АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

 ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие
Введение
Принятые сокращения
Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав
1.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
    1.2.1. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота
    1.2.2. Оборотоспособность земельных участков
    1.2.3. Участки лесного фонда
    1.2.4. Участки недр
1.3. Государственный учет объектов недвижимости
    1.3.1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков
    1.3.2. Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости
    1.3.3. Домовладения как объекты технической инвентаризации
Глава 2. Общие положения о государственной регистрации
2.1. Государственная регистрация прав на недвижимость
    2.1.1. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации
    2.1.2. Регистрационная запись и момент возникновения права
    2.1.3. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество
    2.1.4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость
2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
    2.2.1. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки
    2.2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации
    2.2.3. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации
    2.2.4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
Глава 3. Процедура государственной регистрации
3.1. Порядок проведения государственной регистрации
3.2. Прием документов на государственную регистрацию
3.3. Правовая экспертиза документов
3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации
    3.4.1. Приостановление регистрации по решению регистратора
    3.4.2. Приостановление и прекращение регистрации по ходатайству заявителей
    3.4.3. Приостановление регистрации на основании решения, определения суда
    3.4.4. Приостановление регистрации в установленных законом случаях
    3.4.5. Уведомление о приостановлении и возобновлении регистрационных действий
3.5. Отказ в государственной регистрации и его обжалование
3.6. Сроки регистрационных действий
3.7. Документы, необходимые для государственной регистрации
Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации
4.1. Возникновение права общей собственности
4.2. Общая совместная собственность и особенности ее регистрации
4.3. Особенности регистрации общей долевой собственности
4.4. Общая собственность в силу закона
4.5. Прекращение общей собственности
    4.5.1. Раздел общего имущества и выдел доли
    4.5.2. Раздел жилых помещений. Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений
    4.5.3. Раздел земельных участков
Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
5.1. Купля-продажа недвижимости
    5.1.1. Требования к договору купли-продажи
    5.1.2. Регистрационные действия
    5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи
5.2. Мена жилых помещений
5.3. Дарение
5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением
5.5. Приватизация жилых помещений
    5.5.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества
    5.5.2. Условия законности приватизации жилых помещений
    5.5.3. Оформление договора передачи жилого помещения
    5.5.4. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения и необходимые документы
    5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них
5.6. Аренда
    5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
    5.6.2. Объекты аренды
    5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации
    5.6.4. Регистрация договоров аренды
    5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
    5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды
    5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды
5.7. Расторжение сделок
5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием
    5.8.1. Отчуждение здания на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения
    5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности
    5.8.3. Отчуждение здания на арендованном земельном участке
Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними
6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав
    6.1.1. Целевое назначение (категория) земель
    6.1.2. Разрешенное использование земельного участка
    6.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав
6.2. Приобретение прав на земельные участки
    6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
    6.2.2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
    6.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков
    6.2.4. Особенности аренды земельного участка
6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков
    6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
    6.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки
    6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю
6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
    6.4.1. Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель
    6.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель
    6.4.3. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель
6.5. Сделки с участками лесного фонда
Глава 7. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
   
7.1. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
    7.2. Инвестиции и долевое участие в строительстве
    7.3. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
Глава 8. Предоставление информации из единого государственного реестра прав
Глава 9. Недвижимое имущество в кондоминиуме
Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости
   
10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость
    10.2. Налогообложение недвижимости
Глава 11. Образцы договоров, заключаемых в простой письменной форме
Глава 12. Образцы заявлений в орган по государственной регистрации прав
 
 

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ

 

5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров ренты. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК).

Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК).

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

2) право собственности плательщика ренты;

3) обременение рентой;

4) залог в пользу получателя ренты.

Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.

При регистрации залога в силу закона действия регистратора определяются Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 N 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) <*>;

--------------------------------

<*> Зарегистрирован в Минюсте России 16.11.2000, N 2452; 26.02.2003, N 4231 // БНА. 2000. N 48; 2003. N 17.

 

Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залог в силу закона". По ходатайству получателя ренты ему может быть выдано свидетельство о регистрации ипотеки в его пользу или выписка из ЕГРП.

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий:

- наличие согласия получателя ренты (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК);

- указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. ст. 586, 587, 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке).

Следует подчеркнуть, что согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Эти обязательства сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указываются ограничения (обременения).

Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:

  • расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК);

  • судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК);

  • смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. ст. 596, 605 ГК);

  • выкупа ренты (ст. ст. 592 - 594, 599, 605 ГК);

  • в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК.







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker