АВЕНЮ

Главная "Авеню" ►►

"Юридическая чистота" сделки



Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости

Этапы проверки юридической "чистоты" квартир предыдущих сделок с квартирой и планируемой сделки авеню,av-ue.ru. Юридическая чистота.

Главная "Авеню" >> Юридическая чистота сделки

Этапы проверки юридической "чистоты" квартир предыдущих сделок с квартирой и планируемой сделки

     Проверка юридической «чистоты» квартиры и сделок с квартирой - комплекс услуг по получению сведений на объект недвижимости и сопоставлению их с данными, представляемыми продавцом объекта (посредником) с целью определения риска возможного отчуждения объекта в судебном порядке в будущем.

     Предмет исследования - данные об имеющихся в настоящее время и имевшихся в прошлом правах на объект недвижимости, выявление признаков нарушения прав граждан, способных привести к оспариванию сделки в будущем.

     Этапы:

I. Проверка квартиры на юридическую чистоту

     Проверка объекта (квартиры)
     1.1. Проверка истории квартиры, чистоты сделки и законности приватизации, иных сделок, совершенных с квартирой.
     1.2. Сверка адреса квартиры с данными фактически расположенной квартиры. Корреспондирует ли номер квартиры и дома с соседними квартирами и домами.
     1.3. Зарегистрированные права собственности на данную недвижимость.
     1.4. Проверка объекта по базе данных криминальных и спорных квартир.
     1.5. Выявление зарегистрированных обременений на квартиру.
     1.6. Проверка адреса квартиры на предмет использования коммерческими фирмами в качестве юридического адреса.

II. Проверка лиц, имеющих отношение к объекту (квартире)

     2.1. Проверка лиц, участвующих в сделке. Проверка личных документов лиц (проверка действительности паспортов). Идентификация лиц.
     2.2. Проверка поверенного, действующего по доверенности, с представлением личного документа и доверенности. Определение причин передачи полномочий собственника поверенному лица. Встреча и идентификация собственника. Проверка выдачи доверенности нотариусом. Проверка полномочий нотариуса. Проверка факта отмены доверенности.
     2.3. Проверка поверенного, действующего по распоряжению об установлении опеки или попечительства, с представлением личного документа, удостоверение опекуна или попечителя, распоряжения.
     2.4. Проверка лиц, участвующих в сделке на предмет дееспособности, учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах (справки из ПНД и НД).
     2.5. Данные о зарегистрированных лицах (имеющих право пользования) в настоящее время в квартире.
     2.6. Данные о прописанных и зарегистрированных в квартире лицах в прошлом.
     2.7. Причины и основания убытия выписанных (зарегистрированных по новому месту жительства) лиц. Узнать, где и в каких условиях живут люди, ранее выбывшие из квартиры.
     2.8. Проверка лиц, участвовавших и участвующих в сделке, на предмет отношения к группе риска (одинокие лица пенсионного возраста; инвалиды; лица, состоящие на учете в ПНД, НД) и несовершеннолетним.
     2.9. Проверка фактов выделения долей несовершеннолетним, участвовавшим в сделках в прошлом.
     2.10. Выявление лиц, имеющих какие-либо права на квартиру (наследование, общее имущество супругов, пожизненное содержание (рента) и пр).
     2.11. Согласие супруга или супруги на совершение сделки.
     2.12. Разрешение органов опеки и попечительства (если в числе собственников или в числе зарегистрированных в квартире имеется несовершеннолетний). Если ребенок не зарегистрирован в продаваемой квартире, но вписан в паспорт продавца - копию лицевого счета по адресу его регистрации.

III. Проверка документов на объект (квартиру)

     3.1. Изучение оригиналов документов на квартиру:

  • Выписка из ЕГРП.
  • Копия финансово-лицевого счета на квартиру.
  • Выписка из домовой книги (расширенная выписка, архивная).
  • Справка БТИ на квартиру по форме 11.
  • Поэтажный план на квартиру.
  • Доверенность (в случае участия в сделке посредника или иного доверенного лица).
  • Справка из налоговых органов (если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследовании или договор дарения).
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
     3.2. В случае представления дубликатов документов - определение и проверка причин.
     3.3. Изучение личных документов лиц, участвующих в сделке.

 

IV. Проверка юридической чистоты планируемой сделки

     4.1. Оценка ситуации и людей в ней находящихся на момент обращения.
     4.2. Анализ информации о возникновении и последующих переходах права собственности на квартиру.
     4.3. Проверка и оценка документов на квартиру и лиц, причастных к квартире.
     4.4. Оценка реальных обстоятельств, влияющих или связанных с правами и/или обязанностями лиц, имеющих отношение к квартире.

V. Проверка чистоты сделки

     Комплекс услуг по выявлению обстоятельств, препятствующих проведению сделки либо повышающих уровень риска до критической величины.
     Предмет исследования - данные об имеющихся риск-факторах и признаках криминальности сделки.

  • Проверка участвующих в продаже недвижимости контрагентов (в том числе действующих по доверенности), на предмет выявления лиц, находящихся в розыске, в том числе Федеральном.
  • Проверка подлинности предоставленных ими регистрационных данных.
  • Проверка данных паспортов лиц, участвующих в сделке с целью выявления возможного использования утраченных паспортов, а также не соответствующих месту выдачи (характерных для похищенных бланков и поддельных документов).
  • Проверка правоустанавливающих документов собственников на предмет возможного использования бланков и печатей, числящихся утраченными и похищенными.
  • Выявление зарегистрированных обременений на данную недвижимость.

 

VI. После получения исходной информации от заказчика

     Просчеты рисков отчуждения, нарушения законов на предыдущих стадиях
     - выявление "опасных" моментов, влияющих на действительность планируемой сделки,
     - предложение схем нейтрализации "опасных" моментов",
     - рекомендации по заключению сделки или отказа от нее.

     Обратить внимание:

     Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию и в других документах, в которых указан адрес этого объекта. Если имеются расхождения даже в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и так далее), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения кроется в ошибке, допущенной при подготовке документа, то его следует исправить и переоформить установленным образом.

     Несовпадение площади помещения или здания в различных документах.
Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий кроется в ошибке, допущенной при подготовке документа, то его следует исправить и переоформить установленным образом.

     Красные линии на плане объекта, выданном БТИ.
Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа.

     Неправильная запись номеров помещений в договоре.
Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.

     Полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным образом.

     Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо.
Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации - копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации.

     Отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.

А. Тюрина,
АКДИ «Экономика и жизнь
»


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ