АВЕНЮ

Учебное пособие федерального проекта

«Школа грамотного потребителя»

г. Москва, 2014 г.

АННОТАЦИЯ

Раздел 1. ВВЕДЕНИЕ В КУРС

1.1 Что такое ЖКХ?

1.2 Основные субъекты сферы ЖКХ

1.3 Что такое собственность? Особенности права собственности в многоквартирном доме

1.4 Состав общего имущества в многоквартирном доме

 

Раздел 2. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И ЕГО ПРЕДСЕДАТЕЛЬ

2.1 Компетенция общего собрания собственников помещений

2.2 Порядок проведения общего собрания собственников помещений

2.3 Решения общего собрания собственников многоквартирного дома

2.4 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

2.5 Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

2.6 Оспаривание решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

2.7 Совет многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома

 

Раздел 3. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

3.1 Непосредственное управление многоквартирным домом

3.2 Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

3.3 Управление управляющей организацией

 

Раздел 4. ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ

4.1 Содержание земельного участка многоквартирного дома

4.2 Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества

4.3 Процедура заказа работ по текущему ремонту

4.4 Права потребителя при невыполнении, ненадлежащем выполнении работ (услуг) по содержанию общего имущества.

4.5 Фиксация факта ненадлежащего качества жилищных услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании жилищных услуг или выполнении работ

4.6 Краткое резюме теоретической части настоящего раздела

 

Раздел 5. КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

5.1 Исполнители коммунальных услуг

5.2 Договор предоставления коммунальных услуг

5.3 Права и обязанности исполнителя коммунальной услуги

5.4 Права и обязанности потребителя

5.5 Приборы учета коммунальных услуг. Ввод приборов учета в эксплуатацию

5.6 Действия потребителя и исполнителя коммунальной услуги в случае поломки прибора учета

5.7 Акты фактического проживания потребителей и иные меры принимаемые в отношении недобросовестных потребителей

5.8 Размер платы за коммунальные услуги

5.9 Тарифы

5.10 Однокомпонентные и двухкомпонентные тарифы

5.11 Начисление платы за холодное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение

5.12 Начисление платы за горячее водоснабжение

5.13 Начисление платы за водоотведение

5.14 Начисление платы за отопление

5.15 Начисление платы за коммунальные услуги в коммунальной квартире

5.16 Начисление платы за коммунальные услуги при их производстве с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

5.17 Начисление платы за коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужды

5.18 Перерасчет платы за коммунальные услуги при временном отсутствии потребителя

5.19 Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг

5.20 Требования к качеству коммунальных услуг

5.21 Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Экспертиза качества коммунальной услуги

 

Раздел 6. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

6.1 Дома, участвующие в новой системе капитального ремонта

6.2 Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества собственников помещений

6.3 Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и ее реализация

6.4 Накопление денежных средств на капитальный ремонт

6.5 Специальный счет

6.6 Счет регионального оператора – общий котел

6.7 Сравнение способов формирования средств на капитальный ремонт

6.8 Выбор специального счета в качестве формирования фонда

6.9 Проведение капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах

6.10 Аварийное жилье

 

РАЗДЕЛ 7. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

7.1 Нарушение прав в сфере ЖКХ: как их распознать

7.2 Что делать если права есть подозрения что нарушаются потребительские права?

7.3 Государственные и муниципальные органы, осуществляющие контроль и надзор в сфере ЖКХ

7.4 Государственная жилищная инспекция

7.5 Муниципальный жилищный контроль

7.6 Органы прокуратуры РФ

7.7 Роспотребнадзор.

7.8 Судебный порядок защиты прав потребителя

7.9 Подача искового заявления

7.10 Рассмотрение дела по существу

7.11 Судебное решение










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

3.3. Управление управляющей организацией.

Главная "Авеню" >> Управление многоквартирным домом  >> Школа грамотного потребителя

3.3. Управление управляющей организацией.

 

Данный способ управления многоквартирным домом является наиболее распространенным из всех существующих, ввиду того, что управляющая организация управляет несколькими домами, а потому расценки на услуги по управлению приемлемы даже для небольших домов.

Как следует из ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса управляющая организация должна обеспечивать весь комплекс работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечивать предоставление коммунальных услуг, предоставление которых возможно в соответствии с уровнем благоустройства многоквартирного дома.

Работы по содержанию общего имущества могут выполняться управляющей компанией самостоятельно или с привлечением подрядных организаций, но в любом случае ответственность за качество таких работ несет именно управляющая организация.

Договор управления многоквартирным домом

В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Заключение договора управления

Договор управления многоквартирным домом может быть заключен в следующем порядке:

- по решению общего собрания собственников, на условиях утвержденных им.

- по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, в случае если собственники не смогли определиться со способом управления или реализовать его в течение года (ч. 4 – 8.1 ст. 161 Жилищного кодекса).

- по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления при вводе в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома  (ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса).

- при вводе в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома до заключения договора с организацией отобранной по результатам открытого конкурса договор управления заключается с застройщиком или с выбранной им управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Существенные условия договора управления МКД

Существенные условия договора – это условия без достижения согласия по которым договор считается незаключенным.

Существенными условиями в силу ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса, являются:

- условия о предмете договора (что каждая из сторон обязуется выполнить по данному договору);

- условия, достижение согласия по которым для данного типа договоров необходимо в силу закона;

- условия, которые стороны считают необходимым согласовать в обязательном порядке.

Предмет договора указан выше и закреплен в ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса. Кроме того жилищный кодекс в ч. 3 ст. 162 указывает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Стороны могут посчитать необходимым согласовать в договоре управления иные условия. Например, в силу ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме могут согласовать с управляющей компанией условие о том, что отчеты выдаются чаще данного срока. Кроме того, собственники вправе согласовать с управляющей компанией форму отчета о ее деятельности, утвердив ее в качестве приложения к договору.

Срок действия договора:

В силу ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается:

- по решению общего собрания собственников на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет;

- о результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, в случае если собственники не смогли определиться со способом управления или реализовать его в течение года на срок, а также в случае ввода в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома на срок от одного до трех лет;

- при заключении договора с застройщиком или организацией выбранной им до проведения открытого конкурса договор заключается на срок не более чем на три месяца.

Основания изменения или расторжения договора:

Договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут по следующим основаниям:

1.    По соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса);

2.    По решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса);

3.    Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса).

4.    Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса).

5.    Договор управления может быть расторгнут по заявлению одной из сторон о намерении не продолжать работу по договору, если данное заявление подано до окончания срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса).

 

Перспективы развития данного способа:

            В настоящее время отдельным федеральным законом приняты изменения в жилищный кодекс и некоторые иные законодательные акты, который вводит процедуру лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Нововведения будут вводиться постепенно с сентября 2014 года, а с мая 2015 года планируется запретить работу в сфере управления многоквартирными домами для организаций, не имеющих лицензии. Смысл лицензирования заключается не только в том, чтобы поставить управляющие организации в рамки жестких стандартов, но и в том, чтобы дать собственникам возможность менять управляющую организацию в «упрощенном» порядке, если она ненадлежащим образом выполняет свои обязанности. Так два неустраненных нарушения, по которым выданы предписания государственной жилищной инспекции, будут влечь за собой потерю права управления многоквартирным домом. Если количество домов, в отношении которых управляющая организация лишена права управления превысит 15% от всех домов, находящихся под управлением данной организации, то последняя лишается лицензии на осуществление данного вида деятельности, а руководитель компании дисквалифицируется на определенный срок.

           

Преимущества и недостатки данного способа:

Преимущества:

- профессионализм управления: управление домом поручается специалистам, имеющим соответствующее образование и опыт;

- поскольку в управлении управляющей организации находится множество домов, расценки на содержание и ремонт приемлемы даже для небольших многоквартирных домов.

- сохраняется возможность влиять на качество услуг: если жильцы недовольны работой компании, они вправе ее поменять или обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию, которая вынесет необходимые предписания, привлечет к ответственности, как юридическое лицо, так и должностных лиц;

- управляющая организация получает денежные средства с нескольких домов, поэтому собственники, обращаясь с жалобой в надзорные органы, могут не бояться, что уплата штрафов будет осуществляться за счет денежных средств, собранных непосредственно с них.

 

Недостатки:

- затруднен контроль за использованием денежных средств собственников;

- наличие риска: управляющая компания может разориться и обанкротиться. Не исключена возможность появления аферистов, которые соберут деньги и «испарятся» с ними. Наилучший вариант, когда деятельность компании и риск банкротства застрахованы.

- высока вероятность злоупотребления своими правами со стороны управляющей организации, поскольку она является профессиональным участником имущественного оборота в своей сфере со штатом подготовленных юристов. При таких обстоятельствах, собственникам отстаивать свои права в споре с кампанией затратно и сложно.

 


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker