 |
Главная "Авеню" >>
Управление многоквартирным домом
>>
Школа грамотного потребителя
3.3. Управление управляющей организацией.
Данный способ управления многоквартирным домом является наиболее
распространенным из всех существующих, ввиду того, что управляющая организация
управляет несколькими домами, а потому расценки на услуги по управлению
приемлемы даже для небольших домов.
Как следует из ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса управляющая
организация должна обеспечивать весь комплекс работ и услуг, необходимых для
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также
обеспечивать предоставление коммунальных услуг, предоставление которых возможно
в соответствии с уровнем благоустройства многоквартирного дома.
Работы по содержанию общего имущества могут выполняться управляющей компанией
самостоятельно или с привлечением подрядных организаций, но в любом случае
ответственность за качество таких работ несет именно управляющая организация.
Договор управления многоквартирным домом
В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным
домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны
(собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества
собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов
управления иного специализированного потребительского кооператива, лица,
указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае,
предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение
согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять
коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся
помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение
целей управления многоквартирным домом деятельность.
Заключение договора управления
Договор управления
многоквартирным домом может быть заключен в следующем порядке:
- по решению общего
собрания собственников, на условиях утвержденных им.
- по результатам конкурса,
проведенного органом местного самоуправления, в случае если собственники не
смогли определиться со способом управления или реализовать его в течение года
(ч. 4 – 8.1 ст. 161 Жилищного кодекса).
- по результатам конкурса,
проведенного органом местного самоуправления при вводе в эксплуатацию вновь
созданного многоквартирного дома (ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса).
- при вводе в эксплуатацию
вновь созданного многоквартирного дома до заключения договора с организацией
отобранной по результатам открытого конкурса договор управления заключается с
застройщиком или с выбранной им управляющей организацией.
Договор управления
многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с
использованием системы путем составления одного документа, подписанного
сторонами.
В силу ч. 4 ст. 162
Жилищного кодекса Условия договора управления многоквартирным домом
устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном
доме. Согласно ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса если иное не установлено договором
управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к
выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его
подписания.
Существенные условия договора управления МКД
Существенные условия договора – это условия без достижения
согласия по которым договор считается незаключенным.
Существенными условиями в силу ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса,
являются:
- условия о предмете договора (что каждая из сторон обязуется
выполнить по данному договору);
- условия, достижение согласия по которым для данного типа
договоров необходимо в силу закона;
- условия, которые стороны считают необходимым согласовать в
обязательном порядке.
Предмет договора указан выше и закреплен в ч. 2 ст. 162 Жилищного
кодекса. Кроме того жилищный кодекс в ч. 3 ст. 162 указывает, что в договоре
управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы
следующие условия:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении
которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также
перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание
и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также
порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления.
Стороны могут посчитать необходимым согласовать в договоре
управления иные условия. Например, в силу ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса если
иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая
организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет
собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора
управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе. Таким
образом, собственники помещений в многоквартирном доме могут согласовать с
управляющей компанией условие о том, что отчеты выдаются чаще данного срока.
Кроме того, собственники вправе согласовать с управляющей компанией форму отчета
о ее деятельности, утвердив ее в качестве приложения к договору.
Срок действия договора:
В силу ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса договор управления
многоквартирным домом заключается:
- по решению общего собрания собственников на срок не менее чем
один год, но не более чем на пять лет;
- о
результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, в случае
если собственники не смогли определиться со способом управления или реализовать
его в течение года на срок, а также в случае ввода в эксплуатацию вновь
созданного многоквартирного дома на срок от одного до трех лет;
- при
заключении договора с застройщиком или организацией выбранной им до проведения
открытого конкурса договор заключается на срок не более чем на три месяца.
Основания изменения или расторжения договора:
Договор управления
многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут по следующим основаниям:
1.
По соглашению сторон (ч. 1
ст. 450 Гражданского кодекса);
2.
По решению суда при
существенном нарушении договора другой стороной (ч. 2 ст. 450 Гражданского
кодекса);
3.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем
порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным
домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями
4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со
дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия
такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме
принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1
ст. 162 Жилищного кодекса).
4.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании
решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления
многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого
договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об
изменении способа управления данным домом (ч. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса).
5.
Договор управления может быть расторгнут по заявлению одной из
сторон о намерении не продолжать работу по договору, если данное заявление
подано до окончания срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 Жилищного
кодекса).
Перспективы развития данного способа:
В настоящее
время отдельным федеральным законом приняты изменения в жилищный кодекс и
некоторые иные законодательные акты, который вводит процедуру лицензирования
деятельности по управлению многоквартирными домами. Нововведения будут вводиться
постепенно с сентября 2014 года, а с мая 2015 года планируется запретить работу
в сфере управления многоквартирными домами для организаций, не имеющих лицензии.
Смысл лицензирования заключается не только в том, чтобы поставить управляющие
организации в рамки жестких стандартов, но и в том, чтобы дать собственникам
возможность менять управляющую организацию в «упрощенном» порядке, если она
ненадлежащим образом выполняет свои обязанности. Так два неустраненных
нарушения, по которым выданы предписания государственной жилищной инспекции,
будут влечь за собой потерю права управления многоквартирным домом. Если
количество домов, в отношении которых управляющая организация лишена права
управления превысит 15% от всех домов, находящихся под управлением данной
организации, то последняя лишается лицензии на осуществление данного вида
деятельности, а руководитель компании дисквалифицируется на определенный срок.
Преимущества и недостатки данного способа:
Преимущества:
- профессионализм управления: управление домом поручается специалистам, имеющим
соответствующее образование и опыт;
- поскольку в управлении управляющей организации находится множество домов,
расценки на содержание и ремонт приемлемы даже для небольших многоквартирных
домов.
- сохраняется возможность влиять на качество услуг: если жильцы недовольны
работой компании, они вправе ее поменять или обратиться с жалобой в
Государственную жилищную инспекцию, которая вынесет необходимые предписания,
привлечет к ответственности, как юридическое лицо, так и должностных лиц;
- управляющая организация получает денежные средства с нескольких домов, поэтому
собственники, обращаясь с жалобой в надзорные органы, могут не бояться, что
уплата штрафов будет осуществляться за счет денежных средств, собранных
непосредственно с них.
Недостатки:
- затруднен контроль за использованием денежных средств собственников;
- наличие риска: управляющая компания может разориться и обанкротиться. Не
исключена возможность появления аферистов, которые соберут деньги и «испарятся»
с ними. Наилучший вариант, когда деятельность компании и риск банкротства
застрахованы.
- высока вероятность злоупотребления своими правами со стороны управляющей
организации, поскольку она является профессиональным участником имущественного
оборота в своей сфере со штатом подготовленных юристов. При таких
обстоятельствах, собственникам отстаивать свои права в споре с кампанией
затратно и сложно.