АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

 ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие
Введение
Принятые сокращения
Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав
1.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
    1.2.1. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота
    1.2.2. Оборотоспособность земельных участков
    1.2.3. Участки лесного фонда
    1.2.4. Участки недр
1.3. Государственный учет объектов недвижимости
    1.3.1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков
    1.3.2. Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости
    1.3.3. Домовладения как объекты технической инвентаризации
Глава 2. Общие положения о государственной регистрации
2.1. Государственная регистрация прав на недвижимость
    2.1.1. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации
    2.1.2. Регистрационная запись и момент возникновения права
    2.1.3. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество
    2.1.4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость
2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
    2.2.1. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки
    2.2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации
    2.2.3. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации
    2.2.4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
Глава 3. Процедура государственной регистрации
3.1. Порядок проведения государственной регистрации
3.2. Прием документов на государственную регистрацию
3.3. Правовая экспертиза документов
3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации
    3.4.1. Приостановление регистрации по решению регистратора
    3.4.2. Приостановление и прекращение регистрации по ходатайству заявителей
    3.4.3. Приостановление регистрации на основании решения, определения суда
    3.4.4. Приостановление регистрации в установленных законом случаях
    3.4.5. Уведомление о приостановлении и возобновлении регистрационных действий
3.5. Отказ в государственной регистрации и его обжалование
3.6. Сроки регистрационных действий
3.7. Документы, необходимые для государственной регистрации
Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации
4.1. Возникновение права общей собственности
4.2. Общая совместная собственность и особенности ее регистрации
4.3. Особенности регистрации общей долевой собственности
4.4. Общая собственность в силу закона
4.5. Прекращение общей собственности
    4.5.1. Раздел общего имущества и выдел доли
    4.5.2. Раздел жилых помещений. Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений
    4.5.3. Раздел земельных участков
Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
5.1. Купля-продажа недвижимости
    5.1.1. Требования к договору купли-продажи
    5.1.2. Регистрационные действия
    5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи
5.2. Мена жилых помещений
5.3. Дарение
5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением
5.5. Приватизация жилых помещений
    5.5.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества
    5.5.2. Условия законности приватизации жилых помещений
    5.5.3. Оформление договора передачи жилого помещения
    5.5.4. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения и необходимые документы
    5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них
5.6. Аренда
    5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
    5.6.2. Объекты аренды
    5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации
    5.6.4. Регистрация договоров аренды
    5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
    5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды
    5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды
5.7. Расторжение сделок
5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием
    5.8.1. Отчуждение здания на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения
    5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности
    5.8.3. Отчуждение здания на арендованном земельном участке
Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними
6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав
    6.1.1. Целевое назначение (категория) земель
    6.1.2. Разрешенное использование земельного участка
    6.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав
6.2. Приобретение прав на земельные участки
    6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
    6.2.2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
    6.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков
    6.2.4. Особенности аренды земельного участка
6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков
    6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
    6.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки
    6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю
6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
    6.4.1. Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель
    6.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель
    6.4.3. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель
6.5. Сделки с участками лесного фонда
Глава 7. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
   
7.1. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
    7.2. Инвестиции и долевое участие в строительстве
    7.3. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
Глава 8. Предоставление информации из единого государственного реестра прав
Глава 9. Недвижимое имущество в кондоминиуме
Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости
   
10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость
    10.2. Налогообложение недвижимости
Глава 11. Образцы договоров, заключаемых в простой письменной форме
Глава 12. Образцы заявлений в орган по государственной регистрации прав
 
 

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

7.2. Инвестиции и долевое участие в строительстве

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ

 

7.2. Инвестиции и долевое участие в строительстве

Лицо, получившее земельный участок и разрешение на строительство (застройщик), может привлекать капитальные вложения других лиц (инвесторов), объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, нельзя уже говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются уже иными лицами.

Значительную трудность в настоящее время представляет квалификация договоров, заключенных застройщиком с инвесторами: физическими или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются в настоящее время Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <*> (далее - Закон об инвестиционной деятельности).

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

 

В соответствии с названным Законом субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица.

Заказчики - это уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности).

Очень важно определить круг лиц, которые являются инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. инвесторы - собственники созданного объекта недвижимости (ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности). В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные инвесторы. Закон регулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления инвестиционной деятельности, и обязанности. Однако закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности, напротив, содержит норму, согласно которой отношения между ними осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с ГК (ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности).

Таким образом, условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности, должны соответствовать положениям ГК и Закона об инвестиционной деятельности. При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при его заключении: договор не должен противоречить требованиям закона.

Из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" <*> усматривается, что предметом обобщения судебно-арбитражной практики явились два типа договоров: договор о совместной деятельности по строительству объекта и договор на участие в строительстве объекта.

--------------------------------

<*> Экономика и жизнь. 2000. N 34.

 

Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст. 1043 ГК результат совместной деятельности товарищей - их общая долевая собственность. Соответственно на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения. Так, в соответствии со ст. 24 ЖК жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется для заселения между участниками строительства пропорционально переданным им средствам.

Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 ГК). Признак договоров такого типа независимо от названия - их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.

Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве. В случае если участники простого товарищества (участники строительства) разделили объект в натуре, то необходимо представить акт (протокол или иной документ) о разделе объекта, в котором указано, какие конкретно помещения (квартиры) принадлежат каждому участнику строительства.

Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предмет которых - передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.

Данные договоры не предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 421 ГК) они порождают гражданские права и обязанности. Принципиальное отличие таких договоров от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества - их двусторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры, нельзя признавать участниками совместной деятельности. Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик - денежные требования.

Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, право на который подлежит регистрации. Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет право на результат инвестиционной деятельности - многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.

Построенный жилой дом состоит из отдельных квартир. Каждая квартира в жилом многоквартирном доме - самостоятельный объект недвижимости и объект права, собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК). Исходя из такого правового режима квартиры, предмет заключенных договоров инвестирования, как правило, - финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести уточнения в договор и определить номера квартир.

В соответствии со ст. 24 ЖК жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется между участниками строительства пропорционально переданным им средствам.

В результате реализации инвестиционного проекта инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами.

На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими квартиры или помещения. До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа - договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами.

Следует отметить, что договоры об инвестировании средств в строительство не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции.

Важное значение для анализа правоотношений имеет обобщение практики рассмотрения судами общей юрисдикции дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, выполненное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ <*>. Анализируя судебную практику, Верховный Суд РФ указал, что договора, которые заключали граждане с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретение квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

--------------------------------

<*> БВС РФ. 2003. N 2.

 

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являются практически одинаковыми: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимала на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Поэтому Верховный Суд РФ признал правильной практику судов, которые при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли) и применяли к указанным правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей".

Регистрация права собственности инвесторов на квартиры в построенном жилом многоквартирном доме обусловлена наличием в учреждении юстиции документов из так называемого "Пакета заказчика". Пакет заказчика должен состоять из следующих документов (документов, необходимых для регистрации права собственности инвестора на часть (квартиру) вновь созданного объекта недвижимости, полученного в результате реализации инвестиционного договора):

- документ, подтверждающий право пользования земельным участком: постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство; договор аренды земельного участка для осуществления строительства; свидетельство о праве собственности на землю; Государственный акт землепользования; свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции; иной документ, на основании которого один заказчик или инвестор имеет право осуществления строительства на земельном участке, и кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в случае если кадастровый план ранее не предоставлялся в учреждение юстиции;

  • разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство объекта, выданное заказчику или одному из инвесторов;

  • акт о приемке в эксплуатацию, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого она создана;

  • документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

  • акт распределения квартир между инвесторами, составленный в соответствии с требованиями ст. 24 ЖК и подписанный заказчиком, инвесторами или уполномоченными ими лицами;

  • учредительные документы заказчика.

Указанные документы представляются в учреждение юстиции один раз тем из инвесторов, который первым обратился за государственной регистрацией права.

Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы:

  • заявление инвестора о государственной регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования;

  • документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию в установленных размерах;

  • документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

  • документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц, доверенность для представителя юридического лица или физического лица, удостоверенная нотариально;

  • договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование строительства квартиры (квартир) в доме (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования квартиры или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на квартиру;

  • акт приема-передачи квартиры (квартир) от заказчика инвестору;

  • документы технического учета: извлечение из технического паспорта на квартиру, экспликация, изготовленные соответствующим государственным органом (организацией) по государственному учету и технической инвентаризации.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора.

Лицо, заключившее договор, по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может либо заказчик, либо инвестор. При этом инвестор выступает относительно лица, с которым он заключил договор о привлечении денежных средств на строительство конкретной квартиры или нежилого помещения, заказчиком.

Соответственно дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве заказчика или инвестора, а также учредительные документы этого лица. Дополнительные документы не представляются, если эта информация, необходимая для проверки законности сделки, содержится в документах, представленных в составе "Пакета заказчика".

Документами - основаниями для возникновения права у инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение будут договор инвестирования или иной договор на участие в строительстве и акт приема-передачи объекта.

Если права на квартиру (нежилое помещение) у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования.

Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ, либо на основании договора инвестирования.

Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например финансовыми. Соответственно заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.

 







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker