<2> Согласно Земельному кодексу РСФСР 1922 г. предусматривалось наделение граждан землей, предоставляемой в трудовое пользование. При этом устанавливалось, что право на землю, предоставленную в трудовое пользование, бессрочно (СУ РСФСР. 1922. N 68. Ст. 901).

В отличие от постоянного (бессрочного) пользования возможность получения гражданами земель на праве пожизненного наследуемого владения возникла значительно позднее. Такое право впервые было предусмотрено Основами законодательства о земле Союза ССР и союзных республик от 28 февраля 1990 г. <1>, которыми предусматривалось предоставление гражданам в пожизненное наследуемое владение земли для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, традиционных народных промыслов. Кроме того, получение по наследству или приобретение жилого дома также являлось основанием для предоставления земли в пожизненное наследуемое владение.

Последующее введение права частной собственности на землю сделало излишним существование права пожизненного наследуемого владения как особой разновидности вещных прав. Поэтому Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" право пожизненного наследуемого владения из Земельного кодекса РСФСР было исключено.

Конституционный Суд РФ в одном из своих решений (Постановление от 13 декабря 2001 г. N 16-П <1>) непосредственно указал, что ст. 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, который является для землепользователя именно "своим имуществом" (что должно признаваться всеми субъектами права) и как таковое не может быть изъято иначе как на основании судебного решения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. Поэтому в соответствии с комментируемой статьей в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, т.е. фактически с учетом тех же правил, что и изъятие земельного участка у собственника.

С принятием в 2001 г. Земельного кодекса РФ был введен запрет на предоставление гражданам земель в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, а также существенно ограничен круг иных субъектов, которым земля может быть предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование <1>. Одновременно земельное законодательство содержит комплекс норм, направленных на поэтапное переоформление указанных прав в собственность либо в отдельных случаях - в аренду.

Вместе с тем еще длительное время будет сохраняться многочисленный круг субъектов, которые на законных основаниях обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Совершенно очевидно, что у названных землепользователей принадлежащие им земельные участки также могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд.

2. Согласно комментируемой статье прекращение прав пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, осуществляется по тем же правилам, которые установлены при изъятии земельного участка у его собственника (см. комментарии к ст. ст. 279 - 282).

Согласно ст. ст. 45, 49 и 51 ЗК РФ также установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными для изъятия находящегося в собственности земельного участка и в установленном гражданским законодательством порядке.

Применение установленных ст. ст. 279 - 282 ГК РФ правил при осуществлении изъятия земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, в полной мере оправданно и не должно было бы вызывать трудностей при их применении на практике. Вместе с тем некоторые сложности могут возникнуть при определении выкупной цены как при заключении соглашения, так и при рассмотрении судом соответствующего иска о выкупе.

Включение рыночной стоимости земельного участка в выкупную стоимость не вполне обоснованно с учетом того, что участок находится в государственной или муниципальной собственности и далеко не во всех случаях земельное законодательство допускает бесплатное переоформление в собственность земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. В частности, согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <1> юридические лица, за некоторым исключением, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. При этом приобретение в собственность осуществляется за плату, размер которой определяется в установленном ст. 36 ЗК РФ порядке. Если вопрос об изъятии возник до переоформления в собственность права постоянного (бессрочного) пользования, то вполне закономерен вопрос о необходимости учета указанной платы при определении выкупной цены. В данном случае следует также учитывать, что плата за предоставляемый в собственность земельный участок может быть ниже или соответствовать кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, может быть близкой к рыночной стоимости участка (п. п. 1.1 и 1.2 ст. 36 ЗК РФ).

3. Возможность возникновения рассматриваемых проблем по оценке права постоянного (бессрочного) пользования при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд косвенно подтверждается иными законами, предусматривающими так называемый ускоренный порядок изъятия участков. Так, в соответствии с п. 29 ст. 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет. При этом, если субъектом права выступает гражданин, у которого земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, такое право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.

Аналогичный порядок оценки права постоянного (бессрочного) пользования при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлен в п. 23 ст. 6 Федерального закона от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

4. Согласно п. 2 ст. 281 ГК РФ в выкупную цену включаются помимо рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. С учетом ст. 57 ЗК РФ возмещению подлежат в составе выкупной цены также убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные землепользователям, землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Принимая во внимание, что право землевладельца (землепользователя) на земельный участок является правом имущественным и само охватывается категорией "имущество" в соответствии со ст. 128 ГК РФ, на его изъятие распространяются все гарантии, предусмотренные действующим законодательством для случаев, когда владелец лишается имущества в принудительном порядке (см. также Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П <1>). Поэтому составной частью возмещаемых убытков может являться и стоимость имущественного права землевладельца (землепользователя), если определение такой стоимости возможно исходя из действующих стандартов оценки. При этом при расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка землепользователей, землевладельцев (п. 4 ст. 57 ЗК РФ).