителей таких домов. Кому и зачем надо взваливать на себя бремя собственности и нести все соответствующие расходы по содержанию этих земель? В настоящей статье мы рассмотрим аргументы в пользу реализации прав жильцов на данные земельные участки, а также проблемы, тормозящие этот процесс.

Предыстория вопроса

С вступлением в силу 1 марта 2005 года ЖК РФ взят новый курс в жилищной политике. С этого момента в российском законодательстве были закреплены нормы, позволяющие собственникам жилых помещений реализовать свои права в отношении не только приватизированного (или приобретенного иным способом) жилья, но и земельных участков под ним. Так, в соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в нем.

Исходя из ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Если же подобный земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Итак, у собственников помещений в многоквартирных домах возникает право общей долевой собственности на земельный участок, где расположены эти дома.

На этот счет в письме Минэкономразвития России от 16.10.2009 N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме" имеются следующие разъяснения. В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Иными словами, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. А право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах. При этом издания данными органами ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется.

Таким образом, в силу закона при приобретении прав на жилое помещение в многоквартирном доме приобретаются права на земельный участок под таким домом. При приобретении квартиры эта доля переходит к приобретателю, запретить такой переход нельзя. То есть земельный участок, а вернее, его часть, пропорциональная площади квартиры, изначально входит в стоимость квартиры. Отметим, что доля в общей собственности пропорциональна площади квартиры собственника.

Однако сам земельный участок нужно сформировать, потому как в него будет входить не только земля под домом, но и элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации дома объекты, расположенные на земельном участке. Границы и размер участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Площадь участка вычисляют органы власти, руководствуясь как федеральным, так и региональным законодательством. Для того чтобы сформировать земельный участок, нужно собрать общее собрание собственников дома и принять на нем решение, затем подать документы в региональные либо в муниципальные органы власти. Перечень документов и орган определяются каждым субъектом самостоятельно. Как правило, в перечень документов входит заявление о формировании земельного участка, протокол общего собрания собственников, на котором принято решение о формировании.

Споры о правах

На практике собственникам жилья в многоквартирных домах не так-то просто реализовать свои права на земельные участки. Один из наиболее ярких примеров - уникальное гражданское дело о признании недействительными сделок по распоряжению земельным участком под многоквартирным жилым домом, которое в феврале прошлого года рассматривалось в Первомайском районном суде города Краснодара.

Жильцы дома, расположенного в историческом центре города, обратились с иском против краевого департамента имущественных отношений, управления Роснедвижимости по краю и некоего гражданина В.В. Булатова. Последний согласно кадастровой выписке являлся собственником не только земельного участка под многоэтажкой, но и всей придворовой территории общей площадью 2045 кв. м. Собственники квартир (более 90 человек) узнали об этом, когда обратились в муниципалитет с заявлением об Оформлении земельного участка под домом в общую долевую собственность. В суде выяснилось, что произошла ошибка: в кадастровый реестр были поданы неверные сведения и В.В. Булатов имеет в собственности 258, а не 2045 кв. м. Для граждан до сих пор остается загадкой, как ему в одиночку, без участия других жильцов дома, удалось провести межевание участка и поставить его на кадастровый учет.

В связи с возникшей необходимостью Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили отдельные вопросы, касающиеся реализации и защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах на земельные участки под ними.

Во-первых, обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, в силу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ ложится на органы власти. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения учета. Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения любых нарушений их прав, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения, включая право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Во-вторых, в силу ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В-третьих, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, и разработке документации по планировке территории (ст. 45 и a ГрК РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия, в частности решения о предоставлении его для строительства, о проведении торгов по его продаже или права на заключение договора аренды участка и т.д.

Если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ участка. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном участке в государственном кадастре недвижимости.

Подведем итог: несомненным плюсом прохождения процедуры регистрации права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом является появление дополнительных юридических гарантий в случае изъятия таких земель для государственных или муниципальных нужд. Однако граждане, прошедшие такую процедуру, должны будут платить земельный налог. Может быть, именно поэтому россияне пока взвешивают все "за" и "против" и не торопятся оформлять свои права на земли под домами, в которых живут?


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ