АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

 ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие
Введение
Принятые сокращения
Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав
1.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
    1.2.1. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота
    1.2.2. Оборотоспособность земельных участков
    1.2.3. Участки лесного фонда
    1.2.4. Участки недр
1.3. Государственный учет объектов недвижимости
    1.3.1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков
    1.3.2. Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости
    1.3.3. Домовладения как объекты технической инвентаризации
Глава 2. Общие положения о государственной регистрации
2.1. Государственная регистрация прав на недвижимость
    2.1.1. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации
    2.1.2. Регистрационная запись и момент возникновения права
    2.1.3. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество
    2.1.4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость
2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
    2.2.1. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки
    2.2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации
    2.2.3. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации
    2.2.4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
Глава 3. Процедура государственной регистрации
3.1. Порядок проведения государственной регистрации
3.2. Прием документов на государственную регистрацию
3.3. Правовая экспертиза документов
3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации
    3.4.1. Приостановление регистрации по решению регистратора
    3.4.2. Приостановление и прекращение регистрации по ходатайству заявителей
    3.4.3. Приостановление регистрации на основании решения, определения суда
    3.4.4. Приостановление регистрации в установленных законом случаях
    3.4.5. Уведомление о приостановлении и возобновлении регистрационных действий
3.5. Отказ в государственной регистрации и его обжалование
3.6. Сроки регистрационных действий
3.7. Документы, необходимые для государственной регистрации
Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации
4.1. Возникновение права общей собственности
4.2. Общая совместная собственность и особенности ее регистрации
4.3. Особенности регистрации общей долевой собственности
4.4. Общая собственность в силу закона
4.5. Прекращение общей собственности
    4.5.1. Раздел общего имущества и выдел доли
    4.5.2. Раздел жилых помещений. Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений
    4.5.3. Раздел земельных участков
Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
5.1. Купля-продажа недвижимости
    5.1.1. Требования к договору купли-продажи
    5.1.2. Регистрационные действия
    5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи
5.2. Мена жилых помещений
5.3. Дарение
5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением
5.5. Приватизация жилых помещений
    5.5.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества
    5.5.2. Условия законности приватизации жилых помещений
    5.5.3. Оформление договора передачи жилого помещения
    5.5.4. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения и необходимые документы
    5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них
5.6. Аренда
    5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
    5.6.2. Объекты аренды
    5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации
    5.6.4. Регистрация договоров аренды
    5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
    5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды
    5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды
5.7. Расторжение сделок
5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием
    5.8.1. Отчуждение здания на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения
    5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности
    5.8.3. Отчуждение здания на арендованном земельном участке
Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними
6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав
    6.1.1. Целевое назначение (категория) земель
    6.1.2. Разрешенное использование земельного участка
    6.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав
6.2. Приобретение прав на земельные участки
    6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
    6.2.2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
    6.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков
    6.2.4. Особенности аренды земельного участка
6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков
    6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
    6.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки
    6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю
6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
    6.4.1. Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель
    6.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель
    6.4.3. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель
6.5. Сделки с участками лесного фонда
Глава 7. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
   
7.1. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
    7.2. Инвестиции и долевое участие в строительстве
    7.3. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
Глава 8. Предоставление информации из единого государственного реестра прав
Глава 9. Недвижимое имущество в кондоминиуме
Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости
   
10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость
    10.2. Налогообложение недвижимости
Глава 11. Образцы договоров, заключаемых в простой письменной форме
Глава 12. Образцы заявлений в орган по государственной регистрации прав
 
 

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ

 

5.8. Оформление прав на земельный участок  при совершении сделки со зданием

5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности

Рассмотрим другие возможные ситуации оформления прав на земельный участок при отчуждении здания.

Гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилой дом или иное здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности, отчуждает здание по договору (купли-продажи, дарения и др.).

Статья 552 ГК содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой соответствующая часть земельного участка, где расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, в аренду или в пользование. Если стороны не определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Аналогичная норма содержится и в ст. 273 ГК: в соответствии с ней при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон.

Однако ст. 35 ЗК содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Здание может быть отчуждено только вместе с соответствующей частью земельного участка, на котором оно расположено и который необходим для его использования. Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение возможно только в случаях отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК.

Исходя из положений п. 3 ст. 3 ЗК и ст. 129 ГК применению подлежат нормы ст. 35 ЗК, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка.

Возможны два варианта оформления прав на земельный участок.

(А) Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. В обязательном порядке должны быть проведены кадастровые работы (ст. 37 ЗК). Регистрация перехода права в ЕГРП осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

(В) Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

В этом случае:

  • при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле-продаже) должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;

  • стороны заключают договор, предметом которого является передача здания и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;

  • в ЕГРП вносятся записи по преобразованию земельного участка и открываются разделы реестра на вновь сформированные земельные участки;

  • в ЕГРП вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.

Следует отметить, что установленные ЗК особые правила отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок. В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав перед регистрацией сделки и (или) перехода права необходима регистрация ранее возникшего права продавца (иного отчуждателя недвижимости). Если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый земельный участок в учреждении юстиции, ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в ЕГРП, номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.

Например, в случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

  • право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

  • право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

  • договор купли-продажи;

  • переход права на дом к покупателю;

  • переход права на земельный участок к покупателю.

В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

  • право собственности продавца на здание, сооружение (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

  • право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

  • переход права на объект недвижимости;

  • переход права на земельный участок.


Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker